經濟發展、公租房政策與家庭居住質量
——基于2016年低收入家庭調查的實證分析

梁土坤

增進民生福祉是新時代中國特色社會主義發展的根本目的和本質要求。必須在住有所居等方面不斷取得新進展，讓全體人民實現住有所居和擁有更多獲得感。(1)習近平：《決勝全面建成小康社會 奪取新時代中國特色社會主義偉大勝利》，《人民日報》2017年10月28日，第1版。實現住有所居成為新時代民生保障工作的關鍵議題。住房是人民生活的基本需求，不但對居民健康具有重要影響，而且，居住面積等居住質量也顯著地影響其主觀幸福感。因此，改善居住質量不僅是新時代黨和政府民生保障工作的重要方面，而且，也是增進民生福祉的核心和關鍵。然而，現實中，我國住房不平等問題較為突出，主要體現在人均居住面積不平等等方面。(2)羅楚亮：《城鎮居民住房面積的不平等——基于2000年和2005年人口調查的經驗分析》，《學海》2014年第1期。而城市低收入家庭等群體面臨著較為嚴峻的住房問題。基于此，本文嘗試分析城市低收入家庭居住質量的主要特征，并探索經濟發展、公共租賃住房政策對其居住質量的影響機制，以期為改善城市低收入家庭居住質量和政策制定提供一定參考。

一、文獻回顧與簡要述評

國外學者對住房相關議題的文獻較多。早在1926年，Reginald Bruce就對雇主及雇員的住房問題進行了初步探索和分析。(3)Reginald Bruce，“employers and Housing Problem”，Journal of the Textile Institute Proceedings，Vol．17，No．3，1926，pp.38-45.爾后，1936年，Bleecker Marquette等學者(4)Bleecker Marquette，“A Housing Policy—and Planning”， Journal of the American Planning Association，Vol．2，No．1，1936，pp.9-11．對住房計劃等相關住房政策內容進行了初步研究，為住房政策制定提供了理論借鑒。隨著經濟發展和時代進步，國外學者對住房相關議題的研究主要涉及住房政策(5)Reina,Landis，“The Future of U.S. Housing Policy”， Housing Policy Debate，Vol．29，No．1，2019，pp.1-3.、住房質量(6)Wole Morenikeji,Emmanuel Umaru,Halilu Pai,Solomon Jiya,Owoeye Idowu,B.M. Adeleye.，“Spatial analysis of housing quality in Nigeria”， International Journal of Sustainable Built Environment，Vol．6，No．2，2017，pp.309-316.、公共租賃住房缺陷的影響因素等(7)Femi Olubodun,Trevor Mole，“Evaluation of defect influencing factors in public housing in the UK”， Structural Survey，Vol．17，No．3，1999，pp.170-178.。而國內關于住房的相關研究也較多。

就住房議題的對象群體而言，一方面，眾多學者將居民、城鎮居民、農村居民等作為住房相關議題的目標研究群體。例如，關于城鎮居民住房的需求與供給(8)鄒至莊、牛霖琳：《中國城鎮居民住房的需求與供給》，《金融研究》2010年第1期。、住房滿意度(9)何立華、楊崇琪：《城市居民住房滿意度及其影響因素》，《公共管理學報》2011年第2期。、等相關研究。另一方面，隨著我國改革開放進程和經濟社會發展進程的推進，我國居民群體出現了內部分化，因而，導致不同群體之間的住房特征、需求等方面的不同。流動人口(10)楊巧、楊揚長：《租房還是買房——什么影響了流動人口住房選擇？》，《人口與經濟》2018年第6期。等群體的住房議題也受到學者關注。也有學者對低收入群體住房相關議題展開了研究。可見，我國學者關于住房議題的對象群體呈現由居民整體向特定群體的具體化和微觀化轉向。低收入群體等住房問題也日益受到關注。

國外學者對低收入群體住房研究的相關文獻相對較多。1970年，E. D. Huttman等對為低收入家庭提供足夠住房的公共支出的影響效應進行了跨國對比分析。(11)E. D. Huttman,J. P. Huttman，“The effect of public expenditure in providing adequate housing for low income families: A comparative socio-economic analysis of programs in five countries”， The Annals of Regional Science，Vol．4，No．1，1970，pp.123-136.隨后，學者對低收入群體及家庭的住房相關問題進行了眾多研究。其內容涉及低收入租賃住房的存量及其促進政策(12)Gavin A. Wood，“Promoting the supply of low income rental housing”， Urban Policy and Research，Vol．19，No．4，2001，pp.425-440.、低收入住房稅收抵免計劃及其影響(13)Gavin Wood,Richard Watson,Paul Flatau，“Low Income Housing Tax Credit Programme Impacts on Housing Affordability in Australia: Microsimulation Model Estimates”， Housing Studies，Vol．21，No．3，2006，pp.361-380.、低收入群體的住房需求及經濟適用房設計(14)Alaghbari, Wa’el,Salim, Azizah,Dola, Kamariah,Ali, Abang Abdullah Abang，“Developing affordable housing design for low income in Sana’a, Yemen”， International Journal of Housing Markets and Analysis，Vol．4，No．1，2011，pp.84-98.、低收入群體的住房質量及其改進方法等方面(15)Jaiyeoba Babatunde Emmanuel，“‘Housing Quality’ To the Low Income Housing Producers in Ogbere, Ibadan, Nigeria”，Procedia - Social and Behavioral Sciences，Vol．35，No．1，2012，pp.483-494.。

