從房地產到醫美

吳玲

從湖北金環到京漢股份，再到奧園美谷科技股份有限公司（簡稱：奧園美谷，000615.SZ），這家上市公司先后經歷了三重身份，主業也從化纖、房地產切換至如今的醫美行業。

自去年6月奧園美谷母公司、千億級房企中國奧園（3883.HK）收購京漢股份以來，其布局醫美賽道的野心顯而易見。今年以來接連打出組合拳：先是收購5A級醫美機構龍頭，后又簽約膠原蛋白研發，同時布局醫美材料生產。

4月29日，奧園美谷發布更名以來的首份年報，從2020年上半年虧損2.08億元到全年盈利3817萬元，實屬不易。

隨著醫美概念成為資本新寵，水光針、肉毒素、玻尿酸“變美三件套”逐漸被大眾消費觀念所接受，醫美行業前景可期。意在打造純粹醫美企業的奧園美谷，將如何與地產板塊“斷舍離”？又能否在美麗事業上按下高速增長鍵？

轉換賽道股價暴漲

故事要從原京漢股份談起。這家中小規模的房地產企業創立于1996年，項目重點布局京津冀以及重慶、南京、太原、廣東等地。

2015年9月，京漢股份開始重組上市公司湖北金環，后者1996年在深交所上市，主營化纖業務，其中“銀環牌”粘膠長絲是國內外公認的名牌產品，曾經是湖北省著名商標。

2016年5月，京漢股份成功實現A股借殼上市。然而上市后的京漢股份轉型失敗，業績萎靡不振，曾經名副其實的雄安概念股，無奈日落西山。

2020年6月，中國奧園收購京漢股份完成股權變更，成為新的控股股東。隨后中國奧園聯合信達資產共同紓困京漢股份，這也是去年三季度公司扭虧為盈的關鍵一步。

去年底，公司再次戰略轉型，更名為奧園美谷，切入美麗健康產業，布局動作頻頻。

先是斥資6.97億元收購浙江醫美服務龍頭連天美55%股權，快速切入醫美產業鏈，后又戰略簽約國內重組類人膠原蛋白研發團隊，布局上游產品耗材市場。

今年4月23日，奧園美谷在湖北襄陽的一期年產4萬噸綠色纖維項目正式投產，并將按計劃推進二期6萬噸生產線建設。至此，其在醫美服務端、科技端和材料端的三大業務板塊初具規模。

公司表示，未來將聚焦醫美器械耗材及醫美家用化產品，利用產品代理、合作生產、聯合研發、股權投資等方式，在美麗健康產業上游橫向拓展，同時打通上下游產業鏈。

愛美之心人皆有之。隨著少女針、童顏針、玻尿酸、肉毒素等眾多醫美產品加速入市，醫美消費正進入黃金時代，龍頭企業有望盡享行業成長紅利。

支點財經記者統計發現，僅今年4月份，奧園美谷就獲得6份券商研報關注。截至今年“五一”小長假前的4月30日，奧園美谷股價報20.98元，相比更名時5.10元的收盤價，漲幅高達300%以上。

切割地產，專注醫美

目前，醫美業務的定位在奧園美谷戰略轉型中不斷明晰。那么問題來了，公司存量地產業務將何去何從？

奧園美谷年報顯示，2020年公司主營業務為房地產、化纖新材料和醫美。其中，房地產及相關業務收入占比約70%，化纖新材料占比約20%，醫美業務并未產生收入。

從主要業績指標來看，2020年公司實現營業收入約19.87億元，凈利潤3800萬元，歸屬于上市公司股東的凈利潤-1.3億元，較上年同期分別下降37%、69%、1215%。

奧園美谷認為，一方面是原京漢股份經營不善，另一方面受疫情影響，房地產板塊交樓可結轉收入下降，且主要項目鳳凰城為持股51%的非全資控股項目，少數股東凈利潤占比較大；化纖板塊全力推進復工復產，但開工時間同比減少，導致訂單完成量減少。

雖然報告期內，以京津冀為中心的房地產業務仍然是奧園美谷的主要收入來源，但今年初，奧園美谷表示在存量地產項目上已作“系統性考慮和安排”。

支點財經記者注意到，公司目前有8個在建地產項目，分布在重慶、成都、陽江、張家界、南京等地，包括住宅、公寓、商鋪等業態；此外還有兩處累計土地儲備及一處新增土地儲備項目。

4月28日，就在發布年報的前一天，奧園美谷公告稱，擬出售持有的地產業務板塊的全部或部分公司股權。目前交易對象、交易方式尚不確定，交易價格亦尚未完全確定。

可見，奧園美谷切割地產業務已成定局，目前只是待價而沽而已。

借助收購，中國奧園在A股和H股都擁有了上市地位。而入主之初，中國奧園一直強調看中原京漢股份貨值超過100億元的土地儲備，也曾有過繼續推動地產規模增長的規劃。

有專家表示，奧園美谷大膽轉型，一來可以解決與母公司存在同業競爭的問題，二來依托奧園集團旗下奧園健康（3662.HK）在大健康行業的多年積累，將醫美資源集中導流到奧園美谷做大做強，也是對多元化產業鏈自然而然的延伸。

同時，綠纖新材料是國家鼓勵發展的行業之一，尤其在醫美行業應用廣泛，市場缺口較大。目前綠纖的市場價格大約是2萬元/噸，毛利高達20%-30%。奧園美谷綠纖項目產能完全釋放之后，年收入應在20億元左右。這筆賬算下來，相比在“三道紅線”之下守著原京漢股份經營不善的存量地產業務，奧園美谷轉型后的業績增速將更有看頭。

中國房地產數據研究院院長陳晟對支點財經記者表示，現在，企業擁有高科技等核心產業資源，對地方政府的吸引力很大。面臨房地產和醫美的雙重選擇，奧園可能希望不把優質資源納入到被嚴控融資的房地產體系里，但同時又能夠獲得房地產拓展空間紅利。

母公司在湖北有多個項目

近年來，中國奧園地產業務規模快速增長，2020年錄得物業合同銷售1330億元，同比增長13%，穩居千億房企陣營和全國30強。

奧園地產進入湖北市場雖晚，但勢頭正猛。

據支點財經記者梳理，奧園地產主要陣地在廣州、成都等城市，擁有370個精品項目。2017年進駐湖北，第一個項目是落子荊州市的奧園·學府里。

2018年開始進入武漢市場。第一個項目為奧園濱江國際，正在建設的220米的超高層塔樓將成為青山濱江板塊新地標。4月中旬，記者在該樓盤售樓處了解到，自去年開盤以來，房源已全部售完，預計2022年8月交付。記者看到，該盤體量較小，僅有三棟住宅樓、一棟寫字樓附帶商業裙樓。

奧園濱江國際銷售人員向支點財經記者透露，奧園在黃鶴樓附近的復興路還有個新盤，均價應該在3萬元以上，目前樓盤名稱還未公布。位于東西湖區的奧園譽湖尚居，其營銷中心預計今年對外開放。

2019年9月，與華夏幸福孔雀城合作的天河孔雀城，預計2022年6月交付。與孔雀城同樣位于漢孝產業新城的奧園天河書院，4月底剛剛開盤。

此外，奧園地產還入駐了湖北襄陽和咸寧。