淺析多層次養老產業投資現狀及發展建議

徐李敏 上海人壽保險股份有限公司

關于保險參與養老產業投資的研究分析很多，也形成了很多共識。但是眾多研究分析并沒有從保險公司經營實踐中的各種實際約束條件去考慮分析保險公司參與養老產業投資的問題，尤其對中小壽險公司來說更是如此。毋庸置疑，養老產業投資在未來有強大的需求，可以帶來穩定的現金流，其對資金規模的要求及在投資回報周期上都與保險公司資產配置要求比較匹配。但事實上，保險公司在實際經營過程中有固定保單成本的收益匹配要求，也有償付能力約束、資本回報要求等，這些約束對中小壽險公司更為明顯。

目前，中小壽險公司如何參與養老產業投資的研究相對較少，雖然有文獻資料也提到了關于養老商業模式的問題，但商業模式如果沒有考慮一個行業現實的約束條件就仍是不成熟的。這也是當下眾多中小公司知道養老產業投資未來的發展潛力但不知如何參與的癥結，本文就從中小公司的經營特點出發，分析探討中小公司如何做出參與養老產業投資的決策。已有研究中有些文獻從公共體系建設的角度分析養老體系建設，有些文獻又從如何協同提升養老運營品質的角度分析，有些則從科技角度分析如何提升養老產業投資運營的智能化，但多數文章未提及從客戶和投資方雙贏的角度去分析怎樣的模式才是最有利于發展的模式。只有從研究保險公司、運營機構、客戶等如何實現多方合作，共同參與中國養老產業投資鏈的發展入手，才可能形成真正成功的養老產業投資商業模式。

一、養老產業投資需求及挑戰

（一）養老產業投資的需求形式

國家統計局剛剛發布的第七次全國人口普查主要數據顯示，我國60歲及以上人口為26402萬，占18.70%，老齡化程度加深。習近平總書記在主持中共中央政治局第二十八次集體學習時強調，“要加快發展多層次、多支柱養老保險體系，更好滿足人民群眾多樣化需求”。按照當前增長趨勢，預計到2050年中國老年人口將達到峰值4.87億。根據“十三五”規劃確定的養老目標——每千名老人所擁有的社會養老床位達到45至50張，而目前僅完成了規劃指標的一半，養老床位缺口仍高達200萬張。盡管未來養老產業的投資需求旺盛，但是，現階段中國養老產業相關機構的運營情況都不是很樂觀。主要原因在于，中國養老文化普遍以居家養老的觀念為主，尤其在當前中國人口的年齡結構特征下，這種觀念仍占據主流。雖然未來的養老需求很大，但當下的需求尤其是高端養老需求還不夠旺盛，導致現在建設的很多高端養老社區入住率不高的問題。隨著人口結構中文化特征、收入結構的變化，當前的中年人將逐步進入65歲以上人口行列，養老觀念也會發生變化，未來對養老產品和服務的需求也會隨著老齡人口結構變化而發生變化。

（二）各養老模式與需求關系

目前中國主要有社區養老、農村養老、居家養老、高端養老等幾種養老模式。

1.社區養老模式

社區養老模式，是指以街道、社區為單位，建立集日托、助餐、醫養結合、輔具推廣等功能于一體的綜合為老服務中心，以滿足社區內老年人口養老需求的模式。在傳統觀念束縛下，社區養老設施建設阻力大、投入資金少，導致目前社區養老硬件設施配套不健全，相對國外發展較為滯后。但是由于社區養老成本低，可以滿足基本的養老需求，是中國低端養老市場不可或缺的力量，也是中國養老體系中承接失能老人看護需求的主要力量。同時，隨著城鎮化發展，社區養老機構未來可能承接大量的農村低收入群體的養老需求。可以說，結合當前和未來十年的老齡化人口收入特征、教育特征等，社區養老機構是中國養老體系建設中不可或缺的基本盤。

2.農村養老模式

相對于社區養老機構而言，農村養老機構主要是指針對農村人口的集中供養服務機構，包括農村幸福院、敬老院等。根據民政部的相關統計，截至2016年底，全國共有農村供養服務機構2.7萬所，床位250萬張，農村幸福院超過10萬家，初步形成了以家庭贍養為基礎、養老機構和互助幸福院為依托、農村老年協會參與、鄉鎮敬老院托底的農村養老服務供給格局。

