逐鹿長租公寓，招商蛇口如何揚長補短

摘要：在“租售并舉”的導向下，未來國家有望給予長租公寓行業內規模企業充分的政策支持，使企業能切實地降低成本，從長租公寓中獲利。招商公寓作為代表性的規模企業，現階段應進一步提高競爭力，短期內應注重經營方面順應行業趨勢控制成本，做大品牌;管理方面實現完全信息化;融資方面利用政策優惠降低融資成本，做出品牌特色提高品牌實力。長期在新的政策環境下有希望獲得不可動搖的龍頭地位。

關鍵詞：長租公寓;規模擴張;租售并舉

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）05-0056-65 收稿日期：2021-03-20

招商蛇口從80年代初蛇口建造第一批職工住房時開始涉足租賃，1992年成立招商公寓，隨著蛇口產業升級轉型，不斷與時俱進，通過老舊物業改造、企業自建人才公寓等方式不斷提升居住產品。2012年至今，陸續建成了三個產品線：壹棧人才公寓、壹間精品公寓和壹棠服務公寓。

2016年國家開始提倡“租售并舉”，招商蛇口作為央企積極響應國家號召，通過物業改造大力發展長租公寓。2019年開始，長租公寓暴雷事件頻發，行業加速洗牌，公司根據行業動向放緩擴張步伐，將發展重心逐漸轉至重資產業務。根據各品牌公開信息，截至2020年6月30日，長租公寓的開業規模在全國房企品牌中排名第五。

近兩年，政策持續傾斜，監管不斷健全，長租公寓行業加速洗牌，和競爭企業相比，招商蛇口優勢何在，又有什么不足？在新形勢下公司如何乘風而上，在行業中穩定立足并找到自身定位？下文將對以上問題進行具體分析。

1 長租行業加速洗牌，盈利方式重構

2016年開始，中央提出“租售并舉”政策，各地政府隨后配合該方向出臺了多種政策鼓勵長租公寓的發展，大量企業涌入這個賽道，認為長租公寓會是房地產行業的下一個春天。然而沒過多久，問題就頻繁出現：甲醛超標、斷網斷電、高收低租甚至直接“跑路”，一時間對長租公寓的負面輿論甚囂塵上。長租公寓業務本身資金回收周期長、利潤低，能力不足或戰略失誤的公司紛紛被淘汰出局。但由于政策傾斜、需求市場廣闊、已經投入的地塊和資金短期內難以挪作他用、有的公司還有幫助國家解決住房問題的社會責任等原因，生存下來的企業并不會選擇直接退賽。目前行業內企業應該厘清發展思路，在經營和融資兩方面思考生存和競爭的出路：經營上增強品牌實力，提高議價能力獲得盈利，融資上確保財務穩健，以持續投入換生存機會。

1.1 監管逐步規范，規模企業才能從政策傾斜中獲利

隨著各項措施的落實，住房租賃市場會向專業化、規范化轉變，能享受政策紅利的主要為中大型企業。近年來，國家出臺了多項政策規范租賃住房市場，可以大致分為兩類：鼓勵類和規范類。

鼓勵類政策包括租賃住房試點、租購并舉導向、鼓勵資產證券化等。在這些政策中用來要求企業的有兩個重要的詞：規?；蛯I化，說明國家希望專業的規模企業擔起發展住房租賃市場的責任。未來專業化規模企業更容易得到政策支持。

規范類政策則覆蓋產業運營的多個環節，包括運營、銷售、融資等。在這些監管措施下，具有投機性質和運營風險高的企業都很可能被取締，只有規范運營的企業才可能持續發展下去。事實上大部分規模企業都堅持規范運營，市場逐漸規范化對規模企業是利好消息。