目前，國內學者關于低收入群體住房研究的內容主要體現在以下三個方面。一是，關于低收入群體住房需求及其特征的研究。關于廣州市的調查發現，低收入家庭住房需求的地理位置為就近居住，最小戶型需求為兩居室，保障方式需求主要以租賃住房為主，并希望政府提供多樣化的保障方式。(16)陳琳、丁烈云、譚建輝、周耀旭、吳開澤：《低收入家庭住房需求特征與住房保障研究——來自廣州的實證分析》，《中國軟科學》2010年第10期。并且，低收入居民住房產權的需求在生命周期中呈現倒U型趨勢，30歲后住房產權保障需求顯著降低。年齡越大、受教育程度越低、收入狀況越差、工作穩定性越差以及有子女受教育需求的家庭，其租賃型住房保障需求越高。(17)吳開澤、陳琳、李春霞：《生命歷程視角的城市低收入家庭住房保障需求研究——基于2008年和2011年廣州住房調查數據的分析》，《華東師范大學學報(哲學社會科學版》2018年第1期。關于武漢市的研究也表明，毗鄰中小學校和工作地點低收入家庭住房需求的主要區位特征，保障性住房是其主要期望的獲取住房方式。(18)羅吉、黃亞平、趙麗元、陳瞻、張妮婭：《城市低收入群體二元居住需求與住房供給研究——基于微觀實證調查》，《城市規劃》2015年第3期。這為深入了解低收入家庭住房需求及制定住房保障政策提供了重要參考。

二是，關于低收入家庭住房狀況及其問題調查研究。關于北京市的研究表明，大城市中低收入群體主要居住在邊緣郊區，并隨著城市發展呈現邊緣化發展的趨勢。(19)諶麗、張文忠、黨云曉、余建輝：《北京市低收入人群的居住空間分布、演變與聚居類型》，《地理研究》2012年第4期。而代英姿等2003年對沈陽市的調查發現，低收入家庭住房面積大大低于當地平均水平，建筑結構陳舊，危房較多，室內設施匱乏；大多數人對其住房的面積、結構、設施的滿意度均較低。(20)代英姿：《房改給低收入家庭帶來了多大好處？——關于沈陽市城鎮低收入家庭住房狀況的調查研究》，《經濟社會體制比較》2003年第5期。對貴州、湖南、浙江三省1032名城市低收入群體的調查也表明，其自有住房率較低，住房面積偏小；而且，其對住房位置、環境、設施、面積等方面的滿意度較低。(21)陳成文、黃誠、秦繼偉：《住房體制改革與改善民生——以幾種典型低收入群體為例》，《湖南師范大學社會科學學報》2013年第6期。這說明低收入群體的住房狀況較差，有待進一步改善。

三是，關于低收入群體住房保障政策等相關議題的研究。例如，張可成等指出，經濟適用房難以惠及低收入群體，應予以堅決取消，而應該建立以廉租房為主，各種住房補貼為輔的低收入群體住房保障體系。(22)張可成、王曉輝：《低收入人群住房保障制度研究》，《山東社會科學》2009年第11期。實際上，我國在改革開放過程中逐步建立了包括經濟適用房、限價商品房、公共租賃住房、廉租房等在內的多形式住房保障體系。但是，現行住房保障體系存在政策對象界定困難、政策執行偏差、動態調整機制不完善、配套政策措施匱乏等問題。(23)成志剛、曹平：《我國城鎮低收入群體住房保障政策實施的現狀、問題及對策》，《湘潭大學學報(哲學社會科學版》2011年第6期。使得其對改善低收入群體住房狀況所發揮的作用較為有限。因此，應該健全住房保障體系的法律保障機制、動態管理機制、社會參與機制和社會監督機制。(24)黃藝紅、周玉梅：《城市中低收入群體住房保障體系的構建及反思》，《學術交流》2012年第6期。并強化政府主體性作用，建構面向城鎮低收入群體的梯度福利住房動態供應體系，實施多樣化的有效的住房補貼模式等。(25)王培剛、胡峰：《當前我國城鎮低收入家庭住房福利政策的問題與對策探討》，《經濟體制改革》2007年第3期。

這些文獻為了解低收入群體住房狀況、問題及相關保障政策提供了重要參考，也為進一步研究低收入家庭住房相關問題提供了重要借鑒。然而，也可以看到目前關于低收入家庭住房相關研究的文獻相對較少，而且，甚少有文獻涉及其居住質量的深入研究。相對于目前我國低收入家庭的龐大規模而言，這是遠遠不夠的。基于此，本文對城市低收入家庭居住質量的主要特征進行深入分析，并探索經濟發展、公共租賃住房政策等對其居住質量的影響機制，以期為相關部門制定政策和提高低收入家庭居住質量提供參考。

