“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)策略

孟杰

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，國(guó)家通過(guò)不斷調(diào)整稅收制度來(lái)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)體制改革的需要，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。稅收制度改革的重要舉措之一就是“營(yíng)改增”。文章首先介紹了“營(yíng)改增”的意義，然后從收入、成本、現(xiàn)金流、合同、土地增值稅清算、固定資產(chǎn)折舊六個(gè)方面分析了 “營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響，進(jìn)而提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，以期房地產(chǎn)企業(yè)更快更好地適應(yīng)“營(yíng)改增”帶來(lái)的影響，做好稅收籌劃，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”;房地產(chǎn)企業(yè);影響;應(yīng)對(duì)策略

房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，涉及我國(guó)稅制中的大部分稅種，比如增值稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、各項(xiàng)附加等，“營(yíng)改增”對(duì)各稅種的計(jì)算繳納及納稅籌劃產(chǎn)生很大的影響。因此，本文將從六個(gè)方面探討新的稅收政策給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響，并探尋積極有效的應(yīng)對(duì)策略，使房地產(chǎn)企業(yè)在本次稅制改革中平穩(wěn)過(guò)渡，健康發(fā)展。

一、“營(yíng)改增”的意義

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，增值稅和營(yíng)業(yè)稅作為兩個(gè)最重要的流轉(zhuǎn)稅稅種，他們的分立并行打破了貨物和勞務(wù)流轉(zhuǎn)課稅方式的統(tǒng)一性，導(dǎo)致在貨物和勞務(wù)稅制中存在重復(fù)征稅、加重企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的問(wèn)題。為優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)、消除重復(fù)征稅、公平稅收負(fù)擔(dān)、加強(qiáng)稅收法治建設(shè)，國(guó)家在“十二五”規(guī)劃中提出改革和完善稅收制度，即擴(kuò)大增值稅的征收范圍，逐步調(diào)減營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，直至取消營(yíng)業(yè)稅，實(shí)現(xiàn)增值稅的全覆蓋。

從2012年1月1日，上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)率先開(kāi)展?fàn)I業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)，其后逐步推廣，直至2016年5月1日增值稅實(shí)現(xiàn)全覆蓋，營(yíng)業(yè)稅退出歷史舞臺(tái)。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入的影響

房地產(chǎn)企業(yè)一般實(shí)行預(yù)售制度，收取的房款先計(jì)入“預(yù)收房款”，待項(xiàng)目具備條件后再結(jié)轉(zhuǎn)收入。

“營(yíng)改增”前，“預(yù)收房款”的科目余額即為項(xiàng)目的收入，直接結(jié)轉(zhuǎn)“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”;實(shí)行“營(yíng)改增”后，“預(yù)收房款”的科目余額為含稅收入，應(yīng)換算為不含稅收入，即主營(yíng)業(yè)務(wù)收入=預(yù)收房款/（1+增值稅稅率）。通過(guò)對(duì)比可以看出，實(shí)行“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減少。

（二）對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的影響

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中，建筑安裝成本是最主要的開(kāi)發(fā)成本，直接影響項(xiàng)目的利潤(rùn)。建筑安裝施工作業(yè)是由建筑施工單位完成的，而建筑行業(yè)同樣施行“營(yíng)改增”政策，由3%的營(yíng)業(yè)稅改為9%的增值稅。建筑安裝成本主要由建筑材料和建筑工人的人工費(fèi)組成。建筑材料主要包括砂石、水泥、鋼筋等，這些材料主要由小微企業(yè)或個(gè)人提供，很難取得增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，從而增加了施工成本。建筑工人的人工費(fèi)在建筑安裝成本中占比很大，而且在“營(yíng)改增”后，人工費(fèi)是不能作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的，從而增加了施工成本。由此可以看出，“營(yíng)改增”提高了建筑施工單位的成本，建筑施工單位又將增加的成本轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)，從而加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。

（三）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金流的影響

流轉(zhuǎn)稅方面，“營(yíng)改增”前，按預(yù)收房款的5%預(yù)交營(yíng)業(yè)稅;“營(yíng)改增”后，根據(jù)財(cái)稅2016年36號(hào)、國(guó)家稅務(wù)總局2016年18號(hào)公告規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，即按預(yù)收房款/（1+增值稅稅率）×3%預(yù)交增值稅。例如，某開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)為一般納稅人，預(yù)收房款為A，“營(yíng)改增”前，應(yīng)預(yù)交營(yíng)業(yè)稅A×5%，“營(yíng)改增”后應(yīng)預(yù)交增值稅A/（1+9%）×3%，通過(guò)對(duì)比可以看出，“營(yíng)改增”后企業(yè)預(yù)交的流轉(zhuǎn)稅減少了。

