樓市調控越來越細

張程

（圖/IC photo）

自2020年以來，由于疫情期間居家隔離產生的住房改善需求，以及全球各經濟體為了拯救經濟推出的經濟刺激計劃所帶來的貨幣放水，導致過去一年樓市頗為不平靜。

數據顯示，盡管疫情仍舊嚴峻，但美國房地產市場景氣度持續上升，銷量和價格均創歷史新高，庫存創歷史新低。中國房地產市場從總體來看基本實現價格平穩、銷售量正增長。但是部分熱點城市房價熱度有所上升，使得人們擔心新一輪的房價上漲或將到來。比如2020年9月上海二手住宅成交3.1萬套，同比增長46.8%，創近4年新高。此外，還有多個城市房價快速上漲，以至于當地出臺了相應的調控收緊政策來穩定市場。

據國家統計局公布的數據顯示，2020年，商品房銷售面積17.6萬億平方米，比上年增長2.6%，商品房銷售額17.4萬億元，增長8.7%。其中東部地區商品房銷售面積7.1萬億平方米，比上年增長7.1%，銷售額9.6萬億元，增長14.1%。從銷售面積和銷售額增速的差異可以看到，過去一年房價有一定的漲幅。

樓市有異動，政策調控的力度不減，且相當及時。2020年下半年以來，深圳、上海、北京等熱點城市已經進行多次針對性的調控，防止樓市過熱。且本輪調控呈現出越來越細，越來越落地的趨勢。

疫情催生改善型需求

疫情期間長時間居家隔離和辦公，使人們對居住體驗的感受更深，從而激發了居民改善居住品質的欲望。

從美國的情況看，改善型需求非常旺盛，其中新房尤為搶手。2020年1—10月，美國新房銷量累計同比增長20.6%，遠高于二手房的2.9%。

近年來，國內主要二三線城市商品住宅銷售套均面積呈持續快速上升趨勢。表明隨著基本居住需求得到滿足，居民不斷追求居住空間增大。疫情之后，這一需求被進一步激發。

在正常的生活節奏下，家庭成員白天外出工作學習，僅晚上有限的時間在家中互動，房屋面積小的弊端不明顯。而居家防疫期間全家人需要連續多日24小時共處一室，房屋面積小造成的個人空間不足、隱私無法保證等弊端凸顯。特別是對于多代同堂的大家庭，增加活動空間、降低居住密度成為改善居住條件的迫切需求。此外，面積太小無法分出污染區、半污染區、清潔區。疫情期間，住房面積對居家衛生健康的重要性也凸顯。

不僅僅是面積，長時間居家也讓居民深刻體驗了通風、日照、觀景等，未來將更加關注戶型、朝向等因素。當前，雖然我國基本告別住房短缺，但住房質量仍有很大改善空間。根據2015年人口小普查，我國城鎮住房中成套率僅為85%，約20%為條件較差的平房，約40%為1998年房改以前修建。這種背景下，疊加疫情的影響，國內出現一波改善型住房需求。

從疫情期間的實際情況來看，人們不僅對住房面積和品質的要求提高了，對小區的物業管理和服務水平的要求也有所提高。此次社區防疫工作中，不同物業的服務水平差距顯著。部分缺乏物業支持的公房、回遷房等老舊小區，居委會人力財力有限，僅能進行基本的出入管控和防疫宣傳工作。高品質物管小區，擁有專業化的物管團隊和充足的財力物力支持，能夠制定標準化防疫預案，加強員工隊伍管理和防護，進行防疫宣傳、清潔消殺、出入管控和登記三大社區防疫工作。此外，他們還進一步向業主居家防疫提供豐富充足的物資支持和生活保障服務。如在小區內設立固定防疫點，為業主發放口罩、消毒液等緊缺的防疫物資;為獨居老人、自我隔離等特殊群體提供生活物資代購、送菜上門、快遞代取、藥物配送等服務;聯系線上醫療機構，利用App提供在線義診。

