宜昌市城區公示地價體系建設成果分析

左毅，鄧玲麗，趙智偉

1.宜昌市土地儲備中心；2.永業行（湖北）土地房地產評估咨詢有限公司

一、工作背景

公示地價是地價管理的核心，是政府建立、完善土地市場，規范土地交易行為，強化土地市場調控，保護土地所有者和使用者合法權益的有效手段；是防止地價大幅波動和土地投機，防止土地收益流失，促進土地合理利用的必要措施；是企業改制、清產核資和政府收取土地有關稅金的重要依據；也是深化土地使用制度改革，建立和完善社會主義市場經濟體系的迫切需要。在此背景下，根據原國土資源部辦公廳下發的《關于加強公示地價體系建設和管理有關問題的通知》（國土資廳發〔2017〕27號）要求，宜昌市市本級按時完成了基準地價的更新、發布，按要求開展了國有農用地、集體建設用地和標定地價體系的建設工作。

二、成果分析

（一）城區（城鎮建設用地）基準地價

與上一輪基準地價比較，增幅較為適宜。宜昌市城區商服用地基準地價綜合增幅為41.33%，年平均增幅為6.89%；住宅用地基準地價綜合增幅49.92%，年平均增幅為8.32%；工業用地基準地價綜合增幅7.24%，年平均增幅為1.21%。住宅用地變化最大，是商服用地次之，工業用地變化最小，詳見表1。

表1 兩輪城區基準地價結果對比表

與土地一級市場比較，變化較為合理。對比2012至2018年間基準地價與土地一級市場的年平均變化情況，城區各用途基準地價增幅均低于土地一級市場增幅。一方面由于近年土地出讓重點區域轉移，導致土地一級市場平均水平差異較大；另一方面由于基準地價是作為土地使用權出讓底價評估的參考和依據，理論上與一級市場價格存在一定差距。總體來看，本次城區基準地價變化情況較為合理，詳見表2。

表2 與土地一級市場變化情況對比表

與房價增幅、樓面地價比較，基準地價水平符合實際。根據宜昌市房地產市場分析報告進行統計，2012至2018年，宜昌市房價城區商品住房銷售均價年平均增幅約為9.72%，略高于住宅用地基準地價的年平均增幅；2018年底宜昌市城區商品住房銷售均價為7701元/平方米，住宅用地主要分布在前5個級別，通過前5個級別住宅用地基準地價計算的樓面地價均值為1442元/平方米，地價占房價的比重約為18.7%。

橫向比較，基準地價水平較為合理。根據《國土資源部關于調整部分地區土地等別的通知》（國土資發〔2008〕308號）劃分的城市土地等別：宜昌市(西陵區、伍家崗區點軍區、猇亭區)為七等，夷陵區、白洋為十二等，襄陽市城區（襄城區、樊城區）、黃石市城區（黃石港區、西塞山區）為六等，荊州市(沙市區荊州區)為七等。四個城市中，宜昌市人均GDP、城鎮常住居民人均可支配收入均為最高；本次宜昌市城區基準地價水平在四個城市中總體較高，見表3、圖1。

表3 四個城市商服、住宅用地基準地價對比表

圖1 四個城市2018年經濟指標對比圖

（二）城區國有農用地基準地價

與武漢、鄂州、襄陽、黃石、荊州的城區國有農用地價格進行比較，宜昌市城區國有農用地基準地價水平適中。六個城市中，宜昌市人均農村常住居民人均可支配收入均為居中；本次宜昌市城區國有農用地基準地價水平在六個城市中總體也處于中等水平，與其農業發展水平大致相符，詳見表4、圖2。

表4 六個城市城區國有農用地基準地價結果對比表 單位：萬元/畝

圖2 六個城市2018年農村常住居民人均可支配收入對比圖

（三）城區集體建設用地基準地價

因集體建設用地較城鎮建設用地在所有權主體、產權權能、政策支持、交易情況、區位條件、基礎設施配套等方面有較大差異，導致同一位置相同用途、土地利用狀況一致情況下的集體建設用地地價低于城鎮建設用地地價。

