新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理現(xiàn)狀及應(yīng)對措施初探

劉金昕

新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作面臨新的問題，需要財務(wù)管理者積極應(yīng)對，選擇合適有效的方式，提高房地產(chǎn)財務(wù)管理質(zhì)量與效率。文中選擇房地產(chǎn)財務(wù)管理為著手點，分析房地產(chǎn)財務(wù)管理工作現(xiàn)狀及存在的問題，結(jié)合行業(yè)特點給出解決措施，以提高房地產(chǎn)財務(wù)管理質(zhì)量。

新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理現(xiàn)狀分析

新頒布的會計制度納入了“雙基礎(chǔ)”“雙功能”“雙報告”等新型記賬模式，將預(yù)算會計和財務(wù)會計納入統(tǒng)一信息管理平臺，對費用類會計科目和凈資產(chǎn)類會計科目進行合理優(yōu)化。新頒布的會計制度中還加入了系列核算相關(guān)內(nèi)容，比如資產(chǎn)核算、負債等，對財務(wù)核算內(nèi)容進行全面擴充，同時增加核算范圍，全面提高核算難度。細化資產(chǎn)項目，新增固定資產(chǎn)等會計科目，并對其進行攤銷和折舊，從某種程度上講，核算的精細化對財務(wù)人員提出了更高的要求，也給財務(wù)人員增加了大量工作，在房地產(chǎn)財務(wù)信息化水平日益提升的當下，如何利用信息系統(tǒng)減輕財務(wù)人員的工作壓力，同時使日益更新的財務(wù)信息化滿足會計核算模式的變化，并構(gòu)建一套適合自己的財務(wù)管理體系，成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的重要任務(wù)。

房地產(chǎn)財務(wù)管理人員在最短的時間內(nèi)及時調(diào)整自身，學習新頒布的會計制度，并適應(yīng)其帶來的財務(wù)崗位的變化，這都是新制度的實施給房地產(chǎn)帶來的挑戰(zhàn)。根據(jù)新形勢，房地產(chǎn)需要在原有基礎(chǔ)上編制完善的財務(wù)報告。將預(yù)算收支和財政撥款收支等內(nèi)容借助預(yù)算會計核算報告進行反映，直接體現(xiàn)預(yù)算收入和財政撥款之間的聯(lián)系。同時，利用財務(wù)報表實現(xiàn)對資產(chǎn)負債表、收入等費用的編制，體現(xiàn)房地產(chǎn)對成本管理和控制的能力。隨著新形勢在房地產(chǎn)的實施，不僅能夠提升房地產(chǎn)財務(wù)工作的完善程度，還能幫助房地產(chǎn)提升財務(wù)工作質(zhì)量和管理效率。

新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理的問題

財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)較低

一方面財務(wù)管理工作本身具備一定的專業(yè)性和系統(tǒng)性，因此對于財務(wù)工作人員而言，具有一定的技術(shù)要求。另一方面，房地產(chǎn)對于財務(wù)管理工作也有一定特殊的要求。因此作為管理人員需要具備良好的專業(yè)知識以及合格的綜合素質(zhì)才能保證財務(wù)工作的有效運轉(zhuǎn)。但就當前而言，房地產(chǎn)管理人員的綜合素質(zhì)有待提升，大部分財務(wù)管理人員雖然具備一定的專業(yè)能力，但在創(chuàng)新意識以及進取心方面還有一定的缺乏，尤其是在大數(shù)據(jù)時代，財務(wù)管理人員難以有效利用財務(wù)信息化平臺，不利于提升房地產(chǎn)的財務(wù)管理水平。

房地產(chǎn)財務(wù)管理的風險防范意識較差

房地產(chǎn)在經(jīng)營發(fā)展的過程中會由于各種原因存在財務(wù)風險，因此需要重視對財務(wù)風險的管理和控制，不斷提升房地產(chǎn)財務(wù)管理工作的安全性和可靠性。但就當前的實際情況而言，大部分房地產(chǎn)財務(wù)管理人員缺乏正確的風險意識，對于風險的認識不夠充分。導致這種現(xiàn)象的原因在于傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制的影響。當房地產(chǎn)財務(wù)管理人員對風險的認識不足時，會導致財務(wù)管理中出現(xiàn)風險，從而對房地產(chǎn)的發(fā)展造成不利影響。

缺乏有效的預(yù)算編制

在房地產(chǎn)的財務(wù)管理工作中，預(yù)算管理對于提升資金的利用率，確保房地產(chǎn)的財務(wù)管理工作順利開展具有重要意義。對于房地產(chǎn)的財務(wù)管理工作而言，會直接影響財務(wù)管理質(zhì)量。但就實際工作而言，大部分房地產(chǎn)并不重視財務(wù)預(yù)算工作，預(yù)算管理的意識相對薄弱，即便部分房地產(chǎn)編制了預(yù)算，但在后期的執(zhí)行過程中依然存在一定的問題。這就導致財務(wù)管理工作的開展存在較大困難。另一方面，有些房地產(chǎn)在財務(wù)管理工作的開展過程中，預(yù)算的編制在方法和運算方式方面都存在差異，缺乏必要的審核過程，預(yù)算本身的價值不高，因此在執(zhí)行過程中也會影響財務(wù)管理工作的有效性。

