區塊鏈技術下租房消費市場場景應用研究

王祥武，丁雨蓮

（1.安徽國際商務職業學院 文化旅游學院，合肥 231131；2.安徽農業大學 經濟管理學院，合肥 230036）

區塊鏈技術的研究和應用是我國數字經濟發展的重要方向，是傳統商業經濟智慧化轉型的關鍵途徑。住房租賃是房地產市場的重要構成，租房消費也是居民消費支出的重要環節。國家在2016 年開始著力推進房地產供給側改革中的“去庫存”，經過對房地產市場的多輪調控遏制了房價的快速上漲，但北上廣深等一線城市和部分東部地區城市的房價上漲趨勢依然強勁，而區塊鏈技術在租房消費市場的應用能夠通過“租購并舉”政策的實施推進房地產市場的高質量發展，并有利于城市現代化住房租房管理體系的構建。我國目前的租房消費市場存在較為明顯的結構性矛盾，一方面是機構租賃比例偏低，2018 年僅為4%，與美國的30.4%、日本的83%及德國的25.25%等成熟租房體系相比存在顯著的差距；另一方面，城鎮居民的住房空置率一直居高不下，尤其是北上廣深等一線城市的可出租住房總量充裕，但受個人租賃規模較高的因素制約，偏低的分散式租房房源導致住房空置率較高。

在中共中央政治局2019 年提出發展區塊鏈技術以來，學者們也展開了對區塊鏈技術在租房市場的應用研究。曾維佳和孫建言[1]基于區塊鏈基礎架構技術分析了“政企銀”三位一體的住房租賃機制，通過研究設計住房租賃區塊鏈五大細分功能模塊，提出了基于區塊鏈技術的租房消費多模式協同自治征信系統；陳立中等[2]研究了租房租賃高質量發展中的區塊鏈場景應用，通過分析現有租房市場的結構性矛盾，提出了通過區塊鏈技術解決個人散租存量過剩的對策，并發現區塊鏈技術在租房市場中的數據確權和行為估值等功能能夠推進住房租賃的高質量發展；牟春燕和郭麗華[3]重點研究了我國房屋租賃市場的區塊鏈技術應用，發現租賃比例過低及信息不對稱等因素導致了房租消費的不足，提出構建區塊鏈技術架構上的房屋租賃平臺，并指出了“聯盟鏈+公鏈”能夠加速房屋租賃平臺的信息資源整合，加快智慧城市的建設。基于以上研究，本文對區塊鏈技術下租房消費市場場景應用展開研究，重點探討區塊鏈技術的數據確權、智能合約以及估值等租房消費功能的實現，以解決現有租房市場數字化發展在服務分片及共識算法等應用環節的不足。

一、商業租房消費市場的發展痛點

根據國家統計局1%人口抽樣調查數據，我國城鎮住房的供給量總體充分，但分散式租賃規模不足等結構性矛盾依然突出，其主要原因是分散式長期租賃模式受空置率、房屋租入成本和人房比等制約因素導致其盈利困難或收益周期長，但究其根本原因在于分散式長租模式的用戶參與度過低。

（一）租房消費者的信任度較低

我國現有的租房消費市場管理較為混亂，多種形式的商業主體均有所參與，例如個人房東、房地產經紀人和公寓企業等。在租房消費市場供需交易中，上述多種參與主體均通過網站或掛牌機構向租客推送相關租賃信息，但受到不同參與主體的操作流程標準化程度不一致及人工干預等影響，導致不同主體向租客傳遞的租賃信息失真，即存在信息發布者的主觀租賃信息和盈利動機與租客在多元化信息獲取渠道中的租賃信息不一致，從而降低了對租房消費的信任程度，極易割裂租房鏈條中陌生交易節點的溝通。

（二）租房業務管理成本偏高

根據統計局和鏈家研究院的出租住房分類抽樣調查和統計推算，一線城市現存的個人散租、分散式公寓、集中式公寓和城中村四種模式中主要以個人散租為主，例如2018 年北京地區的散租比例高達52.44%，廣州地區高達69.15%。分散式公寓面臨的主要問題則是租房業務的管理成本偏高，一方面，分散長租模式需要對接租賃消費的各個鏈端，需要對租客端、房東端進行對接，同時需要協調金融端的參與，對多個參與節點的協調與溝通極大增加了管理成本；另一方面，目前租房業務的各類合同均是非標合同，需要租房機構對上述參與鏈端進行逐條核對和談判，并在合同生效后及時的追蹤合同的執行及金融端交易行為，極大增加了人力管理成本。

