實地商票風波牽出富力地產債務危機償債壓力巨大，或無法全額兌付美元債

惠凱

實地商票逾期牽出了富力地產困局，高達數千億的債務已經成為富力不能承受之重。為償付債務、補充營運資金，富力頻頻出售資產雖緩解了部分壓力，但押寶三四線城市的經營策略，在國家嚴控地產風險因素下，其銷售并不達預期。如今，一筆即將到期的合計達7.25億美元的美元債所出現的新變化，可能成為壓倒富力的導火索。

天氣漸入寒冬，同樣進入“寒冬”的還有地產公司。近期就有多家珠三角地區的大型地產公司債務風險接連爆發，引出了一系列震蕩風波。而在這些巨頭陰影之下，一些小型地產公司的風險同樣在此次爆發，譬如同樣起家于珠三角地區的實地地產，就曝出了“商票兌付逾期”的消息。

實地地產的董事長張量是港股富力地產聯席董事長張力之子，兩者之間的微妙關系讓投資人也將矛頭指向了富力地產，有投資人表示，其在富力地產的廣州辦公室附近“駐點”了一個多月。

實地地產的商票兌付風波

梁先生和馮女士是實地地產的合作伙伴，為了未兌付的商票，梁先生已經在富力地產的廣州辦公室附近“駐點”了一個多月。

梁先生告知《紅周刊》記者，他所在的公司持有不少實地地產集團的商票，“今年7月底到期后、延期至今，目前還有600多萬元沒兌付。”

馮女士也表示，其持有的500萬元實地商票也一直沒有兌付，“實地這批逾期商票總金額約12億元，其后斷斷續續兌付了一部分，目前還有約4億元未兌付。”

“地產公司商票偶爾逾期是常有的事兒，雖然上半年關于實地的負面新聞就已經出現，但我們還是很相信實地的，直到7月底票據逾期。”馮女士向記者表示。

有受訪者轉述了實地相關人士的解釋，之所以出現商票逾期，有幾方面的原因：監管政策的影響;銀行授信收緊、不給發放貸款;房產銷量下滑。

在商票逾期后，實地方面也承諾逐月予以兌付，彼時有實地融資部門的相關員工也明確稱兌付壓力不大，然而實地在兌付一部分后，隨即又中斷了兌付。

為何延期兌付計劃未得到執行？

梁先生透露：“7月份在地方政府的協調下，經過談判，達成了分期兌付協議，但僅僅1個月后，恒大猝然爆雷，實地表示自己也受到了連帶沖擊，已經無力執行協議。”

馮女士則透露，最近20多天，她收到的兌付金僅僅約兩萬元。

幾位受訪者表示，手中的商票所對應的主要底層資產是實地廣東惠州現代城項目、天津金河灣項目。

《紅周刊》記者發現，除商票外，實地還通過資管產品等形式募集資金，其中也有部分產品出現逾期。記者手中獲得的一份來自吉林東北亞創新金融資產交易中心的《問詢函》顯示，實地子公司——無錫實地房地產開發有限公司在東北亞金交中心掛牌的“方寸-實地金融資產交易長贏”項目，2021年10月到期后，底層債務人廣州盈綠生態園林工程有限公司卻未回款，實地集團、無錫實地作為擔保方被東北亞金交中心“催債”。

天眼查顯示，今年四季度以來，無錫實地也多次因“票據追索權糾紛”、“金融借款合同糾紛”而被起訴，債權人包括江蘇銀行、無錫農商行等。

梁先生指出，實地的部分子公司開出的商票其實沒有對應的底層還款來源，僅僅是為了融資，“有虛開商業票據的嫌疑。”

對此，12月10日實地集團官網發布聲明稱，公司經營情況良好，也將“秉承良好溝通、達成諒解及共贏的原則，對合作伙伴的合法權益高度重視，支持合理合法的訴求表達”。

不過公開信息顯示，實地近期因“票據追索糾紛”，正被多家企業起訴。

地產公司之所以頻頻出現商票兌付風險，特別是“恒大2000 億商票”現象，是與統計漏洞有關：商票既不屬于有息負債，此前也不納入“三道紅線”的范疇。因此去年以來，有不少高杠桿房企通過商票融資的需求很迫切。

