美國房地產市場“理性”繁榮

鐘正生

新冠肺炎疫情令全球經濟遭受重創，然而全球眾多國家和地區的房地產市場卻異常繁榮。據國際房地產咨詢公司萊坊最新發布的《全球房價指數》統計，2020年四季度全球房價平均上漲了5.6%，超越了2019年5.3%的漲幅。新興市場國家如土耳其房價增長最為強勁，漲幅高達30%，美國房價以10%的漲幅位居第八位，而歐洲房地產價格出現分化，奧地利（10%）、德國（8%）和法國（6%）均保持穩定增長，南歐如意大利（1%）、西班牙（-2%）等基本上停滯不前。

總體上，全球大多數城市2020年房價漲幅明顯高于2019年。我們單看美國：截至2021年5月，美國房屋銷售價格中位數同比增長23.6%，達到35.3萬美元，創下歷史新高。越來越多的購房者開始擔憂美國房地產市場正處于泡沫之中，而泡沫可能即將破裂。

那么，此次美國房地產的繁榮和造成2008年次貸危機的房地產泡沫是否可以相提并論呢？

我們認為，全球眾多國家房地產市場在新冠肺炎疫情沖擊下呈現異常繁榮的局面，或是一種全球貨幣大放水后的必然反應。美國是本輪全球貨幣超發當仁不讓的源頭，相比已采取加息和購房新政的國家，美國政府及美聯儲卻還是“邊走邊看”的態度。市場普遍懷疑美國可能在資產泡沫上“裸泳”，近期諾貝爾經濟學獎獲得者席勒教授也對美國房地產的過熱跡象發出警告。

房地產是支撐本輪美國經濟回升的重要支柱之一，但疫情暴發后美國房價與租金比快速攀升值得關注。因房地產價格過快上漲可能提高租金和增加企業成本，間接、滯后地抬升美國通脹（房租在美國核心CPI中的權重接近1/4）。

美國非常規貨幣政策和激進財政政策的組合，經由充沛的流動性、低利率環境和財富效應，成為“燃爆”美國房地產市場的導火索。但未來30年期抵押貸款固定利率將伴隨10年期國債收益率上行，拜登還會采取對富人加稅等政策，美國房地產價格可能將因此受到抑制。

我們認為本輪美國房地產市場的超高景氣具有泡沫化傾向，但與次貸危機的房市邏輯截然不同，最終可能不會導致崩盤，而是以降溫結束。主要原因在于：美國居民杠桿率仍處歷史低位；新冠肺炎疫情后的公共衛生問題和遠程辦公滋生新的住房需求；30-49歲人口的住房剛需將成主要動力；次貸危機以來美國住房供給熱情始終不足，新冠肺炎疫情進一步影響新開工導致庫存嚴重短缺；美國實際失業率顯著下行因此即便失業救濟開始退出，也不會對個人收入來源造成過度沖擊。

然而，伴隨30年期抵押貸款固定利率的預期上行，美國房價上漲速度或將放緩。2021年以來標普房地產指數的市盈率達到49.5倍，相比其他行業明顯更高，后續的估值調整或不可避免。

總的來說，美國房地產市場呈現某種“理性”繁榮的特征，因為此輪美國房價上行的主要原因是“供不應求”，而非純粹的投機。預計美國房地產上行周期還可能持續1-2年。