二、研究假設與理論框架

本文嘗試建立經濟發展、公共租賃住房政策、家庭類型對城市低收入家庭居住質量影響機制的理論路徑，并進行實證檢驗。下面根據相關研究經驗，提出本文的研究假設，建構理論分析框架。首先，公共租賃住房及其政策是我國城市住房保障體系的核心制度，其主要制度目標是為了解決困難群體住房問題，并改善其居住質量。公共租賃住房，是指限定建設標準和租金水平，面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房。(26)住房和城鄉建設部：《公共租賃住房管理辦法》，《司法業務文選》2012年第24期。實際上，公共租賃住房等保障性住房政策確實能夠提高相關群體的居住質量。關于尼日利亞的研究表明，公共租賃住房居住者的住房建筑結構、設施、服務等方面均好于其他困難的非公共租賃住房者。(27)Olusola Oladapo Makinde，“Evaluating public housing quality in Ogun State, Nigeria”， Environment, Development and Sustainability，Vol．19，No．5，2017，pp.1879-1909.關于香港的研究也表明，居住者對公共租賃住房的滿意度相對較高。(28)Anita M. M. Liu，“The quest for quality in public housing projects: a behaviour-to-outcome paradigm”， Construction Management and Economics，Vol．21，No．2，2003，pp.147-158.而我國公共租賃住房政策，以改善民生為基本立足點，以解決弱勢群體住房問題為目標，是調整我國住房領域利益失衡、解決住房基本問題的重要范式。(29)易淼,趙磊：《我國住房問題的癥結與公租房建設》，《馬克思主義研究》2012年第5期。因此，無論是從理論上而言，還是從實踐效果來看，公共租賃住房政策都應該能夠有效提高低收入家庭居住質量。

據此，假設1：公租房政策對城市低收入家庭居住質量具有顯著正向影響。

其次，經濟發展主要通過兩條途徑影響低收入家庭居住質量。一方面，經濟發展會促使房價上漲，使得低收入家庭等群體在購買住房中面臨困境，從而制約其居住質量。自20世紀70年代以來，住房建設不僅是一個具有巨大乘數效應的主要行業，而且，住房也被看作具多種經濟效應的社會后果。因此，住房越來越多地被視為經濟增長的主要動力。(30)Richard Harris,Michael Buzzelli，“House Building in the Machine Age, 1920s-1970s: Realities and Perceptions of Modernisation in North America and Australia”， Business History，Vol．47，No．1，2005，pp.59-85.而一些實證研究表明，經濟發展確實又會反作用于住房價格，經濟增長促進住房價格不斷提高。(31)Linda Kau?kale,Ineta Geipele，“Economic and Social Sustainability of Real Estate Market and Problems of Economic Development - a Historical Overview”，Baltic Journal of Real Estate Economics and Construction Management，Vol．4，No．1，2016，pp.6-31.就中國的情況而言，經濟發展和房價變化互為因果,中國經濟的持續快速增長決定了中國的房價長期變化趨勢必然是向上的。(32)盛松成、劉斌：《經濟發展對房價長期走勢的決定作用——基于中國及國際的比較分析》，《財貿經濟》2007年第8期。因而，房價的持續上漲，使得處于社會邊緣的低收入家庭對于自有住房可望而不可及。故經濟發展可能會使得低收入家庭住房產權可及性降低。住房產權與住房質量具有重要關系。關于杭州市的調查發現，自有產權住房的居住面積遠大于租賃住房，裝修質量、采光效果、噪音隔離效果等方面均好于租賃住房。(33)傅三莎：《自有住宅與租賃住宅居住質量差異化實證研究——以杭州市為研究對象》，《福建論壇(社科教育版》2009年第12期。所以，經濟發展可能會使得低收入家庭自有住房可及性較低，從而使得其居住質量也隨之降低。

基于此，提出假設2：經濟發展通過影響住房產權可及性而對低收入家庭居住質量產生顯著影響。

另一方面，經濟發展能夠為公共租賃住房建設提供經濟基礎和財政支持。關于美國的研究表明，經濟發展會使國家更加關注公共租賃住房建設，從而增加財政投入。(34)Wim Wiewel,John Betancur,Neila Imlay，“Public housing and economic development in the United States: What does latin America teach us? ”， The Netherlands Journal of Housing and Environmental Research，Vol．4，No．1，1989，pp.85-96.財政投入的增加，必然導致公租房數量和規模的增加，能夠惠及更多低收入家庭。我國學者也指出，我國各地區公共租賃住房的保障水平與經濟發展水平具有一致性關系，存在地區非均衡發展問題，經濟發展會促進公共租賃住房建設，但是，目前公共租賃住房整體水平相對較低。(35)李輝婕：《各地區廉租住房保障水平測算及其與經濟發展的適應性分析》，《當代財經》2008年第11期。由此可見，經濟發展有利于公共租賃住房財政投入的增加，使得公共租賃住房建設規模擴大，從而提高低收入家庭公共租賃住房可及性，因而，提高其居住質量。

