德國住房租賃合同對承租人權(quán)利保護(hù)及其借鑒

王明珠　宋夢美

摘要：德國住房租賃關(guān)系十分穩(wěn)定，承租人權(quán)益可以得到很好地保障，這與住房租賃合同的穩(wěn)定性和其中大量保護(hù)承租人條款密不可分。分析德國住房租賃合同的主要內(nèi)容，尤其是其中嚴(yán)格的合同解除條件、租金價(jià)格管制，對保護(hù)承租人權(quán)益發(fā)揮的重要作用。提出我國為穩(wěn)定租賃關(guān)系及保護(hù)承租人權(quán)益國可以借鑒的主要內(nèi)容。

關(guān)鍵詞：德國;住房租賃;租賃合同;保護(hù)承租人

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）04-0033-36 收稿日期：2021-02-26

作者簡介：王明珠、宋夢美，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)。

1 引言

2019年筆者曾參加住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部赴德國住房租賃市場培訓(xùn)，通過21天的系統(tǒng)學(xué)習(xí)，對德國住房租賃市場有了更加深刻的體會(huì)和認(rèn)識(shí)。根據(jù)德國施豪銀行數(shù)據(jù)顯示，2013年德國共有租賃住房2330萬套，占住房總量的57%，大城市租賃住房占比更高，如柏林租賃住房占比高達(dá)85%。大量德國人選擇租房解決居住問題，與德國租賃關(guān)系穩(wěn)定密不可分。據(jù)德國租賃者協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人介紹，目前德國租賃住房換房率只有5%，租賃關(guān)系十分穩(wěn)定。

德國住房租賃合同明確了租賃雙方權(quán)利和義務(wù)，其基本內(nèi)容受相關(guān)法律法規(guī)嚴(yán)格限制，對承租人的保護(hù)優(yōu)于出租人，極大地減少了租賃糾紛，起到了穩(wěn)定租賃關(guān)系的作用。本文主要就德國住房租賃合同的主要內(nèi)容、租賃合同高穩(wěn)定性成因及德國如何保護(hù)承租人權(quán)益，使其免受出租人隨意解約、隨意漲價(jià)等問題困擾的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行分析，提出我國穩(wěn)定租賃關(guān)系及保護(hù)承租人權(quán)利的意見建議。

2 德國住房租賃合同的基本內(nèi)容

2.1 住房租賃合同的大多數(shù)內(nèi)容，法律已進(jìn)行明確規(guī)定

德國涉及住房租賃合同相關(guān)法律法規(guī)主要有《德國民法典》《住房租賃法》等。《德國民法典》第535-597條對使用租賃和用益租賃進(jìn)行了規(guī)定，內(nèi)容涉及租賃合同的性質(zhì)、出租人與承租人的義務(wù)、不遵守期限通知解約時(shí)的適用條款、瑕疵告知、租賃保證金支付與管理、租金支付、轉(zhuǎn)租條件與責(zé)任等重要內(nèi)容，明確了對承租人不利的協(xié)議無效，并確立了承租人優(yōu)先購買權(quán)及買賣不破租賃等制度。《住房租賃法》就租賃合同訂立、履行、租金確定及其漲幅、解約程序、非對稱的解約通知期限等進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范，進(jìn)一步保護(hù)了承租人權(quán)益。

2.2 德國行業(yè)組織根據(jù)法律規(guī)定制定住房租賃合同示范文本，供其會(huì)員使用

德國相關(guān)行業(yè)組織包括房屋和土地所有者協(xié)會(huì)、租賃者協(xié)會(huì)、開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)、中介行業(yè)協(xié)會(huì)、鄰里協(xié)會(huì)等，不同行業(yè)組織代表各自利益，根據(jù)《德國民法典》《住房租賃法》等規(guī)定，各行業(yè)組織分別制定了住房租賃合同示范文本，供其會(huì)員使用。據(jù)巴伐利亞房屋和土地所有者聯(lián)合會(huì)負(fù)責(zé)人介紹，該協(xié)會(huì)和租賃者協(xié)會(huì)依據(jù)法律規(guī)定制定的租賃合同示范文本，90%以上的內(nèi)容都是一致的，合同不一致的內(nèi)容由租賃雙方協(xié)商共同確定。

