長租公寓爆雷的原因分析及防范
——以蛋殼公寓為例

張晨陽

（河南工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院，鄭州450001）

一、引言

隨著互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，從P2P、共享單車到長租公寓，互聯(lián)網(wǎng)模式下的技術(shù)創(chuàng)新已經(jīng)融入了公眾的生活同時也綁定了很多的社會資源。當(dāng)它們過度擴(kuò)張，占用押金和租金貸等進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營時，財務(wù)杠桿逐漸加大，最終會導(dǎo)致危機(jī)暴發(fā)，這時承擔(dān)最大損失的是整個社會。2020 年僅8 月這一個月就有七家以上爆雷，其中包括了行業(yè)龍頭蛋殼公寓。多家長租公寓爆雷影響了多達(dá)數(shù)十萬的租客和房東，同時爆雷事件也讓金融機(jī)構(gòu)“租金貸”產(chǎn)品浮出水面，長租公寓和租金貸合作產(chǎn)生的風(fēng)險對金融市場和社會的穩(wěn)定造成了巨大影響。因此通過分析此次蛋殼公寓爆雷的原因可以為以后長租公寓的發(fā)展提供建議，具有現(xiàn)實意義。

二、長租公寓爆雷現(xiàn)狀

長租公寓因為能連接低利用率的社會存量房和租戶的需求，緩解城市住房緊張而受到各方的青睞。然而，從2017 年到2020 年8 月，多家長租公寓相繼爆雷，根據(jù)公開資料統(tǒng)計，累計有近100 家的長租公寓爆雷。2018 年8 月份，鼎家科技長租公寓公司因為資金鏈的斷裂，無法支付業(yè)主租金而宣布破產(chǎn)，這次事件也讓長租公寓背后的“租金貸”浮出了水面。

2020 年因為疫情的影響，大部分長租公寓都存在大量的閑置房，租金收入受到了較大的影響造成平臺資金鏈緊張各地紛紛爆出長租公寓“爆雷”跑路。2020 年內(nèi)已有40 多家長租公寓因為資金鏈斷裂或者高收低租、利用租金貸進(jìn)行長收短付而倒閉。同時，到2020 年9 月，還有110 家以上企業(yè)進(jìn)軍長租公寓行業(yè)，大量的資本進(jìn)軍長租公寓的市場，長租公寓的規(guī)模迅速擴(kuò)張，但是經(jīng)營模式卻不夠完善，最終頻繁爆雷。根據(jù)天眼查專業(yè)版數(shù)據(jù)顯示，2020 年整個全國長租公寓行業(yè)已有15%的企業(yè)注銷或吊銷。此外，全國長租公寓行業(yè)存在經(jīng)營異常的企業(yè)大約有22%，受到過行政處罰或有過嚴(yán)重違法行為的相關(guān)企業(yè)約有5%。因高經(jīng)營風(fēng)險導(dǎo)致爆雷的相關(guān)企業(yè)有近26 家。

蛋殼公寓作為長租公寓的龍頭企業(yè)，于2020年1 月17 日登陸紐交所，成為2020 年登陸紐交所的第一支中概股。2020 年6 月，蛋殼公寓CEO 高靖被警方帶走調(diào)查。同年10 月，蛋殼公寓就傳出跑路、倒閉。11 月，央視曝光了其“深陷流動性危機(jī)”，媒體還爆出多人在其北京總部維權(quán)，隨后蛋殼出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)，房東收不到蛋殼公寓支付的房租開始暴力趕人，大部分租戶面臨無家可歸的境況。2021 年1 月8 日蛋殼公寓關(guān)聯(lián)公司紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司被北京市東城區(qū)市場監(jiān)督管理局列入經(jīng)營異常名錄，原因為公示企業(yè)信息隱瞞真實情況、弄虛作假。企查查風(fēng)險信息顯示，該公司目前經(jīng)營風(fēng)險已超200 條。目前仍有大量租客和房東在進(jìn)行維權(quán)，給社會帶來了極壞的影響。

三、蛋殼公寓爆雷原因分析

（一）企業(yè)層面的原因

1.盲目擴(kuò)張不計成本導(dǎo)致資金鏈斷裂

蛋殼公寓雖然成立于2015 年，但是管理公寓的數(shù)量卻逐年倍增，如圖1 所示，蛋殼公寓從2015 年只管理了2 500 余間到2019 年年末增長到43.8 萬間。

