后疫情時期房地產市場現狀、問題及應對措施

劉勇

[摘 要]房地產問題是關乎國民安居樂業的頭等大事，是舉國上下最關注的民生問題之一。在不同時期針對不同的房地產問題進行分析，因地制宜地采取不同的措施，有助于房地產行業與房地產市場持續健康地發展。文章針對后疫情時期房地產市場的現狀與問題，提出一些的思考與看法。他山之石，可以攻玉。

[關鍵詞]后疫情時期;房地產現狀;問題;對策

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.08.013

在我國建立與完善社會主義市場經濟體制的過程中，我國房地產行業不斷發展，房地產市場不斷繁榮，它帶動了建筑、建材、運輸、中介、金融等產業發展，是一國經濟結構不可或缺的行業，其發展速度和質量在一定程度上決定著中國經濟社會的發展速度和質量。當然，房地產行業在助推國民經濟的同時，也出現了“炒房”“房價飛速上漲”“房價居高不下”“房地產泡沫”“房地產三角債”“城市病日趨嚴重”等各種現象。為了保證房地產行業在不同時期，特別是后疫情時期的健康發展，國家采取了一系列政策進行調控，雖然起到了一定的作用，但有些問題尚未完全解決，還需進一步通過完善市場經濟體制和國家的宏觀調控政策加以協調解決。

1 后疫情時期的房地產市場現狀

2019年12月，武漢市出現新型冠狀病毒疫情，并迅速蔓延全國?？傮w來看，疫情對房地產行業短期形成一定的沖擊，但全年影響相對有限。主要表現在后疫情時期中的住宅房地產相比商業地產沖擊較小，商鋪類項目損失又大于辦公樓類項目，租金收入明顯下滑，可能會影響經營性物業產品的信用質量。2020年的房地產市場應無須過于悲觀，雖然開局階段受到疫情影響，但接下來的三個季度，基建和房地產都有可能是經濟目標可以倚重的著力點，不排除未來政策有所放松的可能。 因此，預計在流動性充裕的背景下，樓市政策整體“有保有壓”，房地產企業的并購整合空間增大。

就房地產企業而言，首先，疫情使高周轉的開發商被迫“慢下來”，銷售回款受阻，現金流將會承受巨大壓力，風險越大，資金壓力越大。其次，本次疫情對三、四線都市返鄉置業需求形成顯著打擊，對于結構在三、四線的企業會有更大影響。再次，當下開發企業最直接的反應是銷售的線上化，鼎力開啟線上銷售方式，例如在線售樓處的快速普及?？墒怯捎谌鄙倬€下的跟進與轉化，線上的效果很難獨立發揮，對銷售回款的實際效果有限。最后，開發商新房銷售對線下中介渠道的依賴度將會更大，可以預見，未來中介渠道將會向全產業線、全流程、聯動、包銷等多種方式全面滲透。

