優化農村產權交易模式，激發農村資源活力

姚從菊

實現鄉村振興的重要物質基礎是發展農村集體資產。我國自2017年全面開展集體資產的清產核資，推進了農村產權制度的全面改革，農村產權確權工作逐漸完成。2021年《中共中央 國務院關于全面推進鄉村振興加快農業農村現代化的意見》（2021年中央一號文件）指出，在完成清產核資的基礎上，激活市場、激活要素、激活主體，積極探索拓寬農村集體經濟發展途徑，以充分激發農村發展內生動力。農村產權交易服務需求日益旺盛，全國各地紛紛建立起各種各樣的農村產權交易服務系統，農村產權交易形式也不斷創新和完善，極大地激發了鄉村經濟活力。2008 年全國首家農村產權交易所在成都成立，隨后武漢、重慶也建立了農村產權交易平臺，上海、北京建立了專門針對農村產權交易業務的管理機構。截至當前，我國已有千余家專門的農村產權交易機構和平臺系統，這是我國農業由傳統農業走向現代化農業的重要步驟之一，是實現農業資產增值的必經之路。為了進一步推動農村產權交易活動的開展，激發農村資源活力，合理有效利用農村各生產要素，提高農村資本的使用效率，就要重視農村產權交易機構和產權交易平臺的建設。因此，研究和分析農村產權交易的問題具有重要意義。

1? 常熟市農村產權交易基本情況

常熟市農村產權交易由常熟市農村產權交易中心有限公司（下稱“農交中心”）全權負責，依托蘇州農村產權交易平臺進行業務辦理。農交中心于2017年7月28日掛牌成立，是常熟市發展投資有限公司下屬子公司。公司由執行董事、總經理、財務、風控、辦公室、業務等部門組成，下設梅李、碧溪、常福、東南、董浜、古里、海虞、莫城、琴川、虞山、尚湖、辛莊、支塘、沙家浜等14個鎮（街道）交易服務中心。在三年多的時間里，農交中心在常熟市農業農村局的監管下，秉承高效、規范的原則，取得了較好的成績。截止到2020年12月31日，常熟市農村產權交易中心共完成集體產權交易項目35180筆，成交額20.7億元。2020年雖受疫情影響，但仍呈現逐年遞增的趨勢。在蘇州市所屬的七個農村產權交易中心中，常熟農交中心已經發展成為交易規模領先、交易品種多樣、交易體系完善的綜合性鄉村振興發展平臺、專業性農村產權交易平臺、特色性農村金融服務平臺。

在常熟市下設的村級交易中心也取得了不錯的成績，以新厙村為例，2020年掛牌數為109筆，掛牌金額1132.31萬元，成交量108筆，成交金額達1123.30萬元。

此外，常熟市委農村工作辦公室也從制度上規范各類交易，完善交易及服務流程，制定《常熟市農村集體產權流轉交易管理實施細則（試行）》，農交中心也出臺了《常熟市農村產權交易中心交易流程規范性制度》，完成《農村集體資產流轉交易立項申請表》、《農村土地承包經營權流轉合同模板》等47項交易流程表單、標準化文檔的研發編制，并在交易平臺正式上線運營，實現了項目從信息審核、掛牌發布再到組織交易、成交確認、支付結算、交易鑒證以及交易項目歸檔的網上一站式服務。

2? 常熟市農交中心面臨的主要問題

農交中心雖然在不長的時間里取得了較好的成績，但農交中心目前主要依靠國家政策及財政支持維持日常運轉，沒有形成可盈利的業務模式。隨著電子信息技術的快速發展，各種商務服務平臺、互聯網金融系統對農村產權交易機構和平臺的替代可能性比較大。如阿里司法拍賣平臺，運營和技術已很成熟，在時機成熟時也可能會進入農村產權交易服務市場。在日趨激烈的競爭環境中農交中心需要不斷探索、思考，尋求市場化發展路徑。