土地增值稅方面，“營(yíng)改增”前，計(jì)稅依據(jù)為預(yù)收房款的總額;“營(yíng)改增”后，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)公告的規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)： 土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。例如：某開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)為一般納稅人，正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)普通住宅，預(yù)收房款為A，“營(yíng)改增”前，應(yīng)預(yù)交土地增值稅A×2%，“營(yíng)改增”后預(yù)交土地增值稅為[A-A/（1+9%）×3%]×2%，通過(guò)對(duì)比可以看出，“營(yíng)改增”后企業(yè)預(yù)交的土地增值稅減少了。

通過(guò)以上論述可以看到，“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收款環(huán)節(jié)預(yù)交的流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅稅款減少了，減少了對(duì)流動(dòng)資金的占用，緩解了企業(yè)的資金壓力。

（四）對(duì)材料采購(gòu)合同、施工合同的影響

營(yíng)業(yè)稅為價(jià)內(nèi)稅，在簽訂合同時(shí)只需標(biāo)明合同價(jià)款就可以，而增值稅為價(jià)外稅，在合同中要分別標(biāo)明材料款/工程款和稅款。一是在新的稅收政策不斷出臺(tái)、增值稅稅率不斷調(diào)整的情況下，要對(duì)開(kāi)具的增值稅發(fā)票的稅率做具體說(shuō)明，并進(jìn)一步說(shuō)明，稅率變動(dòng)后如何處理。二是根據(jù)印花稅的規(guī)定，如果合同中所載金額和增值稅分別標(biāo)明的，按不含增值稅的合同金額交納印花稅;未分開(kāi)標(biāo)明的，以合同所載金額交納印花稅。所以房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂合同中應(yīng)將不含稅金額和增值稅分別標(biāo)明，這樣可以按照不含增值稅的金額交納印花稅。

“營(yíng)改增”前，對(duì)材料采購(gòu)的公司、提供工程施工的單位及個(gè)人沒(méi)有特殊要求，但“營(yíng)改增”后涉及進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問(wèn)題，應(yīng)盡量選擇可以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的公司合作，以獲取進(jìn)項(xiàng)稅額用以抵扣。

（五）對(duì)土地增值稅清算的影響

“營(yíng)改增”前，土地成本全額計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本-土地成本”，在土地增值稅清算時(shí)可以全額抵扣，并全額計(jì)入加計(jì)扣除的基數(shù)。

“營(yíng)改增”后，招拍掛取得的土地成本作為項(xiàng)目銷售收入的銷項(xiàng)稅抵扣。這樣，計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本-土地成本”部分為土地招拍掛金額/（1+增值稅稅率），導(dǎo)致賬面上的土地成本減少。土地增值稅清算時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目有取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本及費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本及費(fèi)用或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格、與轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，其中開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地成本是主要抵扣項(xiàng)。土地成本賬面金額減少，導(dǎo)致計(jì)提開(kāi)發(fā)費(fèi)用及加計(jì)扣除的基數(shù)減少。

（六）對(duì)固定資產(chǎn)折舊的影響

“營(yíng)改增”前，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入的固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值為含稅價(jià)格，而“營(yíng)改增”后，購(gòu)入的固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值為不含稅價(jià)格。不含稅價(jià)格=含稅價(jià)格/（1+增值稅稅率），這樣固定資產(chǎn)的賬面原值大大減少，從而降低了固定資產(chǎn)折舊的計(jì)提基數(shù)，企業(yè)當(dāng)期可計(jì)提的折舊減少，導(dǎo)致利潤(rùn)增加。例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)進(jìn)一輛辦公用車，含稅價(jià)格為A，根據(jù)企業(yè)所得稅法的相關(guān)規(guī)定和實(shí)際使用情況，預(yù)計(jì)凈殘值率為5%，折舊年限為4年，“營(yíng)改增”前入賬價(jià)值為A，每月計(jì)提折舊A×0.95/4/12;“營(yíng)改增”后入賬價(jià)值為A/（1+13%），每月計(jì)提折舊A/（1+13%）×0.95/4/12。通過(guò)以上對(duì)比可以看出，“營(yíng)改增”后固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值減少，每月計(jì)提的折舊減少，從而利潤(rùn)增加。