另外，一是隨著復工復產推進，房地產有望回升經濟。從房地產行業的持續性生長來看，疫情作為突發性事件，無法對市場發生基礎性影響，預計房地產銷售數據或將隨著疫情的緩解在二季度逐步恢復，下半年有望恢復性增長。二是銷售、投資以及復工管理方面，房企措施得力，影響不大。暫停售樓處和相關隔離舉措，短期內將使房地產銷售顯著下滑，一季度的全國房地產銷售顯著下降，預計平均降幅凌駕30%，湖北武漢等疫情嚴重的地域降幅將高于50%，但疫情控制之后，房地產市場一直在微增長，體現房價上漲、成交量遞增。如圖1所示，已公布銷售目標的房企前四月銷售目標完成率均值為20.06%，相比一季度整體提升了7.65個百分點，但仍不及2019年同期的完成情況（2019年1月至4月完成26.34%），表1是 2020年1月至7月中國房地產銷售業績TOP 10，表明2020年1月至7月，TOP 100房企銷售額均值為622.2億元，同比基本持平，其中銷售額破千億房企18家，較去年同期（15家）增加3家，百億房企125家，50億以上房企156家。TOP 100房企權益銷售額均值為468.9億元，權益銷售面積均值為353.7萬平方米。單月來看，7月TOP 100房企銷售額同比增長率均值為25.8%，環比下降16.8%。 房企投資也在遞增，體現在企業拿地方面，如圖2所示，2020年1月至6月50家代表房企每月拿地總額。房企開復工方面，原有流失的人員，經過再招聘，保障措施得力，人員信心的恢復，開復工比往年滯后1～1.5個月，現在得到根本扭轉。三是供給需求未被改善，回暖時間會被延長。疫情沒有改變市場的供求關系，需求釋放只是被延后了，但并沒有被消除掉。然而，與剛性需求相比，改善性需求回暖所需要的時間會更長。四是受制于本次疫情的打擊，開發企業做出兩個調整：其一，思考中短期計謀和恒久計謀之間的平衡性問題，其本質就是現金流的問題;其二，調整對于都市投資尺度的判斷，不應僅依靠經濟指標去判斷都市投資價值，都市治理水平和都市人文情況也是重要的判斷尺度。就消費者而言，總體來看，對疫情防控有信心，對經濟增長有信心。83%的受訪者預期收入持平或有增長。但受到疫情的影響，整體消費偏防御性消費，前三項劃分是：儲蓄、大宗物品購置（買房、買車等）、醫療保健。針對房產消費來看，預期房價穩中有升，且認可衡量保值能力為主流看法，但年內購房計劃偏理性;高收入及多套房受訪者對房地產市場的走勢預判偏守舊，更多認為房產保值抗通脹，對房產的購置是防御性設置;相比已往，受訪者對開發商品牌、社區內在品質（如密度、樓間距、綠化景觀、精裝質量等）的關注度都有一定比例的提升。與此同時，受訪者愿意為優質物業治理埋單的意愿也在提升，超九成受訪者接受優質物業治理溢價。

2 后疫情時期房地產市場存在問題

2.1 行業方面

2.1.1 短期需求受沖擊，房地產市場需求延后

受疫情影響，全國多個城市暫停了商品住宅的線下銷售，直接導致春節長假期間銷售面積較往年大幅下滑。2020年春節長假期間，全國30個大中城市商品房成交面積3.75萬平方米，較2019年的19.55萬平方米下滑了81%，也遠低于2018年的7.61萬平方米。短期內，疫情對房地產銷售有較大影響，房地產行業一季度的銷售業績壓力較大。

2.1.2 受房地產開工影響，土地成交受沖擊更大

房地產行業，從小年到正月十五一般是停工時間，1月至2月的開發投資、新開工面積占全年比重也較小。但值得注意的是，疫情可能對土地成交及后續開發投資產生更大的負面影響。

2.1.3 商業地產受影響大于住宅，商鋪受沖擊又大于寫字樓

商鋪的承租方主要是零售商戶，春節本來是傳統旺季，今年在關門營業或客流大幅減少的情況下，剛性的租金就成為商戶沉重的財務負擔，一旦關門退租就形成不可逆的后果，后期再恢復的難度很大。因此，根據非典期間的經驗，全年商業地產租金收入同比下降幅度將會超過4%。整體而言，本次疫情對商業地產的影響要明顯大于住宅，且短期風險仍應前瞻防范。

2.2 房地產企業方面

2.2.1 主流房企銷售額同比下降

主流房企銷售同比明顯放緩，主要原因：一方面，春節假期前置及延長效應;今年春節假期提前到1月24日，并且受到疫情影響，春節假期延長3天，導致交易日減少;另一方面，疫情快速擴散拖累成交;自疫情暴發后，居民出行大幅減少，中國房地產業協會和各地政府要求放棄暫停售樓處銷售，對市場成交形成較大影響。

2.2.2 企業現金流受沖擊，中小型企業償債壓力增大

筆者整理了主營業務在大陸的A/H上市的295家房地產企業，并根據營收規模，將2019年營收在1000億元以上、500億～1000億元、100億～500億元、100億元以下的房企分別定義為超大型、大型、中型和小型房企，相應數量分別為9家、12家、64家和210家，占比分別為3%、4%、22%和71%。

從表面上看，超大型企業流動比率、現金比率最低，超大型房地產企業和大型的流動比率和現金比率水平應該是精益管理的結果，是處于安全水平的。中型房地產企業流動比率和現金比率下降則十分嚴重，償債能力下滑更應是經營壓力增大所致，這一現象是值得關注的。小型房地產企業的流動比率和現金比率數值最高，主要是因為小型房地產企業融資能力較差，更多依靠內源性融資。同中型房地產企業一樣，其償債能力的下滑是值得關注的現象。