新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理的改進措施

做好會計核算與報表編制

如何判斷平行記賬的標準：部分預(yù)算管理范圍、是否涉及預(yù)算收支的資金變動。大部分經(jīng)濟業(yè)務(wù)同時滿足上述兩個條件，可以將財務(wù)會計與預(yù)算會計的賬務(wù)處理在同一張記賬憑證上完成。如，某房地產(chǎn)現(xiàn)要采購一批材料，具體支付方法為財政授權(quán)。

具體業(yè)務(wù)發(fā)生時，也有一些不需要平行記賬的情況：單位財務(wù)機構(gòu)代管業(yè)務(wù)、暫收暫付業(yè)務(wù)等等。此外，還有一些平行記賬時需要注意的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，這類業(yè)務(wù)需要注意會計核算方式，全面、透徹理解政府會計制度核算概念與標準，正確判斷賬務(wù)處理。

制度層面結(jié)合權(quán)責發(fā)生制與收付實現(xiàn)制為基礎(chǔ)的核算模式，利用財務(wù)報告與決算報告將核算主體的財務(wù)信息全面反映出來，并對資產(chǎn)與負債信息進行全面披露。最顯著的變化在于：實體固定資產(chǎn)與無形資產(chǎn)的折舊和攤銷，將資產(chǎn)損耗完整反映出來；單位核算體系中納入基建項目，不再獨立核算基建項目，完整反映單位資產(chǎn)、負債及其他財務(wù)信息；報表填制發(fā)生變化，實際中財務(wù)會計與預(yù)算會計核算基礎(chǔ)不一致，兩者報表必然產(chǎn)生差異，實務(wù)中需要對這種差異進行驗證，判斷是否為正常差異，而不是錯記或漏記，這點尤為重要。

全面落實全面預(yù)算管理

為了進一步提高房地產(chǎn)企業(yè)對于資金的利用效率，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟利益的持續(xù)穩(wěn)定增長。在項目正式啟動之前，企業(yè)相關(guān)領(lǐng)導、負責人和財務(wù)部門應(yīng)結(jié)合當前項目建設(shè)的規(guī)模、成本以及項目建設(shè)過程中要用到的人員、工具和物料等實際情況，編制一套符合實際建設(shè)要求且規(guī)范合理的預(yù)算管理方案，同時根據(jù)建設(shè)需要對預(yù)算目標進行合理設(shè)置。這其中需要注意的是，預(yù)算管理方案的內(nèi)容需要涉及整個項目建設(shè)的全過程，對于管理死角一定要杜絕，同時加強各參與部門之間的聯(lián)系和監(jiān)督，要求各部門制定部門內(nèi)部詳細的資金預(yù)算和管理方案，方案的內(nèi)容必須緊緊圍繞當前財務(wù)部門頒布的統(tǒng)一預(yù)算標準而展開。

另外，為了進一步規(guī)避“三超”現(xiàn)象的出現(xiàn)，作為企業(yè)管理人員，一定要加強自身成本意識的建立，財務(wù)部門也需要根據(jù)部門崗位和職責的需要，制定明確合理的成本控制計劃書，這其中需要對每一項安排進行明確細化，最好詳細到每一個工作日的工作安排。同時在每月的月初對各部門節(jié)余申報表格進行匯總，并安排財務(wù)部門進行統(tǒng)一整理。利用成本節(jié)余額度，實現(xiàn)預(yù)算指標的進一步優(yōu)化和調(diào)整，對預(yù)算方案中的每一項計劃的可行性進行實踐和驗證。

重視財務(wù)風險預(yù)防管理

作為房地產(chǎn)企業(yè)，其財務(wù)管理部門不僅牽涉的業(yè)務(wù)范疇廣，而且工作量和工作難度較大，要求的專業(yè)性較強。因此，面對這種情況，必須針對企業(yè)當前實際狀況建立一套科學、完善、有效的財務(wù)管理體制，具體圍繞企業(yè)資金的運行、項目的操作、融資的具體方法以及成本的控制、現(xiàn)金的集體管理等幾個方面，根據(jù)企業(yè)實際發(fā)展需要，提出明確的條文規(guī)定，確保企業(yè)財務(wù)人員的在日常工作中以及開展各項工作內(nèi)容時能夠有跡可循、有章可依、有規(guī)可守。

比如針對具體的資金管理制度，財務(wù)部門是所有資金流向的把控者，具有實際的操控權(quán)。所以在實際工作中，財務(wù)管理部門應(yīng)該根據(jù)實際工作要求以及具體的項目進度，制訂詳細、精準且可靠的資金投入計劃，確保在項目建設(shè)過程中將每一分錢用在實處，花在刀刃上。另外，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展過程中，財務(wù)風險等問題的發(fā)生不可避免，但為了最大程度上減少財務(wù)風險造成的經(jīng)濟損失，作為財務(wù)管理部門，應(yīng)對存在風險因素的財務(wù)類型進行精準識別和判定，同時根據(jù)分析結(jié)果制定相關(guān)的風險防控預(yù)案，通過有效手段避免因為風險所導致的資金鏈斷裂或者其他惡劣后果所造成的影響。

結(jié) 語

總而言之，文中結(jié)合房地產(chǎn)財務(wù)管理工作現(xiàn)狀，以政府會計制度改革為著手點，探討做好房地產(chǎn)財務(wù)管理工作的措施。通過培訓學習、轉(zhuǎn)變制度、信息化建設(shè)等措施，深化房地產(chǎn)財務(wù)管理工作的創(chuàng)新。希望通過文中論述，可以為類似研究提供參考借鑒。

（哈爾濱富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）