鄭州、哈爾濱多地項目延期交房華南城營、利雙降下償債壓力增大

熊穎

華南城在鄭州、哈爾濱等地的項目仍然存在延期交房的現象，而延期的背后原因或受到資金問題影響。標普觀點，由于離岸再融資困難和合同銷售放緩，華南城的流動性在未來12個月內將保持緊張。如果該公司未能及時執行資產處置等再融資計劃，其流動性可能進一步減弱。

近期，港股華南城發布2021/22財年上半年業績報告顯示，2021年4月1日—9月30日，公司實現營業收入61.66億港元，同比下滑13.2%;Wind顯示扣非后歸母凈利潤為6.48億港元，同比下滑18.77%。而談及收入下滑的原因，華南城表示較少的物業交付是其主要原因之一。

值得注意的是，交付較少，不光已經影響到了華南城的業績表現，而且據業主反映，華南城在鄭州、哈爾濱等地的項目仍然存在延期交房的現象，而延期的背后原因或受到資金問題影響。

鄭州項目交房在即卻停工業主欲起訴維權

據房天下介紹，地處鄭州新鄭市的華南城中園17棟、22棟、23棟、30棟預計于2021年12月交房。上述住宅又被稱作是華南城中園第二組團，然而在交房倒計時之際業主李杰（化名）卻在近期得知了房子延期的消息。

12月14日，李杰前往華南城中園第二組團的建筑工地。李杰告訴《紅周刊》記者，據他觀察，小區內部空曠、多數設施尚不齊全且窗戶等暫未安裝，工地一點動靜都沒有、也沒有任何施工跡象。在他看來第二組團正處于停工狀態。

此外，一位門店位于中園對面的房屋中介也告訴以購房者身份進行咨詢的《紅周刊》記者，最近很多人都來向他們咨詢中園的情況如何，不過目前工地里并沒有（工）人。

《紅周刊》記者發現，早在一個月前，就有業主在當地的網絡行政全媒體平臺鄭州社區直通車上對第二組團的停工狀態進行反映，該業主表示，自己于2019年5月份購買了華南城中園二組團的住宅，項目曾在2020年整年停工，2021年年初復工，但從昨天（11月1日）開始，又全面停工，項目被貼停工封條。想問一下，什么時候（中園第二組團）能夠復工、交房？

針對上述問題，11月9日，華南城中園所屬的鄭州市新鄭市下轄鎮孟莊鎮相關工作人員回復表示，目前是承建商貼的封條，中間涉及資金調配、工人組織等問題，目前也屬于秋冬季大氣污染防治時候，具體事宜承建商和中園正在進行協商。

而根據李杰的表述，一個月時間過去，中園第二組團仍處于停工狀態，可見承建商和中園背后開發商華南城的協商推進并不是很順利。

12月16日，《紅周刊》致電華南城投資者關系電話和官方顯示的鄭州華南城熱線電話，均未接通。一位業主向《紅周刊》記者表示，開發商目前已經聯系不上，而他和部分業主則打算通過起訴的方式來維護自己的合法權益。

員工質疑公司變相裁員銷售“主力軍”陷入停滯

11月下旬，鄭州華南城有限公司曾發布一則放假通知：“因公司部分業務放緩，工作量減少，公司部分部門業務已停止，部分員工已停工。為使公司內部有效經營，公司決定安排部分員工放假?！?/p>

根據通知，放假時長達3個月。2021年11月26日至2022年3月31日。放假期間，公司將按不低于最低工資標準60%支付生活費。參照河南省于2018年發布的最低工資標準，新政市為1900元，也就是說，鄭州華南城的員工每月生活費不低于1140元。

不過有員工指出，公司此舉或為變相裁員。一位在鄭州華南城在職7.5年的老員工在領導留言板表示，11月17日，自己遭到公司的裁員約談。彼時，公司表示，給予2.4月工資補償，但需員工自動離職。遭員工拒絕后，鄭州華南城隨后才下發了員工放假通知。此舉屬于變相裁員、逼迫員工自動離職。

根據中共新鄭市委新鄭市人民政府督查局的最新回復，上述案件已落實到新鄭市勞動仲裁委員會。但不難看出，一方面，鄭州華南城員工長期不在崗;另一方面鄭州華南城住宅項目因停工無法按期交付，鄭州華南城整體陷入停滯狀態。

