我國濱海驅動型旅游地產項目的開發研究

金丹

摘 要：濱海驅動型旅游地產項目是旅游地產項目中的主要類別，但針對該類旅游地產項目開發的研究欠缺。本文對濱海驅動型旅游地產項目選址的基本要求、布局分類、產品模式進行介紹，以海南濱海驅動型旅游地產的典型項目開發為例，從環境保護、財務管理、選址以及項目合規性等角度提出開發時存在的風險，并針對不同的風險提出相應的規避措施，最后根據以上分析預測我國濱海驅動型旅游地產項目未來的開發趨勢。

關鍵詞：濱海驅動型；旅游地產；開發風險；規避措施；開發趨勢

中圖分類號：F592；F293.3 文獻標識碼：A

基金項目：海南經貿職業技術學院校級課題（hnjmk2020413）；2018年海南經貿職業技術學院自貿港專項課題；海南加籠坪旅游投資有限公司委托海南經貿職業技術學院橫向課題（Hnjmxh2019002）；海南經貿職業技術學院旅游管理專業群“雙高”項目建設經費資助。

引言

旅游地產的雛形是19世紀歐洲地中海沿岸的度假別墅，用于服務歐洲貴族的休閑度假，旅游地產的起源說明了濱海資源是驅動旅游地產的最優資源[1]。雖然全世界60%左右的人口住在沿海區域，但是人均海岸性的比例還是比較低的，所以海景資源在全世界范圍內依然是稀缺資源[2]。我國目前旅游房地產總體呈積極發展態勢，在部分以旅游為主導產業的地區，旅游地產往往具有“高投資”“高回報”“高附加值”等特征，旅游地產的發展已成為推動當地經濟發展的新手段[3]。由于濱海資源的稀缺性，濱海類景區往往具有高知名度，所處地區經濟一般比較發達。因此，人口和財富的聚集都為濱海驅動型旅游地產的開發提供了良好的條件。

本文濱海驅動型旅游地產項目是指圍繞濱海資源的稀缺性開發的房地產項目，該類房地產依托大海和沙灘等自然資源，并兼具豐富的度假內容，形成旅游、度假和居住為一體的綜合體項目。其中，旅游地產的房地產形式包括度假酒店、海景別墅、海景公寓、商務大樓等。

一、濱海驅動型旅游地產項目選址的基本要求及布局分類

（一）濱海驅動型旅游地產項目選址的基本要求

濱海驅動型旅游地產項目主要依靠濱海自然資源，一般要求濱海資源具有一定的知名度。通常情況下，濱海及其周邊的景點具有較高的旅游價值，在輻射區域內具有一定的知名度，可以帶動旅游地產的開發。濱海旅游資源知名度越高，旅游地產開發所面臨的風險越小。除了對濱海資源知名度的要求以外，也要求濱海資源生態環境承載能力較強，地勢相對比較平緩，周邊地質環境符合大規模房地產開發的條件。

在具備開發條件的基礎上，其還需要配備良好的基礎設施，包括濱海資源的地理位置相對優越、交通便利、周邊的基礎配套相對較好等。良好的基礎設施條件往往與濱海資源所處區域的旅游發達程度密切相關。因此，濱海驅動型旅游地產項目選址時要選擇旅游業發展已經相對成熟的地區，而且必須要和當地政府長期規劃一致，要符合政府的相關規劃，項目開發不能位于自然保護區范圍內且符合環保標準，由于與環境保護密切相關，房地產開發手續的合規合法性非常重要。

綜上所述，濱海驅動型旅游地產項目的選址需要考慮濱海資源的知名度、價值、周邊的開發條件、政府規劃以及基礎配套設施等方面。

（二）濱海驅動型旅游地產項目的布局分類

濱海驅動型旅游地產的布局往往按照海岸線的條件進行布局，分為線性延伸布局、梯形布局、扇形布局3類。不同區域往往布局分類不同。線性延伸布局是指濱海旅游地產項目沿海岸線進行線性布局，由若干條沿海公路連接，一般圍繞核心海岸線向兩邊延伸。梯形布局是指對于海岸線適合縱深建設的濱海資源，多呈現梯形布局，一線濱海資源布局一般為自持物業的高端度假酒店或高端別墅住宅區。二線濱海資源布局一般為經濟型酒店、普通住宅、商業物業及高爾夫等。扇形布局是指緊緊圍繞核心景點資源，呈扇形分布，多見于核心景點比較單一的濱海資源驅動型旅游地產。

