經濟新常態下房地產公司融資戰略探討

張艷

自從我國進入21世紀以來，房地產行業的發展越來越快，房地產行業為我國帶來了很大的經濟收益，是我國主要的經濟來源之一。但是近些年來由于人們盲目的購房等讓房地產市場不斷抬價，使得房地產行業一定程度上呈現出“泡沫化”的情況，加之國家宏觀調控政策不斷加碼，使近些年來我國房地產市場價格持續降低，抑制了我國房地產行業的發展。在此我們來對經濟新常態背景下的房地產公司融資戰略進行簡要分析探討，提出房地產融資戰略存在的問題及解決對策，希望能夠對大家有所幫助。

一、引言

隨著我國房地產市場的調控不斷得以強化，開發商從獲取融資到拍地銷售，都受到了較大制約，加之各地限購、限價等政策不斷出臺，使得房地產開發企業的投資效率不斷降低，中小開發商更是舉步維艱。加之國內房地產金融市場多元化程度不夠，地產公司相當依賴銀行貸款等，這樣造成的后果就是房地產公司的融資能力受限、融資成本高等問題。房地產企業屬于資金密集型行業，融資效率及成本是其工作的重中之中，因此融資戰略作為房地產公司財務戰略的重要組成部分，在滿足公司日常資金需求的同時確保公司不斷獲取土地儲備，積極拓展新的項目以可持續穩步發展。為此深入分析房地產公司的融資環境，構建科學的融資戰略，以緩解房地產融資難的現狀，促進企業穩健發展。

二、經濟新常態下房地產公司融資戰略問題

（一）融資形式單一

盡管近些年來我國房地產金融市場在新的發展趨勢下做出了一些創新型的改變，但和國際房地產金融市場對比的話，我國房地產金融市場在融資產品的豐富度上還有著明顯的差距，主要體現在信托、債券、股市等常規渠道上，而對于我國大多數的房地產公司來說，融資的話一般都采取的是與銀行合作，融資形式單一。跟國際的房地產公司相比，我國房地產公司的自我融資能力很差，大多都是采取外源融資方式來改變公司的資金結構。但銀行貸款有著明顯的自我缺陷，它具有較大規模、較高融資效率和較長使用期限的特點，導致我國大部分的房地產公司在確立融資戰略實現融資的過程中主要都依賴于銀行貸款，融資的額度也大都超過了原先所確定的額度。這樣就使得我國房地產公司在發展的過程中，融資的形式比較單一，給自身公司帶來了非常高的負載率，一旦房地產融資政策發生比較大的變化，會直接影響到自身公司，在一定程度上提高了融資難度和公司成本，嚴重的話還會導致公司日常運轉資金不足，造成公司資金鏈斷裂。

（二）戰略失誤和資金使用效率問題

如果房地產公司沒有制定切實有效的融資戰略的話，那么就會耗損過多的自有資金，在一定程度上會有公司自身的資金不足的風險。目前，在我國有不少的房地產公司由于制定了錯誤的融資戰略，而且大多數的房地產公司因為自身的積累不足，沒有結合公司自身發展的實際情況，所以導致沒有能與擴張戰略相匹配的融資規劃，從而只能選擇依靠大量舉債來選擇購買房子的建設用地、投資開發建設等粗放型的增長方式，然后期待著銷售回籠資金后再去償還。這樣的做法對自身公司的發展有一定的抑制作用，存在著很大的風險，一旦中間的過程出現缺漏，會給公司整體上下背負沉重的經濟包袱，會嚴重的影響到公司的財務規劃和日常運轉，嚴重的時候會使公司無法償還所貸款而導致破產。因此房地產公司的管理層需要先積累好自有資金，有著額外的資金來確保自身公司在貸款后融資開發建設出現風險時能夠有效解決，不會損害到公司的日常運轉。然后根據我國房地產市場的發展趨勢和自身公司的實際發展情況來制定切實合理的融資戰略。

（三）融資渠道有限

在這個社會發展迅速，市場轉變快的新經濟時代中，我國大多數的房地產公司在融資過程中，由于融資渠道過少，突顯出來的結果就是直接融資渠道不通暢，間接融資渠道狹窄，其他融資渠道無法滿足自身的開發建設。大多數房地產公司的融資戰略都是通過一些非正式的金融活動來滿足自身的開發規劃的。如在公司員工內部籌集資金、公司管理層人員向親朋好友借貸和各種民間借貸行為，這些非正式融資活動所獲得的資金只能滿足一時的開發建設無法從根本上滿足公司長遠發展所需要的資金。而且我國所設立的金融活動法律制度約束性不足，民間借貸等行為存在著很大的風險，由于這些民間借貸的行為還款利率非常高，而其操作往往不規范和不合法，在無形中會使公司融資風險及成本大幅度上升。一旦自身公司盈利不足的話或現金流不暢，不但無法償還貸款，還會抑制自身公司的發展，使得自身公司的運轉變得越來越難，直至破產。因此房地產公司需要緊隨新的市場經濟環境變化，與其他同行相互溝通交流，拓展自身的融資渠道，結合自身公司的長期發展理念，改善自身的融資戰略，使自身公司能夠占據市場的一席之地。

