房地產投資可行性報告中的財務分析評價研究

李夏

在房地產項目投資決策之前對項目進行全面、系統的市場調查分析，研究判斷項目本體投資可行性的報告即為房地產項目的可行性報告。是運用科學合理的評價方法，出具模擬財務報表，計算出財務指標值，并基于預測確定項目投資可行性的綜合性研究。可行性報告是投資方、融資方甚至政府機關決策的必要性依據，也是項目投資成功與否的首要環節。本文將圍繞房地產項目投資可行性分析中的財務分析評價進行分析探討，找出問題，提出建議，以求財務分析評價能更好的為投資決策服務。

房地產項目的投資可行性報告一般包括項目基本情況、市場分析、項目定位、規劃、經濟測算、風險評判等內容，其中，最重要也是從定量方面決定項目是否投資的關鍵因素就是經濟測算，而在經濟測算實質就是財務分析。從土地成本、開發成本、財務費用、期間費用到土地增值稅、企業所得稅及其他稅種的繳納等基礎預估數據，編制基本財務報表，計算分析財務評價指標，對項目整體的盈利情況、償債能力、資金情況等方面進行分析，與行業或者企業內部的財務指標基準值進行比較，并由此判斷項目財務可行性，從而確定項目投資可行性。本文將從房地產行業發展現狀、可行性報告發展現狀、財務分析評價的問題等方面入手，提出思考和建議。

一、房地產行業發展現狀

“房住不炒”的國家政策不斷強調，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展，這是主基調。房地產行業面臨以下四個方面的承壓。一是調控承壓。調控進入常態化，預估幾年內不會有進一步的寬松政策。需求端，限購、限貸、限售、限簽;供應端，土地要求自持、現房銷售、政策性住房加大。二是利潤承壓。房地產高盈利的時代已經過去，限價成為常態化。土地的競爭日趨激烈，地價和房價的價差也在逐步縮小。 據統計，主流房地產企業的平均凈利潤連續三年下降，從2017年的 12.7%下降到 11.6%，再到 10%。三是“去杠桿”承壓。2020年8月，央行和住建部提出“三道紅線”，明確房企負債管控要求。2020年12月31日，央行、銀保監會下發通知，明確對銀行金融機構房地產貸款集中度進行管理，將房地產貸款余額和個人住房貸款余額分檔設置占比上限，房地產企業融資形勢將因為這些政策的出臺而更加嚴峻，房地產去金融化的速度正在逐步加快。四是專業承壓。隨著新型城鎮化建設的提速，老百姓對改善生活品質的需求逐漸提高，作為房企需要提供更好的產品和服務，對專業能力提出了更高的要求。

二、房地產項目投資可行性報告現狀

據國家統計局數據，2019年房地產開發企業數量達到了近10萬家，每家企業都有自己的特點，每份可研報告都存在差異，綜合接觸到的可研報告來看，房地產的可行性報告的質量隨著房地產行業的發展而不斷優化完善，為投資決策提供依據。但依舊存在以下四方面的問題。

一是缺少現代理論的指導。《房地產開發項目經濟評價方法》是建設部于2000年9月發布的文件，其目的是引導房地產業的健康發展，旨在提高房地產開發項目投資的準確性。但房地產的高度市場化于一般工業建設存在較大區別，評價指標的選擇和計算都存在較大差異，其實際對于房地產決策的指導作用不明顯。由于頒布的時間已經20余年，沒有隨著現代化的經濟、財務體系更新，其在實際操作上的指導性不強。市場上雖存在許多專業人士的看法和認識，但缺少權威機構的總結和頒布。

二是主觀性經驗判斷與市場偏離。可行性分析研究的第一步就是要對土地所在的城市、區域市場進行分析研究。在進行市場分析、判斷時，主觀性的經驗判斷起著較為重要的作用，但是經驗是感性認識，與客觀可能存在差異，很多時候，經驗判斷存在與市場偏離度較大的情況，對于這種情形下做出的判斷，失敗的概率也會增加。

三是項目定位策劃失敗。未來的營銷策略將由產品的定位決定。在項目前期，應根據當時區域市場需求設定產品的定位，與周邊產品形成差異化競爭優勢，若定位失敗，會造成房地產優勢缺失，競爭力低下，去化率和去化速度低。