二、濱海驅動型旅游地產項目的產品模式

隨著濱海驅動型旅游地產的發展，其盈利模式和產品特性也開始呈現多元化特點。目前，我國濱海驅動型旅游地產的模式主要分為“娛樂設施+高檔酒店”“配套設施+高檔住宅”“商務配套+高檔酒店”三大類。

（一）娛樂設施+高檔酒店

“娛樂設施+高檔酒店”模式是在充分利用濱海資源優勢的基礎上進行娛樂項目開發，娛樂項目的開發是對濱海資源的深度開發，可以有效提升濱海資源的價值，提高濱海資源的核心競爭力，著眼于中長期濱海旅游地產的開發。娛樂項目多為體驗性海上娛樂項目，如帆船、游艇、潛水等，還有沙灘排球、足球、沙灘摩托等灘涂娛樂項目。娛樂設施的開發搭配高檔酒店服務這種產品模式可以提升濱海資源的吸引力，加快濱海旅游地產資源的集約化、深度化發展。

（二）配套設施+高檔住宅

對于旅游地產項目來說，住宅產品是其盈利最快、資金占用周期最短的產品，因此高檔住宅是濱海驅動型旅游地產項目最重要的產品之一。濱海驅動型旅游地產憑借其獨特的濱海資源有效提升了住宅的品質和價位，與濱海旅游地產的市場定位一致。為其搭配合適的配套設施，如高爾夫、溫泉等，對整個項目的資金回流將發揮至關重要的作用。但是住宅類地產項目往往更多是滿足第一居所的需求，受到政府限購政策的影響較大。這種產品模式往往是大型房地產商所追求的，但是門檻較高。

（三）商務配套+高檔酒店

根據旅游地產的特點，濱海驅動型旅游地產面對的是消費能力相對較高的客戶群體，這為商務配套的發展奠定了良好的基礎，原有小而分散的商務配套也難以滿足濱海旅游地產發展的需求?，F在的這種產品模式一般都有大型購物廣場、美食廣場等配套設施，可以提升整個旅游地產項目的品味和檔次，如三亞的國際免稅店，直接提升了整個三亞海棠灣的吸引力。“商務配套+高檔酒店”已成為濱海旅游地產轉型的重要產品。

三、濱海驅動型旅游地產的市場定位

本文從客源定位和價格定位兩個方面對濱海驅動型旅游地產的市場定位進行分析。

（一）市場客源定位

由于我國海岸線資源的稀缺性，濱海驅動型旅游地產項目的市場人群定位是我國旅游地產項目中最為寬泛的，主要的市場定位分為兩個方面。

1.全國輻射型。

全國輻射型定位是指旅游地產面向全國各地的旅游人群，這類濱海驅動型旅游地產的定位多見于南方濱海地域，避寒及旅游人群是該類地產的主要消費群體，比如，海南沿海的濱海驅動型旅游地產，消費人群為全國各地的人。

2.區域性輻射型

區域性輻射型是指旅游地市場人群輻射的群體為特定的區域，區域性輻射一般以區域經濟體為基礎，該區域一般具有比較明顯的區域經濟特征，北方濱海旅游地產項目的這類特征比較明顯。如大連的濱海驅動型旅游地產一般以東三省為主要消費群體，青島則以環渤海灣經濟區域為主要消費群體。

（二）市場價格定位

從消費者的消費趨勢來看，到海邊旅游度假，尤其是冬季海邊避冬已成為中高端消費人群的消費方向。因此，濱海驅動型旅游地產的市場價格一般高于其他類型的旅游地產項目，在當地消費價格也處于領先地位。

