房地產企業稅務風險管理分析

閆利娟

摘 要：十九大公報中提出了保持房屋是用來住的、不能用來炒的基本定位，加速形成多市場主體供應、多途徑保證、租購并舉的房屋管理制度，讓所有人民群眾住有所居。因為中國房地產業務是典型的資本密集型產業，再加上我國宏觀調控政策穩步加碼，中國房地產業務的利潤空間被大大擠出，從之前的暴利逐漸過渡到穩定。因此本文重點研究中國房地產公司的稅收風險管理，并全面剖析了當前中國房地產業稅收經營風險形成的主要因素，然后提出健全中國房地產業稅收企業風險管理的指導意見，以期保證中國房地產行業的持續健康發展，進而有效保障中國房地產公司的經濟效益。

關鍵詞：房地產企業;稅務風險;管理;分析

引言：房地產的開發周期較長、投入金額較大、開發環節較多，還包括工程投資、建造施工、開盤預售、交摟結轉、項目清算等環節，在經營中很多項目都會存在稅務。房地產業務中涉及的稅種也較多，如耕地占有稅、契稅、城鄉農業耕地利用稅、建筑印花稅、普通經營稅、綜合經營稅、都市維持建造稅等等。房地產行業的稅負成本將直接影響項目的整體投資收益，而稅收事項也一直貫穿其間，所以，全面做好稅收規劃、合理合規管控稅務成本，是大大降低地產公司經營成本和防范風險的重要一環。但如果地產公司綜合操盤意識不強、規劃設計不準確、各項成本控制措施不落地、稅收風險管理措施不落實，公司就將存在著項目經營長期無收益、項目現金流斷鏈、甚至破產清算的巨大風險。

一、房地產企業稅務風險基本內容

房地產行業作為中國國民經濟發展的重要支柱性行業，對促進中國社會經濟發展起到了積極影響。為遏制房價上漲，并加大政府對地產行業的控制，在我國通過稅收杠桿手段加以市場調節與監督。而房地產企業則由于投資投入數額龐大、社會項目數量較多，企業面臨著稅收成本較高、稅收籌劃風險大等特點。因此，地產公司的稅收經營風險主要表現在如下幾個方面。一個是業務層面，策劃階段房地產項目開發用地管理周期較長、牽涉企業數量多、操作過程繁瑣，若不能準確地對整個項目管理發展模式、管理組織、規劃目標等方面做好規劃，很可能會影響后期的稅務管理。第二，在項目管理實施環節，按照土地增值稅清算的規定，以項目分期滾動發展為基礎，使各個階段的分期企業成為資產清算主體。但由于各個納稅地區對分期定義具有不同，因此分期的判斷依據主要分為工程規劃許可、建筑施工許可證和預售許可證等。公司內部和國家稅務總局之間在分期界定方面的認識差異，也會形成稅收籌劃爭議。