根據相關文獻研究成果，由于兩者在法律政策支撐、土地市場發育程度、土地取得成本、土地開發程度方面存在差異，同地段相同條件下，集體商服類地價約占國有的68.9%—72.6%，集體住宅類地價約占國有的56.5—61.2%，集體工業類地價約占國有的73.1%—76.7%。

將國有建設用地基準地價通過空間疊加還原到與集體建設用地相同級別的位置，進行二者價格的比較，宜昌市集體建設用地占國有建設用地基準地價的平均比值分別為：商服用地70.25%，住宅用地58.56%，工業用地75.98%。集體建設用地占國有建設用地基準地價的平均比值在相關文獻研究成果的比例區間內，比較合理，詳見表5。

表5 與城區（城鎮建設用地）基準地價對比分析表

（四）城區標定地價

1.與城鎮基準地價結果比較

標定地價評估結果總體比所在位置的基準地價高，原因如下：一是標定地價是評估標準宗地在現狀條件下的正常市場價格，本次選取的標準宗地的現狀條件大多數比基準地價的級別區域平均水平高。二是估價期日不同，基準地價為2018年6月30日，標定地價為2019年1月1日。

2.與城市動態監測點地價比較

由于地價監測點評估在設定條件（與所在區段的基準地價內涵一致或相近）下的價格，而標定地價標準宗地在現狀條件下的正常市場價格，且本次選取的標準宗地的現狀條件大多數比基準地價的級別區域平均水平高。因此，同一宗地的標定地價總體比地價監測點價格高。

三、成果的影響分析

（一）城鎮基準地價

1.城區基準地價的調整對土地出讓地價的影響

基準地價是反映一定區域內某個時點國有土地使用權的平均價格，是地價評估的基礎性標準，土地出讓地價是以具體宗地評估地價作為基礎，再參考土地取得成本、土地市場行情等因素來確定。因此，基準地價對土地市場有一定影響，但土地出讓地價主要與市場供求關系有關。

2.城區基準地價的調整對房價的影響

房價受房地產宏觀調控、區位條件、供求關系、市場預期、土地成本、建安成本、稅費、開發利潤等多方面的影響。基準地價是區域平均地價，為確定土地出讓底價提供參考。而房價構成中的土地成本即土地最終的成交價，由市場需求、區位條件、市場預期等綜合決定的，一般都高于出讓底價，即高于基準地價，因此，對于成交價高于出讓底價的土地，基準地價的調整對其無直接影響；但基準地價的提高，一定程度上會提高房地產企業對未來地價的預期，從長期來看對房價具有一定的傳導作用。

3.城區基準地價的調整對土地征收的影響

國有土地的征收補償，通常是通過評估確定房屋拆遷安置補助及土地征收價格。根據《國有土地上房屋征收評估辦法》要求，由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，不得低于被征收房屋類似房地產的市場價格；土地價格評估時可選用基準地價系數修正法，因此基準地價上調可能會增加土地評估價格，相應增加征地補償。集體土地的征收補償嚴格參照征地區片價規定的標準，因此，城區基準地價的調整與集體土地征收的補償標準并無直接聯系。

（二）國有農用地基準地價

城區國有農用地基準地價的制定，為核算國有農用地資源資產量提供依據，同時也為農用地流轉提供價格標準，避免國有資產流失。

（三）集體建設用地基準地價

城區集體建設用地基準地價的制定，主要是為下一步集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革等工作全面鋪開做好準備。在未來幾年，集體建設用地入市后，集體建設用地基準地價將是規范農村集體建設用地使用權流轉市場秩序的標準之一，為集體土地交易提供指導價格，為交易稅費的制定提供依據。

（四）標定地價

標定地價是評估標準宗地在現狀條件下的正常市場價格，跟側重于反映平均開發利用條件下區域平均價格的基準地價相比，具有指示性更清晰、表征性更準確、現勢性更強、應用服務效果更好等特征。標定地價體系的建立和公示公開，有利于促進全市土地市場價格水平信息的公開，建立公平、公開的土地市場。