房地產凜冬將逝 未來可期

陳嘉瑤　張光裕

在地產行業一片哀嚎，被現金流折磨得喘不過氣時，監管層終于陸續釋放利好政策。

12月8日至10日舉行的中央經濟工作會議，雖然再次強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，但也指出，未來會加強預期引導，探索新的發展模式。堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，今年下半年市場出現接近停滯的狀態，根本原因是下半年的過快降杠桿，多項金融政策同時收緊，政策效用疊加導致房企融資環境、購房者購房信貸環境均快速收緊。未來房地產在“良性循環”指引下，前期過緊的金融政策將結構性調整。

其實，早在10月初，調研房企之后，銀行的個人住房貸款發放速度，以及房企的發債融資情況就有了改善。

年底央行還為市場釋放了流動性，下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，為市場增加了1.2萬億元資金供給。

但政策適當放松，并不意味著房企可以走回舉債高速擴張的老路。在中央穩地價、穩房價、穩預期的調控總基調下，近期監管層的動作，更像是為了恢復市場信心而打的補丁。

這意味著，春天到來之前，房企下半場淘汰賽是一場持久戰。這時聰明的房企已經開始做組織升級、人員優化、業務轉型，筑建新的護城河。

過冬

簡要盤點，今年沖擊樓市銷售的關鍵政策主要有三條：

先是年初房地產貸款“兩集中”制度出臺，為各銀行發放的住房貸款設置了比例上限，即不得超過該銀行總貸款額的一定比例。隨后，廣州、上海、杭州等多座一二線城市陸續發生放貸額度緊張、放款周期拉長等“貸款難”情況。

其次是二手房指導價，即二手房掛牌價要根據當地住建局發布的參考價格來定。自深圳在2月率先出臺該政策后，不少一二線城市陸續跟進。

該政策落地區域，二手房掛牌價大多有一定程度的滑落，結果是從供需兩個方向都抑制了二手房市場的熱度。買家觀望，賣家不甘心，開始惜售。

二手房與新房市場唇齒相依。部分想買新房改善居住品質的購房者，只有把手里的房子賣出去，才能湊出新房首付款，但二手房市場冷清了，他們買新房的事也得順延。

房企現金流不暢后，風險逐漸蔓延。

各種負面消息頻發，讓金融機構對房企的信心越來越少。行業主要融資渠道發債、銷售、開發貸幾乎都處于阻塞不通的狀態。

房地產行業的安全會影響金融和經濟安全。為了加強預期引導，年底，中央經濟工作會議、央行降準都釋放了利好信號。

但這些糾偏舉措不足以快速恢復市場信心，去杠桿已經成為行業新常態。

瑞銀財富管理投資總監辦公室分析師夏天認為，今年房地產行業融資收緊，疊加房地產稅等政策落地，可能讓業內覺得政策收緊力度比往年大。但實際上，過去三五年里，房地產行業的政策從來沒有大幅放松過，尤其是融資政策。

新增人民幣貸款中房地產行業的占比（包括房貸）已經從2016年的峰值45%，回落到2021年上半年的23%，這一指標在過去幾年都是有序下行的。

房企覺得今年政策收緊，是由于2020年供應端去杠桿的動作被疫情打斷，流動性處于極度寬松的狀態。2021年隨著經濟逐漸恢復正常，寬松政策自然會逐漸退出。

房地產行業的政策收緊是有延續性的，并且在未來的短到中期都會持續。雖然近期房地產公司信用風險較高的情況下，政府有短期的政策支持，但不會再讓流動性過度泛濫。

御寒

盡管日子不好過，但碧桂園、萬科都在公開場合發聲，認為“三道紅線”給出了三年的寬限期，屬于比較務實的指標，對于財務表現優良的企業是長期利好。

即“三條紅線”讓資本市場重新審視放款要求，不再以規模為主要投資條件，而是重點瞄準那些財務指標較好的企業。這讓小而美的企業得到了更多機會，頭部地產公司的融資狀況進一步兩極分化。

Wind數據顯示，2021年10月1日-12月11日，地產企業新發行債券共98筆，民營企業有8筆。民營房企中既有前三強萬科，也有區域型房企兆泰集團、濱江集團。

2021年12月1日，碧桂園一筆計劃在銀行間債券市場發行的50億元中期票據已獲受理，進入預評環節。此前，銀行間市場交易商協會對申報中期票據的準入標準是“中央及地方國有房地產企業以及A股上市房地產企業”。