經此一“疫”，追求高品質物業服務的需求被激發。居民將意識到高品質的物業服務不僅關系日常居住體驗，在非常時期還和業主健康安全密切相關。

疫情導致熱錢投機需求

樓市的異動不僅是改善型需求的推動，與貨幣“放水”也有很大關系。

美元作為世界貨幣，其大規模“放水”對全球都產生了較大影響，催生了人們對于資產價格上漲的預期。加之疫情的客觀影響，部分行業停工停產，原本投向實體經濟的資金需要一個抵抗貨幣貶值的避風港，而從歷史經驗來看，每次貨幣“放水”都將推升房產價格。由此導致樓市出現躁動。

在應對疫情的政策上，中國不將房地產作為刺激經濟的手段，但為了穩住經濟，2020年1—4月，一年期LPR（市場報價貸款利率）下降30個基點，5年期LPR下降15個基點，客觀上導致房貸利率的下行，勾起了一些人的買房欲望。同時受到全球貨幣放水大環境的影響，不少人希望通過買房實現資產的保值增值。

2020年上半年，深圳、上海等地出現排隊購買千萬元豪宅的異常景象，背后與貨幣放水不無關系。但是各地很快就出臺了針對性的調控疏導政策。如2020年7月15日，深圳市住建局等多部門聯合發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，不僅調高了深圳購房資格的門檻，還嚴格限制“假離婚”購房、打擊首付貸。隨后，杭州、上海也相繼跟進，出臺了一輪調控政策。這一輪政策在一段時期內抑制了樓市的投機風氣。

然而進入2020年下半年，各地又出現了新一輪的樓市躁動。2020年9月上海二手住宅成交3.1萬套，同比增長46.8%，創近4年新高。深圳、北京等城市也出現了不同程度的樓市交易活躍現象。不過很快各地再次出臺了相應的調控政策。

2021年1月23日，深圳市住建局發布《關于進一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，規定購房人不得采取弄虛作假、隱瞞真實情況，或者提供虛假證明材料等方式申購商品住房，違反規定的購房人或相關責任人，住房建設部門可采取停止相關人員在深圳購買、承租保障性住房和人才住房資格三年;已在公共住房輪候名單內的，取消其輪候資格;停止相關人員在深圳市的住房公積金貸款資格三年以及將相關失信行為推送至市公共信用信息平臺，進行聯合懲戒等舉措。2021年2月8日，深圳市住建局發布《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，公布了全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格，普遍低于市場成交價。

在各地強力調控政策之下，樓市的過熱現象迅速得到了遏制。

房住不炒仍是主基調

2020年12月的中央經濟工作會議公報再次強調了“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，并將“解決好大城市住房突出問題”作為八個目標任務之一單獨提出。

在2021年的政府工作報告中，時隔4年之后，“房住不炒”再次被提到。相較于以往，此次更加強調要穩地價、穩房價、穩預期。值得注意的是，除政府工作報告提出“穩地價、穩房價、穩預期”“解決好大城市住房突出問題”外，堅持“房住不炒”還列入了“十四五”規劃綱要。可見從長期來看，房住不炒仍將是樓市政策的主要基調。

進入2021年，針對樓市的調控和整頓進入了更為精細化的管理階段。從資金面來看，以往強調防止資金違規進入樓市并沒有在個人用戶層面進行嚴格核查。進入2021年之后，一場針對違規挪用經營貸炒房的“圍剿”在多個熱點城市展開。北京、上海、廣州、深圳等多地相繼通報，其中廣東（不含深圳）發現違規問題貸款2.77億元，涉及920戶;深圳則提前收回5180萬元違規貸款，處罰了4家機構;上海、北京也均發現違規情況，并都做出了相應懲戒。從這些行動來看，此次政府部門“動真格”的了。

不僅針對放貸機構，對房地產中介，各地也紛紛出手整治。比如上海房地產經紀行業協會舉辦規范房源掛牌和信息發布自律承諾倡議活動，這一舉措將許多炒作焦慮的虛假房源紛紛下架，僅鏈家上海一家中介機構就下架了2萬套房源，占其原來房源數的一半以上。

調控政策的進一步細化和落地，充分表明了政府對于穩定房地產市場的決心。在這種背景之下，投機炒作房地產非明智之舉。