另外，對于生產成本與其他費用的劃分、研發間接費與經營管理費用的劃分等會直接影響土地所得稅和企業所得稅的籌劃。在房屋營銷操作環節，由于普通住宅產品在土地增值稅稅率不高于百分之二十的情形下能獲得免除土地增值稅的優惠，如果房地產公司在營銷定價中未能掌握好增值稅臨界點，會加大公司稅收壓力。同時，在營銷環節中所包含的稅種，如房產稅、印花稅、契稅等，盡管數額相對而言較少，但一旦忽視了公司策劃操作環節，就會為公司增加了官司經營風險。管理層面上企業涉稅風險組織架構尚不完整，目前房地產行業的大多是中小型公司，在企業經營管理過程中面臨著一系列問題。盡管公司決策管理人員具備相應的稅收管理意識，但對行業稅收風險了解不夠，沒有完善的稅收管理制度和稅收機制。因此，公司并未設有專業的稅務機構，只在財政部門設有稅收管理崗，基本職責包括核算、納稅申報、項目清算、稅收計劃和機關協調等職責。因為公司沒有貫徹不相適應崗位分離原則，很易產生稅收經營風險。項目的稅收風險機制分為事前辨識、事中評價和事后管理三個環節。首先，在事前的識別環節，雖然多數地產公司早在整個項目開展之前便已按照項目發展過程制定了稅收風險單，對整個項目籌備、開展以及營銷等各階段的稅收風險都作出了分類。其次，在事中評價環節，部分地產公司并未設置風險評估制度，而風險評估機構主要是承擔項目的財務人員，依據企業經驗和地產項目特點主觀評價風險清單中列出的風險點和風險結果。最后，在事后管理環節，一般情形下，公司會根據稅收風險危害程度和涉及稅收金額對風險作出層級界定，并提出具體的管控方法。這一事后處理策略雖能有效清查企業稅收風險，但部分公司的稅收風險管理清單并未仔細計算各項目所需繳納數額，項目管理者無法從繳納數額判斷能否足額征收稅收。同時，由于部分公司并沒有應急管理預案，因此對于突發稅收風險時仍要層層報告，從而大大降低了稅收風險管理水平。

二、房地產企業稅務風險類型

對近年來不同地產公司形成的稅收風險案例研究數據分析表明，房地產公司的稅收風險類型大致可以分成如下幾個類別。偷稅漏稅，房地產公司在開展會計核算過程中，并沒有嚴格地依據有關法律規定進行會計核算工作，反而出現了偷稅漏稅。偷稅漏稅也屬于違法活動，一般最后都會被要求補稅，還會視情節嚴重而被處罰甚至受到一定的刑事處罰。不過，還是存在著部分地產公司領導偷稅漏稅，或者利用私自轉讓財產等非法方式獲得利潤。會計財務核算不規范，對房地產公司而言，會計財務核算管理工作十分關鍵，并直接影響到稅務風險。這里最嚴重的問題之一便是財務會計核算沒有規范化，在會計核算時多記虛擬費用，以降低企業所得稅，從而影響財務會計核算的真實性和準確度，使得需要計算的所得稅科目未列入，核算混淆，最后無法得出正確納稅金額。稅法適用不正確，房地產公司在稅收管理工作中有關的稅務管理必須嚴格依據有關規定實施。但是在實際管理工作過程中出現錯誤適用稅務問題，從而多征收稅收。一般而言，房產公司的納稅計算方法一定要嚴格按照我國頒布稅收政策。不過有些房產企業財務案例證明，錯誤納稅計算會提高公司納稅征收金額，進而提高公司納稅成本。

三、對房地產公司稅務風險形成的因素

（一）企業內部因素帶來的稅務風險

首先，房地產企業對稅務管理的重視不夠。影響房地產公司稅收管理的主要原因有許多方面其中，公司管理層的個人因素居多，且產生的稅收風險也很大。地產公司的個人投入量往往很大，一個項目投入資金少則幾億元，多則上百億，其稅收成本占總銷售收入的比例一般達到百分之十二～百分之十八。但有些地區會更高，又或者變相向地產公司繳納了各項稅費，因此很多地產公司的管理人員往往沒有財稅知識，更加關注于工程項目，把與工程相關的項目進展當成管理工作的重心，而忽略了對稅收管理工作的流程控制。

其次，缺乏健全的稅務管理制度，目前房地產公司在稅收管理上缺乏完善的稅收管理制度，公司在進行各項管理工作中缺乏具體的管理制度規范可參考依靠，使得許多管理工作進行得不夠專業具體，達不成完善的規范。一個公司的發展與進步都必須建立健全的規章制度系統，而在此基礎之上就可以更好地進行各類管理工作，這既是公司工作人員實現工作目標的良好基礎，也是企業進行監督管理的一條關鍵原則。不過，在中國當前的房地產公司里，相應的稅收管理制度都相對薄弱，也沒有標準化，非但無法有效減少稅收風險，還無法很好地符合我國的有關規章制度，在企業繳稅納稅的過程中產生了一定的隱患。

