BIM技術在房地產項目造價管理中的應用

摘要：房地產行業競爭日趨激烈，房地產項目造價管理水平已經是企業贏得市場的關鍵因素。傳統人工造價管理方式在房地產項目全周期中存在著一系列不足，應用最新BIM技術，利用其可視性、協同性和模擬性等特性，對房地產項目在設計、招投標、施工、竣工結算及運營維護各階段進行工程造價管理，可以提高項目管理效率，有效控制項目成本。

關鍵詞：房地產項目;造價管理;BIM技術

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）06-0064-69 收稿日期：2021-05-10

1 引言

房地產開發是高投入、高風險的投資經營項目，創造美好居住環境的同時追求經濟效益也是房地產開發企業的目標之一。近年來隨著國民經濟快速發展，房地產項目呈現出建設規模巨大化、建筑功能多樣化、建筑技術科學化、建筑形象藝術化等新趨勢，隨之帶來房地產項目開發周期增長、項目參建單位增多、建設信息龐雜等新變化，這些變化將導致項目開發過程中的不確定性增加，影響項目的開發進度和成本。以往房地產企業都是運用傳統人工方式對開發建設項目的工程造價進行預測、計劃、分析、控制、核算等，此方式花費時間長，開發建設項目的工程造價管理過程帶有一定的人為主觀性，影響了項目工程造價的準確性。隨著計算機信息技術的發展，BIM（建筑信息模型）技術應用而生，利用BIM技術不僅可以將二維工程施工圖紙轉化為三維建筑模型，進行可視化效果模擬，而且還能集成各種建設信息，將項目全過程動態管理貫穿于項目決策、規劃設計、工程招投標、施工管理、竣工驗收等各個階段，促進項目高質量完成，有效節約資源，控制項目成本。

2 BIM技術的內涵

2.1 BIM定義

BIM指建筑信息模型，以建筑物及構筑物的虛構三維模型為主，是一種與工程建設有關的數字化應用工具。BIM技術是將建筑物（或構筑物）中的各個構件屬性數據信息化，基于這些數據信息，利用計算機軟件和網絡技術構建建筑模型，并附帶經濟、時間屬性，實現建設項目在決策、設計、施工及運營維護階段的動態管理，使建筑物（或構筑物）在實際沒有建設前，就能呈現其模型，便于建設項目的可行性決策、設計修改、施工管控和運營監測，同時利用現代信息化網絡技術，可讓建設項目各參與方隨時獲得項目建設信息，便捷各方之間的相互溝通與協作。

2.2 BIM技術特點

2.2.1 可視化

利用BIM技術收集項目數據信息，建立三維立體的建筑模型，不但可以從各個角度直觀看到單個構件及建筑實體，還能看到各構件之間的相互組成形式及建筑形體組成結構，了解建筑構件屬性，大大降低了識圖難度要求，直觀體會建筑完成后的視覺效果。BIM可視化的結果可以通過圖片、動漫和報表的形式展示，這就使得項目設計、施工管理過程中的決策和討論都能在可視化的狀態下進行，便于項目各參與方的理解及相互交流。

2.2.2 協同性

建設項目在建造過程中不但需要多個專業相互配合，還需要多單位共同參與完成，BIM技術的協同性主要體現在不同專業、不同參與方之間的協同合作。設計階段，利用BIM技術，可將各專業設計信息建模整合，打破專業壁壘，解決按照圖紙施工時各專業相互碰撞的問題，例如：結構構件與管線位置阻礙、管線排布相互打架、預留孔洞與管線布置位置不符等問題。施工管理階段，項目的建設單位、設計單位、施工單位及監理單位等可以通過BIM平臺查看項目信息，使項目建設信息公開化、共享化，遇到問題可以快速協調解決，簡化傳統解決問題的流程方式。

2.2.3 模擬性

運用BIM技術不僅可以呈現出項目建設中的靜態3D效果，而且還可以動態演示項目建設過程。BIM技術可以進行建筑性能模擬，通過分析項目周邊的地理、環境、氣候等信息，模擬項目的日照、風向、熱能傳導、設施能耗等狀況，為項目評估和項目設計提供科學、可靠的數據信息;利用BIM技術進行施工模擬，通過關聯施工工序和工藝，提前預演項目重點及難點部位的施工過程，指導施工操作，降低物料浪費;在BIM模型基礎上關聯施工進度和資金成本，模擬項目施工進展與成本變動情況，便于項目管理者合理調配資源、控制工程造價。除此以外，通過BIM技術在項目建設和使用中可以進行火災、地震等災難的逃生模擬，制定出最優安全逃生通道，保證人民生命及財產安全。