所以，據此提出假設3：經濟發展通過提升公共租賃住房可及性而影響低收入家庭居住質量。

再次，居民的年齡、收入、受教育程度和居住年限等因素是影響居民對住宅質量感知的關鍵因素之一。(36)Ibem, Eziyi O，“Residents’ perception of the quality of public housing in urban areas in Ogun State, Nigeria”， The International Journal of Quality & Reliability Management，Vol．29，No．9，2012，pp.1000-1018.因而，個體及家庭因素可能影響低收入家庭居住質量。實際上，公共租賃住房主要是以家庭作為政策目標對象的。《公共租賃住房管理辦法》(中華人民共和國住房和城鄉建設部令第11號，2012年7月15日實施)明確規定，公共租賃住房，是面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭及其他困難群體的。因此，家庭不僅是政策的目標對象，而且，也是公共租賃住房政策發揮作用的現實載體。按照現行的公共租賃住房政策，人均居住面積、家庭人均收入、家庭共同居住成員等因素是公共租賃住房準入條件的重要衡量標準。家庭因素對能否獲得公共租賃住房及能夠獲得公共租賃住房的類型等均具有影響。同時，一些研究表明，失業人員、老年人、農民工等不同類型低收入家庭的人均居住面積、居住的地理位置、住房設施等方面的居住質量存在一定差異。(37)陳成文、黃誠、秦繼偉：《住房體制改革與改善民生——以幾種典型低收入群體為例》，《湖南師范大學社會科學學報》2013年第6期。所以，低收入家庭的家庭類型等因素可能對其居住質量產生重要影響。基于此，提出家庭類型的兩個研究假設。

假設4：家庭類型對低收入家庭居住質量具有顯著影響。

假設5：家庭類型對公共租賃住房的政策效應具有調節作用。

由此，形成經濟發展、住房產權可及性、公共租賃住房政策、家庭類型對城市低收入家庭居住質量影響的理論路徑(如圖1所示)。

圖1 經濟發展、公租房政策、家庭類型影響城市低收入家庭居住質量的理論路徑

三、數據來源與模型設定

(一)數據來源

本文采用民政部2017年度低收入家庭經濟狀況調查數據。該次調查在六個省展開，共收回問卷3265份。其中城市家庭有效問卷1081份。其中，江蘇省172份(15.9%)、吉林省298份(27.6%)、湖南省199份(18.1%)、山西省176份(16.3%)、甘肅省178份(16.5%)、云南省58份(5.4%)。分家庭類型來看，殘疾人家庭452份，占41.8%；健全人家庭629份，占58.2%。具體樣本特征在此不做描述。

(二)指標說明

本文主要是關注城市低收入家庭的居住質量。傳統而言，居住質量主要包括人均居住面積、人均房間數量、住房設施配備情況等方面。(38)Falilat Yetunde Olowu,Emmanuel Babatunde Jaiyeoba,Hafeez Idowu Agbabiaka,Olawunmi Johnson Daramola，“Spatial analysis of the factors influencing housing quality for renters in a traditional Nigerian city”， International Journal of Housing Markets and Analysis，Vol．12，No．2，2019，pp.181-209.本文借鑒這些關于居住質量的測量指標，并根據數據具體特征及指標可及性，選取人均居住面積、人均房間數量，居住設施質量指數三個指標來衡量城市低收入家庭居住質量。人均居住面積，由住房居住面積除以家庭總人口得到。因人均居住面積數值主要分布在40平方米以內，并不符合正態分布特征，故根據分析需要，在建構人均居住面積影響機制模型時將其進行分級，轉化為分類變量進行賦值，10平方米以下=1，10—20平方米=2，20—30平方米=3，30平方米及以上=4。人均房間數量，由住房房間數除以家庭總人口得到；并根據數據特征，將其轉化為多分類變量，并進行賦值，0.5間以下=1，0.5—1間=2，1間=3，大于1間=4。而關于居住設施質量指數，主要根據住房內是否有廁所、洗衣機、冰箱、彩電、空調、熱水器、油煙機、室內上下水、集中供暖設施、有線網絡等10種設施設備計算所得。設施質量指數=∑xi/10，i為設施設備種類，xi為其取值。住房中有該設施設備，則xi=1；沒有該設施設備，xi=0。實際上，設施質量指數取值只有0、0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1等11個值，并不是連續變量，因而考慮以分類變量形式建構影響機制模型，將設施質量指數均分為五等并進行賦值，相當差=1，比較差=2，一般=3，比較好=4，相當好=5。

而本文的核心解釋變量為經濟發展、公共租賃住房政策、住房產權三個方面。采取城鎮人均國民生產總值、人均公共財政支出兩個指標來衡量地區經濟發展狀況(如表1所示)。

(三)模型概述

采用SPSS23.0統計軟件進行數據分析和模型建構。主要包括兩個方面。一方面是，采用序次logistic回歸模型(Ordinal logistic regression)建立經濟發展、住房類型對城市低收入家庭居住質量(人均居住面積、人均房間數量、設施質量指數)影響機制的分析模型。具體而言，因變量的水平為n，建立n—1個logistic回歸模型，稱為Cumulative Logits Model。因變量取值為1、2、3、…、n，相應取值水平的概率為, π1，π2，π3，……，πn，對i個自變量擬合n—1個模型。