三、應(yīng)對(duì)策略

（一）及時(shí)掌握稅收政策，做好納稅籌劃

隨著“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視納稅籌劃工作。在熟知“營(yíng)改增”相關(guān)政策內(nèi)容的基礎(chǔ)上，基于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)判，采取合理的規(guī)避手段，有效規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，合理利用“營(yíng)改增”政策。例如：收入方面，“營(yíng)改增”政策規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)采用分期收款方式銷售所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)可以按照低于營(yíng)業(yè)稅稅率5%的預(yù)征率3%預(yù)交增值稅，結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)再按適用稅率計(jì)算繳納增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用此政策進(jìn)行納稅籌劃，采取分期收款方式銷售所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，減少預(yù)交的稅款，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。

（二）規(guī)范會(huì)計(jì)核算，提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)

“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算和納稅申報(bào)發(fā)生了很大變化，相關(guān)政策的實(shí)施細(xì)則不斷出臺(tái)，這對(duì)財(cái)務(wù)人員提出了更高的專業(yè)要求。首先對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行增值稅相關(guān)政策的培訓(xùn)，通過(guò)學(xué)習(xí)使其了解相關(guān)法規(guī)內(nèi)容，及時(shí)掌握“營(yíng)改增”帶來(lái)的納稅申報(bào)的變化;其次，調(diào)整相關(guān)會(huì)計(jì)核算科目，形成完整的會(huì)計(jì)核算體系。比如：在“應(yīng)交稅金”下設(shè)的二級(jí)科目中，減少“應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”，而增加“應(yīng)交增值稅”、“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“銷項(xiàng)稅金”、“簡(jiǎn)易計(jì)稅”等會(huì)計(jì)科目。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)制定相關(guān)政策，激發(fā)財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)新政策、新制度的積極性，鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員參與會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師等相關(guān)考試。

（三）加強(qiáng)發(fā)票管理

“營(yíng)改增”后，對(duì)增值稅發(fā)票管理的要求更高。一是加強(qiáng)對(duì)取得的發(fā)票的管理。在同等條件下，對(duì)方必須提供增值稅專用發(fā)票，確保進(jìn)項(xiàng)稅額能夠抵扣。同時(shí)也要仔細(xì)核對(duì)增值稅專用發(fā)票上的相關(guān)內(nèi)容，是否填寫(xiě)正確、是否符合稅收政策的要求，例如：取得的施工費(fèi)發(fā)票備注欄必須注明施工項(xiàng)目的地點(diǎn)和名稱。及時(shí)進(jìn)行發(fā)票認(rèn)證，不要錯(cuò)過(guò)認(rèn)證期限，以免給企業(yè)造成損失。二是加強(qiáng)開(kāi)具增值稅發(fā)票的管理。增值稅專用發(fā)票通過(guò)防偽稅控專用設(shè)備網(wǎng)上開(kāi)具;發(fā)票上的內(nèi)容要清晰、完整，符合要求，例如：房產(chǎn)證上要求標(biāo)明主房、儲(chǔ)藏室/車位，那么開(kāi)具的房屋銷售發(fā)票就要單列主房、儲(chǔ)藏室的面積、單價(jià)或者車位價(jià)格。如果開(kāi)具的房屋銷售發(fā)票存在業(yè)主信息錯(cuò)誤或者業(yè)主退房的情況，必須用紅字發(fā)票全額沖回，并上報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)。三是設(shè)專人負(fù)責(zé)發(fā)票的管理工作。對(duì)取得的增值稅專用發(fā)票和開(kāi)具的房屋銷售發(fā)票分別設(shè)立簽收簿，以防在交接過(guò)程中出現(xiàn)遺漏或丟失。

四、結(jié)語(yǔ)

“營(yíng)改增”政策的推行，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展起到了積極的作用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以“營(yíng)改增”為契機(jī)，不斷規(guī)范會(huì)計(jì)核算，充分利用“營(yíng)改增”政策，做好企業(yè)的納稅籌劃，不斷優(yōu)化企業(yè)的稅務(wù)管理工作，全面提升財(cái)務(wù)管理水平，確保企業(yè)更快更好的適應(yīng)稅收新環(huán)境，將企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)降到最低，實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

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（作者單位：國(guó)網(wǎng)山東省電力公司青州市供電公司）