房屋面積管理之發展趨勢

摘要：根據《優化營商環境條例》，國家持續深化簡政放權、放管結合、優化服務改革，最大限度減少政府對市場活動的直接干預，更大激發市場活力和社會創造力，增強發展動力。房產面積直接關系房屋價款，社會關注度高、群眾反響也較為強烈，如何規范房產測繪市場成為各地管理部門工作的重點之一。

關鍵詞：房產測繪;房屋面積;改革;優化營商環境

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）04-0059-61 收稿日期：2021-02-08

作者簡介：肖惠勻，柳州市不動產登記中心。

伴隨著房地產市場的蓬勃發展，房屋面積分攤也成為社會的焦點。房屋面積分攤專業性強，需要具備一定的專業技術能力。由于房產面積直接關系房產價值，多年來大都是政府部門直接成立測繪機構辦理。事業單位改革啟動后，很多原本是事業單位性質的測繪機構改革為企業，很多地方都放開了房產測繪市場，允許社會測繪機構進入房產測繪市場。房產面積直接關系房屋價款，社會關注度高、群眾反響也較為強烈，如何規范房產測繪市場成為各地管理部門工作的重點之一。

2000年，《房產測量規范》（GB/T17986-2000）出臺。2005年，《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2005）出臺，2013年作廢，自2014年開始執行《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2013）。同屬國標層級的兩個規范出臺目的和意義不同，導致對部分房屋區域的面積計算規則不盡相同。譬如陽臺是否封閉、層高等方面兩個規則的計算方法不同，等等。

1 從房屋面積管理涉及法律法規分析

1.1 不動產登記測繪的管理

《測繪法》第22條規定，縣級以上人民政府測繪地理信息主管部門應當會同本級人民政府不動產登記主管部門，加強對不動產測繪的管理。第23條規定，城鄉建設領域的工程測量活動，與房屋產權、產籍相關的房屋面積的測量，應當執行由國務院住房城鄉建設主管部門、國務院測繪地理信息主管部門組織編制的測量技術規范。可以看出，縣級以上不動產登記主管部門和測繪地理信息主管部門負責不動產測繪的管理，房屋產權相關的房屋面積測量需要執行住房城鄉城鄉建設部門的規范，即《房產測量規范》（GB/T17986-2000）。

1.2 測繪成果責任分析

《測繪法》第39條規定，測繪單位應當對完成的測繪成果質量負責。縣級以上人民政府測繪地理信息主管部門應當加強對測繪成果質量的監督管理。《房產測繪管理辦法》第3條規定，房產測繪單位應當嚴格遵守國家有關法律、法規，執行國家房產測量規范和有關技術標準、規定，對其完成的房產測繪成果質量負責。測繪單位對測繪的成果質量負主體責任，這是《測繪法》明確規定的。

1.3 測繪監管的主要內容

《測繪法》第22條規定，測量土地、建筑物、構筑物和地面其他附著物的權屬界址線，應當按照縣級以上人民政府確定的權屬界線的界址點、界址線或者提供的有關登記資料和附圖進行。《房產測繪管理辦法》第18條規定，用于房屋權屬登記等房產管理的房產測繪成果，房地產行政主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據與方法等內容進行審核。可以看出，管理部門審核的內容需要有法定的授權，不是無限制審查的。

1.4 測繪成果錯誤的處置方法

《測繪法》第63條規定，違反本法規定，測繪成果質量不合格的，責令測繪單位補測或者重測;情節嚴重的，責令停業整頓，并處降低測繪資質等級或者吊銷測繪資質證書;造成損失的，依法承擔賠償責任。《房產測繪管理辦法》第21條規定，房產測繪單位有下列情形之一的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門給予警告并責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款;情節嚴重的，由發證機關予以降級或者取消其房產測繪資格：（一）在房產面積測算中不執行國家標準、規范和規定的;（二）在房產面積測算中弄虛作假、欺騙房屋權利人的;（三）房產面積測算失誤，造成重大損失的。可見，行業主管部門對測繪機構的管理是有手段、有明確規定的。

2 房屋面積管理面臨的難題

2.1 多測合一

現在各地都在推行“多測合一”，將項目竣工驗收階段的竣工規劃條件核實測量、用地符合驗收測量、防空地下室建筑面積測量、綠地率及市政配套核實測量、消防測量及產權辦理階段的房產測繪、地籍測繪等七個測量項目，整合成為一個綜合性聯合測量項目。既可減少業主單位的委托次數，又能共用部分基礎性測繪成果，達到簡化辦事手續，縮短測繪時間、節約測繪成本。竣工驗收合格證明的出具需要一定時間，房屋測繪機構無法確定是否完成竣工驗收，測繪單位無法掌控是否可以即時出具實測成果。

2.2 落宗

不動產統一登記后，分散登記的房屋、林木等都要通過不動產單元代碼，與其占用范圍內的土地進行關聯。分散登記時代，很多房產只是從房屋登記需要出發，標注了房屋的界址點，與土地坐標并無形成關聯。在辦理落宗的時候，時常出現占用范圍的土地超出了土地證記載范圍，導致房屋無法落宗。

2.3 規范差異

住房和城鄉建設部《房屋交易與產權管理工作導則》規定了樓盤表管理，要求在預售許可辦理之前搭建樓盤表。由于預售樓盤依據圖紙搭建與實測樓盤搭建的極難完全一致，加之購房人對3%面積差理解不到位，社會上反響頗大。保溫層的計算也是詬病的內容之一，由于缺乏明確規定，各地對保溫層的把握也不盡一致，建議出臺統一性標準，避免被“有心”的房地產開發商利用。

3 放開房屋面積管理已經是大勢所趨

《優化營商環境條例》第3條規定，國家持續深化簡政放權、放管結合、優化服務改革，最大限度減少政府對市場資源的直接配置，最大限度減少政府對市場活動的直接干預，加強和規范事中事后監管，著力提升政務服務能力和水平，切實降低制度性交易成本，更大激發市場活力和社會創造力，增強發展動力。

有觀點認為，房產測繪事關百姓利益，涉及金額較大，房產測繪成果需要經不動產登記部門審核后進入數據庫用于辦理不動產登記。但測繪單位對房產測繪成果承擔主體責任，管理部門是否有必要所有業務都進行審核？

登記財產是世界銀行營商環境評價指標之一，不動產登記作為重要的內容之一，各地都在打造最優的不動產登記營商環境，減少收件內容、壓縮辦理流程。從事前審核轉為事中事后監管并非放開不管。房屋面積的審核往往比較復雜，審核需要耗費一定時間。目前，測繪師仍然是職業資格之一，審核人員大都不具備測繪師資格，非專業人員審核專業人員肯定會被社會詬病。所有業務都審核一是缺乏明確法律依據，二是沒有必要。在測繪單位提交測繪成果之后，登記部門直接入庫使用即可。

《測繪法》第48條規定，縣級以上人民政府測繪地理信息主管部門應當對測繪單位實行信用管理，并依法將其信用信息予以公示。對測繪單位建立信用評價體系，將事中事后審查的情況納入企業的信用評價，可以打造優勝劣汰的競爭環境，讓測繪單位提升業務技能，增強責任心。參照不動產登記賠償方式，引導測繪單位引入職業責任險，在產生糾紛時，由保險公司承擔賠償責任，降低企業風險，保障購房人合法權益。