據財聯社報道，今年6月，央行才要求把“三道紅線”試點房企的商票數據納入監控范圍，要求房企將商票信息隨“三道紅線”數據每月上報。

富力被牽連，債務或違約激進擴張埋風險

令梁先生、馮女士等人擔憂的是，實地董事長張量一直沒有親自和債權人溝通，只是融資部負責人出面接洽。

“重要的是態度，只要張老板出面和我們溝通，哪怕延期一年，也不是不能接受的。”馮女士表示。

值得注意的是，公開信息顯示，實地集團董事長張量是知名房企——富力地產（2777.HK）聯席董事長、行政總裁張力之子，市場也把實地視為“小富力”。富力集團的核心人物是張力、李思廉，二人聯手創業，把富力一度打造成地產界“華南五虎”之首。據胡潤2021年全球富豪榜，張氏父子以235億元的身價、排在第919位。

在實地商票逾期后，富力股價也一度大跌。為此，富力在今年7月底公告：富力集團與實地集團無股權關系，對于實地的債務，富力也無擔保責任。

不過，實地商票逾期的風險確實在向富力傳導。12月15日，富力突然發布公告稱，公司可能無法全額贖回一筆將在2022年1月到期、合計規模達7.25億美元的票據。公司正設法改善集團的財務與現金流情況、并把債務延期6個月。如債券持有人選擇以原價交易，則只能出售所持票據的50%;如選擇全部賣出，則交易價格只能是原價的83%。

消息震動業內，這是繼近期眾多地產巨頭爆雷之后，又一家聲稱現金流緊張的大型地產公司。旋即，標普宣布將富力的發行人評級從“B-”下調至“CC”，展望“負面”。不過，聯合資信對富力地產的評級仍為AA+級。

在今年地產行業萬馬齊喑的大背景下，富力的業績也有些萎靡。據其最新公告，公司今年上半年的總營收為395億元人民幣，同比增幅17%，同期的營業成本增幅也達三成。在營業成本中，銷售費用同比增幅達23%，明顯高于營收的增速。在成本的提升下，富力的營業利潤同比下滑接近三成，凈利潤同比下跌近20%。

債務方面，富力壓力更大。據財報，截至上半年，富力地產總負債達3306億元，其中應付票據較去年底增長了約40%，為59億元;有息債務（短期借款+一年內到期的非流動負債+長期借款+應付債券）約1400億元。

加快償債也會加速現金流出，可供參考的是，此前《紅周刊》報道，同為珠三角的另一家大型地產商——理財逾期后與客戶的溝通會議中就解釋稱：前三季度加快償債，僅9～10月的現金凈流出就接近200億元。

在去年“三道紅線”政策出臺后，華泰證券等機構的研報顯示，富力已經觸及“三道紅線”，其他處于紅檔的企業還有恒大、華夏幸福等。

富力何以至此？富力過去的部分擴張動作過于激進，典型操作是2017 年199億元接盤77家萬達酒店，收購帶來的資產增值收益讓當年的凈利潤同比增長六成，但負債也明顯增長。此外公開信息顯示，富力是全球最大的豪華酒店資產持有人，運營著90多家酒店，還有約40家酒店正在建設。

知名地產分析師嚴躍進向《紅周刊》記者指出：“這類收購本身還是有合理性的，只是在突發疫情和經濟下行壓力下，收購來的資產是否有匹配的消費能力？顯然不太好，這是當前需要關注的內容。”

富力的資本運作也不達目標，公司早年曾寄希望于回歸A股，但2017年后地產政策明朗后，回A希望泯滅;富力物業服務今年4月宣告港股上市，但其后招股書失效，公司被碧桂園服務收購;另外，實地地產2020年曾赴港IPO，但最終上市失敗。