表1 未來人口特征及養老模式需求分析

農村人口收入偏低、農村配套設施不足等現狀，加上未來隨著城鎮化的進一步深入，越來越多的年輕人轉移到城市生活，現有的農村養老模式在未來難以支撐人口老齡化加劇和收入水平分化帶來的養老需求。一部分有較高收入的年輕人將為其家中老人選擇城市社區養老機構或需要更高費用的高端社區養老模式，而一部分收入較低的人口則可能選擇居家養老或農村養老服務機構。

3.居家養老模式

居家養老（服務），是指以家庭為核心、以社區為依托、以專業化服務為依靠，為居住在家的老年人提供以解決日常生活困難為主要內容的社會化服務。服務內容包括生活照料與醫療服務以及精神關愛服務。隨著我國老年人口的不斷增多，各地開始對養老福利模式進行積極的探索，居家養老服務應運而生。當前家庭養老仍然是我國主導的養老模式，社區和機構養老作為補充。導致這一現象的一大原因是中國人根深蒂固的家庭情結，秉持著“老有所養，老有所依”的觀念，這決定了中國人內斂而保守的養老觀念和模式。隨著獨生子女一代的父母逐漸進入老齡階段，由于子女精力和老人的身體狀況等原因，越來越多的家庭將不得不退出居家養老模式。

4.高端養老模式

高端養老實際為社區養老的一種衍生模式。與一般的社區養老不同，高端養老以活力養老、文化養老、醫養結合、科技養老為核心服務特色。老人們長期居住在一個可供獨立生活、擁有不同程度的協助生活和專業照護服務的大型綜合高端醫養社區，主要包括老年公寓、養老社區、生態養老小鎮三種形式。

老年公寓是指為老年人提供集中居住，符合老年人體能、心態特征的公寓式老年住宅，提供的服務包括住宿餐飲、個人清潔、簡單的健康管理以及休閑娛樂文化服務等；養老社區是指以家庭為核心，以社區為依托的規模較大的養老服務綜合體，含有生活照料、健康護理、精神撫慰和家政服務等配套服務；生態養老小鎮則在養老社區的基礎上，配備豐富的生態旅游和文化娛樂項目，協同周邊的旅游資源、醫療資源，導入文化娛樂項目，往往規模比較大。

隨著年齡結構的變化，不同年代的人對養老方式的接受度會有所改變，養老模式的結構也因此發生變化。高端養老需求會呈現增長趨勢。高端養老項目的基本商業模式主要分為出售型、出租型、租售混合型。如萬科隨園嘉樹老年公寓以出售30年使用權或者按照15年租約一次性收取長期租賃費，后期通過服務運營獲取穩定現金流為盈利模式。但就當前的狀況而言，高端養老服務業還沒有成熟完善的商業模式，普遍存在盈利困難的現象。隨著人們收入水平的提升，中高收入群體進一步擴大，未來高端養老市場的需求空間廣闊。然而，目前高端養老模式存在客戶需求與實際投入不匹配、客戶訴求與投資者回報之間沖突等問題。

（三）養老產業投資的天然挑戰

盡管隨著我國老齡化程度的加劇，養老產業的投資需求急劇增加，但是，要發展多層次養老產業投資就需要認清養老產業投資的天然屬性及其挑戰。

1.養老產業投資的復雜性

養老產業投資是一個相當復雜的過程，從前期的硬件投入建設到投資項目的運營管理都有其特殊性。從硬件投入建設來看，養老不動產的開發建設不同于一般住宅小區；從運營管理來看，養老項目不同于一般酒店，也不是一般的醫療機構，是集酒店管理、醫療護理、旅游休閑服務于一體的。每一個養老項目也因其聚焦的人群定位不同而需要采取不同的規劃、建設和運營配套服務。因此，養老產業投資是一個極具復雜性和專業性的行業，是集不動產、旅游資源開發建設、醫療服務與管理、投資管理等多方面綜合特點的行業。目前民辦養老產業投資介入者主要由三方力量組成，一是傳統房地產企業，二是健康管理公司，三是人壽保險公司。然而，由于養老產業投資的復雜性，這三方力量在養老項目的投入上都存在各自的短板。由房地產企業主導的養老項目更側重于規劃設計和營銷方面，但其商業模式決定了房地產企業不具有長期持有并運營的能力和意愿，在專業性上也比較欠缺。房地產企業的經營模式是通過高流轉率賺取利潤，無法采用自持模式，更傾向于銷售使用權，這就與普通住宅的差異不大，無法滿足客戶遷移的需求，對客戶的吸引力將大大減弱。由健康管理公司成立的養老公司則一般在運營方面比較擅長，但其資金實力難以支撐全國范圍內布局，也不具有整合周邊資源開發建設的能力。保險公司雖然擁有與養老行業匹配的資金優勢，但缺乏不動產規劃設計與開發、旅游生態資源整合等專業運營能力。