1.2 財務穩健保生存，品牌實力掙利潤

長租公寓的經營模式主要可分為兩種：輕資產模式和重資產模式（見圖1）。輕資產模式中，企業充當二房東，將房子從房主手里租下來，裝修改建后出租，賺取租金差價。主要問題在于其資金鏈的脆弱性。一旦房屋空置率上升，收入端斷裂，持續付給房東的租金、維護和運營成本很容易將企業壓垮，除非企業有充分的融資渠道保證不斷投入將資金鏈穩住。因此輕資產企業保證資金鏈穩定的要點有三，拓寬融資渠道、控制成本和降低空置率，而在這些方面用力過猛的后果就是服務質量下降甚至運用虛假租金貸、高收低租這種飲鴆止渴的手段，最后積重難返，全面崩盤。

重資產模式中，企業利用自有土地自建公寓直接出租。主要問題在于資金回收周期過長，住宅租賃的回報率很低，甚至無法覆蓋融資成本，自建公寓的企業往往要面臨5～10年甚至更長時間的持續虧損。以萬科為例，萬科2020H1住房租金收入10.5億元，共開業12.7萬間，平均每間房創收不到8300元，土地、開發、裝修等相加，平均成本約0.58萬元/平方米，假設一間房20平方米，即每間房成本11.6萬元，至少7年才能回本。

無論哪種模式，都需要長期的資金投入來保證生存，更強的議價能力來掙得利潤。長租公寓本身微利，很多企業面臨長期虧損。2017-2019年，蛋殼公寓毛利率不足25%，凈利潤為負，青客毛利、凈利均為負。因此，沒有長期、持續、穩定的資金投入，企業很難生存。確保生存后考慮掙錢，增加利潤空間的關鍵則在于企業本身要有強的話語權，保持對上下游的強議價能力，從而壓縮成本，提高收入。

企業要么有“靠山”，要么有廣泛的融資渠道，才能保證穩定的資金投入。有的企業背靠國央企或者體量非常大的公司，母公司愿意在前期大力支持長租公寓發展，資金問題從而得到解決。沒有母公司支持的企業則需要依靠多種手段進行融資，主要融資手段包括：資產證券化、債權融資、股權融資等（見表1）。這些融資手段各有特點，但大部分對信用要求較高，融資金額有限，還有部分手段存在監管或股權稀釋的風險，因而只有規模企業或獲得規模企業背書的企業才能比較容易地完成融資。

議價能力則主要靠品牌實力，要求企業在規模、經營、管理等方面綜合發展，得到市場認可。議價能力包括對上游供應商（主要包括裝修、家具、管理服務等，輕資產模式還包括房東）和下游租客的議價能力。當企業的品牌實力足夠強，在產業鏈內有更大的話語權，可以有效地在供應端控制成本，在需求端提高售價，利潤空間自然得到增加。提升品牌實力不僅要求企業占領一定的市場份額，還要求其在經營模式、管理機制上的可持續性和競爭力都受到普遍認可。

1.3 挖掘周邊需求加速利潤突圍

住房租賃利潤率低，資金回收周期長，因此提供住房以外的生活服務尋求利潤增值是一種新的思路，但是這樣的思路是否切實可行，還需要實踐驗證。租客的生活消費活動包括衣、食、住、行、娛樂等，很多會在居住地點附近展開，若長租公寓

社區能滿足租客的這些需求，大有“近水樓臺先得月”的天然優勢。新一代年輕人變得更“宅”了，如果離家200米范圍內可以解決基本生活需求，例如：樓下吃飯、左拐洗衣、右拐健身等，租客就很可能會選擇在這些地方消費，而這些業務的利潤率比租房子要高得多。這些服務還可以提高租客的粘性，提高續租可能性。但是這些業務畢竟不屬于租賃企業的主營范圍，目前也沒有標志性的案例可供參考，以什么樣的形式提供以及是否能成功還有待實踐驗證。

