寫字樓房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃路徑探討

李寶勇

企業(yè)稅務(wù)籌劃的必要性

稅務(wù)支出作為企業(yè)財(cái)務(wù)支出的重要組成內(nèi)容，會(huì)直接影響到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，因此越來越多的企業(yè)認(rèn)識(shí)到稅務(wù)籌劃的必要性。企業(yè)要提高效益水平，必須關(guān)注其稅務(wù)籌劃。稅務(wù)籌劃作為納稅人的一項(xiàng)權(quán)利，合理利用可減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)運(yùn)營效益。稅務(wù)籌劃具有合法性、籌劃性、目的性、專業(yè)性以及風(fēng)險(xiǎn)性等特征，是納稅人在法律允許或者不違反法律的前提下所獲取的合法收益。但在實(shí)際稅務(wù)籌劃過程中，若是對(duì)稅收政策不了解、片面了解、籌劃方案不嚴(yán)謹(jǐn)將會(huì)引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)實(shí)際稅籌劃結(jié)果與預(yù)期結(jié)果發(fā)生偏移，反而對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益造成影響。因此，企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃過程中，應(yīng)在保障合法的前提下，結(jié)合自身實(shí)際進(jìn)行有目的的籌劃，進(jìn)而在提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，保障企業(yè)實(shí)現(xiàn)長久健康發(fā)展。

寫字樓房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃的重要性

通常情況下，寫字樓出租過程中所涉及的稅種包括有增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅等，其中房產(chǎn)稅在寫字樓出租過程中的稅收占比相對(duì)較大，并且在計(jì)稅過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)重復(fù)計(jì)稅情況，不僅會(huì)增加企業(yè)稅務(wù)支出，還會(huì)嚴(yán)重影響到企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。例如，A工程現(xiàn)有兩棟寫字樓，而該公司僅使用其中一棟寫字樓某兩層作為辦公區(qū)域，其他區(qū)域均屬于閑置房產(chǎn)。在此情況下，假設(shè)另一寫字樓的房?jī)r(jià)原價(jià)為 1600萬元，實(shí)際使用年限為40年，并且年折舊費(fèi)相對(duì)較低。

在經(jīng)營過程中，該企業(yè)以整租的方式將其余的樓層租給B公司，每年的租金為160萬元（包括水電費(fèi)、簡(jiǎn)單裝修費(fèi)等費(fèi)用，不包含增值稅），合同簽訂而實(shí)際租期為5年，期間物業(yè)管理費(fèi)將會(huì)由A公司承擔(dān)。以上述假設(shè)為基礎(chǔ)，若是A公司將租金作為計(jì)稅依據(jù)，那么每年所需要繳納的房產(chǎn)稅便為19.2萬元（房產(chǎn)稅以稅率12%進(jìn)行計(jì)算），并且再加上后續(xù)的各類稅費(fèi)、雜費(fèi)，將會(huì)導(dǎo)致整體稅率超過30%。由此可見，A公司所承擔(dān)的稅負(fù)無疑屬于偏重的，需要結(jié)合公司實(shí)際情況進(jìn)行合理籌劃，改變計(jì)稅依據(jù)，實(shí)現(xiàn)合理避稅、增加公司經(jīng)濟(jì)效益的效果。

寫字樓房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃的基本方法

納稅義務(wù)規(guī)劃

企業(yè)在進(jìn)行寫字樓出租時(shí)，可以通過一定的方式和方法促使自身對(duì)某一稅種進(jìn)行合理規(guī)避，使自身不具備該稅種的繳納義務(wù)，那么便無須再向該稅種進(jìn)行繳納，以此來實(shí)現(xiàn)節(jié)稅減稅的效果，減輕公司寫字樓出租時(shí)的稅收負(fù)擔(dān)。例如，假設(shè)A公司在進(jìn)行寫字樓出租時(shí)的房產(chǎn)稅稅率為12%，若是A公司可以在寫字樓出租時(shí)改變寫字樓出租方式，變更為“入股聯(lián)營”的方式進(jìn)行寫字樓處置，那么便可以在A公司向B公司出租寫字樓時(shí)，將寫字樓租金以入股的方式參與到B公司經(jīng)營發(fā)展過程中，進(jìn)而一定程度上規(guī)避房產(chǎn)稅稅負(fù)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅減稅的目的。

