泛海困局

向陽 歐陽路明 劉婧鈺

泛海控股（000046.SZ）仍未走出困局。

繼去年巨虧46億元之后，今年一季度泛海控股再次虧損1.49億元。虧損看似收窄的背后，是它忍痛賣地獲得了30.66億元的收入。

年盈利曾超31億元的泛海控股，因何走到如今的境地？近日，支點財經記者就此進行了采訪。

武漢CBD多個項目停工

被泛海控股賣掉的地，是泛海控股主要控股子公司武漢中央商務區股份有限公司（以下簡稱“武漢公司”）旗下重要項目武漢中央商務區的一部分，接盤方是綠城中國（03900.HK）。此筆交易完成迅速，今年1月6日宣布賣地，3月20日便已完成過戶。

記者了解到，武漢公司于2007年取得該地塊的土地使用權，包括機動車停車場用地、商業用地及居住用地，計容建筑面積約17.52萬平方米。本次交易之前，該地塊使用權已被抵押給銀行，剩余抵押擔保未清償的債權余額為6.71億元。

對賣地原因，泛海控股并未遮掩，坦言是為了優化公司的資產結構及改善資金狀況。

包括上述地塊在內的武漢中央商務區，泛海控股布局于20年前。

武漢中央商務區的原址是王家墩機場，位于漢口主城區，占地約7.41平方公里。早在2002年，為開發建設武漢中央商務區，泛海控股便成立了武漢公司，并承擔其中2.67平方公里核心地段的開發建設。

根據規劃，武漢中央商務區要形成以金融、保險、貿易、信息、咨詢等產業為主，“立足華中、面向世界、服務全國”的現代服務業中心，以及聚集會展、零售、酒店、居住等功能的綜合性城市中心區。

其中，泛海控股規劃的主要地標性建筑有甲級寫字樓泛海時代中心、5A級商務綜合體武漢中心大廈、超大型綜合體武漢世貿中心、國際全能商務服務綜合體泛海國際SOHO城等。2007年，泛海控股獲得相關地塊的土地使用權，兩年后項目正式開工建設。

截至目前，在武漢中央商務區項目上，泛海控股已建成泛海國際SOHO城、泛海城市廣場、泛海國際創業中心等多個商業項目，以及約十個住宅項目。

記者梳理泛海控股歷年年報發現，自2011年起，以武漢中央商務區為代表的華中項目，累計為其貢獻收入超過400億元。

然而，泛海控股在武漢中央商務區的多個未竣工項目，均因資金短缺而停擺多時。

5月8日，記者實地探訪發現，泛海時代中心其中的兩棟大樓玻璃外墻均僅施工一半，另一酒店項目中的一棟大樓主體框架結構未完成，武漢世貿中心土地挖建工作未進行，這些項目現場無工人施工作業，均處于圍擋狀態。

記者還注意到，從外立面來看，武漢中心大廈已經完工。現場一名值班保安告訴記者，該大廈內部建設還有較多工程，包括消防設施等，“這些項目都處于停工狀態，因為缺錢已經停了一兩年”。

這一說法也得到泛海控股一名內部員工的證實，“相關項目確實已經停工較長時間，目前未收到復工通知。”

武漢中央商務區還有大量地塊一直未開發。泛海控股披露的信息顯示，武漢中央商務區規劃總建筑面積為414.29萬平方米，而截至去年底，剩余規劃建筑面積為287.4萬平方米未開發。這意味著，十年多的時間里，完成規劃建筑面積僅僅三成。

被強制執行標的超30億元

那么，開發建設武漢中央商務區的武漢公司有多缺錢？

泛海控股披露的幾則欠款事項可窺一斑。

今年1月，由于拖欠信達融資租賃有限公司貸款余額，武漢公司將武漢中央商務區相關酒店商業用地，以5.45億元價格轉讓給信達融資抵償部分債務。

此前，去年12月底，武漢公司通過旗下青島公司已將青島泛海國際購物中心以8.88億元的價格轉讓給信達融資。

今年3月，另一債主中英益利資產管理股份有限公司將武漢公司訴諸法庭，原因在于后者拖欠其13億元借款本金未還。

4月，泛海控股披露的信息顯示，武漢公司向山東高速環球融資租賃有限公司申請的20億元融資尚未清償完畢。

天眼查信息顯示，截至今年5月10日，武漢公司因未按時履行法律義務被法院強制執行13次，執行標的約34億元。

此外，武漢公司還因多次拖欠稅款而被列入欠稅公告名單。其中最高的一筆欠稅為企業所得稅，累計欠稅余額約2.81億元。

以上欠債只是冰山一角。泛海控股披露的信息顯示，截至2020年底，武漢公司負債合計高達713.21億元。其中，流動負債為480.63億元。

母公司泛海控股也無力支持武漢公司。截至2020年底，泛海控股負債合計1460.1億元。其中，流動負債1136.19億元，而貨幣資金僅為193.88億元。

泛海控股的控股股東泛海集團同樣有心無力。同期，泛海集團的負債合計高達2363.29億元。其中，流動負債1846.87億元。同樣，相對債務來說，貨幣資金也不多，僅有227.51億元。