附圖

值得一提的是，華南城的銷售額和收入來源主要依靠于華南城旗下位于深圳、南昌、南寧、西安、哈爾濱、鄭州、合肥、重慶8城的華南城項目。而鄭州華南城在華南城的銷售額中又扮演著主力軍作用。

根據歷年財報，2018/19年、2019/20財年、2020/21財年，鄭州華南城分別實現合約金額（扣除銷售稅前）51.74、44.42億元、52.36億元;分別占公司總合約銷售額的35.3%、32.9%、32.4%。也就是說，鄭州每年貢獻銷售額超過3成，是華南城貢獻銷售額最多的城市。

多城項目延期交房上半年財年營收、利潤雙降

鄭州華南城的處境只是華南城現狀的冰山一角。實際上，華南城位于哈爾濱、南昌等地的多個項目均存在延期交房等問題。

今年10月，有哈爾濱的華南城業主在領導留言板上指出：本來預計于今年10月交房的華南城紫荊茗都小區被突然更改交房時間，改為2022年10月。隨后，哈爾濱市住房和城鄉建設局回復表示，經核實，華南城紫荊茗都項目由于資金問題導致進戶緩慢。

無獨有偶，11月，再次有業主反映華南城的延期交房問題，不過這次坐標在南昌。業主表示，南昌華僑城開發的西站華府樓盤故意延期交房，長時間沒有開工，且目前施工工具全部撤離。

房企交房后，銷售額才能成功轉化成為公司的結轉收入。而這一特殊性質也導致了延期交房很有可能影響房企在某一時間階段的收入表現。

12月初，華南城發布2021/22財年上半年業績報告，截至2021年9月底的6個月內，公司實現營業收入61.66億港元，較去年同期的71.07億港元，同比減少13.2%。而收入減少的主要原因正是由于報告期內較少的物業銷售及交付所導致。此外，同一時期內，華南城扣非后歸母凈利潤為6.48億港元，同比下滑18.77%。

除此之外，華南城的毛利率也在同步下滑，期內，華南城毛利率為36.6%，同比下滑1.4%。而在業績發布會上，華南城首席財務總監陳茂昌表示，最近一兩年建筑費用的單價越來越高，比如鋼筋水泥、建筑工人的工資水平上升，但是售價沒有很大的漲幅，漲幅不夠抵消建筑成本的上升，所以毛利率有一定壓力。預計未來下半年以及下一個財年，公司毛利率還是有比較大的壓力。

海內外融資環境不佳未來償債壓力較大

從此前的多個延期項目不難看出，華南城存在一定資金問題。而在其背后，是華南城不得不面臨的償債壓力。

2021/22財年中期報告指出，于2021年9月30日，集團的加權平均融資成本上升至8.51%，其中美元債的融資成本更是突破10%。值得注意的是，此前有業內人士告訴《紅周刊》記者，相比其他融資成本較低的房企，票面利率超10%的房企存在更大的債務違約風險。

根據企業預警通披露，截至目前，華南城仍有5筆境外債券融資未到期，合計債券余額15.72億美元，其中，將于2022年待償金額為9.77億美元，以當前1美元等于6.37人民幣匯率換算，約為62.23億元人民幣。

12月15日，標普將華南城控股有限公司的長期發行人信用評級從“B”下調至“B-”。標普還將該公司未償付美元高級票據的長期發行評級從“B-”下調至“CCC+”。雖然隨后，應華南城的要求，標普撤銷了對該公司的評級，但根據標普觀點，由于離岸再融資困難和合同銷售放緩，華南城的流動性在未來12個月內將保持緊張。如果該公司未能及時執行資產處置等再融資計劃，其流動性可能進一步減弱。

陳茂昌也在業績會上表示，融資方面，我們認為下半財年境外美元債市場還是維持較為停頓狀態，所以未來需要通過自身現金流以及境內融資去補充。我們看到10-11月份有一些銀行方面較為放松的政策出來，主要目標還是按揭放款。

而除按揭放款以外，境內的融資環境對華南城似乎并不友善。近期，證監會表示，將支持優質房地產企業發行債券，這也意味著，境內融資的“開閘放水”并非惠及所有房企，而是給原本資金鏈就相對不緊張的優質房企“錦上添花”。