2 招商蛇口長租公寓板塊優劣勢分析

行業內同臺競技的企業有不同的背景：房企、酒店、中介、互聯網創業企業。房企以萬科、龍湖、旭輝、招商蛇口等為代表，主要發展重資產模式;酒店背景包括麗晶匯、輝盛庭等，他們依托豐富的管理經驗開發酒店式公寓，也以重資產為主;中介背景包括自如、我愛我家等，主要利用房源優勢大力發展分散式輕資產模式;互聯網創業企業包括蛋殼、青客等，以互聯網思維切入市場，用分散式輕資產模式快速擴張。重資產模式中酒店背景重品質輕規模，因此主要以房企為代表;輕資產模式則多為互聯網+，經營上比較類似，見圖2。長租公寓經營模式和產業關系并不復雜，很容易陷入同質化競爭，那么和競爭對手相比，招商有什么優勢和不足呢？

2.1 相比互聯網+，抗風險能力更強，但擴張爆發力不足

得益于央企品牌，招商蛇口有穩健的財務和較低的融資成本，比互聯網+企業有更強的抗風險能力，但由于集中式重資產模式成本高、資金回收周期長，擴張速度不及互聯網+企業，同時公司信息化建設存在明顯短板，品牌建設受阻。2020H1，招商蛇口總收入243.2億元，其中公寓與住宅租金收入4.27億元，總歸母凈利潤5.45億元;融資成本4.78%，低于行業平均水平。反觀互聯網+企業代表蛋殼公寓，單論住宅租金收入確實比招商高，因為其管理規模是招商的10倍以上，但是蛋殼再無其他收入來源支撐，并且連年虧損，2019年蛋殼融資成本約為6.75%，高于招商蛇口同期融資成本4.92%。穩健的財務狀況和低融資成本，決定了招商公寓的抗風險能力強于互聯網+。圖3、圖4為招商蛇口和蛋殼公寓租金收入、歸母凈利潤情況。

招商蛇口用來開發公寓的土地大多為自持，不存在和房東議價的環節，未來土地升值房租上漲，溢價也無需和房東分攤;同時，招商蛇口是地產top10的央企，面對上游供應商議價能力強，這就使得公司有能力提供更高性價比的居住環境。以上海地區為例，壹間公寓和自如在大柏樹地區30平方米左右的一室戶整租價格相似，均為3900～4800元/月，但是壹間的家電、櫥柜和軟裝是指定品牌統一配備的，也確保每間房配備智能門鎖，并通過第三方空氣質量檢測，但是自如的房間并不是每間都達到這個標準，即價格相近，而招商的住房條件整體高于自如。

然而，重資產模式在投入成本和資金周期上比輕資產要高很多，這就決定了招商占領市場的速度很難超過互聯網企業。自如的管理房間數已經超過100萬間，而招商公寓規模尚不足3萬間。數量上的絕對差異導致房源地理位置不好，分散式的輕資產長租公寓塞滿了城市的每個角落，而集中式的重資產公寓則游離在城市邊緣。雖然集中式更有利于社區建設、提高居住品質，但對于消費者而言分散式的公寓可及性更強，并且大部分人工作地點處于城市核心，考慮到通勤時間也更容易選擇互聯網公寓，進一步加速了互聯網企業的擴張。招商公寓信息化開發不足，宣傳策略偏消極，導致品牌知名度低于互聯網企業。

互聯網企業能迅速擴張的一個重要手段是數字化運營——功能齊全的app、完全智能化并及時響應的后臺管理系統以及利用大數據完成的高效宣傳。而招商蛇口從前端開始就表現欠佳，app在應用市場獲得刺眼的1.0分（自如為4+）;微信內嵌小程序功能簡單、用戶體驗差;官網留有大片空白。公司主要的前端渠道為進駐住房中介、旅行、酒店預訂等平臺，但是平臺上展示的信息有限且模式化，獲客效率低。在廣告投放方面也幾乎沒有動作，這和互聯網企業的宣傳策略形成了鮮明對比，也一定程度導致公司品牌知名度很低。