3 BIM技術在我國建筑行業的發展現狀

近年來，BIM技術在我國蓬勃發展，建筑行業正在經歷著由傳統二維繪圖到三維建模及工程項目管理數字化、信息化變革階段。早在2006年建設部頒布的《建設事業“十一五”規劃綱要》中就支持并鼓勵建筑、結構、施工設計和管理一體化的三維可視化管理技術的推廣應用，提出加快推進建設領域信息化;2011年《建筑業發展“十二五”規劃》中提出，進一步提高項目建設各方面的信息化技術應用水平，建立信息化標準體系，促進行業信息共享，全面提高行業信息化水平;2015年住建部印發《關于推進建筑信息模型應用的指導意見》，強調了BIM技術在建筑領域應用的重要意義、指導思想與基本原則、發展目標、工作重點和保障措施，并提出至2020年末，部分勘察、設計、施工企業應掌握并實現BIM技術一體化集成應用，部分新立項工程在勘察設計、施工、運營維護中，集成應用BIM的項目比率達到90%;2017年住建部印發《建筑業發展“十三五”規劃》在規劃目標中提出加大信息化推廣力度，增加應用BIM技術的工程項目數量，加快推進BIM技術在項目全過程的集成應用，支持BIM軟件的開發應用;2020年住建部等13部門聯合印發《關于推動智能建造與建筑工業化協同發展的指導意見》明確提出了推動智能建造與建筑工業化協同發展的指導思想、基本原則、發展目標、重點任務和保障措施，要求積極應用自主可控的BIM技術，加快構建數字設計基礎平臺和集成系統，實現設計、工藝、制造協同。

2016年起我國也相繼頒布了《建筑信息模型（BIM）應用統一標準》《建筑信息模型（BIM）施工應用標準》《建筑裝飾裝修工程BIM實施標準》等多項BIM技術應用標準，用以規范建筑行業信息化的有序發展。

在政府及行業參與者的大力推動下，大型建筑企業及高校陸續設立了BIM研究中心，各級院校開始培養BIM技術研發及應用人才，滿足行業內有關BIM技能崗位人才需求。全國各地相繼出現了應用BIM技術建造完成的多個地標性建筑物，如：中國尊、上海中心大廈、上海迪士尼、國家會展中心、珠海歌劇院等。

4 房地產項目傳統造價管理中存在的問題

4.1 工程造價管理缺乏連續性，導致“三超”現象時有發生

我國房地產項目的工程造價管理隨著工程項目建設過程推進，其主要工作包括：項目決策階段的投資估算、設計階段的設計概算、設計完成后的施工圖預算、招投標階段的合同價、施工階段的施工預算、竣工驗收階段的竣工結算和決算。在同一工程項目中，前一階段的工程造價管理工作為后一階段提供造價核算數據及重要指標，并設定造價管理范圍;后一階段的工程造價管理工作是在繼承前一階段管理成果的基礎上進一步細化造價組成元素，同時反饋上一階段的管理效果。但是實際工作中工程造價的各個管理階段并沒有做到一脈相承、緊密相連，而是互不干擾、獨立核算與管理，這不但讓已有的造價數據信息得不到充分利用，造成資源浪費，并且形成了工程項目全過程造價管理脫節現象，破壞了造價管理信息層層傳遞和統一連貫整體性，嚴重削弱了工程造價階段性管理的潛力，導致項目建設過程中發生 “三超”現象。

4.2 設計階段缺乏技術、經濟分析，影響項目建設成本

房地產項目的設計階段是項目執行過程中承上啟下的重要階段，實踐表明項目的設計質量不但直接影響建設過程中投入資金的多少，還決定著建設工期的長短及建成后項目運營維護成本，設計階段對項目建設成本的影響高達75%左右，是項目建設成本管理的重點階段，也是項目全壽命周期總成本控制的關鍵。在實際工作中，項目設計完成后，轉交于預算人員進行概算、預算，然而設計人員普遍缺乏工程概預算知識，設計過程中難以控制項目造價，沒有預算控制的意識，再者，設計人員缺少施工方面的經驗和技能，對施工技術、工藝及材料了解不足，導致設計圖紙在施工過程中變更、修改的情況屢見不鮮。設計修改特別是項目難點、重點部位的更改，會對項目建設成本控制產生一系列影響。當前項目設計中建筑圖紙日益龐雜，以傳統的人工繪制、修改，容易出現圖紙錯誤，而且該階段各專業設計之間缺乏溝通難免出現相互矛盾的地方，例如給排水、電氣、暖通等安裝工程的管線之間布置矛盾，或者與梁、板、柱構件的分布相互阻礙，引起項目施工中的設計變更增多，造成窩工、返工等現象，增加項目造價。