2.投資額大、回報周期長

雖然養老行業是前景良好的行業，但是受我國特有的“養兒防老”的文化影響，現階段老齡人口的規模和觀念特征等都決定了當下中高端健康老人的養老需求還不夠旺盛。中高端養老需求的增長有賴于一批受過良好教育的70、80后步入65歲以上時可能形成的需求快速增長，然而這批人要在二三十年后才會有真正的養老需求，可見養老產業投入的周期相當長；而且，從其投入看，土地成本、建設成本以及硬件配套服務等所需資金動輒幾億元，甚至幾十億元。回報周期長與資本投入規模大，成為養老產業對社會資金投入的硬約束。

3.高端養老市場的客戶訴求與保險公司投資回報的天然沖突

從養老行業資金回報的特點和投入規模看，壽險行業的長期資金無疑是最佳匹配，然而實際運營結果卻不那么完美。除了有當下需求不夠旺盛因素的影響外，抑制高端養老市場需求的一個重要因素，就是高端養老市場的客戶訴求與保險公司投資回報之間存在天然的沖突。高端養老市場的主要客群往往是健康老人，而健康老人追求的養老方式又以養老和旅游結合的候鳥式養老為主。

綜上，養老產業投資總體的挑戰是需要有資金實力、有專業運營能力且又有投資定力的投資方和運營方。

二、當下養老產業投資存在問題及原因分析

（一）存在問題

1.供需失衡問題突出

表2 養老產業投資中客戶與保險公司的訴求分析

結合各種類型養老機構的特征及當下老齡人口的文化背景、教育背景、生活理念、收入水平來看，當下的養老產業投資存在著供給和需求失衡問題。這種失衡主要體現在以下幾方面：

（1）區域不平衡

從當前及未來十年的人口結構看，中國亟需滿足的是中低端市場的養老需求，主要解決農村地區老齡人口的養老問題，而這部分供給目前主要依賴公辦養老機構投入，而民辦養老機構興辦的中高端養老社區主要在經濟發達地區，因此形成了區域不平衡問題。根據調查推算，我國老年人口中喪失基本生活自理能力即ADL缺損（在吃飯、穿衣、室內活動、洗浴、如廁等日常基本生活能力中至少有一項缺損，必須依賴他人扶助），并需要和愿意入住養老機構獲得照料的至少占5%，即760萬，其中農村530多萬，城市230萬（魏津生，2009）。農村養老機構的需求顯著高于城市養老機構需求。

（2）結構不平衡

根據《2016年北京養老機構發展調研白皮書》，2016年，北京新開業的高端養老機構有6家，床位數1411張，只有一家高端養老機構老人入住人數超過100。與此同時，一些二線城市的高端養老機構也相繼被新聞媒體報道空置問題，如東莞“醫養結合”類型的高端養老機構入住率僅在一成左右，武漢的一些高端養老社區入住率不足5%，等等。較之公辦養老機構一床難求，老人排隊入住要等待10年的情況，民辦養老機構處境尷尬，整個養老服務產業呈現出發展失衡的狀態。

2.發展前景良好卻面臨運營效率低下的困境

上述失衡問題的存在，導致中國當下養老產業投資效率低下，還未真正找到成功的商業養老模式。萬科總裁郁亮在2017年3月萬科香港業績發布會上就曾公開表示：“目前萬科在全國有140多個養老項目，但是都沒賺錢。”不止萬科，大部分民辦營利性養老機構的經營成果并不理想。由于前期投資大，加之提供的高端服務包含了很多成本高昂的項目，例如醫療、護理、娛樂、養生等，導致其收費標準較高，并不能為普羅大眾所接受，進而導致其入住率較低，機構床位空置現象普遍。即便一些盈利的養老社區，如復星豐巢，其盈利的核心原因是土地為早期投入，成本低，所以其盈利模式并不能被復制。就保險行業來說，目前泰康算是行業內養老產業投資做得比較不錯的一家機構，但是其目前的經營效益仍無法滿足保險產品負債端的成本要求。保險公司的養老社區實際運營結果表明，養老產業投資回報無法與保險公司的流動性匹配，也沒有滿足成本收益匹配要求。