2.2 相比其他房企，產線層次豐富，但規模是主要限制

招商蛇口針對不同需求層次打造了三條產品線，并且依托其存量優勢和輕資產模式，利潤領先行業，但是由于規模和第一梯隊差距很大，導致公司在市場占比、品牌打造方面都有所限制。不同于大部分企業較為單一的精品公寓產品線，招商目前有三條主要產品線：服務于青年白領的“壹?！比瞬殴?、服務于都市精英的“壹間”精品公寓和服務于高端人士的“壹棠”酒店式公寓。多產品線滿足了多層次的需求，從剛進入社會收入不高要求性價比的青年白領到對要求高生活品質的高端人士，皆有布局。事實上這個選擇也屬于行業發展的趨勢——通過豐富的產線納入更多目標人群的同時平衡利潤空間。

在蛇口地區的存量優勢和包租改造使得招商利潤領跑行業。根據2017年《招商創融——招商蛇口長租公寓第一期資產支持專項計劃》披露的信息，其2014-2016年毛利率分別為69.90%、96.16%和89.00%;2019年招商公寓副總經理張敏接受媒體采訪時表示2017-2019年公司利潤保持在幾億元，領跑行業。盈利能力強的原因主要在于公司的存量優勢和適當的輕資產模式。截至2019年末，公司土地儲備4109萬平方米，尤其在深圳市蛇口地區，公司存量資產規模很大，因而前期有些項目只需要對存量物業進行改造，成本低，利潤空間大。同時招商蛇口并非完全發展重資產業務，一部分“壹間”公寓是通過包租改造而來的，屬于輕資產模式，這種模式也加固了公司的利潤優勢。首先，招商的職工住宅存量優勢帶來較高利潤。公司最大的“壹間-檳榔園”項目前身是深圳檳榔園小區，為蛇口工業園區職工宿舍，是公司的自有項目。公司在2011年完成對該小區的改造，成為首個“壹間”公寓。改造成本遠低于自建公寓，而該地塊的成本早就通過以前幾十年的運營和土地增值完成回收，公司在該項目上利潤空間較大。其次，輕資產模式助力招商平衡資金周期。公司的部分“壹間”公寓是通過包租改造模式建成的，可以平衡重資產模式過長的資金回收周期，也能更快完成項目交付。這些公寓很多坐落在深圳的工業園區內或附近，租客數量有保證，對資金鏈的擔憂并不大。但是由于公司目前自持土地占比90%，現階段計劃先將存量資產完成運營再繼續發展輕資產模式，并且未來計劃以重資產為發展核心。

與同為重資產模式的企業相比，招商蛇口也存在一定的劣勢。招商蛇口開業規模目前和第一梯隊（萬科、龍湖）仍有較大差距，同時戶型不足，服務質量也有提升空間。截至2020年6月30日，招商蛇口開業規模不足2萬間，管理規模不足3萬間;而萬科泊寓開業、管理規模均超過10萬間;龍湖冠寓開業近8萬間，管理超過10萬間，見表2。在規模上差距過大就意味著市場占有率不高，租客數量不夠，品牌效應很難產生。受限于規模，招商公寓的戶型也比較單一，難以滿足多樣化需求。社區配套設施及服務方面，公司與大多數集中式公寓類似，配備智能安保、電梯、洗衣房、便利店等，但作為集中式公寓品牌標桿的龍湖冠寓在“標配”之上配備了更多休閑、社交的區域，還組織豐富的社區活動，在精神層面提高生活品質。對于有娛樂需求但沒有很多時間的租客來說，觸手可及的休閑項目能增加他們的品牌忠誠度;并且如果租客通過社區活動形成了一個“好友圈”，還能增加租客的粘性，提高續租率。