三、經濟新常態下房地產公司融資戰略構建

（一）開展多元化融資

房地產公司構建我國經濟新常態下的融資戰略時，首先需要管理層有多元化融資理念，開展多元化融資。在此給我國多數房地產公司一些建議，希望對大家有所幫助。房地產公司可以采用以下幾種方式，供應鏈金融保理ABS、房地產投資基金等。

我國大多數的供應商相比于房地產公司來說，規模小，所以自身的授信額度不高，因此可以利用房地產公司對供應商做反向保理，這樣的話供應商就會將房地產公司的應收賬款轉讓給特定的保理商來進行保理融資，保理商將取得的應收賬款債權作為資產打包轉讓給投資者專門設立的資產支持計劃，這樣的話在應收賬款到期的時候，會由房地產公司向資產支持專項計劃支付價款，然后專項計劃按照約定向投資者兌付本金和收益。通過供應鏈金融保理ABS，房地產公司提高不僅提升了自身的占款能力，還有利于經營性現金流的提升和有息負債率的下降，這在很大程度上節約了公司的財務費用，提高公司的盈利能力。

我國政府一旦采用緊縮型政策的時，就會給銀行貸款帶來較大的影響，房地產公司在這個時候可以選擇采用房地產投資基金幫助自身尋找一條全新的資金來源。如果借由房地產投資基金投資房地產公司的股權，投資者會在房地產公司未來的發展過程中具有很高的話語權，這主要是由未來的資金流轉情況來決定投資者的投資收益，這樣的話房地產投資基金一定會對房地產公司的經營開發方面進行嚴格的管理和監督，可以有效確保房地產公司資金運行的合理性、科學性。這樣的話，房地產公司可以選擇利用房地產投資基金來實現自身的融資戰略，這樣做不僅能夠有效避免經營上和融資上的風險，還能夠進一步的提高自身公司的經營水平。對自身公司的發展有著很大的幫助，以少量的資金投入換取更多的經濟收益。

（二）科學合理設計融資戰略并提高自有資金的積累

我國大多數的房地產公司在進行融資活動前一般都是先確定好投資策略，有著自身公司制定的融資戰略，根據開發項目的估計資金需求量來確定實際資金的需求，以此來確保融到的資金和實際所需要的資金相符，避免由于融資超過需求從而提高融資成本和融資少于需求從而導致項目開發無法進行這兩種情況。房地產公司應當適度的控制負債率和還債進度，如果這兩個指標太高的話不僅實質上無法實現，還會使自身公司面臨信用危機，而且數額過高的利息也會使得自身公司的資金流轉困難，給公司帶來很大的虧損。所以房地產公司選擇融資戰略時，不能追求片面的資金獲取，而需要科學合理的設計融資戰略，只有及時的把握住國內、外利率、匯率等金融市場的各類信息，準確的研究國內外經濟形勢結合我國的財政政策以及市場的變化，在融資時結合自身公司的發展情況、未來的發展理念和發展規劃來進行合理的分析和準確的判斷，通過這些信息以及經濟的發展形勢來尋求房地產公司最佳的融融資時機、額度等。

房地產公司在向銀行貸款時，會對銀行貸款產生一定的依賴情緒，使自身公司的資產結構產生很大的變化，而且我國銀行貸款受國家政策的影響很深，這就讓我國房地產公司在融資的過程中會面臨很高的政策性風險。我國房地產公司要想提高自我融資能力，就需要在開發房地產項目時，從根本上去解決融資的需求。房地產公司必須提高資金周轉率，在房地產項目開發運轉的過程中，將閑置的設備以及控制房地產的閑置資產利用起來，通過租賃融資的方式來提高其資金回籠效率，以此來提高公司自有資金的積累;從自身公司的實際發展情況出發，設立科學、有效的融資結構和債務結構，制定詳細的融資渠道拓展規劃以及融資戰略，逐步提升自身公司的融資能力。

（三）拓展融資渠道

我國目前的房地產公司在拓展融資渠道時可以考慮銀行按揭ABS和海外融資等方式，與國內外的房地產公司多進行溝通交流，在此我們來對這兩種方式進行簡要分析，給我國房地產公司拓展融資渠道時能夠有一定的基礎。

資產證券化不僅會拓寬房地產公司的融資渠道，而且銀行按揭ABS能夠提前將資產變現，以此來降低房地產公司的回款壓力，加快房地產開發項目的資金回籠速度。除此之外，銀行按揭ABS的基礎性較好，大多數都是在交易所上市交易，具有很大的成本優勢，還可以減小房地產公司所承受的風險。

由于我國房地產市場的發展趨于成熟，隨著我國日益緊縮的財政政策，很多海外資本開始進入我國房地產市場。因此我國房地產公司可以考慮海外融資方式，這樣的話不僅可以解決自身公司的資金問題，還可以降低自身公司的融資成本。對房地產公司獲取資金有著很好的促進作用。

四、結語

由于經濟的發展很迅速，市場的運轉和資金的起伏都對我國房地產公司造成很大的影響。房地產公司需要緊隨市場變化和適應經濟發展的速度，在融資的過程中結合自身的發展情況認真的分析自身公司能夠承受風險的能力，以此制定科學、合理的融資戰略，認真的分析我國目前的融資模式和融資制度，規劃制定有效的融資途徑，確保自身公司的收益能夠達到最大化。不僅可以為自身公司在未來的發展道路上減少困難，實現可持續發展的同時促進國民經濟發展。

（作者單位：青島佳源房地產集團有限公司）