最后，企業財會人員專業水平不足。企業內部辦稅工作人員的專業素養水平會直接影響服務的效率和服務質量，甚至還會影響房地產公司的可持續發展。不少房產辦稅人員不熟悉有關的優惠政策，由于對優惠政策的內容掌握并不深入，使得房產公司在辦稅工作中出現不少問題。如果房地產公司存在逃稅或者避稅等問題的時候，不但會遭到相應的法律處罰，同時也無法形成良好的企業形象，不利于地產公司給自己的事業發展創造更多的經濟性和社會效益。現如今，不少地產公司都希望可以在激烈的市場競爭中迅速占有市場，并投入了巨大的精力和資本拓展市場，只是并沒有掌握當時新頒布的財稅規定，也并未對相應的法律法規作出過細致的梳理。此外，由于時間的持續發展，國家所制定的稅務優惠政策會隨著時間的持續推移出現相應的變動，由此導致稅收工作人員沒有充分的時間掌握相應的內容，使得房產公司在運營的過程中往往會發生各類涉稅風險，從而給房產公司造成很大的損失，甚至會形成相應的法律后果，因此為可以保障房產公司的可持續發展，必須進一步采取相應的舉措提升公司辦稅人員的專業知識素養。房地產公司進行的經營，牽涉納稅人眾多，稅收核算繁瑣且清算期限過長。與此同時，地產公司存在的不同納稅人問題之間，有著必然的勾稽關聯，這就需要公司辦稅人員必須用全體納稅人的視野看問題，而因為辦稅人員整體專業知識素養水平有限，普遍沒有全體納稅人思維，因此地產公司存在的稅收風險很大。

（二）企業外部因素帶來的稅務風險

房地產公司稅務風險的形成部分源自于公司內在原因，另外是受到公司外部原因的影響。稅收并不只是一家企業發展中的關鍵組成部分，但卻是我國政府非常重視的一個環節，所以，隨著經濟社會的發展和新時代的需要，我國會持續出臺相關的稅收立法。但是當前我國的稅收政策還不夠完善和穩定，而且在發展的過程中不停進行修改，稅收政策的變化也使得許多規定容易形成相應的歧義，為房地產企業稅收管理工作增加了較大的操作困難。其次，由于稅務機關在實際執法的過程中往往會存在著某些不規范的執法，使得房地產公司會遇到不健全的稅收環境，主要體現在以下方面。

一是涉稅核算精度高，營改增政策措施實質是所得稅征收方法與公司所得稅構成的經濟政策調節，需要房地產公司通過對原有的會計核算方式加以改革與革新，一面提升企業財務核算的精細化水平程度，同時也為公司順應營改增的改革發展形勢，提供了技術創新方向。新政策下，企業稅收的會計核算困難將大大增加，在中國傳統的營商稅會計核算系統中，公司僅需將全年總收入乘以百分之五就能夠得出納稅金額。但在新政策下，增值稅的應繳稅額主要是通過銷項稅額抵扣進項稅額確定的，如房地產公司所包含的銷項稅可能有百分之十一、百分之十、百分之九、百分之五等，按不同納稅義務發生時點確認。而營業稅的進款稅額也可能有百分之十七、百分之十六、百分之十三、百分之十一、百分之九、百分之六、百分之五、百分之三，但隨著公司規模、經營、業務模式等的差異，公司所在區域的增值稅率檔次也將有所不同，但在實際運行中，主要還是百分之三、百分之五的增值稅稅率。所以，關于房地產公司的所得稅，既要綜合考慮公司本身的銷項稅負，又要考慮其取得的上游公司的進款稅負。

