學區房，專家怎么看？

李雯

近年來，家長們圍繞著優質教育資源爭奪得愈加激烈，學區房也成為孩子上好學校的“剛需”。

“望子成龍，望女成鳳”是很多家長的心愿。近年來，家長們圍繞著優質教育資源爭奪得愈加激烈，學區房也成為孩子上好學校的“剛需”。而今，家長不惜花費重金購置好的學區房產，也是為了使孩子不輸在教育的起跑線上。人們一邊詬病“不輸在教育起跑線”，一邊不遺余力地跟風追捧，其中苦衷不言而喻。圍繞學區房給家長所帶來的困惑，記者采訪了青島房產界的幾位專家，看看他們是怎么說的吧！

中房智庫特聘專家張斌：“重金購買學區房？要理性。”

對于學區房，一直是樓市繞不開的一個話題。學區房熱在全國是一個普遍現象，不論是在北京、上海這樣的一線城市，還是青島等二三線城市，學區房的價格都會高于一般住宅，即便如此，家長們也趨之若鶩。“究其原因，主要是由于教育資源、特別是優質的教育資源供應不足或者分布不均衡所造成的。”中房智庫特聘專家張斌表示，“擴大優質教育供給，增加學位數量，以適應不斷聚集的生源才是根本之策。”

熱點學區為何熱？居住人口增加是一個因素，另外，區域內教育質量得到家長認可也是一個重要因素，特別是片區內有一兩所優質初中的學區，會更加“熱”。以青島市南區為例，市南小學升初中的范圍共分東片、中片、西片。這其中，東片就是單校劃片，即整體調撥。中、西片是典型的多校劃片，就是常稱的電腦派位。張斌表示，從理論上說多校劃片確實有利于緩解“炒學區房”的現象、刺激教育公平，但結合實際情況來看，市南實驗、青島大學路小學等名校周邊的房價，多年來依舊高高在上，不少類似團結戶的“老破小”房源單價達到了六七萬元。盡管如此，家長為了讓孩子離名校更“近”一步，不惜重金購置“老破小”。

重金購買學區房，到底值不值？張斌認為，這主要取決于家庭對教育、對孩子的一種認知與判斷。“學區房對于一個學生成才的影響是不能被量化的，沒有人能夠保證買了學區房，進入重點小學、重點中學學習的學生，之后的人生一定比在一般學校接受教育的學生成功。”因此，張斌表示，對于重金購買學區房的現象，還是建議購房者理性對待、量力而行。

近幾年，隨著多所高中學校的外遷，學區的外延在不斷擴大。張斌表示，比如19中搬到了即墨，39中去了惜福鎮，15中去了城陽，包括58中在高新區建立分校，9中在西海岸落戶，這些教育資源正在不斷向外延伸。“要想從根本上解決教育資源的均衡發展，這個路還很漫長。”張斌分析稱，“我們看到在很多郊區板塊，多所高中及大學先后落戶，但這些教育資源中，很多屬于高等院校，類似高校能夠帶動區域發展，但其對目前熱度較高的學區而言，影響不大，我們目前所說的學區房熱，還是相對于小學和初中而言的。”

資深房產評論員張百忍：“別扎堆了，青島到處都是學區房。”

“青島已經到處是學區房了！”采訪中，張百忍的論調可謂一語驚人。“當下青島學區房正不斷擴展，教育集團化已成趨勢，很多名校實現了分校化，老師資源實現了重新分配，讓大部分學校都變成重點學校，這在很大程度上滿足了大部分家長的需求。”張百忍如是說。

學區房已遍地開花的論調，是戲稱還是事實？記者注意到，“到2020年，青島至少建立10個教育集團”，這句寫入2020年初市教育局等四部門聯合印發的《關于推進中小學集團化辦學的意見》的話已經兌現。在青島市已有青島二中、青島九中、青島實驗高中、青島實驗初中、青島五十八中教育集團的基礎上，去年底，青島市分別揭牌成立了義務教育學段的青島市小學實驗學校教育集團、青島市初中實驗學校教育集團、青島市九年制實驗學校教育集團，和青島1中、青島19中、青島39中、青島68中、青島市綜合實驗、青島市晨星六大教育集團，至此，青島市級教育集團已達14個。另外，官方消息稱，到2025年，青島要至少建立30個教育集團。隨著教育集團化的深入，勢必帶動分校周邊的住宅劃入學區房范疇，如此看來，關于“青島到處是學區房”的論調也不無道理。