現在存在的主要問題是：（1）交易產品單一。公司的經營范圍雖然包含農村土地承包經營權、林地使用權、林木所有權、山林股權、水域權、灘涂養殖權、農村集體經濟組織成員股權、集體資產（不含土地）所有權和使用權、農業設備所有權、農業類知識產權交易服務等，但從近三年的交易數據來看，產權交易主要集中在土地承包經營權的流轉和門面房、工業廠房的招租、續租方面，大約占到總業務的90%以上，成交項目比較單一。（2）提供服務單一。從交易流程來看，交易中心雖然從受理申請、發布消息開始，在交易過程中進行了規范的指導，無償提供了相應的服務，但在項目材料歸檔之后不再提供后續跟蹤服務或其他增值服務，服務內容單一，后續延伸配套服務缺失。而圍繞交易業務提供農業產權、資產處置的相關咨詢服務、涉農資產價值評估業務、代理代管業務、涉農保險業務、農業金融服務等的缺失，也失去了可能獲得經濟效益的機會。（3）產權交易大數據運用服務業務尚待開發。農交中心三年來已積累較多市級、街道、村級的各類交易數據，蘊藏很大的社會價值和經濟價值，但目前尚未進行挖掘、利用。

3? 農村產權交易市場需求分析

農村產權交易要走市場化運營模式，首先要對農村交易市場進行分析，主要包括政府、出讓方、受讓方、配套服務需求方等進行市場環境、需求進行分析。

3.1? 政府方

作為上級主管部門的政府，對交易市場負有監管責任，要求農村產權交易過程公開、公平、公正、透明，以減少糾紛，維護社會的穩定。政府需要通過農村產權交易平臺系統，對交易數據進行匯總和整理，掌握交易總體情況，對交易中的特殊事項進行預警，以盡監管的責任。農村產權交易機構可以通過系統的研發、運營以及在交易過程中開展相關指導活動獲得政府的資金支持，以完善農村產權交易市場。因此，政府可能成為農村產權交易服務的大買家。

3.2? 出讓方

出讓方是擁有農村產權方，有轉讓、出租需求，可通過農村產權交易平臺發布信息，擴大受眾范圍，尋找更多有意向的受讓方，希望通過談判、競價等形式，尋找到最佳受讓方及實現最高溢價。對一些比較復雜的轉讓項目，出讓方可以通過交易中心提供包裝服務、咨詢服務、代理服務、項目價值評估等相關服務，挖掘項目亮點，編寫招商說明等，為出讓提供參考和幫助。農村產權交易的基本業務是招租項目，而受讓方、配套服務提供方選擇交易機構也是基于該機構中項目的數量和質量。因此，出讓方對交易的影響很大。但受到國家服務三農、降費免費政策限制，交易中心不能收取基礎交易服務費和相關增值服務費，盈利性差。

3.3? 受讓方

產權交易的受讓方是有意向投資農村市場的個人、企業或其他經濟組織，希望從農村產權交易平臺項目庫中挑選到最合適的項目。受讓方之前一般不了解項目的具體情況，農村產權相對于其他商品而言，又具有特殊性，可能存在產權界限不清、產權手續不全、社會風險不可控等問題，對受讓方造成經濟損失。因此意向受讓方需要交易中心提供合法性、合規性審査和風險提示、交易鑒證服務等。在提供這些服務時，交易中心有一定的議價權，可依據提供的業務量收取財務、相應的服務費。產權項目受讓前后及開展投資活動中，受讓方可能需要投資、財務、運營、農業技術等方面的咨詢和指導服務，因此，受讓方是增值服務的主要需求人群。