3 招商公寓的未來發展

2017-2018年由于政策導向，各大房企保有了較多的租賃住房用地，招商蛇口發展長租公寓板塊前景明朗。首先，市場尚未飽和，政策大力扶持拓展行業空間，并且行業洗牌后存在被騰出的空間。隨著我國人口結構和住房需求的改變，住房租賃市場會越來越大，根據《租賃住房行業安全白皮書》，2020年市場規模約1.6萬億，到2025年預計市場規模會接近3萬億，見圖5。同時國家還在不斷鼓勵提高租賃住房的規模，例如部分地塊“只租不售”、發放公租房貨幣化補貼等。此外，近來行業加速洗牌，許多分散式輕資產模式的企業被淘汰出局，生存下來的企業也紛紛放緩腳步，采取保守態度，因此留給集中式公寓發展的空間依然很多。

其次，招商公寓在行業中已經取得一定的地位，穩健的經營模式可以支撐品牌繼續發展。目前我國長租公寓行業存在利潤率低的普遍問題，招商公寓前期超強的盈利能力主要依靠其存量職工住宅產生，未來發展的核心主要還是重資產業務，因此利潤率不會像前期那么高。作為某種意義上的民生項目，未來長租公寓的收入也不會提高很多，因此公司擴大盈利的重點應放在控制成本上。而公司在多年的租賃住房經營中已經形成了一套控制成本的方法論，加上融資成本很低，公司也一直尋求穩健發展。

現階段招商公寓進一步提高競爭力，可以從三個方面進行優化，經營方面順應行業趨勢控制成本，做大品牌;管理方面實現完全信息化;融資方面利用政策優惠降低融資成本。

3.1 經營：遵守游戲規則，穩中求進

招商蛇口短期內不適宜盲目擴張，而應該注重打造品牌，進一步探索新的盈利模式。引入輕資產模式建設藍領公寓，平衡成本;對不同地區存量土地精細運營;改善服務品質提高品牌實力;未來布局集體用地、租賃用地、公租房建設，利用政策傾斜提高利潤。

輕重資產結合，以輕資產打造藍領公寓。2017年萬科曾經開展過“萬村計劃”，以略高于平均的價格（依然很低）在深圳城中村收購或長租老舊民房改建成萬科泊寓后出租。租金價格為同類市場均價，卻面臨抬高租金的指控，租客大量流失，收入嚴重不及預期，于是計劃進行至2018年底就停止了，以失敗告終。究其失敗的原因，主要是對下沉市場理解不到位，大多數城中村租客并不要求高品質生活，只追求低生活成本。

若要充分發揮這種模式低原始成本的優勢，開發藍領公寓就很可能破局。所謂藍領公寓，就是類似于宿舍的4～6人間，這樣單人租金價格維持在低點，但是基礎設施更完善，安保條件、社區環境、家具配備都比原來更好。這樣一舉多得，沒有明顯提高租客的生活成本，但改善了生活質量，租客流失比例小;價格沒有明顯上漲也不會帶動周圍租金上漲，輿論安全;對企業而言單位面積租金不低于市場價，利潤空間有保證。輕資產模式的藍領公寓可以很好地平衡重資產過長的資金回收周期，提高利潤率，并且和目前市場上主流產品有差異，可以成為獨有的競爭力加速占領市場。事實上招商蛇口已經開始布局，2020年2月壹間·Dorm懷德翠湖項目落成，該項目是專門的企業員工宿舍，提供2～6人間的戶型，見圖6。

精細運營各地區存量資產，結合需求調整不同地區的產品布局重點，避免盲目擴張。招商蛇口的存量租賃住房用地全部完成開發后可實現管理規模超過10萬間，短期內聚焦于存量資產運營是比較穩健的做法，但是運營需要策略，使多層次產品線特點和城市需求共振，最大化各條產品線的效用。

珠三角地區，尤其是深圳市蛇口、前海等地，應該重點發展壹棧人才公寓和壹間·Dorm系列產品。招商蛇口本身園區業務正在快速發展，因此可以為之配備人才公寓;同時深圳還有許多產業園，適當發展輕資產職工宿舍可以提高利潤。長三角地區的主要住房租賃市場已經發展得比較成熟，港澳地區地價高、面積小，布局主流精品公寓很難找到市場。但是這些地區高端人士比較集中，應該重點發展壹棠服務公寓。其他主要二線城市，則應該復制檳榔園的經營、管理模式，重點建設壹間精品公寓。