隨著樓市新興片區的不斷出現，一些重點學校紛紛把分校設立在新開發樓盤所在的片區里，使得新樓盤直接躋身學區房行列。“高新區和西海岸就是兩個比較典型的區域。例如高新區建設青島中學、58中分校、北京實驗二小等;西海岸靈山灣實驗初中，珠江路小學，赫德國際學校，21世紀國際學校等。”張百忍分析表示，“這些學校的入駐，為周邊樓盤提供了相當誘人的賣點;品質樓盤所帶動的人口導入，也為學校提供了相對優質生源的基礎。在新興片區的發展中，房地產與教育資源實現了優勢互補。”

那么，開發商依附名校資源，有無理想與現實的差距？張百忍認為，“學校后期運營得好不好？老師資源分配是否到位、是否合理？這其中，需要學校和教育局來協調，需要多部門來統籌安排。名校落戶加優質師資配置，是盤活優質教育均衡發展這盤棋的關鍵。”

卓易數據王玟琳：“購房優質學區房，也是一種資本積累。”

“學區房某種意義上是剛需。”卓易數據首席分析師王玟琳分析稱，現在的教育界“內卷”明顯，焦慮的家長造就了一批批“雞娃”，內卷下家長們共性之一是搶占優質教育資源，重金購置學區房，熱點學區房的競爭很大，房價居高不下，這是青島優質教育資源稀缺的結果。

王玟琳認為，從經濟角度，購買優質學區房既享受到了優質教育的回報，同時在一階段教育結束后房子還得到了升值，完成了一輪資本積累。例如青島頭部教育資源集中的市南中部片區，學區房高達六七萬，且仍在上漲;浮山后的“老破小”學區房從去年年中的2.5萬到現在的超過3萬，一房難求。

從供求關系，近來青島多所學校發出學位預警，而2016年1月1日“全面放開二孩”，2016年青島市出生人口14.69萬，增長85%，青島市增長人數甚至超過有些省份。其中出生二孩6.44萬人，同比增加4.05萬人，增長169%。王玟琳表示：“5年后的今天這批二孩進入入學準備階段，供求的不均衡導致優質資源競爭更加激烈，優質學區房價還會繼續上漲。”

如何抑制學區高熱、緩解教育資源不平衡呢？王玟琳分析道：“權衡學區優質與否的三大基礎因素是師資、生源和學校硬件設施。因此，政府要加大對教育的投入，增加新建學校緩解教育資源不平衡。”據了解，目前青島正加快實施教育集團化，例如2中在李滄東部與海爾合作建分校，58中在高新區建分校等，這些舉措正朝著實現優質學校經驗、管理模式和師資輸出的方向行進。

另外，從近年來青島學區房的變化來看，青島市學區布局已經在發生變化。王玟琳分析表示，“目前浮山后片區強勢崛起，已經由普通學校片區發展成新的名校片區，進入第二梯隊，學區觸發老舊二手房房價明顯上漲。同時，青島正在加大教育投入、新建大批學校。例如在新都心打造的市北中學、浮山后實驗四初中等等，學區在不斷增加。高新區、李滄東部和靈山灣的教育資源也日漸豐富，紛紛打出學區的概念。”

但也應該看到，一些學校的規劃落地時間尚不明確。“例如官宣已久的高新區清華附中，西海岸黃島二中目前尚在推進中。這些學校何時落地？后續師資力量能否保障？諸如此類的問題都會對教育資源均衡化產生影響。” 王玟琳如是說。

對購房者而言，王玟琳建議，家長購買高價學區房要量力而行，對于市南中片區和東片區居住屬性弱的房源，建議家長購買小面積低總價的房源，便于后期出手;對于兼具居住屬性的學區房片區，如浮山后房源，可兼顧自住和入學需求;另外，建議家長可以關注一下李滄東部的教育資源，目前區域名校引進較多，或許會成為下一個浮山后。