2.3 租賃合同包含的基本內(nèi)容

以巴伐利亞房屋和土地所有者聯(lián)合會(huì)提供的租賃合同示范文本為例，合同內(nèi)容包括22條，其中完全固定的格式條款14條，包括暖氣和熱水供應(yīng)、公寓的缺陷和損害、維修和結(jié)構(gòu)變更、住宅物業(yè)的使用與轉(zhuǎn)租、家用電器、飼養(yǎng)寵物、電視和電線接收-無線安裝、出租人對出租住房的使用、業(yè)主的披露義務(wù)和能源性能證書、法定終止通知、無通知終止、承租人死亡、承租人搬走、承租人超過1人;可填或可選內(nèi)容的格式條款6條，包括租賃住房基本情況、租賃期限、租金、供熱和運(yùn)營成本的分?jǐn)偤陀?jì)算、承租人對建筑結(jié)構(gòu)的改變、花園使用;僅有2條為開放性條款，有出租人搬入前業(yè)主應(yīng)履行的責(zé)任、其他協(xié)議。

3 出租人解除不定期租賃合同的嚴(yán)苛條件

3.1 德國住房租賃合同以不定期合同為主

德國租賃合同分為有期限和無期限合同，《德國民法典》明確租賃合同以不定期為主，規(guī)定簽訂定期租賃合同需要提供足夠的證據(jù)與理由，比如出租人打算在租賃期限屆滿后自行居住或?qū)υ摲课葸M(jìn)行重大修繕，才允許雙方當(dāng)事人訂立定期租賃合同，如果不屬于法律規(guī)定的特殊情形，則必須簽訂不定期租賃合同。

3.2 對出租人單方解除不定期租賃合同具有明確限制

德國法律中，對承租人終止合同不定期是沒有限制的，承租人可以隨時(shí)提出解除合同，只需提前3個(gè)月通知出租人即可。與之相反，出租人要終止合同卻受到很多限制。《德國民法典》明確規(guī)定，出租人只有滿足以下條件之一，才可以解除不定期租賃合同：一是承租人因過失明顯違反了其合同義務(wù);二是出租人要將房屋作為自己、家庭或其他親屬同住者使用的;三是因出租關(guān)系的存續(xù)影響了土地、房屋的經(jīng)濟(jì)利用價(jià)值，并受到嚴(yán)重?fù)p害，但房屋可以以更高的價(jià)格租予他人或出售的除外。出租人不得以法律規(guī)定之外的理由解除合同（《德國民法典》第564B）。

若買賣的房屋處于在租狀態(tài)（即帶租約買賣），新業(yè)主需要至少在購房3年之后，才能以自住或者出售為由解除租賃合同（《德國民法典》第564B第2款）。如果承租人屬于有特殊困難（見下文）的人，3年期滿后，新業(yè)主也不能解除租賃合同，直到承租人脫離“困難期”或者承租人去世。

同時(shí)，對出租人解除租賃期限也有嚴(yán)格的限制。一般情況下，出租人終止合同要提前3個(gè)月通知承租人;承租人居住時(shí)間超過5年，通知期間延長為6個(gè)月;居住時(shí)間超過8年，通知期間進(jìn)一步延長到9個(gè)月;居住時(shí)間超過10年，通知期間進(jìn)一步延長到12個(gè)月（《德國民法典》第565條第3款）。

3.3 有特殊困難的承租人可以拒絕解除合同

除對承租人提出解除合同制定嚴(yán)格的限定條件外，《德國民法典》第556A第1款規(guī)定，如果終止租賃合同，會(huì)對承租人本人或者其家庭造成困難，即使出租人滿足以上法律規(guī)定的正當(dāng)理由，承租人也可以拒絕解除合同。如，在德國判決中，承租人被認(rèn)定為屬于該情形的相關(guān)案例有：（1）年紀(jì)大;（2）不健康;（3）正在備考或者處于畢業(yè)論文寫作和設(shè)計(jì)期;（4）在出租人的同意之下，已為裝修住房投入大量資金;（5）懷孕;（6）子女較多;（7）貧困。

