淺析房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險管理以及應(yīng)對策略

孟振江

摘? 要：近些年，我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，大部分年輕人從農(nóng)村走向城市，伴隨著我國人民群眾生活質(zhì)量的提升，推動著房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。市場上，房地產(chǎn)的占比逐漸增加，但是在房屋的交易和管理過程中，存在著許多風(fēng)險，如何對這些風(fēng)險進(jìn)行預(yù)防和規(guī)避，是房地產(chǎn)管理部門需要解決的主要問題。本文通過房屋在交易過程中的特點、交易過程中存在的問題以及問題發(fā)生的原因進(jìn)行分析和探討，并總結(jié)出房屋在交易過程中面對風(fēng)險應(yīng)采取的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);交易;風(fēng)險管理;應(yīng)對措施

一、引言

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，其在發(fā)展的過程中，由于炒房現(xiàn)象的出現(xiàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)除夕拿暴漲暴跌的情況。主要氛圍兩個原因，一是建筑部門建造的新房數(shù)量不斷增加，二是房屋價格不斷提高，出現(xiàn)大部分人買不起房子的情況，此種情況下，給房地產(chǎn)帶來了巨大的壓力和考驗。房屋在交易的過程中，應(yīng)該采用有效的策略，境地風(fēng)險的發(fā)生。經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)在市場交易制度、管理以及人員素養(yǎng)方面都存在著嚴(yán)重的問題。

二、房屋交易的特點

房屋屬于不動產(chǎn)，是不可以隨意移動和交易的，其具有特定性、地區(qū)性和固有性，而且房屋在進(jìn)行交易時，由于交易金額大、交易過程繁瑣、制度嚴(yán)謹(jǐn)?shù)忍攸c，在交易時無法做到“一手交錢、一手交貨”，另外房屋交易時，因為市場不同、房地產(chǎn)個性化強(qiáng)、差異大，無法對房屋質(zhì)量進(jìn)行統(tǒng)一衡量，這些問題都延伸了房屋的交易時間，因此會出現(xiàn)中間服務(wù)者，即中介公司，并且其在房屋交易過程中起著輔助作用。簡單的說，房地產(chǎn)交易工作其實就是房屋和土地使用權(quán)利的轉(zhuǎn)移，商品自身是不能夠轉(zhuǎn)移的[1]。

三、房屋交易過程中存在的風(fēng)險

（一）房地產(chǎn)企業(yè)交易中面臨的風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)在交易只看中利益，并且在土地開發(fā)時，開發(fā)商為了提高利益，會使用一些不正當(dāng)?shù)氖侄危热缯f，改變原本的建設(shè)策略、占用綠化土地等等，并且這些情況在現(xiàn)實中經(jīng)常出現(xiàn)。在建造樓房時，管理較為煩亂，開發(fā)商通常會為了節(jié)約成本，使用劣質(zhì)材料或者減少材料的使用情況，最終造成建筑質(zhì)量不合格、不達(dá)標(biāo)，并且這種房屋建筑與國家消防和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)不相符。對于一些已經(jīng)完工的房產(chǎn)開發(fā)商知道其具有一定的安全風(fēng)險，但為了吸引買房者，他們會制作虛假消息，另外，在交房時會出現(xiàn)延期、一房多賣和陰陽合同的情況。另外一些購房者由于沒有專業(yè)的房產(chǎn)知識、對房地產(chǎn)信息動態(tài)了解的不夠透徹，常常會導(dǎo)致購房者在房屋產(chǎn)權(quán)方面存在問題，甚至?xí)l(fā)社會爭議等。

（二）房屋中介交易存在風(fēng)險。

目前，我國出現(xiàn)的兩種房屋交易情況，即一手房交易和二手房交易，一手房交易簡單的來說就是購房者與開發(fā)商之間的房屋交易，二手房交易就是房屋通過中介公司進(jìn)行交易，購房者與開發(fā)商沒有正面交易。房屋中介包括房地產(chǎn)咨詢中心、房屋價格評估中心以及房屋經(jīng)紀(jì)活動中心等等，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前我國房屋市場上存在許多不正規(guī)的房地產(chǎn)中間機(jī)構(gòu)，他們對于一些房屋不良情況刻意隱瞞、當(dāng)完成交易后，會出現(xiàn)買賣雙方信息不對等的情況[2]。房屋中介機(jī)構(gòu)從賣房者手中搜集房源，然后在提高房屋的銷售價格，將房屋賣給買房者，從中獲取金錢收入;房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)把出租的房屋通過非法途徑進(jìn)行買賣交易，在沒有得到授權(quán)時將房屋進(jìn)行買賣和交易;沒有依照約定好的時間完成房屋交易和轉(zhuǎn)讓工作，甚至私下占有購房者的資金等。