4.3 招投標階段資料缺乏準確性，導致后期建造成本追加

房地產項目的招投標階段不僅能確定項目施工單位，還能確定項目建設成本，為項目后期合同的簽訂、執行及竣工結算打下良好的基礎。招投標階段往往由于開發商提供的建設資料不夠詳細、準確，導致后期項目施工過程中變更及索賠增加、工期延長、結算價款追加，最終致使項目成本難以管控。例如：招標圖紙不準確，引發設計變更;工程量清單漏項、分部分項工程項目特征描述的內容不合理，引發工程索賠;標段劃分不合理，增加項目建設管理難度等因素增加了項目結算價款調整的風險。除此以外，招標控制價、項目標的應計算準確、設置合理，為評標提供有力參考，降低惡性投標、無序競爭帶來的投資風險，以有效控制項目投資成本。

4.4 項目施工過程影響因素眾多，施工成本難以管控

房地產開發項目規模龐大、使用功能繁多，致使項目建設周期長、涉及專業種類多、施工工藝工序繁雜、增多了施工過程中需要協調合作的環節，增加了工程造價的不可控因素。施工現場布置涉及施工道路、供水、供電、排污設施排布，生活區臨時設施布置，鋼筋加工和管道加工場地，材料及半成品、成品堆放場地設置等問題，整體設計布局如果不合理妥當，會出現水電供應不足、增加材料二次搬、設備進出場不方便、甚至造成土建、安裝及其他各專業施工相互干擾，影響施工進度、增加造價成本。項目施工過程中，對人工、材料、機械的使用量和進出場時間不能精確計算，項目每天的施工進度及資金需求難以做到同步跟蹤，建設、設計、施工、監理等項目參與單位難以同時共享項目建設信息，對項目中的關鍵施工難題給出的可建性分析往往不足，容易造成現場停工、返工，難以有效地進行施工組織、計劃及成本預測和管控。

4.5 竣工結算資料繁雜，引發建造成本核算糾紛

項目竣工結算是項目發包與承包單位根據實際施工情況，核算最終項目造價成本，編制（審核）竣工結算文件，進行項目竣工驗收、移交事項?？⒐そY算涉及面廣，核算工作瑣碎繁雜，容易出現工程造價糾紛問題。進行竣工結算需要確定項目竣工圖，根據竣工圖審核計算工程量，項目施工過程中如果發生設計變更、工程簽證數量過多，管理不嚴謹，會造成發包與承包方的資料信息出現偏差，導致工程量核算不清。

5 BIM技術在房地產項目造價管理中的應用優勢

5.1 基于BIM技術保證工程造價的整體性、一致性

BIM技術可應用于房地產項目建設全過程、全壽命周期的工程造價管理中，將不同階段的工程造價管理工作貫穿起來，統一、共享造價管理信息，保持項目造價管理的整體性。應用BIM技術的房地產項目，在可行性研究階段根據獲得的基本數據，在以往類似項目建設數據基礎上建立投資估算模型，經過分析、比選，確定項目建設方案，開展初步設計、技術設計，按照初步設計圖紙在估算模型的基礎上構建設計模型，隨后深化、完善設計圖紙，改進設計模型;在之后的招投標階段建立招投標模型，結合BIM招投標軟件和算量計價軟件編制招投標文件，選定施工單位;進入施工階段，在設計模型基礎上加入資金和時間要素搭建施工模型，模擬施工過程，進行人工、材料、機械等資源管理調配，施工進度管控，成本管理和工程變更等;項目完工進入結算階段構建竣工模型，可以直接進行工程結算、編制工程決算文件。應用BIM技術的開發項目改變了各個造價管理階段過程脫節割裂的狀態，隨著項目建設進度逐步添加、修改信息數據，形成各個階段所需模型，體現了信息完備性、信息關聯性、信息一致性。模型建立過程完全同步于工程實體的建設過程，將真實、準確地反映工程全過程建設情況，實現了工程造價全過程動態化、精細化的管理。

