泛海困局

向陽 歐陽路明 劉婧鈺

泛?？毓桑?00046.SZ）仍未走出困局。

繼去年巨虧46億元之后，今年一季度泛海控股再次虧損1.49億元。虧損看似收窄的背后，是它忍痛賣地獲得了30.66億元的收入。

年盈利曾超31億元的泛?？毓?，因何走到如今的境地？近日，支點財經(jīng)記者就此進行了采訪。

武漢CBD多個項目停工

被泛海控股賣掉的地，是泛?？毓芍饕毓勺庸疚錆h中央商務區(qū)股份有限公司（以下簡稱“武漢公司”）旗下重要項目武漢中央商務區(qū)的一部分，接盤方是綠城中國（03900.HK）。此筆交易完成迅速，今年1月6日宣布賣地，3月20日便已完成過戶。

記者了解到，武漢公司于2007年取得該地塊的土地使用權，包括機動車停車場用地、商業(yè)用地及居住用地，計容建筑面積約17.52萬平方米。本次交易之前，該地塊使用權已被抵押給銀行，剩余抵押擔保未清償?shù)膫鶛嘤囝~為6.71億元。

對賣地原因，泛?？毓刹⑽凑谘?，坦言是為了優(yōu)化公司的資產(chǎn)結構及改善資金狀況。

包括上述地塊在內(nèi)的武漢中央商務區(qū)，泛海控股布局于20年前。

武漢中央商務區(qū)的原址是王家墩機場，位于漢口主城區(qū)，占地約7.41平方公里。早在2002年，為開發(fā)建設武漢中央商務區(qū)，泛?？毓杀愠闪⒘宋錆h公司，并承擔其中2.67平方公里核心地段的開發(fā)建設。

根據(jù)規(guī)劃，武漢中央商務區(qū)要形成以金融、保險、貿(mào)易、信息、咨詢等產(chǎn)業(yè)為主，“立足華中、面向世界、服務全國”的現(xiàn)代服務業(yè)中心，以及聚集會展、零售、酒店、居住等功能的綜合性城市中心區(qū)。

其中，泛海控股規(guī)劃的主要地標性建筑有甲級寫字樓泛海時代中心、5A級商務綜合體武漢中心大廈、超大型綜合體武漢世貿(mào)中心、國際全能商務服務綜合體泛海國際SOHO城等。2007年，泛海控股獲得相關地塊的土地使用權，兩年后項目正式開工建設。

截至目前，在武漢中央商務區(qū)項目上，泛海控股已建成泛海國際SOHO城、泛海城市廣場、泛海國際創(chuàng)業(yè)中心等多個商業(yè)項目，以及約十個住宅項目。

記者梳理泛海控股歷年年報發(fā)現(xiàn)，自2011年起，以武漢中央商務區(qū)為代表的華中項目，累計為其貢獻收入超過400億元。

然而，泛?？毓稍谖錆h中央商務區(qū)的多個未竣工項目，均因資金短缺而停擺多時。

5月8日，記者實地探訪發(fā)現(xiàn)，泛海時代中心其中的兩棟大樓玻璃外墻均僅施工一半，另一酒店項目中的一棟大樓主體框架結構未完成，武漢世貿(mào)中心土地挖建工作未進行，這些項目現(xiàn)場無工人施工作業(yè)，均處于圍擋狀態(tài)。

記者還注意到，從外立面來看，武漢中心大廈已經(jīng)完工?，F(xiàn)場一名值班保安告訴記者，該大廈內(nèi)部建設還有較多工程，包括消防設施等，“這些項目都處于停工狀態(tài)，因為缺錢已經(jīng)停了一兩年”。

這一說法也得到泛?？毓梢幻麅?nèi)部員工的證實，“相關項目確實已經(jīng)停工較長時間，目前未收到復工通知。”

武漢中央商務區(qū)還有大量地塊一直未開發(fā)。泛?？毓膳兜男畔@示，武漢中央商務區(qū)規(guī)劃總建筑面積為414.29萬平方米，而截至去年底，剩余規(guī)劃建筑面積為287.4萬平方米未開發(fā)。這意味著，十年多的時間里，完成規(guī)劃建筑面積僅僅三成。

被強制執(zhí)行標的超30億元

那么，開發(fā)建設武漢中央商務區(qū)的武漢公司有多缺錢？

泛?？毓膳兜膸讋t欠款事項可窺一斑。

今年1月，由于拖欠信達融資租賃有限公司貸款余額，武漢公司將武漢中央商務區(qū)相關酒店商業(yè)用地，以5.45億元價格轉讓給信達融資抵償部分債務。

此前，去年12月底，武漢公司通過旗下青島公司已將青島泛海國際購物中心以8.88億元的價格轉讓給信達融資。

今年3月，另一債主中英益利資產(chǎn)管理股份有限公司將武漢公司訴諸法庭，原因在于后者拖欠其13億元借款本金未還。

4月，泛?？毓膳兜男畔@示，武漢公司向山東高速環(huán)球融資租賃有限公司申請的20億元融資尚未清償完畢。

天眼查信息顯示，截至今年5月10日，武漢公司因未按時履行法律義務被法院強制執(zhí)行13次，執(zhí)行標的約34億元。

此外，武漢公司還因多次拖欠稅款而被列入欠稅公告名單。其中最高的一筆欠稅為企業(yè)所得稅，累計欠稅余額約2.81億元。

以上欠債只是冰山一角。泛?？毓膳兜男畔@示，截至2020年底，武漢公司負債合計高達713.21億元。其中，流動負債為480.63億元。

母公司泛?？毓梢矡o力支持武漢公司。截至2020年底，泛海控股負債合計1460.1億元。其中，流動負債1136.19億元，而貨幣資金僅為193.88億元。

泛海控股的控股股東泛海集團同樣有心無力。同期，泛海集團的負債合計高達2363.29億元。其中，流動負債1846.87億元。同樣，相對債務來說，貨幣資金也不多，僅有227.51億元。