（三）買房者專業(yè)知識法律常識較為缺乏。

買房者一般都是普通人，他們對房產(chǎn)的專業(yè)知識和法律法規(guī)了解的不透徹，對房屋的一些稅收制度不了解，僅因為開發(fā)商和中介公司的幾句話在不了解房屋情況和房屋交易制定以及房產(chǎn)交易方律法規(guī)的情況下，草率的簽署了賣房合同。購房者通常在不了解合同內(nèi)容的情況下，盲目繳納定金，從而引發(fā)后續(xù)的一系列麻煩。例如，房屋有瑕疵、房屋不具備預(yù)售許可證、合同沒有指明交房時間，甚至一些房屋存在查封或者抵押的問題，基于此種情況，買房者應(yīng)該對房屋交易法律法規(guī)、房屋合同等進(jìn)行適當(dāng)?shù)膶W(xué)習(xí)和了解，避免出現(xiàn)房屋交易風(fēng)險[3]。

四、房地產(chǎn)交易中應(yīng)對風(fēng)險的措施

（一）建立健全的房地產(chǎn)交易法律法規(guī)。

對于房地產(chǎn)交易來說，法律法規(guī)十分重要，其可以引導(dǎo)房屋交易的正常運行，可以規(guī)范交易行為。現(xiàn)階段，我國不具備健全的房地產(chǎn)法律和法規(guī)，從而加大了房屋交易的風(fēng)險，同時無法保障買房者經(jīng)濟(jì)利益，使其容易受損。基于此種情況，我國政府單位或者是房屋管理部門應(yīng)該加大對房屋交易出現(xiàn)的問題提高重視，結(jié)合當(dāng)前的房屋交易情況，建立健全的房屋交易法律法規(guī)，避免房屋交易時出現(xiàn)各種不良情況，為廣大購房者提供安全保障，促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

（二）加大誠信觀念的宣傳力度，樹立誠實守信價值觀念。

房屋在交易過程中存在交易風(fēng)險的重要原因是開發(fā)商也就是房屋開發(fā)并銷售的企業(yè)，沒有樹立正確的開發(fā)建設(shè)觀念。因此我國應(yīng)該加大誠信觀念的宣傳力度，幫助開發(fā)商樹立誠實守信的價值觀念，主要體現(xiàn)在兩個方面：

1.以健全的房屋交易法律法規(guī)為基礎(chǔ)，政府部門應(yīng)該利用各種途徑加大誠實守信管理的宣傳，比如：網(wǎng)絡(luò)宣傳、紙張宣傳等等，提高房屋開發(fā)商的誠信能力。

2.相關(guān)部門應(yīng)該充分利用互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)技術(shù)，分析出誠信度低、違法違規(guī)的開發(fā)商，并對其進(jìn)行嚴(yán)懲，利用正確積極的引導(dǎo)方式，對其采取培訓(xùn)和教育，并且不定期的對其進(jìn)行嚴(yán)格抽查，實時監(jiān)控各類活動方案，從而保障房地產(chǎn)交易市場的健康穩(wěn)定發(fā)展[4]。

（三）構(gòu)建完整的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)資料。

隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”時代的發(fā)展，各種網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)被普遍的應(yīng)用在各個領(lǐng)域中，對于房屋交易行業(yè)來說，應(yīng)該加快房屋交易數(shù)據(jù)的建設(shè)，降低房屋交易過程中風(fēng)險出現(xiàn)的情況。科學(xué)合理的采用網(wǎng)絡(luò)信息化技術(shù)，建立健全的房屋交易信息平臺，實現(xiàn)房屋信息資源的共享，同時可以隨地隨地的監(jiān)督和管理房地產(chǎn)交易中的各種活動，對于一些違法違規(guī)的操作行為，及時進(jìn)行調(diào)整和控制，從而保障房地產(chǎn)行業(yè)交易過程中的安全可靠。另外，可以在網(wǎng)絡(luò)監(jiān)督和管理平臺上設(shè)立對應(yīng)的問題反饋頁面，設(shè)計出買房者溝通交流的渠道，方便買房者進(jìn)行根據(jù)房屋情況進(jìn)行交流和溝通，實現(xiàn)信息共享，降低房屋在交易過程中各種風(fēng)險的出現(xiàn)率，提高買房者的滿意程度。可以以月為單位或者季度為單位，收集平臺上消費者的反饋情況，并對其進(jìn)行整理、總結(jié)、分析出問題的解決方案，從而為房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展提供方向。

