美國房地產(chǎn)市場“理性”繁榮

鐘正生

新冠肺炎疫情令全球經(jīng)濟遭受重創(chuàng)，然而全球眾多國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場卻異常繁榮。據(jù)國際房地產(chǎn)咨詢公司萊坊最新發(fā)布的《全球房價指數(shù)》統(tǒng)計，2020年四季度全球房價平均上漲了5.6%，超越了2019年5.3%的漲幅。新興市場國家如土耳其房價增長最為強勁，漲幅高達30%，美國房價以10%的漲幅位居第八位，而歐洲房地產(chǎn)價格出現(xiàn)分化，奧地利（10%）、德國（8%）和法國（6%）均保持穩(wěn)定增長，南歐如意大利（1%）、西班牙（-2%）等基本上停滯不前。

總體上，全球大多數(shù)城市2020年房價漲幅明顯高于2019年。我們單看美國：截至2021年5月，美國房屋銷售價格中位數(shù)同比增長23.6%，達到35.3萬美元，創(chuàng)下歷史新高。越來越多的購房者開始擔憂美國房地產(chǎn)市場正處于泡沫之中，而泡沫可能即將破裂。

那么，此次美國房地產(chǎn)的繁榮和造成2008年次貸危機的房地產(chǎn)泡沫是否可以相提并論呢？

我們認為，全球眾多國家房地產(chǎn)市場在新冠肺炎疫情沖擊下呈現(xiàn)異常繁榮的局面，或是一種全球貨幣大放水后的必然反應。美國是本輪全球貨幣超發(fā)當仁不讓的源頭，相比已采取加息和購房新政的國家，美國政府及美聯(lián)儲卻還是“邊走邊看”的態(tài)度。市場普遍懷疑美國可能在資產(chǎn)泡沫上“裸泳”，近期諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者席勒教授也對美國房地產(chǎn)的過熱跡象發(fā)出警告。

房地產(chǎn)是支撐本輪美國經(jīng)濟回升的重要支柱之一，但疫情暴發(fā)后美國房價與租金比快速攀升值得關注。因房地產(chǎn)價格過快上漲可能提高租金和增加企業(yè)成本，間接、滯后地抬升美國通脹（房租在美國核心CPI中的權(quán)重接近1/4）。

美國非常規(guī)貨幣政策和激進財政政策的組合，經(jīng)由充沛的流動性、低利率環(huán)境和財富效應，成為“燃爆”美國房地產(chǎn)市場的導火索。但未來30年期抵押貸款固定利率將伴隨10年期國債收益率上行，拜登還會采取對富人加稅等政策，美國房地產(chǎn)價格可能將因此受到抑制。

我們認為本輪美國房地產(chǎn)市場的超高景氣具有泡沫化傾向，但與次貸危機的房市邏輯截然不同，最終可能不會導致崩盤，而是以降溫結(jié)束。主要原因在于：美國居民杠桿率仍處歷史低位；新冠肺炎疫情后的公共衛(wèi)生問題和遠程辦公滋生新的住房需求；30-49歲人口的住房剛需將成主要動力；次貸危機以來美國住房供給熱情始終不足，新冠肺炎疫情進一步影響新開工導致庫存嚴重短缺；美國實際失業(yè)率顯著下行因此即便失業(yè)救濟開始退出，也不會對個人收入來源造成過度沖擊。

然而，伴隨30年期抵押貸款固定利率的預期上行，美國房價上漲速度或?qū)⒎啪彙?021年以來標普房地產(chǎn)指數(shù)的市盈率達到49.5倍，相比其他行業(yè)明顯更高，后續(xù)的估值調(diào)整或不可避免。

總的來說，美國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)某種“理性”繁榮的特征，因為此輪美國房價上行的主要原因是“供不應求”，而非純粹的投機。預計美國房地產(chǎn)上行周期還可能持續(xù)1-2年。