淺析房地產開發項目工程管理及其風險

陳文賢

摘要：房地產開發和人們的日常生活之間存著緊密的關聯性，因此其引起人們的大量關注。開發企業在進行項目開發時，應當不斷增強開發項目的管理水準，進而有效地防止風險爆發，減少開銷成本支出，真正強化自己的競爭實力與品牌知名度。本論文將著重圍繞房地產開發項目工程管理及其風險展開研究。

關鍵詞：房地產;開發;項目;工程管理

一、地產項目管理風險分析

1房地產開發風險形成原因

基于微觀角度而言，房地產項目開發風險著重反映在地方開發決策、土地資源價格、管控措施等方面所帶來的財務風險上。而從宏觀角度而言，房地產開發風險則著重體現在金融環境轉變、國家政策調整與資源變動等引起的風險上。經對風險進行分辨、評價，以此提升房地產風險的管控水平，圍繞種種風險展開嚴格的防范應對，并解決各種風險所引起的問題，從而實現用最低成本創造最令人滿意的安全保障。

2進度成本偏離預期目標

從國內房地產項目開發情況來看，不難得出，其中存在著未對項目管理進行全面且深層次掌握的現象，這也造成在運作環節中即使一層不變地沿用項目管理模式，但項目管理體制卻嚴重缺乏健全性，有關項目管理細節仍然缺乏深層次、全面的分析與掌握，所以對于管理進度及其成本常常難以實現嚴格把控效果，這樣一來，就會造成現實情況同預設目標存在明顯差距，比如說近些年發生的延誤交房、成本昂貴、房價變化顯著等等現象，均與預設目標產生了明顯的偏差。

3項目管理制度的風險

隨著國內房地產行業快速崛起與壯大，房地產項目管理模式也必須要依賴于高效的制度來提供保障。不過就當下制度實施狀況得以看出，國內房地產項目管理制度仍然不夠完善，并不能同房地產行業發展的特征及其需求相契合;另外，制度也未得到有效落實，這對國內房地產項目管理優化發展帶來了一定制約。房地產開發是一種重要的商業活動，其體現出了三大特點，即高投資、高風險以及高效益，項目開發是非常繁瑣的，往往會牽涉到大量的流程和機構。所以，我們應當對風險進行充分有效的估測與防范，圍繞可能出現的影響要素、發展態勢、風險情況進行分析、估測，事先制定合理高效的對策辦法，以此對風險進行嚴格把控，防止房地產企業受到嚴重的經濟虧損。

二、房地產開發項目管理的難點

1 決策缺乏依據

在實施房地產項目開發的過程之中，項目開發人員往往會遭到外部一些因素的影響，比如市場、成本等等，在這些因素影響之下，他們必須要做出各種重要決策。因為信息的收集存在一定制約性，所以開發人員難以對市場狀況進行準確合理的判定，又加上在開發環節中沒有做好市場調查，故而導致決策人員做出了不正確、不合理的決策。以上種種問題均會對開發項目管理實施效果產生一定的影響，這已經成為了房地產開發中的一大難點。

2 成本控制

房地產開發項目管理也存在著其他難點，其中，成本控制就屬于一項常見的難點，其會對開發商、管理人員以及施工企業等等的經濟效益產生較明顯影響，倘或難以做出有效解決，那么勢必會引起合同糾紛，甚至還會使得未來業主的權益遭到侵犯。

3 缺乏完善建筑質量、安全管理體系

如今業主對質量有著越來越嚴格的要求，對房地產項目也提出了嚴格的標準，因此開發商在進行項目開發時務必要牢牢地圍繞質量、安全展開管理、把控。雖然如今房地產業的有關條規制度在持續建立健全，不過物業質量問題仍舊十分顯著。究其根本，主要是因為在追求經濟效益的過程中，投資商、項目部弱化了項目質量、安全方面的管理與把控力度，并未嚴格落實好項目施工質量等各項監管工作，以致于埋下了各種風險隱患，項目質量水平難以符合相關規定，造成合同糾紛事故的頻繁出現。

