基于GIS的沈陽市智慧樓盤表系統建立及應用

鄭劉平　王有妍

摘要：隨著大數據時代的來臨，如何實現海量房地產數據的可視化和智能化采集、存儲、管理成為一個迫切需要解決的問題。基于GIS強大的數據管理功能，從數據來源、平臺選擇、屬性結構設計、數據處理等方面探討建立GIS智慧樓盤表系統并探索其在相關行業的應用，以期挖掘房地產數據信息價值，為支撐實現房屋全生命周期的精細化管理提供技術支持和研究嘗試。

關鍵詞：智慧樓盤;GIS;樓盤表

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）04-0055-58 收稿日期：2021-03-02

作者簡介：鄭劉平，遼寧隆豐土地房地產與資產評估有限公司。

王有妍，沈陽天力土地科技有限公司。

樓盤表是在房屋管理信息系統中對一個房屋唯一的、關聯的數據集中記載的一種方式，傳統樓盤表一般通過表格或平面圖形式來展現樓棟內部房屋分布的邏輯關系，并且按照層、單元、房號來建立拓撲，其主要應用在房屋預售、網簽備案、不動產登記、維修資金管理等方面。但隨著大數據時代信息交互發展需要，傳統表格式或平面式樓盤表無法直觀展示房屋與地理信息之間的對應關系，從而實現房地產全周期管理信息的記載和應用。基于此，本文以沈陽市存量房地產為例，利用GIS強大的空間數據管理功能，從數據來源、平臺選擇、屬性結構設計、數據處理等方面探討建立GIS智慧樓盤表系統并探索其在相關行業的應用，以期挖掘房地產數據信息價值，實現存量房地產信息的采集、存儲、管理，為支撐實現房屋全生命周期的精細化管理提供技術支持和研究嘗試。

1 GIS智慧樓盤表的建立

1.1 基礎平臺選取

GIS智慧樓盤表的基礎是GIS平臺，當前比較主流的GIS平臺有ESRI的ArcGIS、MapInfo的MapInfo、中地數碼的MapGIS、北京超圖的SuperMap等。吳秀芹等人的研究表明，ArcGIS平臺在空間數據存儲與查詢管理、空間分析與空間統計、網絡分析與拓撲分析等方面都比較有優勢，并且ArcGIS平臺二次開發功能和可拓展性較好，因此本研究選擇應用ArcGIS平臺進行智慧樓盤表系統的建立。

ArcGIS提供個人地理數據庫（Personal Geodatabase）和文件型地理數據庫（File Geodatabase）兩種類型的數據庫。個人地理數據庫是僅可運行于Windows平臺的MS-Access的mdb數據庫，但數據庫最優存儲量小于2GB且僅支持單用戶編輯。文件型地理數據庫以文件夾方式儲存，數據庫容量無限制具有海量數據的處理能力，同時支持在Windows、UNIX、linux等系統跨平臺支援和多用戶共享編輯，目前大數據和要求協同編輯的系統多采用文件型地理數據庫。考慮到智慧樓盤表系統基礎房地產數據特征、海量數據容量以及多用戶協調編輯需求，本研究選擇采用文件型地理數據庫進行智慧樓盤表數據的存儲管理。

1.2 數據來源及處理

存量房基礎數據是智慧樓盤表建立的基礎和前提，存量房基礎數據具有復雜性和多樣性特點，因此存量房樓盤表數據的來源渠道也異常廣泛，同時不同數據源之間的差異性也很大。主要數據來源路徑有：（1）政府機構部門：包括但不限于自然資源、城鄉建設、房產、稅務等部門發布和擁有的各類數據，如行政區界線、地貌與地形數據、交通網絡、河流水系、項目及房產測繪、不動產權籍等。（2）房地產業：包括但不限于房地產開發企業、房地產經紀、房地產評估、房地產租賃行業以及物業管理機構。如開發企業項目資料、銷控表、一房一價公示數據、房地產中介房源和成交數據、評估機構市場調查數據等。（3）零散公眾信息：如各類報刊、互聯網登載的樓盤小區關聯新聞資料、輿情信息等。（4）對于通過以上途徑難以收集或尚不足以滿足智慧樓盤表建設需求的數據，通過實地調查進行完善補充，特別是針對樓盤小區、樓棟、單元和戶基礎數據，應按照統一的標準采集表進行逐區片、小區的補充采集，以保證樓盤表基礎數據的完整性和豐富性。

1.3 樓盤表數據結構設計

按照智慧樓盤表數據的分類，建立各類基礎數據相對應的數據集，并根據其子分類建立相應的圖層及表格數據，并對數據賦予相應的要素編碼，保證數據邏輯結構完整。以基礎地理要素集為例，該數據集主要有基礎定位、河流水系、道路交通、行政區等基礎地理要素，其中行政區子分類包括行政區界線、行政區注記等子圖層，道路交通要素集包括鐵路及軌道交通數據、高速和等級公路、市內道路及其注記等要素圖層。這些基礎地理數據主要用于智慧樓盤表房屋數據的標示、注記以及圖形整飾等。同時也是智慧樓盤表應用于房地產估價區位分析的重要組成，可以據此進行區位指標的量化測算。

樓盤表屬性數據是對其空間圖形數據的內涵描述，屬性結構設計包括對數據屬性字段名、類型、長度、取值范圍、約束條件的定義。智慧樓盤表屬性數據根據各子圖層要素數據特征要求，分別對其相應的屬性表設置了必填字段和選填字段，從而實現數據結構的通用性、適用性和可擴展性。