此外，4月20日，泛?？毓砂l(fā)布公告稱，泛海集團及其一致行動人合計持有公司71.23%的股份，其中29.65%的股份因債務糾紛被法院凍結。

天眼查信息還顯示，截至5月10日，泛海集團因未按時履行法律義務被法院強制執(zhí)行6次，執(zhí)行標的超過57億元。

轉型金融業(yè)務“踩雷”

泛海集團由山東威海人盧志強創(chuàng)立于上世紀80年代末。其中，以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務的泛海控股1994年在深交所上市。早年的泛?？毓稍诒本?、上海、深圳等一線城市核心地段成功開發(fā)多個項目。2016年，泛海控股創(chuàng)下最好業(yè)績，實現(xiàn)營業(yè)收入超246億元，歸屬凈利潤超31億元。

泛海集團的資產(chǎn)更為龐大，除核心資產(chǎn)泛?？毓赏?，還投資了民生控股（000416.SZ）、民生銀行（600016.SH、01988.HK）、聯(lián)想控股（03396. HK）等多家上市公司。

2007年，盧志強以控制2609億元的總市值，被稱為內(nèi)地“市值第一人”，并因此獲得了“內(nèi)地李嘉誠”的稱號。

多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，泛?？毓勺叩饺缃竦木置妫c其從房地產(chǎn)轉向金融業(yè)后的走向不無關系。

泛海控股自2014年啟動轉型。2020年1月，公司所屬證監(jiān)會行業(yè)分類更是從房地產(chǎn)變更為金融業(yè)。

其間，泛?？毓珊馁Y超百億元進行了大手筆收購：2014年，出資30多億元獲得民生證券控股權；2015年，斥資20億元獲得亞太財險控股權；2016年，出資60多億元取得民生信托控股權。目前，泛?？毓煞謩e持有民生證券、民生信托、亞太財險44.52%、93.42%、51%的股份。

“泛?？毓赊D型不一定是壞事，轉得好就走得順。但相對房地產(chǎn)來說，金融業(yè)的風險是險上加險。”城市運營專家、中國豪宅研究院院長朱曉紅如此評價。

轉型前后兩年，泛?？毓蓸I(yè)績直線上升。取得最好業(yè)績的2016年，房地產(chǎn)收入為185.5億元，金融業(yè)收入為60.49億元。

然而，此后泛海控股業(yè)績急轉直下。2020年，營業(yè)收入為140.57億元，歸屬凈利潤虧損46.22億元。

記者查閱泛海控股近年年報發(fā)現(xiàn)，自2016年起泛海控股在國內(nèi)并無新增土地儲備。2019年，還將其北京泛海國際項目1號地塊與上海董家渡項目，以140多億元賣給了融創(chuàng)中國（01918. HK）。

泛海控股房地產(chǎn)收入由此大幅萎縮。2020年，房地產(chǎn)收入僅為21.35億元。

此外，泛海控股已建成的商業(yè)項目運營不佳。以武漢中央商務區(qū)已建成的泛海國際SOHO城為例，記者5月8日走訪其8棟大樓發(fā)現(xiàn)，根據(jù)樓層索引展示，每棟大樓都有空置。其中，1號樓共有150多間辦公房空置，空置率超過50%。一樓商業(yè)鋪面，也有部分閉店停業(yè)。

泛?？毓山鹑跇I(yè)務雖持續(xù)增長，但未能彌補房地產(chǎn)業(yè)務損失。2020年，泛海控股實現(xiàn)最好金融業(yè)務收入118.81億元，但與其最好房地產(chǎn)收入180多億元還有較大差距。

以民生信托為代表的金融業(yè)務“爆雷”，讓泛?？毓裳┥霞铀?。2020年的“80噸假黃金事件”，導致民生信托提供的40.74億元融資被套。記者從民生信托了解到，民生信托已通過自有資金對相關信托項目進行了足額兌付。

2020年，民生信托業(yè)績同比大幅下降，實現(xiàn)營業(yè)收入22.43億元，凈利潤虧損4.49億元。

根據(jù)媒體報道，據(jù)不完全統(tǒng)計，由民生信托作為原告的訴訟糾紛或發(fā)起的執(zhí)行金額，目前已超156億元。

“金融業(yè)本來就是杠桿行業(yè)，一旦某項資產(chǎn)出現(xiàn)風險，便會形成杠桿壓力?！笨炊芯吭焊呒壯芯繂T程宇對記者說，“當壓力出現(xiàn)時，必然要從其他業(yè)務上抽取資金來填補，進而導致其他業(yè)務無法正常開展?！?/p>

面對困局，泛?？毓蛇M行了自救。目前，正與交易對象籌劃以23.64億元的價格，轉讓持有的民生證券13.49%股份。2020年，泛?？毓梢淹ㄟ^引入投資者的方式，以42.29億元的價格轉讓了民生證券27.12%股份。

記者獲悉，泛海控股正在加快引入戰(zhàn)略投資者，同時擬對武漢中央商務區(qū)采取合作開發(fā)、股權合作、資產(chǎn)/股權轉讓等多種方式，以盤活資產(chǎn)化解債務壓力。