（三）權責關系混亂

租房消費市場高質量發展需要重點推進分散長租模式，更需要不斷提升租房機構的參與比例。現階段，我國一線城市發展較為成熟的機構租房消費模式中，企業均采用了輕資產的運營模式，例如錦居瑞智、芒果公寓、杰晨美寓及優客逸家等，即目前參與租房消費的機構企業不擁有房屋產權。在此模式下，租房消費市場的企業機構在運營規模做大后將面臨住房資產退出后的升值困境，即企業機構投入了大量的精力將租房品牌做大，但無法在后期分享物業增值收益，這極大的降低了企業機構的運營內生動力，從長遠看不利于租房消費市場的健康發展。

（四）租房消費數據離散

基于個人房東、房地產經紀人和公寓企業等參與主體均通過網站或掛牌機構向租客推送相關租賃信息，但由于操作流程標準化程度不一致等因素的存在，導致了租賃行業產生的大量數據離散程度較高，例如商業數據基本在各中介機構間共享和流動，而政務數據則存在于金融機構和租客之間，割裂的信息分享機制導致租房消費數據離散程度較高，并存在重復記錄和信息不透明等弊端，對運營企業和租客都造成決策不利和市場預測判斷受干擾。

二、基于區塊鏈技術的租房消費市場場景應用

區塊鏈技術在租房消費市場的應用目前更多的在房地產交易系統實現，已經對房地產交易領域的數字化轉型提供了有益的發展思路，而諸如基于以太坊技術的Rex MLS 和基于區塊鏈智能合約的Midasium 等基本實現了底層區塊鏈技術框架上的租房消費業務辦理和分析，例如物業管理、租賃信息分析及租賃金融管理等。國內開展的房地產市場區塊鏈技術應用成熟度偏低，但在黨和國家的戰略部署下，南京、雄安和北京等地先后推出了基于區塊鏈技術的房屋不動產交易及租房管理應用案例，其中雄安新區和北京海地區專門為租房消費市場制定了“區塊鏈+智慧租房”平臺，實現了分布式服務的區域房屋租賃聯動辦理。然而，由于區塊鏈技術受發展起步和基礎設施等因素制約，核心技術的場景應用及深層次的區塊鏈框架架構實現仍存在一定的難度，尤其是共識算法對租房消費中的“聯盟鏈”和“公有鏈”升級等仍是租房消費市場場景應用的重點。

（一）基于區塊鏈技術的租房消費數據確權

區塊鏈技術的本質是分布式記賬，基于該技術的租房消費數據確權即對租客端、房東端和金融端產生的商業信息和政務信息搭建租賃與交易信息的共享系統，在區塊鏈技術構建的點對點網絡中進行非對稱加密的確權，通過區塊鏈技術的確權功能模塊應用引導各鏈端的信息向租客、金融機構、房東和中介機構流通，并闡述數據生成與處理的相應收益權[4]。具體流程如圖1 所示。

圖1 區塊鏈數據確權流程

基于區塊鏈技術的租房消費數據確權場景應用，房屋租賃交易各參與節點均可獲取租賃產生的多項信息，例如房屋租金、產權歸屬、租賃歷史記錄，租賃金融交易計量等，通過確權后的信息歸屬能夠給租客、中介結構、金融機構和房東帶來強化的信任感，通過增強數據透明度和準確度促進租房鏈條中陌生節點的交易實現。

（二）基于區塊鏈技術的租房消費智能合約實現

基于對房租消費市場的租房業務管理成本偏高痛點分析，租房業務的各類非標合同需要租房機構對參與鏈端進行核對和談判，并追蹤合同的執行及金融端交易行為，而基于區塊鏈技術的租房消費智能合約實現極大的解決了合同管理成本偏高問題。基于區塊鏈技術的點對點技術平臺，租客可以事先根據與中介機構或房東的契約實現區塊平臺的合約生產，在智能化的作業流程和標準規范下，區塊鏈平臺自動根據收益分配方案向管理方及業主等付款，并完成后續的金融機構對賬功能，解決了傳統談判租賃合同中極易產生的各類糾紛甚至合同設計漏洞，促進了陌生交易節點中合同簽訂和執行的透明化和高效化。基于區塊鏈技術的租房消費智能合約實現流程如圖2 所示。

圖2 基于區塊鏈技術的租房消費智能合約實現流程

（三）基于區塊鏈技術的智能決策

區塊鏈技術通過點對點的信息共享網絡對房屋租賃信息和金融交易行為進行了分布式的記賬，并對每一個租賃行為產生的商業信息和政務信息等賦權形成了一一映射的數字身份認證，因此基于數字身份的房屋租賃各參與鏈端均暴露在平臺記錄數據的覆蓋下，各類收益權和失信行為等均被記錄且共享，為房東、中介機構和租客提供了智能決策[5]。基于區塊鏈技術的租房消費數據確權場景應用基礎上的智能決策為交易方提供準確透明的數據庫，在現有的大數據技術和云計算應用技術基礎上對交易可能產生的違約行為信息能夠提前捕捉，并根據人工智能的決策樹分析和聚類分析等挖掘對交易方有益的參考信息，實現房屋租賃各方的違約識別和商業模式預測等。