3.4 出租人無法以提高租金為目的解除合同

德國出租人無法以提高租金為目的解除租賃合同。德國主要通過法律明確規(guī)定租金價(jià)格及漲幅上限、制定租金指數(shù)限制租金價(jià)格等方式管控市場化租金（德國社會(huì)性住房租金一般為市場租金的50%或75%，且住房與租金情況需要如實(shí)告知承租人，并寫進(jìn)相應(yīng)住房租賃合同）。租金指數(shù)由當(dāng)?shù)卣鞴懿块T以及房東、房客協(xié)會(huì)等多方共同協(xié)商決定，綜合考慮租賃住房的面積、戶型、建造年代、房屋設(shè)施及其他特殊因素。租金指數(shù)確定后受到法律約束，是約定租金、裁判租金是否符合法律規(guī)定的重要依據(jù)，必須被嚴(yán)格執(zhí)行。如果合同約定的初始租金高于租金指數(shù)一定比例，出租人可能面臨最高5000歐元的罰金，甚至還可能構(gòu)成暴利罪，面臨最高達(dá)可3年的自由刑或者罰金。此外，《德國民法典》還限定了租金上漲的條件及漲幅，出租人如果想提高房租，需要向承租人書面提出上漲房租的通知，寫明提高租金的原因，一般為同類住房租金上漲的幾個(gè)可比案例。接到通知后，承租人有兩個(gè)月時(shí)間，對此進(jìn)行調(diào)查了解。如果承租人同意，雙方可以按約定上漲房租，否則需要交由法律判決。

4 中德住房租賃合同差異分析及借鑒

4.1 中德住房租賃合同差異分析

對比分析我國住房租賃合同與德國的差異，主要存在以下幾點(diǎn)。

一是租賃合同類型與合同期限。我國租賃合同以定期、短期為主，一般為1年期合同。德國主要以不定期、長期為主。我國《民法典》第705條規(guī)定，租賃合同“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效”。第730條規(guī)定，對于不定期租賃“當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同”。可以看出我國租賃合同也分為定期合同和不定期合同，但是對兩種租賃合同的設(shè)計(jì)上，與德國有根本上的區(qū)別。首先，我國定期合同租賃期限，設(shè)定了上限為20年。其次，對于不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除，沒有任何條件限制，與德國正好相反。

二是租金限制。我國對租金定價(jià)及上漲沒有明確性限制要求，主要實(shí)行市場定價(jià)，雖然一些城市，如天津制定指導(dǎo)租金，但對租金上漲制約不大。德國對住房租金實(shí)行市場定價(jià)與租金管制相結(jié)合的方式，租金管制方式主要通過法律，約束租金定價(jià)與租金上漲。德國的租金限制措施建立在充足租賃住房供應(yīng)的基礎(chǔ)上，當(dāng)前我國租賃需求強(qiáng)烈的大中城市，租賃住房，尤其是高品質(zhì)租賃住房普遍供應(yīng)不足，決定了我國無法直接照搬德國的租金限制措施。一方面，強(qiáng)制限制租金，可能會(huì)減少租賃住房供給或者帶來尋租;另一方面，租金收入減少，不利于出租人對房屋的維護(hù)，加劇租賃住房質(zhì)量不高的問題。

三是合同解除條件。我國對解除住房租賃合同沒有特別限制。德國對承租人解除租賃合同無限制，但對出租人制定了嚴(yán)格的約束條件，合同解除適用條件德國“民法典”中有明確規(guī)定。我國《民法典》中沒有對住房租賃合同解除的特殊規(guī)定。2020年9月發(fā)布的《住房租賃條例（征求意見稿）》，第9條規(guī)定“在住房租賃合同期限內(nèi)，除法律規(guī)定和合同約定的情形外，出租人或者承租人不得單方面解除住房租賃合同，不得單方面提高或者降低租金”。但對于單方解除合同的具體情形，沒有進(jìn)一步明確;對于合同約定的解除條件，沒有明確限制。換言之，如果出租人要求在合同中加入不利于承租人的合同解除條款，法律也是認(rèn)可的。如表1所示。