四是，經濟測算中財務分析不準確。市場分析、風險評估等都是對項目進行定性分析，而財務數據的編制、財務指標的計算則是可行性研究中的定量分析，是決定因素之一。財務分析涉及到對項目全過程的預估，從前期的土地成本，到中期的開發成本、銷售收入及各類費用，到項目竣工結算時的各類稅費繳納、收入的結轉等等，都是一項項預估出來，且每一項都不是獨立的、都存在關聯關系，測算時，需要對市場客觀的預測、對項目全過程的熟知以及扎實的財務知識。客觀真實的數據采集和處理，將會為項目決策提供可靠的依據，錯誤或失真的財務數據可能導致錯失優質項目，或者投資了失敗可能性較大的項目。

三、房地產財務分析評價體系的特點

房地產項目的財務分析評價是系統性、科學性的。首先分析項目可行性的影響因素是多樣的，從國家宏觀經濟政策、稅收政策、金融政策、市場環境，到內部的財務能力、運營管理能力、人力資源配置能力等方面系統考慮，綜合分析。其次應盡量避免、謹慎使用主觀經驗意識判斷，因運用科學系統的方法和指標體系去分析論證。房地產產業高度市場化，現階段房地產企業，特別是大型房地產企業都形成了具有自我特點的投資評價標準體系。作者搜集了幾家大型房地產企業的財務分析評價體系，綜合來看，具有以下幾個特點。

一是，充分考慮時間價值，除考慮靜態指標外，決策時更關注動態指標。

二是，不單一看盈利能力指標，充分考慮期間資金流動性、資金平衡能力等。

三是，不單一看最后價值性指標數據，綜合評判比率性、時間性指標。

四是，除考慮項目整體收益，更關注自有資金投入的回報。

如某央企房地產公司，房地產項目投資財務評價指標體系為自有資金財務內部收益率、銷售凈利率、項目財務內部收益率、現金流回正所需時間（年）、項目財務凈現值（所得稅后），其中前三個為強制性指標，后兩個為參考性指標。雖然財務評價體系只有5個評價指標，但綜合了靜態動態、期間與最終時點、價值和比率等方面，對盈利能力、償債能力、資金平衡能力都進行了判斷。

四、財務分析評價存在的問題

（一）從事房地產投資分析的專業人才較少，綜合知識素質高的投資人員儲備更是與房地產龐大的市場體量明顯不相稱。特別是許多小規模的房地產開發公司，從業人員少，具有專業素養的人就更少，很難完成水平較高的經濟測算、財務分析，往往沒有對項目全盤的把握，走一步看一步，項目運營到后期或者最后結算時才發現資金鏈斷裂、虧損巨大，這也是市場上許多爛尾樓存在的原因之一。

（二）財務分析評價不夠客觀準確。人情式的項目普遍存在，為了做項目而做可行性研究，為了滿足決策時的最終投資條件而編造偽造數據，最終結果也只能是失敗而告終。

（三）項目實施中沒有實時掌握和跟蹤項目進展，進行動態調整。有的項目，在前期，進行充分的分析研究，可行性報告的指導性操作性極強，但由于在項目實際操盤過程中，管理團隊按照自我意識開發項目，沒有按照可行性報告的節點操作，營銷、融資沒有按照市場節奏、項目節奏等有機考慮，往往導致項目運營失控，損失難以挽回。

五、思考和建議

（一）搜集準確的房地產市場信息。所有財務分析評價的數據基礎都源于對當地房地產市場的判斷和對市場未來的預估，前期的搜集整理工作至關重要。目前，市場上已有房地產信息的專業整合平臺，可以積極利用平臺數據進行分析，但也不能一味盲目的使用平臺信息，還應實地調研，對標周邊項目，掌握一手信息，才能在前期的定位策劃中預埋將來的競爭優勢。

（二）組建專業的房地產項目可行性報告編制團隊。一個項目的可行性報告，涵蓋了設計、策劃、咨詢、財務、金融等多門類的知識，術業有專攻，一個人很難全面掌握所有專業知識，特別是財務分析方面，對財會知識的要求很高，更應配備專業素養的人員。應集眾人的智慧，并在團隊合作中相互探討、分析和研究，讓編制的可行性報告專業性更強、準確性更高，對項目的成功實施打下堅實的基礎。

（三）構建科學合理的投資管理體系，規避投資風險，提高投資經濟效益。高度重視財務專業在房地產投資上的作用，培養儲備專業的財務人員從事投資業務。同時，建立綜合的財務評價體系，除對項目盈利能力進行分析，同時分析償債能力、資金平衡能力等方面。

（四）全過程管理。以簽署土地出讓合同或投資合同為起點，以項目清算為終點的房地產項目投資后全過程管理。

（作者單位：中交房地產集團有限公司）