圖1 蛋殼累計管理房源數(shù)量

經(jīng)營管理如此多的房源需要大量資金的支持，2015 年到2017 年相關(guān)政府部門發(fā)布了利好政策，政策的變換使得資本聞風(fēng)而動。根據(jù)蛋殼公寓發(fā)布的公告，2018 年長租公寓公開股權(quán)融資規(guī)模達(dá)到74 億元人民幣，是2017 年融資額的3 倍多。2018年年末蛋殼公寓營收也漲了3 倍。即使是這樣，擴(kuò)張的錢還是不夠。隨后因為2018 年長租公寓小規(guī)模爆雷，蛋殼公寓申請的資產(chǎn)證券化融資也沒被中國金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)獲批。蛋殼公寓就開始選擇利用租客的預(yù)付款和信用貸款進(jìn)行擴(kuò)張。利用這些低成本的錢，蛋殼可以更快地去其他城市發(fā)展業(yè)務(wù)，管理的公寓規(guī)模在這幾年迅速增長。按照這種擴(kuò)張速度，蛋殼公寓需要大量的資金來維持經(jīng)營，然而其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量從2017 年的-1.14 億元到2020 年第一季度為-6.33 億元，在長租公寓競爭激烈的情況下，要實現(xiàn)盈利遙遙無期。此外，蛋殼公寓資產(chǎn)負(fù)債率也非常高，到2019 年資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了95.77%。在高負(fù)債下經(jīng)營，財務(wù)風(fēng)險非常大。

2020 年上半年疫情的沖擊，讓蛋殼公寓的租金收入爆跌。疫情的到來使得長租公寓行業(yè)迎來了蕭條期，蛋殼公寓的房屋入住率從2019 年第二季度89%下降到2020 年第一季度的75.6%，根據(jù)蛋殼公寓公布的2020 年第一季度財報顯示，蛋殼公寓的數(shù)量爆跌近兩萬間。在行業(yè)整體經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，蛋殼公寓推出各種營銷活動，導(dǎo)致了企業(yè)利潤更進(jìn)一步的被壓縮，現(xiàn)金流也不斷惡化，最終導(dǎo)致斷裂。

表1 蛋殼公寓財務(wù)報表節(jié)選 （單位：億元）

2.商業(yè)模式不穩(wěn)固

蛋殼公寓的商業(yè)模式是充當(dāng)一個“二房東”角色，公司從先從房東那里把公寓房租過來，通過蛋殼公寓統(tǒng)一裝修，再用線上的租房平臺把這些公寓租給房客。但是在租房的過程中蛋殼公寓發(fā)揮的作用比充當(dāng)“二房東”更多，他首先需要為公寓進(jìn)行統(tǒng)一的裝修，讓租客可以直接拎包入住。其次，蛋殼公寓聯(lián)系了微眾銀行，銀行可以為付不起整年租金的租客提供租金貸。最后，蛋殼公寓還整合保潔團(tuán)隊定期為租客打掃衛(wèi)生。雖然這個商業(yè)計劃很完美，但是蛋殼公寓實行起來卻讓這樣的商業(yè)模式變得脆弱。

圖2 蛋殼公寓商業(yè)模式

第一，蛋殼公寓營業(yè)收入少成本高。在蛋殼公寓急速擴(kuò)張的同時，其虧損規(guī)模也在逐漸變大，蛋殼公寓的凈虧損額從2017 年的2.71 億元到2019年為34.37 億元。但是蛋殼依然采取了“燒錢”的方式來搶占市場份額，對房源實行“高收低租”的方式，要實施這種經(jīng)營策略需要蛋殼要兩頭讓利。一方面要向租戶提供租房補(bǔ)貼，另一方面需要向房東提供更多的房屋溢價。因此蛋殼公寓的成本費用也在高速增長，在2017 年8.75 億到2019 年末已經(jīng)高達(dá)102.79 億，但是其營業(yè)收入?yún)s不夠填補(bǔ)成本費用，平臺產(chǎn)生了巨大的虧損，蛋殼公寓的利潤空間也被極大程度的壓縮。蛋殼公寓的負(fù)債率過高，盈利能力不足以支撐到期扭虧為盈，平臺極度依賴從外部獲取的資金發(fā)展擴(kuò)張，當(dāng)外來資金缺少時，蛋殼公寓就無法維持其正常的運(yùn)營。