5.2 BIM技術在設計階段的應用優勢

房地產項目設計階段，BIM技術的三維可視、建造模擬、工作共享以及材料計量等高科技技術已被廣泛采用。BIM技術參數化設計，可直接使用數據庫，通過直接引用或根據實際情況修改參數，快速、準確地創建建筑、結構、機電專業三維模型，模型創建過程中匯集了項目中所使用的建材信息，可以在成本估算中追蹤材料數量，精確計算項目造價，以便設計師掌控所設計項目的成本;BIM技術可以把項目中的建筑、結構、設備安裝等專業整合到統一工作平臺，各個專業的設計師可以隨時共享信息，通過三維模型直接溝通，并完善設計模型，打破了不同專業間的壁壘，實現多專業集成協同化設計。并且設計圖紙修改更加容易，任何一處改動，所有相關的圖紙和模型內容隨之自動變更，快速簡潔，準確無誤。以三維建模為基礎，利用BIM技術可進行智能審圖，實現結構構件、設備管線等元素間的碰撞檢查、空間檢查、凈高檢查、規范檢查，提前發現項目設計中存在的問題，以便設計人員修改、調整，避免由于設計不當引起的施工變更。使用各種專業軟件與建模軟件可以模擬建筑性能，快速分析擬建項目的結構合理性、光照、能耗、節能等各個方面，不斷優化設計方案，從而提高建設項目的整體質量。

5.3 BIM技術在招投標階段的應用優勢

在招投標階段，招標方可以基于建筑設計信息模型搭建BIM三維算量模型，對工程模型的合理性和完整性進行自定義范圍檢查及修改，并與CAD圖紙比對，確保招標工程圖紙的準確性;依照清單工程量計算規則，按樓層、部位、構件、材質等清單項目特征需求提取工程量，導出并打印工程量清單，利用工程計價軟件可以對工程量清單進行檢查，通過與同類歷史工程、招標項目施工方案和施工圖紙比對，確認清單列項是否存在重復、漏項，同時檢查工程量清單特征描述內容的準確性、合理性、全面性，并進行完善修改，確保招標文件中的工程量清單準確無誤，避免因工程量清單中的漏洞對施工階段造成工程量不清的糾紛。應用工程計量、計價軟件，同時依據工程項目清單提取工程量，調整計算項目招標控制價或標的，使項目招標信息與設計信息保持完整性和連續性，進一步確保招標控制價或標的準確性，杜絕了招投標活動中的混亂競爭現象，讓招標工作順利進行。

5.4 BIM技術在施工階段的應用優勢

施工階段的造價管理目標是在順利完成工程項目建設任務的條件下，將工程造價控制在概算范圍內，定期將實際工期與計劃工期、實際資金成本和預算資金成本比對，發現和糾正偏差，不斷調整施工組織、優化施工方案、提高施工質量，控制施工成本。施工現場布置由傳統的CAD二維圖紙升級為基于BIM技術的三維表達，通過CAD識別及內置構件庫，快速完成施工現場策劃，進行基坑開挖模擬、塔吊吊運模擬、道路運輸能力模擬、臨時設施排布模擬、材料堆放點布置及所有措施工程量統計等，在策劃過程中可以隨時查看臨建工程量，快速測算臨建花費，實施模擬比選，調整施工現場布置方案。此外還具有安全體驗、文明施工、綠色施工等要求的模擬體驗，保證施工前的工作做到安全、可靠，避免返工調整，資源浪費。施工過程中，以BIM模型為載體，進行進度、預算、物資、圖紙、合同、質量、安全等業務信息關聯，通過三維漫游、工況模擬、復雜節點模擬、進度查看、物資提取等應用技術，幫助項目各參與方有效決策、精細管理，達到減少項目變更、縮短工期、控制成本的目的。同時BIM模型結合算量、計價軟件能夠對工程計量、施工組織設計、工程變更、進度款支付、索賠管理和資金使用計劃進行全面管理?；贐IM數據庫建立協同平臺，將工程項目建設過程中的數據信息同步至該平臺，建設、設計、監理、施工等各參與方可以隨時查看項目建設進度、資源配置、成本動態等情況，發現問題并通過平臺溝通處理，提高項目管理水平。

5.5 BIM技術在竣工結算階段的應用優勢

工程項目經過決策、設計、施工進入完工驗收階段，BIM數據庫與工程建設同步更新、完善，施工過程中涉及設計變更、現場簽證和工程變更等信息已經納入數據庫，形成最終的工程信息模型，結合現場施工驗收情況，應用BIM軟件快速進行工程量計算審核，確定結算造價，從而極大提高竣工結算的效率和準確性，減少承發包雙方結算糾紛。項目移交前應用BIM技術模擬項目使用過程，提前發現并處理運行障礙;模擬項目應對火災、地震等緊急逃生方案，可有效減少項目的使用成本。

6 結束語

BIM技術在房地產開放項目造價管理中的應用，極大地改善了傳統工程造價管理方式，BIM技術的可視化性、協同性、模擬性特性不但減少了工程造價管理過程中的溝通障礙，而且對項目建設中的問題做到了事前控制，使工程項目造價全過程管理更加系統化、智能化，顯著提高了工程造價的可控性。

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作者簡介：王曉妮，天津國土資源和房屋職業學院，講師。