表1 變量的含義及測度

……、……

=-α3+β1χ1+β2χ2+···+βiχi

分別逐步將相關變量納入模型，可以得到經濟發展、住房類型對低收入家庭人均居住面積、人均房間數量、設施質量指數影響機制的實證分析模型(如表2、表3、表4所示)。平行線檢驗(Test of Parallel Lines)結果顯示，各個模型的P值均大于0.05，符合序次logistic回歸模型的適用條件；且其擬合優度和擬合效度較好，具有統計學上的分析意義。

另一方面是，運用二元logistic回歸模型(Binary Logistic Regression)分別建立住房產權和公共租賃住房可及性影響機制模型(如表5所示)。各項檢驗結果顯示，這兩個模型具有統計學上的分析意義。

表2 人均居住面積影響機制模型

表3 人均房間數量影響機制模型

表4 居住質量指數影響機制模型

表5 住房產權與公租房可及性的影響機制模型

四、實證結果與研究發現

(一)空間邊緣化趨勢：城市低收入家庭居住質量的基本特征

從調查情況來看，城市低收入家庭人均居住面積為30.80平方米(根據原始數據計算)，遠遠低于農村低收入家庭的41.17平方米；城市低收入家庭人均居住面積僅僅只有農村低收入家庭的74.81%，不足其四分之三。而且，城市低收入家庭人均居住面積也遠低于低收入家庭人均居住面積的平均水平(37.66平方米)。與此同時，如果按照全國2016年的數據進行對比，城市低收入家庭人均居住面積比城鎮居民平均水平(36.6平方米)低了近6平方米，僅僅只有城鎮居民平均水平的84.15%；比全國居民人均居住面積低10平方米，僅僅只有全國居民平均水平的75.49%。(39)國家統計局住戶調查辦公室：《居民收入持續較快增長 人民生活質量不斷提高》，《中國信息報》2017年7月7日，第1版。由此可見，城市低收入家庭人均居住面積的平均水平，不僅低于全國人均水平，也低于城市居民人均水平，而且，也遠遠低于農村低收入家庭的平均水平，則城市低收入家庭人均居住面積相對較低，處于社會邊緣化的弱勢地位。而就人均房間數量來看，低收入家庭的總體平均水平為1.04間/人；而城市低收入家庭人均房間數量的平均水平僅僅只有0.94間/人，人均不足一間，低于低收入家庭的平均水平，也低于農村低收入家庭的平均水平(1.09間/人)。而且，有26.8%的城市低收入家庭人均房間數量不足0.5間，可見，城市低收入家庭人均房間數量也相對較低，處于相對較差的地位。

然而，與此不同的是，從設施質量指數來看(原始數值)，低收入家庭設施質量指數的平均水平為0.44；農村低收入家庭僅僅只有0.36，而城市低收入家庭設施質量指數為0.61，不僅遠高于低收入家庭平均水平，也遠遠高于農村低收入家庭，為農村低收入家庭平均水平的1.69倍。可見，城市低收入家庭居住設施質量水平相對較高。平均而言，城市低收入家庭住房中有超過6種的相關設施設備。由此可知，城市低收入家庭住房中的設施設備相對較為完善，其設施質量水平相對較高。

所以，總體而言，城市低收入家庭設施質量水平相對較高，住房設施設備相對較為完善。然而，其人均居住面積和人均房間數量水平相對較低，不僅遠低于城市居民人均水平，也遠遠低于農村低收入家庭平均水平，其居住空間相對狹小，其居住面積和獨立空間處于社會邊緣化的弱勢地位。因此，城市低收入家庭居住質量有待改善。

(二)從直接到間接：經濟發展的影響路徑

一些學者指出，隨著經濟發展和社會變遷，城鎮家庭住房中是否有廚房和廁所的比例均隨時間推移而大幅段上升。(40)虞曉芬、徐筱瑜：《中國城鎮家庭住房質量時空差異分析》，《城市問題》2018年第6期。因而，無論是從理論上來看，還是從實踐經驗來看，經濟發展應該能夠有利于居住質量的提高。然而，研究結論與此卻并不一致。

當未加入住房類別變量時，從模型1、模型4、模型7可以看到，城鎮人均國民生產總值和人均公共財政支出的系數均為顯著(0.05顯著性水平)，即經濟發展對城市低收入家庭居住質量具有顯著影響。但人均居住面積和人均房間數量模型的系數均為負，而居住設施質量模型中的兩個系數為正，說明經濟發展對城市低收入家庭居住質量的不同方面影響存在顯著差異。然而，當加入住房類型變量后，從模型3、模型6、模型9可知，人均國民生產總值和人均公共財政支出兩個指標的各系數絕對值大幅度下降，并且，各系數都在0.1的顯著性水平下均不顯著。則當加入住房類型變量后，經濟發展因素對城市低收入家庭人均居住面積、人均房間數量居住設施質量都不再具有直接的顯著影響。

可見，住房類型變量是影響城市低收入家庭居住質量的重要影響因素。同時，從住房類型指標情況來看，其在各個模型均顯著，這說明經濟發展相關因素主要是通過影響住房類型的中介作用而間接影響城市低收入家庭居住質量的(其具體影響路徑在下文進行深入分析)。因而，當住房類型指標進入模型后，經濟發展相關因素對低收入家庭人均居住面積、人均房間數量、居住設施質量的影響由顯著的直接影響向間接影響轉化，住房類型發揮了經濟發展因素影響的中介作用，凸顯經濟發展影響的間接性。