（四）基于區塊鏈技術的“公有鏈、聯盟鏈、私有鏈”互通

現代租房消費市場包含的參與主體眾多，租房產業鏈端的物業服務、金融服務、生活服務和公共服務等平臺管理職能需要區塊鏈技術的功能互通。

根據現代房屋租賃產業鏈端（如圖3 所示），基于區塊鏈技術的租房消費市場應用對上述各個參與主體的利益共同點進行了挖掘和識別，有效的締結了公有鏈、聯盟鏈和私有鏈，并實現了“三鏈”互通，強化了分散式長租模式的盈利和收益周期。根據圖4 的區塊鏈“三鏈”互通應用場景示意圖，基于區塊鏈技術管理的住房租賃業務通過包租方式對市場上的房源進行搜集和集中化處理，其中相當比例的房源來自二手老舊住房，并與相關的家電企業進行維修電器的采購，在區塊鏈技術的基礎上形成了租房機構、租客和家電企業的三方利益互通：租房機構以品牌效應獲得了維修電器的低采購成本；租客基于租房家電品牌進行了相應的追加購買，而這部分租客同樣也是后期自有購房裝修后的同品牌電器潛在購買者；租客通過房屋租賃產生相應的消費積分，并與家電企業產生了共識機制。在區塊鏈技術的應用基礎上，房租機構和家電企業可以進一步實現消費積分互換機制，形成企業間的“聯盟鏈”，并在此基礎上進一步融合更多的企業，例如家具企業等。在構建聯盟鏈后，區塊鏈技術平臺產生的商業信息能夠進一步向相關政務部門和社會部門進行確權和上鏈，從而搭建成新的“公有鏈”[6]。在區塊鏈的“公有鏈、聯盟鏈、私有鏈”互通基礎上全方位的擴大了住房租賃消費市場的能效，從最初的租房消費向家電消費和社會公共服務消費等領域延伸，完善多鏈端的交易機制。

圖3 現代住房租賃產業鏈

圖4 基于區塊鏈技術的“公有鏈、聯盟鏈、私有鏈”互通應用場景

（五）區塊鏈技術的突發事件解危

區塊鏈技術在中介機構、租客、房東和金融機構之間搭建了相互信任的橋梁，通過平臺的數據信息共享機制對商業信息和政務信息等賦權形成了一一映射的數字身份認證，進而強化了陌生節點之間的交易[7]。區塊鏈對于處理多方參與的分布式交易突發事件尤為有效，主要體現在房租租賃消費的預定、支付和評價三個層面。從租賃消費的預定場景看，區塊鏈應用后的場景更加多源化的驗證了政府簽發的ID 信息有效性，為租客和房東提供了多源驗證服務，改變了傳統的房東依據租客的既往評價進行決策的行為；從支付應用場景看，區塊鏈技術應用后的場景對安全存儲的ID 與支付證書進行了關聯，并通過區塊鏈平臺依據“智能合約”條款適時付款，簡化了傳統支付手段中的人工錄入失誤和付款滯后[8]；從評價應用場景看，區塊鏈技術應用后的場景通過電子簽名評價更具有真實性，且評價與租賃交易記錄等信息相互印證和關聯，通過可追溯的信息平臺形成了完善的抗干擾的評價生態系統，完全規避了現有評價中出現的評價者無法追溯、“水軍”評價和負面評價刪除等弊端。

三、結論與啟示

租房消費市場的生產關系復雜且交易節點多，區塊鏈技術下的租房消費市場場景應用開創了一種在不可信的競爭環境中，低成本建立信任的新型計算范式和協作模式，憑借其獨有的信任建立機制，實現穿透式監管和信任逐級傳遞。本文通過對商業租房消費市場的發展分析發現，租房消費者的信任度較低、租房業務管理成本偏高、權責關系混亂和租房消費數據離散是主要的痛點。在此背景下，本文通過運用區塊鏈技術來試圖推進“租購并舉”的住房制度，構建了五個層面的場景應用：基于區塊鏈技術的租房消費數據確權、基于區塊鏈技術的租房消費智能合約實現、基于區塊鏈技術的智能決策、基于區塊鏈技術的“公有鏈、聯盟鏈、私有鏈”互通和區塊鏈技術的突發事件解危。區塊鏈技術在租房消費市場的應用核心是重塑并數字化商業租賃行為，改善并延伸租賃的生產關系，將信息網演化為價值網，未來租賃消費市場的商業模式和運營方式將在區塊鏈技術與房租賃行業的縱深融合中不斷創新出更現代化的應用場景。