提高服務質量，加強品牌效應。招商蛇口目前社區配備基本為行業“標配”，其實只需要“向前一步”即可從競爭對手中脫穎而出。在這方面可以效仿龍湖冠寓打造人文社區，也可以在社區內配備更多特色生活消費項目，一方面增加話題度提升知名度，另一方面提高租客滿意度提高粘性。

除了考慮城市布局，未來還可以利用政策鼓勵，增加集體用地和租賃用地及公租房建設的布局，從而降低長租公寓建設成本，提高盈利水平。

（1）集體建設用地。2017年國家開始在北京、沈陽等13個城市（2019年增加至18個）進行集體建設用地建設租賃住房試點，目標在2021年形成可以向全國推廣的模式。招商蛇口可以充分利用這個政策在集體用地上開發長租公寓，主要以合作開發或承租開發兩種模式介入，其中合作開發的模式還存在減免土地增值稅的空間。

2020年7月，萬科開發的全國首個集體用地長租公寓項目泊寓成壽寺正式入市。項目合作模式是村集體以土地經營權與萬科合作，萬科負責所有建設成本投入、產品打造和服務運營，獲得項目45年經營權，村集體享受保底收益以及經營分紅。該項目作為北京首批集體建設用地建設租賃住房試點項目受到了高度重視，也形成了一些值得借鑒的經驗。政府在項目手續辦理上給予了政策和技術支持，從立項到拿到施工許可證僅用了5個月，大大縮短了項目周期。節省了土地獲取的成本，公寓租金得以相應降低，成壽寺租金約為周邊同品質一居室的70%～80%，于是這類公寓的出租率較高，成壽寺項目已經租磬。集體建設用地的地理位置并不偏僻，成壽寺項目位處北京南三環，方便租客通勤，加上租金低于平均，更增加了公寓的競爭力。車位配備標準降低，由于租客中有車位需求的僅占10%左右，區政府允許成壽寺項目不按1：1的車位配比建設車庫，降低建設成本。

雖然在各個環節得到了不少支持，成壽寺項目總體回報率還是不夠高，僅約為6%，以目前的模式來看僅是“微利可持續”。未來更多的試點項目推進之后，政策也會逐漸加大支持力度，讓集體建設用地建設租賃住房真正能惠及集體、租客和租賃企業。因此招商公寓在政策條件比較明朗之后，可以嘗試以這種模式進行長租公寓建設，提高利潤空間。

（2）公租房。在自建項目里建設一定比例的公租房取得稅收優惠。國家鼓勵建設公租房，提供了很多稅收優惠政策，見表3，這些政策到期日為2020年12月31日，但是可以看出國家是有意在稅收方面鼓勵公租房建設的，未來也有可能有持續的稅收優惠。招商蛇口可以在自建公寓里規劃一定比例的公租房，混合經營。

（3）租賃宅地。部分地方政府給租賃用土地開出了十分優惠的價格，例如安居集團在深圳拿下多個人才住房地快，地貨比為0.2～0.4左右。2017-2018年的幾塊地是“只租不售”的，見表4，但是近年來更多的是規定租售比例和售價上限。因此招商蛇口未來也可以拿下這種低價土地用來自建長租公寓，租售并舉，提高利潤率。

3.2 管理：進行數字化升級，品牌統一管理

招商蛇口目前數字化系統不夠完善，而公司此前成立了數字城市科技公司，為園區板塊提供了較強的數字化支持，說明公司是可以獲得信息化建設支持的。數字化建設分為前端和后端，前端偏運營，后端為管理，同時宣傳也應該大數據化。