為償付債務、補充營運資金，富力頻頻出售資產。去年11月，富力向黑石集團出售所持有的廣州國際機場富力綜合物流園70%權益，交易對價44億元;今年12月，富力再次宣布出售所持有的富力綜合物流園30%權益。該物流園曾是富力進軍物流地產的重要棋子，出售或屬無奈之舉。

除了出售資產外，富力還積極“瘦身”。據Wind，富力員工規模從去年初的6.2萬人、減少至3.9萬人，主要是物業服務類員工減少尤為明顯。

目前來看，富力的在建項目尚未出現大面積停工。不過，馮女士表示，實地在全國的30多個項目，9月份以來已經出現停工跡象，“比如青島項目的開工進程就受到了影響。”

押寶三四線，富力地產銷售不達預期

《紅周刊》記者獲悉，截至去年底，富力的授信情況如下：中信銀行給了300億元授信，浦發行給了200億授信，興業銀行授信218億，招商銀行、農業銀行、中國銀行、華夏銀行、光大銀行給的授信也都在百億元以上。另外授信規模在50億～100億元之間的銀行還包括：廣州農商行、建設銀行、平安銀行、浙商銀行、廣發銀行、九江銀行等。債券方面，富力的債券將在2022-2023年進入到期高峰，其中大頭是美元債，規模達49億美元。

富力激進擴張期間畫下的“大餅”，有些后續也不見進展。譬如2017年初，張力在與柬埔寨首相洪森交流時表示，未來3～5年將在柬興建六星級酒店，投資規模達30億美元，但其后再無動靜。

另外，安信證券池光勝團隊在研報中也指出，2019 年以來，富力銷售增速趨于回落，2019年、2020年銷售目標完成率為86.4%、91.3%。分區域，富力在湖南、遼寧、海南、山西等省土儲規模較大、但銷售貢獻一般，境外項目銷售貢獻也一般。

公開信息顯示，富力2020年銷售目標是1520億元，受益于去年樓市火爆，盡管有疫情，實際的協議銷售額仍有1388億元;但今年前11個月，富力銷售額僅1122億元，只完成全年目標的3/4。大概率，富力今年的全年銷售額可能是2019年以來的最低數據。

富力的拿地強度也在持續下降。據安信證券研報，2019年、2020年、2021年上半年，公司權益拿地金額244 億元、118億元、20億元。聯合資信方面指出，富力不少土地儲備位于三線及以下城市，存在去化壓力。截至去年底，富力旗下43% 的未竣工項目可售面積位于三四線城市，位于一線城市的僅占4%。

商票人逃離地產領域，專家預計地產風險將在明年下半年基本釋放完畢

地產公司的接踵爆雷，讓房企的合作伙伴們也心有余悸。馮女士和梁先生均表示，在實地票據出現風險后，他們已暫停了增量的地產商票業務，目前的重心就是催促實地還債。

“就目前看，一些房企在經營和債務兌付方面確實出現很多問題，已經出現了明顯的‘躺平跡象。”嚴躍進向表示，企業本身還是要展示積極履約和解決問題的態度，否則容易引起投資者關系的進一步惡化。

房企集中違約的現象什么時候會收斂？嚴躍進認為，目前來說壓力也沒過去，2022年肯定還會有房企爆發債務危機，“估計到了2022年下半年，類似情況會逐漸減少”。

為舒緩地產業壓力，近期央地監管部門也積極出臺政策，托底地產市場、保持地產行業的正常融資要求。12 月初，央行負責人就恒大問題表態，“短期個別房企出現風險，不會影響中長期市場的正常融資功能”，以穩定市場信心。另外據《21世紀經濟報道》近日發文，上海相關部門已兩次召集屬地房企開會，從維護上海房地產業良性發展、幫助困難企業渡過難關的角度，要求房企做好風險預警工作。

嚴躍進也表示，關鍵還是要激活合理的住房消費，購房方面的政策管控可適當減少，“合理的改善型的購房需求，應給予積極的激活，進而帶動房企的銷售業績成長”。

對于上述問題，《紅周刊》記者也視圖采訪富力和實地方面，截至發稿未獲回復。