融資環境漸回理性后，地產行業的淘汰賽正式進入到下半場。碧桂園、萬科、龍湖、保利等房企起碼在三年前，就意識到行業規模紅利已近尾聲，管理紅利時代已來。

但2021年，真切感受到同一梯隊的同伴陷入生存危機，讓它們更加緊迫地進行組織調整、人員優化、業務聚焦，而這些調整的最終目的就是打造新的競爭力。

12月3日，碧桂園月度管理會議上，總裁莫斌表示，房住不炒是永遠的主旋律。市場邏輯已經發生了巨大的變化，房地產行業正在向制造業回歸。國家對地產市場的整頓，會把不好的企業、不好的產品、不好的行為出清。

北京大學國家發展研究院BiMBA商學院院長陳春花認為，中國制造業中的優秀公司，無論是資金核算、品質控制，還是對消費者需求的快速反應能力，不同產品線、業務單元間協同作戰的能力，以及端到端的全鏈條價值釋放能力，都值得地產公司研究、學習。

整個2021年，地產頭部企業都在按以上思路做調整。

在資金核算方面，今年碧桂園要求每一個項目、樓盤都要達到以銷定產、以收定支。拿地投資額度根據回款目標完成度調節，賣房越多的區域，集團就越給資源去拿地。

某頭部房企投資拓展部的一位工作人員透露，現在拿地投資，優先考慮的是現金流和利潤率，絕不能盲目做回報不劃算的項目。“兩集中”模式下，為了控制風險提高效率，確保資金被有效利用，他們正推進研判流程標準化，以提高投資效率。

在需求端的品質控制方面，為了增強精細化管理能力，打磨出更好的產品，頭部房企繼續對組織和人開刀。

過去，全國布局的大型房企，單個區域管理半徑過大，區域總手下幾百個項目，項目總要同時管理四五個城市，不利于做精產品和提供個性化服務。

2020年，碧桂園對集團和區域架構進行優化整合，將部分業務規模偏小的、地域鄰近的區域合并，將較大的區域再次裂變，并將地產業務的戰場繼續向五六線城市下沉。

在人員配比上，碧桂園取消了大多數區域投資副總裁職位。過去，這家公司在下沉的每個區域中基本都會設立一名投資副總裁崗，協助區域總共同拿地。現在，碧桂園將這部分權責明確分給區域總。

責權變多的不僅是區域總。從項目總到技術工人，隨著對品質、服務、效率的重視，房企對人才的要求變得更加多元。他們認為，只有懂得全流程的操盤思路，才有能力在每個環節發現提升效能的方法。

2021年，碧桂園項目總培訓班增設了圍繞項目運營的關鍵環節和“投供銷回交”等核心經營管理知識，平均設置40門專業課程，從產品力、經營力和風控力方向展開。

一位資深獵頭透露，2021年市場雖不好，但龍湖、萬科、萬達、碧桂園，這幾家財務指標、管理較好的公司人才仍有HR在搶，只是“操盤過10萬平方米”以上大項的經歷已經不再吸引人，懂項目全流程，通過創新思維，解決過項目品質、服務等問題的人才更符合市場的要求。

羅蘭貝格房地產行業首席研究員張翼飛認為，供給端土地供應整體放緩、價格提升，以及需求端消費者向“重質不重量”結構轉型都在倒逼房企謹慎拿地、打磨產品。

迎春

下一個春天，地產開發已不是房企的唯一標簽。早在五年前，頭部公司就把業務的觸角伸向蓋房子以外的世界。但2021年行業的外拓和此前不同，房企不再盲目擴張，而是跟緊國家城鎮化發展步伐和政策主導方向，扎根主業和朝陽行業。

如城市更新、物業、物流、農業、建筑機器人等。這些都是房企增強可持續發展能力、降本提效的新生力量。

2021年，頭部房企對新賽道已從入局到修煉轉換。它們在地產抓品質、效率的同時，更加緊迫地激發新業務的活力，增強新老業務的協同性。

2021年6月11日，萬科再次調整了跟投機制，除了地產業務，對擬拓展的非開發業務也引入了激勵措施。

即萬科非開發業務的核心經營團隊、骨干員工等都可以跟投新業務，包括但不限于物流倉儲、商業、長租公寓、冰雪、企業服務、食品業務等領域。

2021年下半年，碧桂園子公司博智林啟動機器人建房的試點工程，在“拆解一棟樓”的試驗中，測量、地面整平、螺桿洞封堵等環節，建筑機器人已經可以像流水線生產一樣作業。

建筑機器人的規模化應用，不僅能夠提高施工項目的質量、效率，還能部分解決行業正在面臨的用工荒問題。

其實，2021年，面對生存與轉型的關鍵節點，房企做出的組織調整、管理優化遠不只這些。每個行業都會經歷階段性陣痛，重點是如何過冬，以及以怎樣的姿態迎接春天。

住房需求永遠存在，房地產一定是有市場的。如果沒有市場，那就是企業沒有競爭力。楊國強在年底的內部會上談到，在當前市場格局下，只要應對得當、聚焦競爭力提升，就能穿越周期，實現高質量發展。