發(fā)展租賃住房要讓企業(yè)有利可圖

葛豐

國務院辦公廳日前印發(fā)《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，這是我國首份從國家層面明確加快發(fā)展保障性租賃住房的頂層設計。

這份頂層設計“干貨”多、力度大，為加快發(fā)展保障性租賃住房提出了五項基礎制度和六個方面支持政策，具有很強的現(xiàn)實指導意義與市場引導作用。其中特別是在著墨最多的“進一步完善土地支持政策”方面，此次出臺的多項新政有力回應了租賃住房“地從哪里來”的核心問題，在最關鍵的環(huán)節(jié)上為加快發(fā)展保障性租賃住房打開了決勝的通道。

土地的重要性不言而喻。此前我國保障性租賃住房之所以供給不足，最大的障礙即在于既有土地供應格局下，高地價導致的高成本無法引導出吸引投資的恰當回報率（特別是在住房問題最突出、租賃需求最旺盛的一線城市，普通住房的租金回報率甚至僅為1%左右，比無風險資金回報率都要低得多）。

所以保障性租賃住房的土地供應必須在原有格局外另辟新路。事實上，2017年起已經(jīng)有越來越多的大城市在宅地供應計劃中單列租賃住房用地計劃并逐步提高后者占比，租賃住房用地的“限價”出讓顯著降低了土地成本，租賃住房建設運營單位的預期回報率開始向正常水平大幅回歸。預計此次新政發(fā)布后，隨著盤活存量土地力度加大、速度加快，租賃住房的土地來源將更為多元、更具保障，而用地單位的土地成本則很可能進一步被壓低，再加之此次新政在審批、稅費、金融等方面實質(zhì)性、全方位的扶持引導，投資建設租賃住房“無利可圖”的尷尬局面將得到切實扭轉(zhuǎn)。

當然，面對巨大且仍在迅速擴大中的市場需求，供給端長期反應滯后，這種看似違背市場邏輯的反常現(xiàn)象背后，往往存在極為復雜糾結(jié)的多因素制約，租賃住房的供給不足同樣不例外。

在土地支持政策大幅度完善的情況下，制約租賃住房發(fā)展的多因素中金融支持相對不足的重要性將相應凸顯。這個判斷的依據(jù)主要來自兩個方面：其一，越是租賃需求旺盛的城市，土地供應的成本剛性就越強，由此再結(jié)合租金價格的可接受度以及保障性租賃住房的“保障性”前提，共同決定了保障性租賃住房項目的投資回報率在上升至一定水平后，將很難再有大的提升。其二，租賃住房（尤其是自持性租賃住房）建設是典型的重資產(chǎn)項目，這種特性在投資回報率總體一般（很難高于普通商品房投資回報率）的前提下，必然引致企業(yè)更為在意資金占用并且更為敏感于資金成本。

有測算認為，在傳統(tǒng)信貸支持模式下，保障性租賃住房的現(xiàn)金流回正時間至少在20年以上。這種狀況表明，在回答了“地從哪里來”這個問題后，加快發(fā)展保障性租賃住房還必須回答好“錢從哪里來”的問題，而這個問題在市場主導原則下，只能并且完全可以通過金融創(chuàng)新予以解答（如發(fā)行REITs等證券化產(chǎn)品）。總之，只有堅持問題導向，實實在在地逐項解決市場發(fā)育過程中可能會碰到的各種問題，讓企業(yè)在這項事業(yè)中有利可圖，多主體投資、多渠道供給的租賃住房發(fā)展新格局才能快成型、早見效。