二是對企業管理水平的要求較高。在現階段，隨著營改增政策在房地產企業中開始實施，企業也嘗試借助相關途徑來進行稅費核算改革，以求更好地迎合政策需要。就房地產行業而言，針對具體的房地產企業，"營改增"政策可以產生的正面效果與其他類別的公司是不相同的，而針對部分公司業務甚至還會產生一定的沖擊。比如，針對房地產業中的部分傳統經營項目，在月底前已經拿到了土地的施工許可，成本也開始產生，相應票據就入賬了，而如果公司也根據營業稅的減免規定進行了納稅核算，會造成公司所得稅成本的增加，但如此來看，營改增后對地產公司成本的管理其實并沒有太大的成效，反而會造成部分項目稅額上升。

三是經營改增后，房地產發票管理工作難度加大。公司發票管理方法會發生相應的改變，地產公司的財務工作人員需要將以往的舊稅種抵扣，或者采用較新會計核算模式，來對相關的稅務總金額作出確認，而這二個計算方法之間有著較大的區別，由于營業稅同樣是價外稅收，所以具體的管理方法就是對新進項增值稅進行抵扣，在這里面，有效發票就顯得尤為重要。但是，由于地產公司內部并非每個經營活動中都有相應的有效發票，對于有些無法取得發票的經營活動來說，會使得公司今后的稅收會計核算產生困難，從而造成公司稅款的增加。

四是企業風險也有了一定程度的上升。主營業務稅是價內稅，而所得稅則是價外稅，在營改增優惠政策實施后，由于房地產公司為了實施新價格戰略，必須對相關的購銷協議和相關發票作出進一步調整，不然很可能會引發合同糾紛，而所得稅抵扣程度對公司的整體稅負水平也將形成負面影響，因此根據相關的稅收政策規范，企業進項所得稅必須達到現金流、發票流水的一致要求后才可以進行，所以，企業還必須完善所得稅管理制度，以提高財務會計核算的規范化程度，也需要對上游供貨商的資格和經營實力作出相應的調查與考評，另外，企業內部各經辦部門的職責流程和工作內容也須作出科學化調整。

五是金稅三期系統的強化運行。金稅三期系統工程屬國家信息系統建設工程，是國家網絡電子政府工程的組成部分。該系統統一了我國各地稅收征管應用系統軟件版本，建立了全國統一的企業納稅服務平臺，完成了我國企業納稅數據的大匯集，對于達到進一步提高納稅人遵從率和滿意的稅收征管改革總體目標有著至關重要的意義。金稅管理系統的主要特征是一平臺、二級管理、三覆蓋、四大體系。該系統的適用可以讓公司所有數據指標都非常透明化，從而增大了房地產公司的納稅風險。

四、房地產企業稅務風險管理的具體措施

為能夠化解房地產公司在運營過程中所存在的稅收風險問題，便必須采取相應的舉措加以化解，為房地產公司的可持續發展提供有力的保障，提高房地產公司稅收風險管理的效果和服務質量，以下便具體介紹房地產公司稅收風險管理的措施。

（一）密切的關注法律政策變化動態

房地產公司在運營的過程中產生稅收風險的因素相當多，大部分原因是缺乏仔細了解稅收政策。在稅收籌劃。而由于中國市場經濟的發展，國家關于房產公司的優惠政策也會出現相應的變化，所以為更好地應對中國市場經濟發展且進一步增強房地產業的市場競爭力，從而取得更高的市場占有率，便要求房產公司必須及時的注意我國相應的法規政策，并根據國家法規稅收政策的變化，進行適當的管理與調控工作，以有效處理因稅收優惠政策與稅務規定所變化而產生的各項經營風險，從而增強應對能力。在企業正常開展業務以前，相關稅收工作人員就必須進行對企業的稅收風險摸排工作，以及時發現當前公司在運營過程中所存在的稅收風險，采取相應的對策并加以處理，便于提升工作的效果以及服務質量，并且借助公司數據庫的支持。在數據庫技術的支持下進行錄入和備案，同時根據稅收風險的重要節點找出具體的處理對策，降低房地產公司所存在的稅收風險，增強風險管控的有效性。為能創造更多的經濟效益，房地產公司必須根據當前的稅務風險管理情況提出具體的對策方法，以確定對策方法的可行性，同時及時的注意相應法規政策的變動，并進行實際的調查研究，降低地產公司所存在的經營風險影響，從而提升公司總體的安全運營質量。