(三)直接與中介協同：公共租賃住房政策的作用機制

住房來源類型往往對居住質量具有重要影響。從調查數據來看，不同類型住房來源類型低收入家庭居住質量確實存在差異。單因素方差分析(ANOVO)的檢驗結果顯示，人均居住面積、人均房間數量、設施質量指數的SIG均為0.000，說明不同住房類型低收入家庭的居住質量確實存在顯著差異。從調查數據來看,25.7%的低收入家庭通過公共租賃住房政策解決了其住有所居問題,說明城市公共租賃住房政策在保障低收入群體居住權益等方面發揮了重要作用。而且，就居住設施質量指數而言，呈現公共租賃住房、自有住房、其他類型遞減的主要特征，公共租賃住房低收入家庭的居住設施質量水平相對最高，這說明公共租賃住房在改善城市低收入群體居住質量方面也發揮了顯著作用。然而，就人均居住面積和人均房間數量的平均水平而言，公共租賃住房低收入家庭遠低于自有住房家庭和其他類型家庭，而自有住房家庭與其他類型家庭之間的差距較小(如表6所示)。由此可見，公共租賃住房在改善城市低收入家庭人均居住面積和人均房間數量方面的作用有待提高和改善。

表6 城市低收入家庭居住質量概況(分住房類型)

從模型結果看，公共租賃住房政策對城市低收入家庭居住質量的影響主要體現在兩個方面。一方面是，住房類型確實對城市低收入家庭居住質量具有直接的顯著影響。從模型2、模型5、模型8可知，模型中未加入經濟發展因素變量時，自有住房系數在0.1的顯著性水平下都不顯著，公共租賃住房系數在0.01顯著性水平下均顯著。將經濟發展相關因素變量加入模型后，從模型3、模型6和模型9可以看到，除了系數絕對值略有變化外，其結果與前述結果基本一致。這說明住房類型確實對城市低收入家庭人均居住面積、人均房間數量、居住設施質量都具有顯著影響，而且，其顯著影響主要體現在公共租賃住房與自有住房和其他類型住房之間的差異之中。然而，公共租賃住房政策對城市低收入家庭人均居住面積、人均房間數量、居住設施質量的影響存在顯著差異。從模型3、模型6可知，公共租賃住房系數值為負；而模型9中，公共租賃住房的系數0.982。這說明公共租賃住房確實對城市低收入家庭居住質量具有顯著的直接影響，一方面使得其人均居住面積和人均房間數量顯著降低，另一方面使得其居住設施質量水平顯著大幅度提高，凸顯公共租賃住房政策影響的矛盾性。

另一方面是，住房類型除了對城市低收入家庭居住質量具有直接影響之外，還具有中介作用，即經濟發展會通過影響低收入家庭住房類型而間接影響其居住質量。對于歐美各國相關數據的分析表明，經濟增長會促進住房產權率的提高。(41)李宏瑾、徐爽：《住房自有率、經濟增長與社會發展——對歐美各國數據的經驗分析》，《南方經濟》2009年第8期。然而，現實并不完全如此。經濟增長與房價互為因果，經濟快速增長，會促進房價隨之快速上升，從而使得居民住房負擔能力(Housing Affordability)面臨挑戰，從而制約其自有住房擁有率。(42)Jerry Anthony，“Economic Prosperity and Housing Affordability in the United States: Lessons from the Booming 1990s”， Housing Policy Debate，Vol．28，No．3，2018，pp.325-341．尤其是，對于低收入家庭等弱勢群體，經濟發展和房價飆升，使其對自有住房可望而不可及。本文研究結論與此一致。從模型10可以看到，城鎮人均國民生產總值、人均公共財政支出兩個指標的系數均為負，且各個系數均顯著，說明經濟發展因素確實對城市低收入家庭自有住房可及性產生顯著影響。例如，人均國民生產總值的系數為-0.603，在0.01的顯著性水平下顯著，其OR值為0.547。可見，人均國民生產總值和人均公共財政支出的增加，經濟快速發展等因素會使得城市低收入家庭自有住房獲得率顯著降低。但自由住房系數在模型1—9中并不顯著，故可以認為，自有住房并不發揮中介作用的效應。

重要的是，公共租賃住房的中介作用。從模型11可知，與自有住房可及性影響機制不同的是，人均國民生產總值、人均公共財政支出兩個指標的系數均為正，且顯著。例如，人均國民生產總值的系數為2.069，在0.01的顯著性水平下顯著，且其OR值(優勢比)比7.917。這說明經濟發展因素對低收入家庭公共租賃住房可及性具有顯著影響。隨著人均國民生產總值和人均公共財政支出的增加，城市低收入家庭公共租賃住房可及性也會隨之顯著提高。經濟發展水平的提高，為公共租賃住房建設提供了堅實的經濟基礎，使得公共租賃住房建設規模可能隨之增加，從而有利于低收入家庭公共租賃住房可及性的提高。由此可見，經濟發展因素會通過影響低收入家庭公共租賃住房可及性的中介作用而間接影響其居住質量。