2.2.3 中小型房地產企業杠桿風險問題

由于過去幾十年國內房地產處于大規模建設階段，而且預售占比高，因此國內的房地產企業資產更重，負債更高。由于疫情影響了房地產企業的現金流分部狀況，部分房地產企業現金流壓力增大。而對于營收在100億元以下的小型房地產企業，在融資能力有限、發展空間不足的內外壓力下，很有可能成為被兼并重組的對象，甚至破產退出房地產市場。同時，需要注意防范100～500億元的中等規模企業資產質量惡化的風險。

此外，還可能存在：一是質量不達標：疫情導致了全國停工一兩個月，這對樓盤建設進度有影響是很正常的，很多樓盤可能要延期交房，如果著急交房，那么開發商很有可能會為了趕上交房時間對房屋的質量偷工減料;二是資金回籠難：房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發一個房地產項目所占用的資金量是非常龐大的。因為疫情，房地產行業大量房屋滯銷，等到大面積復工復產后這些滯銷的房屋才開始出售，而房地產企業最為重要的資金來源便是銷售回款，資金無法回籠，就會使得房地產企業的金融風險大大增加;三是滯銷嚴重：由于疫情的影響，消費者由原來的投機性、跟風性購房向自住性、理智性購房轉變，觀望情緒也變得“濃厚”。此外，今年大的經濟環境不景氣，消費者資金不足，對房產的需求會大大減少，這就導致房產賣不動等。

3 后疫情時期房地產發展對策

中國房地產市場似乎患上了和股市一樣的病癥，需要用“政策”這劑猛藥來醫治，只不過與股市不同的是，股市需要用利好的政策來刺激，促使股市繁榮，而房地產市場需要用嚴厲的政策來打壓，對其過熱的投資和過高的房價進行降溫。

3.1 持續做好行業疫情防控為前提

2月1日，中國人民銀行、財政部、銀保監會、證監會、國家外匯管理局五部門聯合發布《關于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，央行鼓勵適當下調貸款利率，合理延期個人房貸;全國超60城下文關閉商品房售樓部;商業地產影響大，萬達、龍湖、華潤、新城、遠洋等超二十家房企對商業地產推出減免租金的舉措，例如：萬達商業對外宣布，將免去全國所有萬達廣場的所有商戶1月24日至2月25日合計33天的租金及物業費;多城發布所有在建項目在2月9日前一律不得復工。

3.2 加大政策支持

房地產行業作為中國經濟的壓艙石，政策導向尤為重要，在疫情期間，政府也出臺了一攬子支持政策來保證市場的穩定，中央可以鼓勵地方政府出讓更多優質土地，在出讓底價、銷售限價、配建措施等出讓條件上給予優惠。堅持房住不炒的主基調，保持在政策大框架不變的背景下，出于維系經濟增長和擴大實物商品消費之需，樓市落地政策將中性偏松。

3.3 優化產業結構

房地產開發應堅持高端、適度、有序的原則，合理控制房地產開發規模、優化房地產產業結構，培育新的增長點，促進房地產業與旅游、醫療、養老等產業相融合、跨界發展，逐步構建以經營性旅游地產為主導，居住、商業、養老和辦公地產協調發展的產品體系。通過總部經濟、金融、會展、文化、創意等新興產業的發展，推動房地產業轉型升級;通過引進智慧產業和健康產業，與房地產業相融合。結合疫情之中人們對物業服務給出了不同的評價，城市中優質物業服務的重要性得到了普遍認同，出行限制也使得解決“最后一公里”的街區商業重要性上升。

3.4 開展新的營銷思路

營銷好壞的標準，不在企業自身，而在客戶。大多消費者對傳統地產營銷無感，他們對司空見慣的樓盤廣告、資訊和活動，無感、無趣、一掃而過，早已形成超強“免疫力”。要達到精準營銷，必須有吸引他們注意力的事物出現。以禮品贈送、限時搶購、周年慶典、節日鉅惠、新老客戶答謝等組合促銷活動為媒介，結合房地產規劃調整、施工改造、產品優化、定位轉型、企業包裝、營銷策略、宣傳策劃、招商運營等專業地產運作，快速有效地對項目重塑形象，以全新的形態成為明星熱銷盤，短期內達到清盤目的。