4.2 對我國穩(wěn)定租賃關(guān)系及保護(hù)承租人權(quán)利的借鑒

一是住房租賃法律與相關(guān)制度設(shè)計(jì)明顯向承租人傾斜。在住房租賃市場中，承租人處于弱勢的一方。德國法律具有強(qiáng)烈的保護(hù)承租人權(quán)益的特征，通過明確租賃合同以不定期合同為主、嚴(yán)格限制解除租賃合同的條件、租金管制等，從根本上解決了住房租賃關(guān)系不穩(wěn)定、租金隨意上漲的問題，極大地保護(hù)了承租人的權(quán)益，使承租人租房居住也能獲得安全感，很多德國居民愿意通過租房解決居住問題。德國居民調(diào)查顯示，為了更好的工作機(jī)會(huì)或更喜歡的生活環(huán)境而搬到其他城市居住，是十分常見的。當(dāng)前我國提出加快完善“長租房”政策，引導(dǎo)買不起房的居民通過長期租賃方式解決居住問題，更需要從法律上、從制度設(shè)計(jì)上，明顯體現(xiàn)出對弱勢承租人的保護(hù)。

二是《住房租賃條例》中增加承租人保護(hù)相關(guān)條款。作為我國住房租賃領(lǐng)域首部條例性規(guī)范性文件，《住房租賃條例》對我國住房租賃市場發(fā)展、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定、保護(hù)承租人合法權(quán)益等方面具有重要意義。因此，應(yīng)研究在不違反上位法的前提下，《住房租賃條例》適度向承租人傾斜，如明確出租人單方解除租賃合同的適用情形及禁止性規(guī)定、完善押金收取及返還制度、合同中約定的明顯不利于承租人的條款無效、買賣不破租賃等。改變當(dāng)前出租人隨意解除合約，承租人沒有安全感的現(xiàn)狀。

三是完善并推廣租賃合同示范文本。當(dāng)前，我國行業(yè)主管部門與行業(yè)自律組織已經(jīng)制定了租賃合同示范文本，但當(dāng)事人使用率不高，實(shí)際簽署的租賃合同內(nèi)容與租賃合同示范文本相距甚遠(yuǎn)，很多關(guān)鍵性條款，主合同中沒有明確，而是約定在附加合同上。借鑒德國經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)在法律明確合同解除適用、無效條款、房屋使用及維修責(zé)任、租賃合同標(biāo)準(zhǔn)條款等的基礎(chǔ)上，對當(dāng)前租賃合同示范文本進(jìn)行完善，制定更符合實(shí)際的示范文本，并推廣供出租人和承租人使用。避免租賃合同簽署不規(guī)范，隨意添加附加條款與附加合同，損害承租人權(quán)益。

四是探索建立房屋租賃糾紛調(diào)處機(jī)制。現(xiàn)實(shí)中，我國承租人利益受損現(xiàn)象較為普遍，但是維權(quán)困難，很多人選擇“不了了之”或“忍氣吞聲”。德國有專門的租賃者協(xié)會(huì)，其工作人員很多為法律專業(yè)人員，承租人遇到租房糾紛可以到所在租賃者協(xié)會(huì)尋求幫助，免費(fèi)獲取專業(yè)解決建議，如果承租人決定選擇司法途徑解決糾紛，可以通過協(xié)會(huì)以較低的價(jià)格委托律師獲取專門服務(wù)。相應(yīng)地，出租人也可以向房屋和土地所有者協(xié)會(huì)尋求幫助。行業(yè)組織在德國房屋租賃糾紛調(diào)處中發(fā)揮了重要作用，是房屋租賃雙方之間的緩沖器。我國應(yīng)借鑒探索符合實(shí)際的房屋租賃糾紛調(diào)處機(jī)制，給租賃雙方，尤其是承租人提供更多救濟(jì)途徑。