三、房地產開發項目管理問題的解決措施

1 對擬開發項目，獲取土地前落實項目的市場調查工作

如今房地產市場呈現出越來越劇烈的競爭狀態，市場調研工作的開展顯得尤為關鍵。房地產開發商在開展市場調研時應當注意以下兩點：一是應對房地產開發項目所歸屬范圍屬性進行明確精準的界定，進而了解所開發的項目是屬于何種性質。二是開發商收集整理出準確無誤的市場調研信息以后，應當對市場可行性報告進行具體制定。開發商不僅需要重視項目的投資及其報酬，而且也應安排專業人員來負責項目經濟合理性、技術可行性的檢驗工作，確保企業得以取得更高的經濟收益。

2 根據可行性報告，編制項目實施大綱，制定開發項目管理的計劃和目標

在正式取得土地開發權以后，管理者首先應對可行性報告進行全面深入的掌握，然后圍繞項目展開具體建設規劃，制作項目開展總體綱要，設立合理可行的目標，編制完成目標的措施辦法。

實施大綱的重點在于管理方案設計，其中含有運作中不同環節的時間目標、質量安全目標，及其怎樣完成上述種種目標的措施這些內容。另外，也必須要圍繞項目管理隊伍的組織管理構架、運作步驟這兩個方面進行全面分析、思考，每個層級都必須要具備明確的界面，管理人員的能力則需同職責內容相匹對，同時也需保障管理信息傳播途徑的順暢無阻，如此才能有效促進總體戰略目標、繁雜的項目技術規劃以及現實項目狀況三者的結合，激發全部項目有關人員的熱情，共同推進管控體系的創建。

3 完善房地產開發項目管理中的成本管理

房地產開發項目管理之中，成本管控是非常重要的一項工作內容，其會對開發商創收經濟利益的高低產生直接影響。房地產開發項目管理是由大量流程構成的，因此，為對其總成本進行嚴格有力的把控，則必須要做好一系列流程的成本管控，創建且運用成本管控的辦公自動化體系，以此實現對各流程成本的實時動態監測與控制。如此一來，才能夠真正削減項目建設經費的支出。

4 構建起完善的建筑質量管控體系

（1）開發商應當根據房地產開發項目的現實狀況，在確保不違反國家有關條規的基礎上，從項目開展大綱入手，圍繞質量安全管控體系進行具體化、完善化，根據設計圖、建設方案的具體內容，圍繞所有重要節點展開質量安全管控目標及要求的編制，接著再把這些管控工作責任安排給具體人或部門身上。

（2）在建筑質量管理體系中，執行主體為一切相關責任人，因此必須要面向責任人的管理構建并推行合理的考評機制。通過創建獎懲考評制度，使不同級別管理人員的個人業績、獎金與工作考評結果緊密關聯在一起，挑選出表現優異、評估結果優秀的人員，對他們統一實施表彰獎勵，而對于表現懶散、考評結果非常差的人員，則應當展開處罰。憑借該機制的推行，充分地調動相關人員的工作熱情，從而為房地產開發質量提供有力保障。

（3）對監理范圍進行明確，監理單位應認真嚴格對房地產開發項目開展施工環節進行監督與管理。而且，還應依照設計圖、施工規劃，圍繞關鍵施工方面展開整個環節的監理，避免發生職責模糊的現象。另外，建設、施工以及監理這三方之間應形成暢通穩定的互動溝通關系，一起處理問題，加快項目發展。

雖然如今房地產開發項目管理之中具有不少難點，但如果對種種難點展開整體、全面的分析、考慮，科學恰當地分配資源，這樣勢必能夠有效解決難點問題，強有力促進項目建設，不僅如此，這樣也有利于防止風險引起的經濟虧損。

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