3.5 提升持有運營能力

大力提升持有型項目的運營能力，完善商業地產業務產品體系。進一步提升存量資產的租金收入水平，充分發揮其融資功能，平衡現金流和利潤貢獻;同時，根據在手資金情況，穩步增加優質持有項目。強化線上營銷，拓展新穎銷售模式;增加房企品牌曝光度，吸引購房者關注;強化產品力打造，提升綠色、環保等多元化人文需求。

3.6 提升產品服務品質

提升品牌價值，加快項目周轉，持續擴大住宅開發規模。依托現有項目，精心打造多條產品系列。從房地產開發價值鏈的設計、采購和施工等關鍵環節實施綠色化、智能化產品戰略，提升產品競爭力，并不斷提升物業服務品質和附加值。提高物業服務標準，關注市場需求回歸點，積極營銷;找準市場切入點，擇機低成本進駐;積極融資，保證房企經營能力。

3.7 啟動特色項目，開展特色服務

疫情之后，資本和產業遷徙在所難免。同樣地，未來樓市重要的區域市場也將更多地集中于政府治理能力相對較好、營商環境相對較好、醫療教育養老等民生服務相對較好的城市。千萬人口以上的大都市可能會出現有限的郊區化跡象，核心區超高容積率綜合體有所退潮，綠色和健康住宅升溫難免。同時，第二居所概念也將得到普及。這使得大都市建成區面積加速擴張，而東南沿海二、三線城市更受關注。

疫情不僅使商辦物業幾乎停擺，其實也是線上消費和街區商業的強行普及，更對后續商辦和公共場所新風系統等改造升級提出了挑戰。這些使人們對商辦物業的REITS熱情有所升溫。

在社區醫院和家庭醫生還難以得到國人的廣泛認同之前，如何關注老年群體的健康和醫療始終是難題，此次疫情凸顯了50歲以上，尤其是75歲以上群體如何獲得及時醫療介入的難題。這有可能提升有付費意愿即將步入老年的中高收入群體對集中式康養醫養的認可度。

4 結論

房地產行業與市場的任何變化牽動著社會各個層面，要根據房地產行業與市場供需的變化，適時采取相應措施，既保障國民經濟健康有序發展，行業生態良性循環。同時，也要有效地解決老百姓安居樂業的需求，滿足人們對更高質量生活水平的追求。

參考文獻：

[1]成立，魏凌.新冠疫情后武漢房地產市場發展態勢和調控機制研究[J].中國物價，2020（6）：80-82.

[2]黃程棟，劉端怡，吳佳，等.關于疫情對房地產市場的影響與對策建議[J].上海房地，2020（3）：2-6.

[3]盛松成，宋紅衛，汪恒.新冠疫情對房地產市場的沖擊與對策建議[J].中國房地產，2020（8）：10-12.

[4]王婷婷.國外房地產市場稅收調控對我國的啟示分析[J].中國市場，2020（4）：160-161.

[5]王磊.房地產市場稅收調控研究述評[J].江蘇師范大學學報（哲學社會科學版），2019，45（1）：96-100.

[6]楊現領.新冠疫情對經濟與房地產市場影響如何？[EB/OL].（2020-02-09）.https：//www.bozecn.com/n/24528.html.

[7]國家統計局.新冠疫情對房地產行業影響報告[EB/OL].（2020-05-24）.http：//ipoipo.cn/post/8804.html.

[8]王碩，鄭國忠.新冠疫情對國內房地產業的影響分析[EB/OL].（2020-03-06）.http：//www.zichanjie.com/article/136918.html.

[9]安Sir-子燕.疫情過后，房地產市場會如何變？適合入手買房嗎？[EB/OL].（2020-02-08）.https：//m.anjuke.com/youliao/detail/14359545/.

[10]鐘偉.鐘偉專欄|疫情對房地產的六大影響[EB/OL].（2020-02-28）.http：//www.21jingji.com/2020/2-28/5OMDEzODFfMTUzODA5OA.html.

[11]覃茜.房地產市場中消費者行為宏觀分析[J].大眾投資指南，2020（2）：230，232.

[12]趙小旺.“房住不炒”基調下房地產市場長效宏觀調控措施啟示[J].產業創新研究，2020（5）.