（1）前端注重app/網站/小程序開發，提高用戶滿意度，優化顧客租房的全環節。招商蛇口2020年上半年平均出租率僅75%，比萬科（88%）和龍湖（85.3%）都低，獲客能力不強的一個原因是前端開發做的不足。網站、小程序和app至少應該能保證租客獲取到所有租房所需的信息，app還應該確保租客可以在線上完成所有租房所需的手續。在此基礎上，改善頁面設計使之更易用，升級服務器確保穩定性，甚至可以內嵌一些家居、生活用品等的合作商推廣鏈接，賺取一定的推廣費。完善前端開發，除了可以留住客戶，本身也是很好的一個宣傳賣點，有利于品牌打造。

（2）后端注重一體化管理，降低人力成本。所有管理過程應該在線化，在線文件實時存檔，在線確認收入并計入財務系統，管家、維修等服務智能化調動并自動記錄員工績效等。不僅如此，品牌旗下三條產品線的所有管理應該通過數字化實現標準化，最大程度上節省后端人力成本，實現更高的管理效率。

（3）大數據宣傳，利用社交平臺精準營銷。招商公寓的目標客戶人群大多為受過高等教育的80～00后，他們通過社交平臺在網絡上留下了無數的數據，也愿意接受廣告信息，是大數據精準營銷最容易觸及的人群，活用這一點，可以以極高的效率實現品牌推廣。

3.3 融資：抓住機遇降低融資成本，反哺母公司

2020年下半年房企融資新規出臺，融資環境收緊，要求房企調整負債結構，控制融資規模和增速，這就意味著杠桿效應減弱，短期內會影響企業擴張。因此需要調整融資方式，降低表內負債，資產證券化作為一種表外融資方式，是很好的選擇。國家在租賃住房上出臺了鼓勵資產證券化的政策，也于2020年正式開啟REITs試點。另外，住房租賃專項公司債券有非常優惠的利率，可以一定程度上降低公司的融資成本。這些都可以一定程度上反哺母公司，優化母公司的融資結構。

（1）自持資產證券化，幫助解決資金鏈問題，未來REITs推行，長期退出機制存在。2018年4月住建部聯合證監會發布了支持住房租賃進行資產證券化融資的通知，輕資產企業紛紛以未來租金收益為底層資產發行ABS，但是未來租金收益并不高，融資成本不低，ABS產品因而并沒有實質上幫助輕資產企業解決融資問題。房企發行的資產證券化產品多為以自持不動產為底層資產的CMBS，這種產品風險比未來收益證券化產品低，因此融資成本略低——招商蛇口2018年發行首單60億儲架長租公寓CMBS，利率5.7%，為同期市場最低利率。2020年REITs試點正式推行，廣泛公募化指日可待，REITs的遠期收益率可觀，對于有一定規模的房企而言，將長租公寓收入和商業地產打包發行REITs，使長租公寓板塊得到穩定的資金來源，母公司便可以完成退出。其實對于大型房企而言，資產證券化最大的好處在于其為表外業務，不會增加公司的負債率，可以優化公司資本結構。因此公司可以利用政策優惠，以長租公寓的商業地產和相關收入進行資產證券化融資，幫助母公司減輕融資壓力。未來開業規模超過10萬間，年收入超過15億元時，就存在發行REITs使母公司退出的可能。

（2）專項公司債券發行成本低，減輕公司融資負擔。在國家政策引導下，房企發行長租公寓/住房租賃專項公司債券的成本比較低，票面利率基本在4%左右或以下，部分公募產品票面利率較高，見表5。因此招商蛇口可以考慮發行私募或小公募住房租賃專項公司債券，一定程度上減輕公司的整體融資負擔。

4 結語

在“租售并舉”的導向下，未來國家有望給予行業內規模企業充分的政策支持，使企業能切實地降低成本，從長租公寓中獲利。招商公寓作為代表性的規模企業，短期內應注重存量資產運營，在經營、管理和融資方面進行優化，做出品牌特色提高品牌實力;長期在新的政策環境下有希望獲得不可動搖的龍頭地位。