四、濱海驅動型旅游地產項目面臨的主要風險及規避措施

目前，我國濱海驅動型旅游地產項目主要分布在東南沿海濱海資源優質的地區，海南等地是濱海驅動型旅游地產的主要區域。本文以海南的主要項目為例，分析濱海驅動型旅游地產項目面臨的主要風險及規避措施。

（一）環境保護風險

濱海驅動型旅游地產開發就是將優質的海洋資源的景觀和經濟價值最大化，從當前的情況來看，只有注重生態保護，才能獲得可持續發展。隨著國家和民眾對環境保護的重視程度不斷增加，環境保護風險已成為自然資源驅動型旅游地產面臨的核心風險之一，不重視環保問題，可能給旅游地產項目帶來嚴重的風險。例如，海南萬寧華潤石梅灣項目在度假村內修建了兩條公路穿過青皮林保護區，而這里的青皮林保護區屬于國家絕對禁止開發的區域[4]。

因此，在濱海驅動型旅游地產項目開發的整個過程中都必須重視環評工作。其在立項之前應進行充分的環境評估，包括旅游地產項目開發可能造成的環境污染、海洋污染等問題，如何預防環境污染、項目是否位于自然保護區等，避免造成不可逆轉的選址錯誤。

（二）財務風險

濱海旅游地產項目開發往往周期較長，投資大，回款周期相對較慢，國家對房地產企業融資控制非常嚴格，企業財務要提供有效支撐，因為資金鏈風險將成為項目面臨的主要風險。例如，海南三亞半山半島的開發商在2019年8月由于資金鏈斷裂而申請破產，開發商及其企業逾期債務本息合計金額已達500多億元，項目被多家法院和稅務機關查封。

因此，項目開發必須加強財務規劃。濱海驅動型旅游地產由于前期投入較大，強有力的財務規劃必不可少，且資金鏈應與項目規模相匹配，包含融資規模、自有資金情況等都要有充分的規劃，避免財務成本居高不下，資金鏈斷裂。

（三）選址風險

濱海驅動型旅游地產的開發對濱海資源高度依賴，濱海資源知名度低或質量差，選址周邊配套較差等因素都會嚴重影響旅游地產的開發，因此選址風險是濱海驅動型旅游地產面臨的一項重要風險。例如，海南樂東黎族自治縣的龍沐灣國際旅游度假區，由于知名度較低，且配套設施不齊全，且各項規劃遠遠落后于進度，導致該項目銷售情況不佳，并出現購買者無法交付房子的情況，嚴重影響龍沐灣國際旅游度假區后期的銷售和開發，核心房地產開發商不得不退出項目的開發。

因此，開發商需要高度重視濱海驅動型旅游地產的選址工作，對項目的選址要充分考慮多個核心因素，選址條件不達標的情況下應謹慎介入該項目。

（四）項目合規風險

隨著房地產市場規模不斷的擴大，濱海驅動型旅游地產面臨著比較嚴重的項目合規風險。為了節省開發費用，部分開發商在項目合規上打擦邊球，最終導致風險暴露。例如，海南國貿清水灣項目所占土地為國有農業綜合開發用地，在未依法獲得國有建設用地使用權、未經辦理工程規劃許可、施工報建等相關手續的情況下動工建設，同時將農業綜合旅游項目變成了房地產項目，2018年項目被當地政府部門認定用地違法，并在2019年拆除。

因此，要重視濱海驅動型旅游地產項目的合規性。一方面項目開發性質要與土地性質一致，杜絕后續更改土地性質的僥幸策略；另一方面，開發流程要符合政府相關規定，杜絕逆流程開發。

五、濱海驅動型旅游地產項目開發趨勢

隨著我國經濟的不斷的發展，旅游業從觀光型到休閑度假型的轉變，也帶來了濱海驅動型旅游地產項目的大幅開發，未來的開發趨勢主要體現在以下5個方面。

（一）旅游屬性不斷凸顯，功能趨向復合化

近年來，我國濱海驅動型旅游地產項目快速發展，優質的濱海資源基本被房地產項目占據，濱海驅動型旅游地產適合開發的區域急劇減少，隨著國家環保政策的趨嚴，對濱海驅動型旅游地產的開發提出了更高的要求，“以地產形式短線套取暴利”的發展模式已經難以為繼。