3.4? 配套服務提供方

配套服務提供方主要包括審計、評估、法律、金融、財務等相關服務機構等。這類機構主要圍繞產權交易基本業務，為開展農村產權交易的雙方提供增值服務，需要掌握交易相關信息及數據，如交易雙方基本情況，歷史交易情況、項目成交額等，甚至可能購買農交中心產權交易大數據及相關分析報告。因此配套服務提供方加入之后，可圍繞產權交易，與出讓方和受讓方共同開發配套的服務產品，也可以向交易中心購買經過處理的交易信息，既完善了交易服務，也活躍了交易市場，實現資源集聚。此外，為配套服務提供方介紹業務也可獲取中介服務費，根據業務品種不同收取相應費用，也可為其提供經處理分析的信息數據，今后有較大的盈利空間。 因此，配套服務提供方的加入是農村產權交易服務未來發展的一個重要部分。

由上表可知，政府在整個市場細分中的影響力是最大的、盈利性也是很高的;出讓方影響力很大、但盈利性差;受讓方影響力較大、盈利性較好;配套服務提供方影響力弱、盈利性短期內不確定，但未來有很大盈利空間。

4? 農村產權交易市場化發展策略

4.1? 廣泛拓展農村產權交易平臺，擴大交易范圍。

農村土地產權的流轉對現代農業發展意義重大，產權交易平臺為土地流轉活動廣泛開展提供了很好的條件。在農村產權交易中，土地流轉政策性強，覆蓋面廣，工作量大，政府首先起到積極指導和引導作用，產權交易平臺也應當適應市場需求，積極擴大交易范圍。可將農交中心的建設和完善作為切入點，建立更加科學、規范的信息平臺，及時發布各類農資流轉信息和涉農相關信息和政策，為交易雙方提供信息支持，解決產權交易中存在的信息不對稱問題。當條件成熟時，逐漸將全市各項農資交易都有序納入交易平臺，使農村產權交易能夠順利完成，以保障了交易者的合法權益。

農交中心可把一些經濟條件比較好的鄉鎮作為試點，適時開展農業類知識產權、經營性資產使用權、集體經營主體股權等產權交易。同時，作為試點的產權交易活動也要爭取到相關部門的資金支持和幫助。取得一定成功經驗后，在政策允許范圍內，再擴大其他交易品種類型，滿足經營主體多方面的交易需求;最后由試點單位再逐步推廣到其他鄉、鎮、村，達到全市農村產權交易全覆蓋。

4.2? 加大宣傳培訓力度，提高進場交易積極性

為解決由于對產權交易服務系統不熟悉或認識不足，在實務中有交易雙方私下交易的情況出現，并由此引發風險和糾紛的問題，應該重視農村產權線上平臺交易的宣傳工作。農交中心可設置專門的宣傳部門，開展政策宣傳活動，開展各類咨詢并提供有益信息，擴大產權交易中心在經營主體、農戶群體中的影響力，樹立為民服務、便民服務的良好形象。可以從兩個方面展開宣傳工作：

（1）利用宣傳渠道，增加互動，吸引客戶主動進場交易。可利用官方網站、微信公眾號、電視、報紙、戶外廣告進行廣泛宣傳，對農村產權交易市場建設的重要性、必要性和平臺交易的優越性加大宣傳，對私下交易風險和可能造成的糾紛進行模擬演示，培養民眾進場交易的意識和習慣。利用“熟人營銷”，創新宣傳手段，增加公眾對交易中心的好感，拉近與民眾的距離。在一些節假日舉辦親民活動，激發農戶的參與熱情，并借此宣傳有關產權交易的政策和信息。采用培訓班、座談會等方式宣傳有關土地流轉、產權交易的政策信息。通過系列活動，培養農民、農戶的風險意識。通過宣傳，使經營主體、農戶等主動認識到，通過交易平臺參與產權交易可以維護自身利益，如果私下參與產權交易活動會面臨諸多風險。通過多角度、全方位地宣傳，逐漸探索出一套適應本地實際情況的工作機制和方法，以確保農村產權交易活動能夠全面、順利實施。