沈陽市智慧樓盤表核心數據圖層建立的過程中，對存量房基礎屬性表進行了標準化結構規范。比如存量房樓盤小區圖層，其屬性字段包括要素類別、樓盤編碼、樓盤名稱、樓盤別名、城市板塊、社區網格、坐落四至、開發企業、物業服務企業、開竣工時間、容積率、樓棟數量、套戶數量、交通情況、配套情況、教育情況、環境情況、增減值設施、數據來源、調查審核人員及時間、備注等50多個字段;又如樓棟圖層，其屬性數據包括要是類別、樓棟名稱、樓棟編碼、所屬樓盤名稱、所屬樓盤編碼、藍牌地址、單元數量、建成時間、建筑結構、總層數、地上層數、地下層數、樓棟主朝向、套戶數量、電梯情況、景觀情況、調查審核人員及時間、備注等30多個字段;再如單戶房產要素圖層，其屬性數據包括房戶號、房戶編碼、所屬樓盤名稱、所屬樓盤編碼、所屬樓棟編碼、所屬單元編碼、所在樓層、權證編號、建筑面積、套內面積、分攤面積、朝向、戶型設計、采光、通風、景觀、把山情況、規劃用途、實際用途、附贈情況、裝修情況、臨街情況、調查審核人員及時間、備注等30多個字段。針對各圖層及其屬性字段分別按照其內涵，統一規范的定義了相對應的字段類型、長度、取值范圍、約束條件。

1.4 數據處理與入庫

由于智慧樓盤表基礎數據的來源渠道眾多，其數據形式、格式各異，因此必須對收集到的原始數據進行歸集分類、篩查甄別、加工整理和綜合分析。其中圖形數據主要有AutoCAD、Mapinfo、ArcGIS、kml等各種平臺的矢量數據和遙感影像、地形圖、測繪圖等各類柵格圖件數據，其相應的數據投影系統、平面坐標系統也不統一，因此在對各類數據入庫前需對數據進行投影配準、矢量化、坐標轉換和格式轉換，統一轉換成2000國家大地坐標系下高斯克里格投影格式數據，并對數據進行拓撲檢查處理后完成智慧樓盤基礎數據的入庫處理。

1.5 智慧樓盤表數據成果

基于GIS技術，按照上述智慧樓盤表系統建立技術路線，建立標準統一、格式規范、覆蓋全面的沈陽市智慧樓盤表系統。截止到2020年底，該系統已覆蓋沈陽市全部行政轄區、150余個房地產板塊，存量房跨越百年（1919-2020年），房屋產權涵蓋商品房、房改房、直管公房、安置房等各種類型，該系統下收集的存量房樓盤達到5000個、存儲樓棟60000余棟、房地產套戶數達到400萬。并進行各種屬性和空間條件篩選、統計分析，以及屬性和圖形互查，方便快捷的實現全市存量房地產數據的采集、存儲、管理、分析。

2 智慧樓盤表應用

2.1 支撐房屋管理業務智能化、可視化

基于GIS技術建立智慧樓盤表可以實現可視化房屋管理，在規劃報建、施工銷售、市場及權證管理、使用維護和征遷等房屋全生命周期各個階段業務辦理中，都可以借助智慧樓盤表顯著的空間地理特性和集成于樓盤表的屬性狀態來實現業務辦理的智能化和可視化。并且，在業務辦理中又可將其辦理狀態和結果自動實時更新集成到樓盤表中，保證智慧樓盤表數據的動態更新和追溯跟蹤。

2.2 在房地產行業分析與管理決策中的應用

智慧樓盤表具有翔實的數據基礎及動態更新數據特性，可以建立以智慧樓盤表為核心，通過與自然資源管理、不動產登記、消費金融、工商稅務等業務系統進行互聯互通整合形成房地產行業數據中心，并利用ArcGIS強大的地理信息時空數據統計分析功能，實現各類房屋數據的查詢、統計、顯示和分析，全面準確的反應房地產行業現狀，為政府和行業主管部門進行數據分析和管理決策提供技術支撐。

2.3 在房地產經紀中的應用

房地產經紀咨詢業務的核心是房屋信息數據和專業知識，智慧樓盤表基礎數據涵蓋房地產生產、銷售、使用維護等各個方面數據，可以為房地產咨詢業務提供數據支撐，如周邊房地產狀況、區域房地產分布、競爭態勢等情況。因此，可以建立樓盤表數據共享交互機制，一方面通過智慧樓盤表助力房地產經紀咨詢業務發展，另一方對房地產經紀、咨詢、估價業務中產生的數據進行加工、完善，進一步不斷豐富智慧樓盤表數據內容，保證智慧樓盤表數據的翔實性和時效性。

3 結論與展望

本文以沈陽市存量房地產為例，基于GIS強大的空間數據管理功能，從平臺選擇、數據來源與處理、數據結構設計等方面探討了建立沈陽市GIS智慧樓盤表系統的技術方法、智慧樓盤表在房屋全生命周期管理、房地產行業管理決策和房地產經紀咨詢行業中的應用。當然，GIS智慧樓盤表的應用還處于探索嘗試階段，仍有待進一步開發和完善應用子系統，充分挖掘GIS智慧樓盤表價值，支撐實現房屋全生命周期的精細化管理和房地產行業改革發展。

參考文獻：

1.趙鑫明.構建“三維”房屋管理信息平臺的設想.中國房地產.2019.11月上旬刊

2.吳秀芹 張洪巖 李瑞 等.ArcGIS+9地理信息系統應用與實踐.清華大學出版社.2007

3.湯國安 楊昕.ArcGIS地理信息系統空間分析實驗教程.科學出版社.2006