實際上，從未加入經濟因素和加入經濟因素指標模型的住房類型系數絕對值來看，公共租賃住房政策確實發揮中介作用。人均居住面積和人均房間數量模型中，加入經濟因素變量的模型中的公共租賃住房系數絕對值均大于未加入經濟因素的模型(模型3>模型2，模型6>模型5，模型9>模型8)，可見，經濟發展因素的影響，使得低收入家庭公共租賃住房可及性顯著提高，使得公共租賃住房對低收入家庭人均居住面積和人均房間數量的反向影響強化。公共租賃住房系數，模型9(0.982)>模型8(0.873)。經濟發展使得公共租賃住房可及性顯著提高，強化了公共租賃住房對低收入家庭設施質量的提升作用。因此，經濟發展通過影響自有住房和公共租賃住房可及性的中介作用而間接影響低收入家庭居住設施質量，公共租賃住房對低收入家庭居住質量具有直接作用和中介作用的雙重影響。

(四)直接與調節并重：家庭類型的影響機理

家庭中是否有殘疾人，對家庭人力資本、家庭負擔、家庭經濟狀況等方面具有重要影響，因而，家庭類型也對城市低收入家庭居住質量具有重要的現實影響，其主要影響包括三個方面。一是，從模型1—9可知，家庭類型各個系數均在0.1的顯著性水平顯著，說明家庭類型對城市低收入家庭居住質量具有顯著的直接影響。從模型1—6可以看到，各模型中，家庭類型的系數均為正。例如，模型6中，家庭系數為0.195，在0.1顯著性水平下顯著。這表明，健全人家庭人均居住面積和人均房間數量顯著高于殘疾人家庭。相對而言，城市殘疾人家庭的居住面積和獨立空間更加狹小，有待改善。與此完全相反的是，模型7—9中，家庭類型的系數為負，如模型9中，其系數為-0.460，在0.01的顯著性水平下顯著。這說明，健全人家庭居住設施質量指數顯著低于殘疾人家庭。由此可見，家庭類型對城市低收入家庭人均居住面積、人均房間數量、設施質量指數均具有顯著的直接影響，但影響方向不同。

二是，從模型10和模型11來看，家庭類型系數均不顯著(0.1顯著性水平)，說明家庭類型對城市低收入家庭自有住房和公共租賃住房可及性不具有顯著影響，因而，家庭類型對城市低收入家庭居住質量不具有間接影響。

三是，家庭類型卻對公共租賃住房政策之于城市低收入家庭居住質量的影響具有調節作用。即公共租賃住房政策對不同類型低收入家庭居住質量的影響作用存在差異。從模型12—17可以看到(如表7和表8所示)，人均居住面積模型和人均房間數量模型中，公共租賃住房的各個系數為負并顯著。并且，健全人家庭模型中對應系數絕對值小于殘疾人家庭。例如，模型12中公共租賃住房系數絕對值(-0.374)小于模型15(-0.465)。由此可知，公共租賃住房政策對不同類型低收入家庭人均居住面積和人均房間數量影響不同。公共租賃住房獲得使得殘疾人家庭和健全人家庭人均居住面積和人均房間數量均顯著降低，但健全人家庭下降的效應小于殘疾人家庭。同時，從模型14和模型17可知，公共租賃住房的系數均為正，都在0.05的顯著性水平下顯著；且健全人家庭模型中的系數大于殘疾人家庭(0.515>0.318)。這說明公共租賃住房獲得，能顯著地提高健全人家庭和殘疾人家庭居住設施質量水平。而且，公共租賃住房對健全人家庭的影響效應大于殘疾人家庭。

表7 健全人家庭居住質量影響機制模型

表8 殘疾人家庭居住質量影響機制模型

所以，公共租賃住房對健全人家庭人均居住面積和人均房間數量的降低效應小于殘疾人家庭，而居住設施質量的提高效應卻大于殘疾人家庭，故公共租賃住房對健全人家庭的改善效應大于殘疾人家庭。公共租賃住房對殘疾人家庭住房狀況改善所發揮的作用相對較小。究其原因，主要是不同類型低收入家庭住房獲得情況差異引起的。首先，從住房類型來看，Pearson卡方檢驗的值為2.641，其SIG值為0.267，說明殘疾人家庭和非常殘疾人家庭之間的住房來源類型并不存在顯著差異。從具體比例來看，自有住房、其他類型的比例，健全人家庭與殘疾人家庭比例差異較小。而公共租賃住房，健全人家庭獲得比例比殘疾人家庭高4.3個百分點(如表9所示)。其次，除了其他類型外，自有住房和公共租賃住房兩類家庭中，健全人家庭的人均居住面積(ANOVO的SIG值為0.039)和人均房間數量(ANOVO的SIG值為0.023)的平均水平均顯著高于殘疾人家庭，這說明，相對而言，殘疾人家庭獲得的公共租賃住房的人均居住面積較小。再次，就居住設施質量指數而言，自有住房和其他類型住房，殘疾人家庭居住設施質量指數的平均水平均顯著高于健全人家庭。然而，公共租賃居住設施質量水平遠高于其他類型住房，且其殘疾人家庭和健全人家庭兩者的平均水平基本相等。但公共租賃住房與殘疾人家庭自有住房和其他住房類型家庭居住設施質量水平之間的差異較小，這就使得公共租賃住房在提高殘疾人家庭居住設施質量指數方面發揮的作用相對較小，但卻能夠顯著提高健全人家庭居住設施質量水平。顯而易見的是，如果從公共租賃住房獲得率、人均居住面積、人均房間數量等方面來考量的話，盡管公共租賃住房為部分殘疾人家庭提供了容身之所，但其政策效應有待進一步提高。