表2 蛋殼公寓財務(wù)報表節(jié)選 （單位：億元）

第二，利用租金貸負(fù)債經(jīng)營降低了企業(yè)抗風(fēng)險能力。蛋殼公寓和微眾銀行合作，當(dāng)租客從微眾銀行貸款時，蛋殼會從微眾銀行一次性全額收到租客貸款租金，然后再定期（按月或按季度）給房東租金。借助這一商業(yè)模式，蛋殼公寓可以快速回籠資金，再將資金用于新一輪的企業(yè)經(jīng)營，讓平臺規(guī)模快速擴(kuò)張。這種經(jīng)營方式雖然可以讓平臺加速發(fā)展，但也使得經(jīng)營風(fēng)險變大，抗風(fēng)險能力變?nèi)酢Ｒ＿\(yùn)轉(zhuǎn)這一模式需要蛋殼公寓營收也保持加速增長，但是蛋殼公寓的營業(yè)收入還不足以彌補(bǔ)其成本費用，所以這種經(jīng)營方式給其帶來了潛在的經(jīng)營風(fēng)險。商業(yè)模式不穩(wěn)固加上疫情的沖擊，讓蛋殼公寓難以適應(yīng)市場的突發(fā)性變化，產(chǎn)生了巨大的資金缺口，最終爆雷。

3.內(nèi)控制度形同虛設(shè)

蛋殼公寓內(nèi)部存在較大的作弊問題，區(qū)域分配劃分不明確，有的房屋管家不僅維護(hù)的區(qū)域多，并且有時還要進(jìn)行跨區(qū)管理，基層的維修保潔也能從公司獲得額外利益。比如維修師傅可以和租戶約定在房屋沒問題時申請維修，完成流程后再跟公司報銷。此外公司的管理也比較混亂，有的房間已經(jīng)退房很長時間了，但是公司的財務(wù)還在持續(xù)向房東打款，一年多的時間才發(fā)現(xiàn)。2018 年的搶房大戰(zhàn)時，蛋殼公寓在上市前還存在8000 元收購的房源以6000元租出的現(xiàn)象，內(nèi)部商業(yè)智能團(tuán)隊形同虛設(shè)。在有政策文件出臺禁止隔斷房的時候，蛋殼公寓的高層還是決定使用隔斷房房源。這種高層冒險，基層作弊的情況使得蛋殼公寓的內(nèi)控制度形同虛設(shè)。此外還造成了經(jīng)營效率變低，成本費用變高，過多的房源帶來的是更大的虧損和現(xiàn)金流缺口。

（二）長租公寓市場監(jiān)管層面的原因

國內(nèi)購房成本和門檻的提高加上我國龐大的人口數(shù)量使得長租公寓興起，2016 年開始相關(guān)扶持政策的出臺帶動了長租公寓行業(yè)的快速發(fā)展。但是由于進(jìn)入這個行業(yè)的門檻比較低，行業(yè)規(guī)范不完善，監(jiān)管起來也比較困難，因此給了部分企業(yè)可乘之機(jī)。對于運(yùn)營商的運(yùn)營資質(zhì)方面，政府部門的審核機(jī)制還不健全，存在較大的管理漏洞。2017 年在政策的引導(dǎo)下各種金融工具被陸續(xù)用到長租公寓領(lǐng)域各種金融產(chǎn)品的引入，給長租公寓帶來了大量的資金，同時也使得其快速發(fā)展。企業(yè)把“租金貸”變成了資金池，當(dāng)長租公寓擴(kuò)大規(guī)模時就非法挪用資金，因為缺乏有效的監(jiān)管，企業(yè)會把這部分資金用到其他地方，當(dāng)企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)問題時承擔(dān)風(fēng)險的將會是整個社會，相關(guān)法律法規(guī)的不完善使得爆雷后受損失的各方難以維權(quán)。此外，政府相關(guān)部門未能對長租公寓租金進(jìn)行監(jiān)管，造成了企業(yè)對資金使用的無所顧忌。