（四）提高相關(guān)人員的專業(yè)程度和綜合素養(yǎng)。

房屋交易中介機(jī)構(gòu)在房屋交易過程中起著調(diào)節(jié)作用，其人員需要具備較高的專業(yè)知識、清楚的了解房屋交易的法律法規(guī)，同時要具備一定的綜合素質(zhì)，能夠及時的發(fā)現(xiàn)和規(guī)避交易風(fēng)險，及時為買房者提供安全可靠的購房信息。房屋交易機(jī)構(gòu)，應(yīng)該結(jié)合實際情況，不定期的對相關(guān)人員進(jìn)行相關(guān)法律知識的培訓(xùn)，培養(yǎng)相關(guān)人員的法律意識，從而保障房屋中介人員在工作中不容易受到利益的誘惑。另外，為了提高房地產(chǎn)工作人員的專業(yè)能力，應(yīng)該對相關(guān)專業(yè)知識進(jìn)行考試、評估，同時要提高工作人員的綜合素質(zhì)，從根本上避免交易風(fēng)險的出現(xiàn)。除此之外，房屋中介機(jī)構(gòu)可以幫助工作者確立正確的價值觀、金錢觀、和道德觀，不斷提高企業(yè)的文化建設(shè)工作，并將理念融入到培訓(xùn)當(dāng)中，從而為買房者提高高質(zhì)量、高效率的服務(wù)。

（五）落實健全的政府管控制度。

在調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)體制時主要依靠市場的自律性，但與其他行業(yè)不同，房屋交易行業(yè)具有其獨特的特征，其交易金額大，房屋波動頻率高。基于此種情況，為了能夠加強(qiáng)房屋交易過程中的規(guī)范性和可靠性，政府部門應(yīng)該利用各種調(diào)控方式、制定健全的調(diào)整控制方案、降低房地產(chǎn)行業(yè)因波動性大而造成的不好影響。進(jìn)行調(diào)控時，應(yīng)該關(guān)注各個地區(qū)的區(qū)別，結(jié)各地區(qū)的特點進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制。從整體上增加金融的監(jiān)督和管理力度，建立抑制房屋交易中出現(xiàn)投機(jī)的長期機(jī)制[5]。

（六）增強(qiáng)行業(yè)的監(jiān)督和管理，建立完善的監(jiān)督管理體制。

房屋在交易過程中，應(yīng)該對交易過程、交易結(jié)果采取相應(yīng)的管理制度，加強(qiáng)各個交易過程的管理和控制，建立完善的管理制度，保障政府調(diào)控方案的實施。構(gòu)建健全的交易管理體制，對于房屋買賣，不但要對預(yù)售許可、房屋銷售情況進(jìn)行監(jiān)管，還應(yīng)該對房屋的質(zhì)量進(jìn)行審查，從而保障交易過程中各環(huán)節(jié)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。

結(jié)語

總而言之，伴隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對房屋的需求量越來越多，但是房屋在交易過程中存在各種風(fēng)險，因此，我們應(yīng)該保障房屋交易的規(guī)范性、安全性和可靠性，建立健全的房地產(chǎn)交易法律法規(guī)、加大誠信觀念的宣傳力度，幫助開發(fā)商樹立誠實守信價值觀念、構(gòu)建完整的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)資料、提高工作人員的專業(yè)程度和綜合素養(yǎng)、全面落實政府的管控制度、建立完善的監(jiān)督管理體制，從而避免房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)的風(fēng)險幾率，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔣鈺惠， 倪云珍， 王樹鋒. 中國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防控策略研究[J]. 社會科學(xué)前沿， 2021， 10（12）：9.

[2]范建偉， 程春梅， 李麗. 房地產(chǎn)項目開發(fā)前期風(fēng)險管理研究和實踐[J]. 建筑與預(yù)算， 2020（5）：3.

[3]徐鴻瑩. 基于風(fēng)險管理的房地產(chǎn)資金管理問題對策研究[J]. 企業(yè)改革與管理， 2021（12）：2.

[4]李穎. 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制和風(fēng)險管理研究[J]. 企業(yè)文化（中旬刊）， 2020， 000（005）：228-229.

[5]葉靜雯. 房地產(chǎn)價格評估管理的規(guī)范化策略探討[J]. 房地產(chǎn)導(dǎo)刊， 2019， 000（015）：221.