（二）原因分析

1.缺乏統籌規劃

在養老產業用地方面，目前國家和地方政府沒有統一的規劃指導意見，房地產公司、保險公司和其他資本自行判斷投資建設，難以形成規模效應支撐養老所必需的醫療配套措施和其他文化娛樂設施。分散、無序開發的養老社區規模小，其對應的收入難以支撐高額的自建醫院的重資產模式。由于缺乏分階段的養老產業建設指引，民營資本尤其是保險資本主要集中在當下還不緊缺的高端養老市場，導致結構性需求失衡。初期投入大導致后端運營成本高（比如租金高），但由于養老社區建設成本高、周期長，很多機構在短期內即面臨經營風險。為了盡快實現盈利，項目建成后動輒需要消費者繳納上百萬元的入住費用或押金，以及按月計提高額的服務費，導致產品價格與客戶購買力不匹配。

由于缺乏統籌規劃和養老機構建設指引，險資主要布局高端養老醫療產業，但是當前中高收入人群普遍還未有現實的養老需求，主要需求集中在中低端養老市場，導致當下產品供給與需求結構不平衡。

2.配套政策缺失

（1）養老地產土地出讓有關政策

為了規范養老地產的規劃和開發，各部委和相關部門都發布了一些規章制度，主要包括：國土資源部發布的《養老服務設施用地指導意見》（國土資廳發〔2014〕11號），住房城鄉建設部、國土資源部、民政部等部門《關于加強養老服務設施規劃建設工作的通知》（建標〔2014〕23號），國土資源部、住房城鄉建設部《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國土資發〔2015〕37號），《國務院辦公廳轉發衛生計生委等部門〈關于推進醫療衛生與養老服務相結合的指導意見〉的通知》（國辦發〔2015〕84號），衛生計生委、民政部、國土資源部等部門《關于印發“十三五”健康老齡化規劃的通知》（國衛家庭發〔2017〕12號）。但從上述這些發文規定的內容來看，沒有關于養老地產的特殊稅收優惠政策。具體來說，如土地收購價格的優惠和使用方面，審批缺乏時效性；缺乏明確的稅收優惠政策，5%的免稅優惠幅度相較于國際環境仍處于較低水平，就個人交費方面也沒有出臺明確支持政策；養老社區的建設規劃標準在政策中尚未提及。

（2）與養老服務有關的保險年金產品的政策

與養老服務有關的保險年金產品沒有特殊的稅收政策，目前只有一部分稅收遞延養老型產品，但稅收遞延額度和形式都不夠有吸引力。

（3）運營機構對應的政策

保險產品、醫療機構和養老社區的對接機制相對混亂，對養老成本支付結算沒有特殊的政策支持，商業保險的醫療給付和養老服務費支付沒有與基本醫保結算、養老金結算體系打通。

由于沒有相關配套政策，為應對重資本投入和資本回報壓力等問題，養老產業投資多以通過產權形式銷售的養老不動產為主要形式。但是，這種方式與普通住宅差異不大，客戶成本高，難以滿足健康老人候鳥式養老的需求，還可能導致一部分人進行投機炒作，出現“買的人暫時不住、想住的人未必有房”的供需失衡問題。保險公司雖然資本雄厚，但由于保險資金有其剛性的負債端成本負擔特點，即便是大公司也難以應對養老地產的資本占用大、資產負債匹配難、投資回報期長等多方面問題。

目前政策背景下，由于往往只能依靠銷售產權或者收取高額使用權費用的方式實現資金回籠，導致銷售難度加大，抑制需求，難以形成規模效益，運營效率無法提升。

3.過度追求全產業鏈參與模式

保險公司目前以全產業鏈形式參與第三支柱養老業務，但其本身缺乏運營經驗，導致運營效率低，難以獲得良好的投資回報。作為新興產業，養老產業鏈尚未完備，許多企業的身份定位不明確，做投資的兼顧開發，搞建設的兼顧運營，從頭到尾一把抓、一肩挑，在沒有任何經驗的情況下慢慢摸索，專業性不強導致很多資源的浪費，這也是效益低的重要原因。