未來濱海驅動型旅游房產將更加重視旅游地產的轉型升級，真正實現旅游業與房地產業的密切結合，告別以往單一的房地產業態，真正解決市場所面臨的需求。未來的濱海驅動型旅游房產將會往兩個方向發展，一方面是更加專注做旅游，通過旅游產業帶動周邊房地產市場，旅游和房地產實現雙向互動。另一方面是加快房地產和旅游產業的融合，不斷提升旅游收入在旅游地產中的比重，旅游地產項目更加重視長期穩定的旅游地產收入。

（二）項目集中度增強，準入門檻提高

經過多年發展，濱海旅游地產市場已經形成大型房地產企業主導、中小開發商逐步退出的競爭格局，濱海旅游地產的專業化、規模化的龍頭企業已在濱海旅游資源方面占得先機，行業集中度進一步提高，品牌效應的重要性進一步凸顯。

在品牌化競爭時代，濱海旅游地產將告別過去粗放型開發模式，逐步走向精細化、專業化。在這一趨勢下，作為土地供給方的地方政府對旅游地產開發商的要求會越來越高，旅游地產開發必須注重項目培養，而項目培養則需要有長期的發展規劃、專業化的管理模式和龐大的資金支撐，這在某種程度上將意味著旅游地產準入門檻提高，缺少資金和核心競爭力的中小開發商將面臨越來越多的挑戰，而對于有資金又有核心競爭力的大開發商而言則是機遇。

（三）旅游地產養生、養老化功能凸顯

在經濟持續發展、居民收入水平不斷提高的帶動下，養生、養老疊加形成的消費需求日益成為一個潛力巨大的市場，吸引大型房地產商紛紛搶灘養生、養老地產。濱海資源作為一種特殊的資源，一直備受我國消費者的推崇，在海邊養老、養生已成為濱海旅游地產的一種趨勢。因此，市場上把養生、養老發展相對成熟的濱海旅游地產嫁接在一起進行探索，其相互融合促使旅游地產養生、養老化成為新的發展趨勢。

（四）低碳生態化、智能化特性逐漸明顯

回歸自然是現代都市人的夢想，而度假旅游地產正是實現這一夢想的載體。所以在尊重自然的同時，最大限度地保持原有地形地貌，創造出“尺度適宜與海景為友”的景觀效應；在建筑與裝飾上注重環境的營造、服務項目設計、功能生態布局與空間的使用效率，強化低碳生態環保意識，如節能降耗，采用綠色建筑、太陽能與建筑一體化、分散與集中相結合的資源優化配置和循環利用、綠色交通及廢品處理以及一次性用品改造等[5]。

（五）項目定位強調主題化、差異化

長期以來，我國旅游地產多依托自然資源開發景觀住宅地產，對主題旅游缺少定位，“以旅游為名行地產之實”現象屢見不鮮，即使是真正意義上的旅游地產也有很多項目因為主題不突出而陷入同質化競爭困境。時至今日，旅游地產開發難以再過度依賴自然資源而行，“假旅游地產”開發模式更是走到了盡頭，行業發展日益趨向成熟，項目開發主體越來越注重通過主題化凸顯個性、特色和增強競爭力。

參考文獻

[1] 許豫宏，崔宴芳.旅游地產開發概論[M].北京：旅游教育出版社，2012：1-7.

[2] 劉麗娟.旅游地產新兵入門[M].北京：中國旅游出版社，2001：1-5.

[3] 史尚林.旅游城市旅游房地產業發展研究：以河南省開封市為例[J].中國房地產，2020（21）：42-52.

[4] 時代周報.華潤石梅灣十年建10%進退兩難 囤地面臨政府壓力[EB/OL].（2014-09-23）[2021-03-02].http：//finance. sina.com.cn/360desktop/stock/hkstock/ggscyd/20140923/ 084520386761.html.

[5] 林峰.旅游地產的破局重點[J].中國房地產，2019（26）：42-45.