（2）出臺相關政策、制度，自上而下培養進場交易習慣。農村產權交易服務具有一定政策性和指導性，可積極與政府相關部門做好對接，學習國內先進地區的成功經驗，出臺相關政策、制度，明確規定農村產權交易必須進場進行，禁止私自交易，由政府主導，自上而下推動項目進場，逐漸培養進場交易習慣。

4.3? 逐步開展延伸配套服務，吸納培養優秀人才

（1）大力推進產權抵押融資業務。為了推動農村經濟快速發展，農村資源得到充分利用，激發資源活力，可將水域養殖權、林地權、土地經營權等作為標的，發展產權抵押融資業務，采用循序漸進的方式逐漸擴大交易范圍，通過產權抵押獲得發展資金，為現代農業的快速發展提供資金支持。

（2）開展涉農保險業務。為了減少和避免參與產權交易各方在開展生產經營活動時受到風險的侵害，通過政府引導和宣傳指導，開展土地流轉履約保證保險、農旅融合產業保險等試點工作，將農業設施、林業、種植業、水產養殖等納入到保險體系中，擴大保險范圍，健全風險保障機制。此外，還可以為家庭農場、專業大戶等提供專項或訂制服務，由會計公司代理記賬，與銀行建立合作，提高信貸資金監管水平。

（3）吸納優秀人才。農村產權交易不是雙方簡單的協商和談判，它涉及到農村各項資產資源產權的確定、價值評估與增值籌劃、交易行為的合規合法、資產的后期監管等諸多方面，專業性和政策性都比較強，而提供相關服務的專業性、規范性是農村產權交易的核心競爭力之一。這就要求產權交易服務人員要熟知農業政策及相關法規制度、了解農村基層實際情況，能夠為交易雙方提供必要的農業技術指導、評估、拍賣、法律、金融、財務管理等服務，還需要配備懂金融、信息技術等多方面的專業人才，組成一支懂政策、懂技術、懂管理、高素質的專業團隊，拓展農村產權交易服務的增值業務，形成長久發展的核心競爭力，以擴大未來盈利空間。

4.4? 利用大數據預警，加強監督管理和風險防范

從現實來看，產權交易平臺屬于公益性非營利組織，農業農村局要對交易平臺的運行進行監督管理，金融監管局、紀檢監察部門也要對產權交易行為進行監督，確保農村產權交易公正、公開、透明進行，維護各主體的正當合法權益。農村三資管理平臺引入大數據分析技術，將三資賬本、協議合同等通過數據化手段轉換，統一線上管理，將防范之策融入程序設計中，對各類廉政風險進行實時預警提醒，實現農村產權交易與主管部門、主管部門與監管部門的雙向互動、實時監督。通過交易平臺的可視化管理，實現智能化輔助決策，實時預警提醒防患未然，有效解決農村三資監管中存在的監督信息不夠精準、動態狀況難以及時掌握等問題。同時，也可以實時關聯業務平臺，對業務流程中涉及到的資金、資產、合同、風險等內容實時查閱、預警，督促職能部門盡職盡責，各司其職，形成逐級處理、紀委監督的閉環機制，為農村工作的有效運行保駕護航。因此，利用大數據預警，是加強監督管理和風險防范的重要途徑。

總之，農村產權交易的廣泛開展，對于農村資源開發、建設美麗鄉村做出了一定貢獻。根據《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》要求，還要進一步健全城鄉融合發展，推動城鄉要素平等交換，雙向流動，增強農業農村發展活力，發展新型農村集體經濟，農村產權交易機構及平臺系統也將依據政策，立足市場，發揮更大的作用。目前，雖然在實踐中存在著交易產品單一、配套服務單一、數據開發利用少、社會化、市場化水平較低等普遍性問題，但今后圍繞農村產權交易市場進行市場細分，準確定位，對農村產權交易市場要素構成以及市場內在因素進一步探索，優化產權交易模式，一定會提高農村資產資源的利用效率，激發農村資源活力，加快美麗鄉村經濟振興。