稅基額減小

從概念上來說，稅基作為政府征稅的客觀基礎(chǔ)，其將會(huì)直接影響到某一稅種的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)稅依據(jù)。因此，稅基的大小將會(huì)直接關(guān)系到企業(yè)所需要繳納的稅額大小。所以，企業(yè)通過出租或者其他方式進(jìn)行寫字樓處理時(shí)，可以通過降低稅基的方式來控制稅額，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)提高公司經(jīng)濟(jì)效益的效果。例如，A公司在對(duì)寫字樓出租時(shí)，若是將租金最為計(jì)稅依據(jù)，那么將會(huì)導(dǎo)致稅額偏大。對(duì)此，A公司可以科學(xué)設(shè)計(jì)出租形式和出租過程，以此控制計(jì)稅依據(jù)，實(shí)現(xiàn)減小稅基、控制稅額的效果。

優(yōu)惠政策利用

現(xiàn)如今，國家為能夠促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，在進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控過程中，針對(duì)企業(yè)重復(fù)征稅問題提出了諸多優(yōu)惠政策。例如，針對(duì)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)過程中的資產(chǎn)重組問題、相關(guān)優(yōu)惠政策提出相關(guān)企業(yè)可以通過資產(chǎn)置換、出售、合并等方式將資產(chǎn)以及其他資源轉(zhuǎn)讓給其他單位、組織和個(gè)人。若是A公司能夠?qū)υ搩?yōu)惠政策進(jìn)行有效利用，那么便可以實(shí)現(xiàn)寫字樓轉(zhuǎn)讓過程中的免除增值稅的效果。再比如，A公司在寫字樓建設(shè)完成以后，為能夠獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益，A公司準(zhǔn)備向B公司出租寫字樓。在此過程中，A公司可以通過兼并、重組等方式將寫字樓資產(chǎn)管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給B公司，并以此來實(shí)現(xiàn)對(duì)優(yōu)惠政策進(jìn)行有效利用，預(yù)計(jì)可以將轉(zhuǎn)讓過程中的總計(jì)稅務(wù)金額控制在20%。

寫字樓房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃路徑

基于上文中的研究案例，結(jié)合稅務(wù)籌劃的基本方法，本文將提出以下寫字樓房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃路徑。

變更寫字樓租賃合同屬性

假若B公司為物流公司，其在日常生產(chǎn)過程中需要租賃A公司的寫字樓來作為倉庫使用。同時(shí)，B公司還需要安排人員進(jìn)行在崗人員招收，以此來實(shí)現(xiàn)對(duì)物流的有效管理，此方面資金約為10萬元。A公司會(huì)向B公司提供物業(yè)管理服務(wù)，所以B公司需要向A公司繳納服務(wù)費(fèi)用。在此情況下，A公司和B公司之間便可以將原本的寫字樓租賃合同修改為倉儲(chǔ)管理合同，如此A公司雖然需要向B公司增加貨物倉儲(chǔ)服務(wù)，但卻可以有效規(guī)避寫字樓租賃使用過程中所產(chǎn)生的一部分房產(chǎn)稅，而B公司則需要向A公司提供的費(fèi)用包括原本的寫字樓租賃費(fèi)用和10萬元的管理費(fèi)用。雖然從整體上來說，B公司所支出的金額沒有發(fā)生變化，但B公司卻無須在調(diào)用本公司的人員進(jìn)行管理，可以節(jié)省更多的人力物力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)雙贏的效果。在此過程中寫字樓的房產(chǎn)稅將以“房產(chǎn)原值”作為計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行計(jì)算，并以此作為計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行計(jì)算。具體從A公司的角度來說，寫字樓的房產(chǎn)原值在計(jì)算房產(chǎn)稅前需要一次性減去寫字樓原價(jià)值的30%，然后再進(jìn)行房產(chǎn)稅計(jì)算，年稅率為1.2%，那么A公司所需要交納的房產(chǎn)稅便可以從原本的19.2萬元變?yōu)?3.44萬元，房產(chǎn)稅降低了5.76萬元，進(jìn)而有效提高A公司的經(jīng)濟(jì)效益。