四、啟示和建議

通過對蛋殼公寓爆雷案例的分析，可以看出當(dāng)企業(yè)利用租賃貸進(jìn)行瘋狂擴(kuò)張時，過高的金融杠桿使得企業(yè)開始冒險經(jīng)營。如果這種方式成功，那么就可以為企業(yè)帶來巨大利益，但是當(dāng)失敗時就需要整個社會來承受風(fēng)險。由于我國人口流量過大，當(dāng)下對于長租公寓的需求并沒有消失，所以長租公寓今后的發(fā)展非常重要。基于此，提出以下建議：

（一）加強(qiáng)行業(yè)的立法和監(jiān)管

長租公寓的接連爆雷，引發(fā)了一系列的社會問題。長租公寓利用租金貸這種金融產(chǎn)品鉆金融創(chuàng)新的空子，利用商業(yè)模式的設(shè)計由租客承擔(dān)風(fēng)險的租賃貸成為長租公寓擴(kuò)張的工具。當(dāng)危機(jī)暴發(fā)時，整個社會都可能成為承擔(dān)風(fēng)險對象。所以需要對長租公寓使用租金貸采用更加嚴(yán)格的政策，制定更加嚴(yán)密的租金貸使用流程，加強(qiáng)對租賃貸的監(jiān)管。此外，還要加強(qiáng)對平臺押金、租金使用等經(jīng)營情況進(jìn)行監(jiān)管。對于盲目擴(kuò)張的長租公寓平臺進(jìn)行提醒和警告，規(guī)范相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的行為。

（二）完善內(nèi)部控制，保持足夠的現(xiàn)金流

蛋殼公寓的爆雷一定程度上和企業(yè)的內(nèi)部管理有關(guān)，要想改善公司的內(nèi)部治理機(jī)構(gòu)，公司就需要引進(jìn)更多的機(jī)構(gòu)投資者來分散公司的股權(quán)，以避免股權(quán)過度集中，防范高層獨斷和財務(wù)舞弊行為的發(fā)生；同時還要優(yōu)化董事會、股東大會及監(jiān)事會成員結(jié)構(gòu)，健全各部門的規(guī)章制度，明確各自權(quán)利與職責(zé)，以保證公司內(nèi)部結(jié)構(gòu)完整。只有不斷地完善公司的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，才能從內(nèi)部幫助公司減少財務(wù)舞弊事件的發(fā)生。現(xiàn)如今大部分企業(yè)都在負(fù)債經(jīng)營，但是維持一個良好的資產(chǎn)負(fù)債率對于企業(yè)良性發(fā)展非常重要。當(dāng)公司的債務(wù)規(guī)模較大時要保持充足的現(xiàn)金流。企業(yè)自由的現(xiàn)金流最好的狀態(tài)是，高于短期負(fù)債，因為這樣的情況下，才可以保證企業(yè)的債務(wù)融資的良性發(fā)展。否則，就很容易陷入拆東墻去補(bǔ)西墻的窘境，最終導(dǎo)致企業(yè)的崩潰。

（三）合理預(yù)測企業(yè)發(fā)展降低經(jīng)營風(fēng)險

企業(yè)在不同的成長階段，所處的市場環(huán)境不同，對企業(yè)的經(jīng)營方式、融資規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)等的要求也不同。企業(yè)不能為了占領(lǐng)市場不顧成本費用，也不能一直擴(kuò)張而不顧現(xiàn)金流是否能夠維持經(jīng)營。管理人員需要對企業(yè)的成長階段進(jìn)行預(yù)測，采取適合當(dāng)前發(fā)展的經(jīng)營方式，避免企業(yè)只注重眼前的利益。由于長租公寓的收入單一，所以需要此類企業(yè)擴(kuò)大營業(yè)收入范圍，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力，加大企業(yè)的利潤。此外企業(yè)要及時關(guān)注外部環(huán)境的變化，提高企業(yè)的應(yīng)對風(fēng)險的能力。此次疫情的突然爆發(fā)讓長租公寓接連爆雷，企業(yè)需要保持足夠的現(xiàn)金流應(yīng)對一些不可抗力的自然災(zāi)害。