三、養老產業投資建議

由上述養老產業投資存在的問題、養老產業投資自身屬性帶來的挑戰等分析可知，養老產業投資健康有序發展的核心是要平衡好投資者、客戶需求、運營方多方利益訴求。從投資者角度來看，需要解決如何快速收回投資以支持持續投入，形成充足的養老床位供給的問題；從客戶需求角度來看，養老初始投入可承受、風險小、能夠與收入水平相當，才能真正刺激整個社會第三方養老需求的增長；從運營方角度來看，初始建設成本高意味著后端運營成本中剛性成本高，不得不通過高收費轉嫁給客戶，從而抑制需求，導致運營的困難。因此，養老產業投資的發展需要從規劃、政策、模式支持等多方面入手，解決上述各種矛盾和失衡問題。

（一）統籌布局，合理規劃

首先，由于養老行業需要有一定的醫療資源配套，高端養老社區甚至需要綜合旅游、文化、娛樂等資源的配套和統籌協調，這就要求養老社區具有一定的規模和區域集中特征。因此，由國家政府機構（如社會保障總局與國土資源部聯合）出面規劃養老地產用地，通過政府引導規劃特色小鎮開發的模式，可以吸引不同的投資者集中投資于某一區域，同時有利于政府統籌規劃當地的文化娛樂資源、自然環境資源，實現養老產業投資與旅游文化產業的協同發展。

其次，對不同類型的養老社區建設，可以根據養老社區規模大小，對必要的配套醫療基礎設施設定不同的標準；對同一地市的養老社區，要求其分布相對集中，并充分結合現有其他生態資源，實現協同開發，避免公共基礎設施建設投入的浪費及由于分散運營而導致無法實現規模效益。

此外，養老產業投資的需求結構性特征和區域特征因人口結構的變化而不同，因此建設多層次養老產業投資體系不是在同一時區內同步建設，而是在不同階段有不同的側重點。結合當下的老齡化人口特征和養老需求特征，確定不同階段的分層建設重點，政府宜采取財政補貼方式，鼓勵民營資本參與中低端養老社區建設，補充未來十年中低端養老社區和床位的需求缺口，建好中國養老產業投資的基本盤。

（二）完善配套政策

1.養老不動產相關政策

養老不動產具有特殊和明確的用途，應將其單列區分開來進行專門管理，出臺養老用地專門的政策，對險資投資養老不動產采用特殊的土地拍賣政策、轉讓政策、產權年限、房地產稅免稅等。在該專項用地下，通過招標、掛牌和拍賣等形式公開出讓養老服務用地的使用權，減輕企業拿地成本過高產生的后端運營成本的負擔，促進養老產業投資的發展。從以往發展經驗中發現，政府往往采取財政補貼的方式支持養老服務業，這需要耗費大量資源進行機構性質鑒別，還會出現將該項補貼用于籌建高端小區的違規現象。而養老社區的福利性質體現在稅收優惠政策上，可通過稅收優惠激勵資本投入。同時，對于低端養老社區的建設，則加大補貼力度，鼓勵民營資本參與社區養老建設，夯實養老產業投資的基本盤。另外，政府應限制養老地產散售模式，僅采用租賃或部分、整體轉讓模式，避免出現投機牟利而導致價格上升。另外，也避免個人因對供給不足的預判而提前囤房，從而導致需求和供給在時空上的不匹配。

2.養老保險產品政策

對個人而言，通過購買保險產品既可做養老準備又能分享保險公司的經營盈余，比當前通過很多非保險企業投資養老項目會更安全，不會導致信用風險發生。因此，對與養老地產關聯的保險產品，制訂專門的所得稅政策，提供更大的稅收優惠，鼓勵個人購買養老年金，比如養老年金給付時直接用于支付養老服務費的可以享受稅收免除的優惠。專屬養老保險產品稅收優惠一方面可以支持保險公司做大此類業務，提供第三支柱養老體系建設的資金；另一方面，通過稅收優惠政策也可以引導個人養老觀念的轉變。