改變寫字樓出租合同簽訂模式

通常情況下，由于從租房產(chǎn)稅金額與企業(yè)出租寫字樓時(shí)的租金呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，所以企業(yè)出租寫字樓時(shí)租金越高，那么所需要承擔(dān)的稅額也將越高。因此，企業(yè)在進(jìn)行寫字樓出租時(shí)，可以在簽訂合同時(shí)，將原本的寫字樓出租，租金分割成多個(gè)小額的房產(chǎn)租賃之外的業(yè)務(wù)項(xiàng)目，如此便可以降低寫字樓的租金，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅節(jié)稅、減稅的效果。例如，A公司在向B公司出租寫字樓過程中，A公司可以同B公司直接簽訂水電轉(zhuǎn)售合同、家具轉(zhuǎn)售合同等方式來改變寫字樓租金中的整體價(jià)格結(jié)構(gòu)，合理協(xié)調(diào)各方面比例，如此來實(shí)現(xiàn)節(jié)稅、減稅的效果。此外，常用的寫字樓收租方式包括一次性收租、年度收租、月度收租、預(yù)收款等等。

轉(zhuǎn)變寫字樓出租業(yè)務(wù)形式

正如上文所述，企業(yè)在進(jìn)行寫字樓出租過程中可以通過對(duì)優(yōu)惠政策的合理利用來實(shí)現(xiàn)節(jié)稅減稅的目標(biāo)。對(duì)此，企業(yè)相關(guān)工作人員應(yīng)在對(duì)優(yōu)惠政策進(jìn)行利用前，對(duì)現(xiàn)有的優(yōu)惠政策進(jìn)行充分了解，并通過科學(xué)合理的方式運(yùn)用到寫字樓出租中的房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃過程中。例如，A公司若是通過出租方式對(duì)寫字樓進(jìn)行處置，那么所需要繳納的稅款通常相對(duì)較高，而若是改變業(yè)務(wù)形式，以寫字樓為資產(chǎn)向B公司進(jìn)行投資，那么寫字樓的房產(chǎn)稅在此過程中便會(huì)由B公司所承擔(dān)，如此A公司不僅可以獲取較好的處置結(jié)果，而且B公司的盈利按照投資比例將成為A公司的收益，能提高企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。再如，A公司可以通過成立資產(chǎn)管理公司的方式將寫字樓以一定價(jià)格（假設(shè)85萬）出租給資產(chǎn)管理公司，再由資產(chǎn)管理公司以轉(zhuǎn)租的方式租賃給B公司，由于轉(zhuǎn)租無須再繳納額外的房產(chǎn)稅，如此便可以將寫字樓出租時(shí)的房產(chǎn)稅控制在10.2萬元，相比較原房產(chǎn)稅來說節(jié)省了9萬元。

結(jié) 語

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，如今企業(yè)為能夠獲取更高的經(jīng)濟(jì)效益，通常會(huì)將閑置財(cái)產(chǎn)進(jìn)行有效處理，但在此過程中如何處理稅收問題，是所有企業(yè)都在關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容。據(jù)此，本文以寫字樓房產(chǎn)稅為例，提出了變更寫字樓租賃合同屬性、改變寫字樓出租合同簽訂模式、轉(zhuǎn)變寫字樓出租業(yè)務(wù)形式三種稅務(wù)籌劃方式，通過研究發(fā)現(xiàn)這些方式均可以有效達(dá)成節(jié)稅、減稅的目的，值得在企業(yè)發(fā)展過程中進(jìn)行使用。

（南京紫金研創(chuàng)科技發(fā)展有限公司）