此外，4月20日，泛海控股發布公告稱，泛海集團及其一致行動人合計持有公司71.23%的股份，其中29.65%的股份因債務糾紛被法院凍結。

天眼查信息還顯示，截至5月10日，泛海集團因未按時履行法律義務被法院強制執行6次，執行標的超過57億元。

轉型金融業務“踩雷”

泛海集團由山東威海人盧志強創立于上世紀80年代末。其中，以房地產開發為主營業務的泛海控股1994年在深交所上市。早年的泛海控股在北京、上海、深圳等一線城市核心地段成功開發多個項目。2016年，泛海控股創下最好業績，實現營業收入超246億元，歸屬凈利潤超31億元。

泛海集團的資產更為龐大，除核心資產泛海控股外，還投資了民生控股（000416.SZ）、民生銀行（600016.SH、01988.HK）、聯想控股（03396. HK）等多家上市公司。

2007年，盧志強以控制2609億元的總市值，被稱為內地“市值第一人”，并因此獲得了“內地李嘉誠”的稱號。

多位接受記者采訪的業內人士表示，泛海控股走到如今的局面，與其從房地產轉向金融業后的走向不無關系。

泛海控股自2014年啟動轉型。2020年1月，公司所屬證監會行業分類更是從房地產變更為金融業。

其間，泛海控股耗資超百億元進行了大手筆收購：2014年，出資30多億元獲得民生證券控股權；2015年，斥資20億元獲得亞太財險控股權；2016年，出資60多億元取得民生信托控股權。目前，泛海控股分別持有民生證券、民生信托、亞太財險44.52%、93.42%、51%的股份。

“泛海控股轉型不一定是壞事，轉得好就走得順。但相對房地產來說，金融業的風險是險上加險。”城市運營專家、中國豪宅研究院院長朱曉紅如此評價。

轉型前后兩年，泛海控股業績直線上升。取得最好業績的2016年，房地產收入為185.5億元，金融業收入為60.49億元。

然而，此后泛海控股業績急轉直下。2020年，營業收入為140.57億元，歸屬凈利潤虧損46.22億元。

記者查閱泛海控股近年年報發現，自2016年起泛海控股在國內并無新增土地儲備。2019年，還將其北京泛海國際項目1號地塊與上海董家渡項目，以140多億元賣給了融創中國（01918. HK）。

泛海控股房地產收入由此大幅萎縮。2020年，房地產收入僅為21.35億元。

此外，泛海控股已建成的商業項目運營不佳。以武漢中央商務區已建成的泛海國際SOHO城為例，記者5月8日走訪其8棟大樓發現，根據樓層索引展示，每棟大樓都有空置。其中，1號樓共有150多間辦公房空置，空置率超過50%。一樓商業鋪面，也有部分閉店停業。

泛海控股金融業務雖持續增長，但未能彌補房地產業務損失。2020年，泛海控股實現最好金融業務收入118.81億元，但與其最好房地產收入180多億元還有較大差距。

以民生信托為代表的金融業務“爆雷”，讓泛海控股雪上加霜。2020年的“80噸假黃金事件”，導致民生信托提供的40.74億元融資被套。記者從民生信托了解到，民生信托已通過自有資金對相關信托項目進行了足額兌付。

2020年，民生信托業績同比大幅下降，實現營業收入22.43億元，凈利潤虧損4.49億元。

根據媒體報道，據不完全統計，由民生信托作為原告的訴訟糾紛或發起的執行金額，目前已超156億元。

“金融業本來就是杠桿行業，一旦某項資產出現風險，便會形成杠桿壓力。”看懂研究院高級研究員程宇對記者說，“當壓力出現時，必然要從其他業務上抽取資金來填補，進而導致其他業務無法正常開展。”

面對困局，泛海控股進行了自救。目前，正與交易對象籌劃以23.64億元的價格，轉讓持有的民生證券13.49%股份。2020年，泛海控股已通過引入投資者的方式，以42.29億元的價格轉讓了民生證券27.12%股份。

記者獲悉，泛海控股正在加快引入戰略投資者，同時擬對武漢中央商務區采取合作開發、股權合作、資產/股權轉讓等多種方式，以盤活資產化解債務壓力。