（二）提高辦稅人員的專業素質

想要協助地產公司進行稅收管理，必須充分發揮政府部門的功能，在當地政府部門的支持下，地產公司才能準確地了解有關政策的變化及其整體的發展狀況。針對政策的變化，作出具體的對策舉措，降低稅收風險的發生，確保房地產企業的可持續發展。一般來說，由于稅務執行者大多分布于稅務局或者稅務所，所以房地產公司在對國家負責出臺的稅收優惠政策作出解釋時，為了要提高解釋的科學性，便必須和全國各地的政府工作人員做好充分的溝通和交談，以盡量減少雙方在認識上產生的誤差。通過采用這種辦法可以增強房地產公司稅收風險預警的能力，確保稅收風險防范措施的準確性。為了協助房地產公司更好地理解我國所出臺的稅收優惠政策，以及制定具體的處理措施，便必須提升辦稅員的專業知識素養。房地產公司應當主動的引導各辦稅員工研究稅收政策和相應的政策法規，熟悉相應的內容，通過采用這種方式可以更好地應對整體的經營風險，從而做好及時的管理。增強房地產公司對抗風險的實力，隨著近年來國家政府部門都十分重視稅務評估工作，因此地產公司必須緊隨新時代發生的潮流，在總體宏觀掌控的基礎上，有效管理地產公司的稅收風險。另外，還應該教育辦稅工作人員用全體納稅人的視野來看問題，明晰地產公司所得稅、企業所得稅和土地增值稅等各個稅種間的聯系與區別，并統籌考慮各個稅種之間的利害關系，共同進行跨稅種管理，從而形成了跨部門交流合作的激勵機制。同時，還可以考慮通過建立稅收風險管理制度，并設計預警指標，轉變以往辦稅人員對涉稅問題的片面分析，促進辦稅人員從多角度探討對跨稅種難題的解決辦法，從而提升辦稅人員的專業知識素養。

（三）完善房地產企業的風險管理機制

房地產公司還必須根據當前所存在的稅務風險進行風險管理，在房地產公司運營的過程中，會承擔一些較為重要的工程項目和規模相當大的財政支付工作，所以房地產公司也必須對該工作實施嚴密的監察與管理。因此，公司內部必須明晰各部門的風險責任，在公司動態架構的幫助下，每一位部門的員工都清楚自己的責任，同時落實自身責任，以確保管理工作的成功實施，此外，還可以建立公司內部的信息反饋機制，當出現問題時能夠進行更有效的溝通和交流，在各個部門間也能夠進行相互溝通，并傳授自身在管理工作中所產生的成功經驗，但最后也必須進行內部監管工作，防止安全風險的出現，從而降低各種風險同時出現的概率。可借助信息技術，建立動態化監管系統，也就是在財務智能化體系的基礎上，連接財務部門，同時建立稅務風險防范系統，并完善管理機制，有專門的人員進行看護，也要安排好設備和系統的維護與保養技術人員，全方位對房地產企業的稅務風險展開監督和管理，以確保房地產企業能穩定且健康地發展下去，以推動我國的發展與建設。

總結：

隨著社會市場經濟的進一步發展，房地產公司的數量愈來愈大，同時房地產公司內部的競爭日益加劇，那么為了進一步做到房地產公司的可持續發展，必須搞好地產公司的稅收管理，降低地產公司的經濟負擔，同時又可以幫助公司降低稅收風險，做到房地產公司的穩健運營。

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