（三）創新構建可持續盈利的商業模式

養老產業投資鏈中最關鍵的三個環節是不動產投資建設、運營管理與投資回收。

在不動產投資建設階段，最主要的難點是建設的效率和品質要求。相關的政策應該引導房地產企業與保險公司聯合，一方面可以推動房地產企業轉型，另一方面可以為養老不動產開發建設規劃注入專業力量。

在運營管理階段，由于養老項目對健康管理有特殊要求，同時又要減輕運營機構的成本壓力，因此，要鼓勵更多擁有健康管理能力的專業機構通過輕資產模式，比如租賃的方式加入養老運營體系。另外，政府應該有相應的支付結算鼓勵政策，以減少運營機構的壞賬風險。

在投資回收環節，可以發行與養老產品有關的REITs產品，并對其實行特殊的審批及發行制度，這不僅有利于風險控制，也有利于投資機構快速收回資金，激發社會資金投入養老產業的意愿。

上述三個環節的共同支持形成了一個養老產業投資的閉環商業模式，推進需求的增長、運營企業的良性運營以及投資企業的資本良性循環。

1.客戶角度

通過持有保單鎖定養老社區優先入住權和價格，由于保單的特有屬性，客戶在實現財富管理的同時無信用風險。該方式比傳統的通過購買會員卡、使用權、產權、交押金等其他獲得入住權的方式更有優越感，能夠刺激客戶的保險需求。

2.運營機構角度

運營機構是獨立的，服務對象不必僅限于保險公司保單持有人，即養老不動產既可以自行銷售，也可以服務于保險公司保單持有人，實現雙輪驅動，這樣更有利于運營機構的健康運轉。運營機構采用租賃方式，可以根據區域經濟發展情況和自身運營能力，以比較自由靈活的方式輕資產布局全國，并提供客戶短租、長租多種模式選擇，客戶也因此可以靈活地、低成本購買產品，有利于促進銷售，進而提高運營效益。

3.投資方（保險公司）角度

通過發行REITs產品，養老產業投資有了快速退出的方式，這不僅有利于投資機構投資建設醫療配套設施，也有利于保險公司降低資產負債匹配壓力。保險產品不僅具有財富增值功能，為客戶結算并支付養老金，還具有鎖定獲取養老服務的價格和優先權的功能。由于養老服務運營方與保險公司相互獨立，保險公司可以選擇購買多個機構的服務，為客戶提供更多、更靈活的選擇權，滿足不同客戶的偏好，這樣將更有利于保單銷售，而保單銷售同時又可以為運營機構積累潛在的客戶資源，從而增進其與保險公司合作的意愿。

圖1 養老產業投資商業模式構建

（四）搭建運營平臺

運營服務是養老產業投資中重要的一環，也是直接影響產業投資回報的關鍵環節。目前在運營服務方面亟需解決幾個問題：

一是專業養老護理人員缺口問題。我國失能和半失能老人數量已經突破4000萬人，而僅有的30余萬名專業養老護理人員，無法滿足激增的基本養護需要，這一日漸擴大的護理人員缺口勢必影響養老社區的正常運營。為了支持運營機構的專業化發展，政府應鼓勵資金進入，加快人才培養，形成一批專業的運營服務機構。

二是運營結算問題。基于養老運營的復雜性和專業性，需要一些特殊的運營政策，比如支付結算體系支持。為了防止市場上各類機構良莠不齊，也為了支持商業養老保險參與結算，在對運營機構給予特殊政策支持的同時，也需要對其實行準入制，并進行嚴格監管。同時，對實際用于支付養老服務的養老產品購買者給予特殊的個稅返還優惠政策，用于鼓勵人們購買養老年金產品，既解決養老年金問題，又引導社區養老的需求，支持運營機構持續經營。

三是運營機構監管及準入問題。由于養老服務兼具酒店服務業和健康管理、醫療服務業特征，對資本實力和專業能力有一定要求，因此，應該對不同層次的運營機構設立準入條件和監管要求，提升整體運營水平，規范市場競爭。分層監管也有利于引導資本投入不同層次的運營機構。

綜上所述，當前養老產業投資存在顯著的供需不平衡特征，究其原因，既有政策、規劃因素的影響，也是養老產業投資天然屬性的挑戰所致。要解決當下多層次養老產業投資建設問題，就要在政策方面平衡好投資者、客戶、運營方的各方利益訴求，引導民眾養老方式的轉變，刺激需求增長，形成良性循環的商業模式。