表9 不同類型家庭的居住質量概況

五、結論與討論

綜合以上，總體而言，城市低收入家庭居住設施質量水平相對較高，住房設施設備相對較為完善。然而，其人均居住面積和人均房間數量的平均水平，不僅遠低于城市居民人均水平，也遠遠低于農村低收入家庭平均水平，城市低收入家庭居住空間相對狹小，其居住質量有待進一步改善。而且,經濟發展水平、公共租賃住房政策、家庭類型等因素對城市低收入家庭居住質量具有重要影響，可將其影響框架歸納為圖2。經濟發展主要通過公共租賃住房的中介作用而間接影響城市低收入家庭居住質量。經濟發展為公共租賃住房建設提供了堅實的經濟基礎和外部條件，能夠顯著提高城市低收入家庭公共租賃住房可及性。公共租賃住房政策能顯著提高城市低收入家庭居住設施質量水平，但卻使得其人均居住面積和人均房間數量顯著降低。同時，公共租賃住房政策對城市健全人低收入家庭居住質量的改善效應大于殘疾人家庭，家庭類型對公共租賃住房政策的影響效應具有調節作用。因此，必須根據實際情況，采取相應對策以繼續改善城市低收入家庭居住質量，從而提高其生活質量、獲得感、幸福感等。

首先，經濟發展因素主要是通過影響公共租賃住房可及性的中介作用而間接影響其居住質量。盡管，經濟發展會促進公共租賃住房建設， 使得城市低收入家庭公共租賃住房可及性顯著提高。 但是，與此同時，經濟發展也會使得城市低收入家庭自有住房獲得率顯著降低。所以，在經濟發展過程中，如何保障低收入家庭能夠獲得自有住房是需要重要考慮的現實議題。盡管，我國已經建立了包括經濟適用房、限價商品房等多供給主體的住房保障體系，然而，調查中發現，已經購買經濟適用房和限價商品房的城市低收入家庭寥寥無幾，可見，現行住房保障體系有待繼續完善。相關部門應該在深入調查低收入家庭的主要特征、購買能力、現實需求等方面的前提下，立足低收入家庭現實需求，在經濟社會發展中建構更加完善的住房保障體系，以提高其自有住房獲得率，改善其居住質量。

圖2 經濟發展、公共租賃住房政策對居住質量的影響路徑

其次，公共租賃住房政策對城市低收入家庭人均居住面積、人均房間數量、居住設施質量具有顯著影響，但其影響方面不盡相同，凸顯公共租賃住房政策影響的矛盾性。公共租賃住房獲得，會使得低收入家庭居住設施質量水平顯著提高。相對而言，公共租賃住房的設施相對比較齊全。可見，公共租賃住房政策不僅為部分城市低收入家庭提供了容身之所，也使得其居住設施質量水平大為提升。從這個視角來看，公共租賃住房政策的效應顯著，對保障城市低收入家庭住有所居，以及改善其居住質量發揮了極其重要的現實作用。然而，公共租賃住房卻使得城市低收入家庭人均居住面積和人均房間數量顯著降低，導致城市低收入家庭居住面積和獨立空間受到限制，不利于其居住質量的提高。因此，相關部門應該在充分考慮經濟和社會發展條件等各種因素的情況下，以需求為導向，盡可能擴大公共租賃住房的居住面積，設計更加人性化、更加宜居、更多可選戶型的住房戶型構成體系，從而有效提高城市低收入家庭人均居住面積和人均房間數量，全面提升其居住質量。

再次，家庭類型對城市低收入家庭居住質量不僅具有直接影響，而且，對公共租賃住房政策的影響效應具有調節作用。一方面，健全人家庭的人均居住面積和人均房間數量均顯著高于殘疾人家庭，但其居住設施質量水平卻顯著低收入殘疾人家庭。故可以考慮，建立低收入家庭住房設施的實物補貼政策，為有現實需要的家庭提供必要的住房設施設備，以改善其居住質量。另一方面，殘疾人家庭公共租賃住房獲得率低于健全人家庭，而且，獲得公共租賃住房的低收入家庭人均居住面積和人均房間數量顯著對于健全人家庭(公共租賃住房家庭)。可見，一定程度而言，公共租賃住房政策對殘疾人家庭居住質量的改善作用較為有限，遠不如健全人家庭的政策效應，凸顯公共租賃住房政策影響的類型性。因此，必須根據低收入殘疾人家庭的具體特征，充分考慮其收入狀況，人口結構，無障礙需求等方面的基礎上，逐步建立更加完善的公共租賃住房政策，以改善城市低收入殘疾人家庭的居住質量和生活質量。

最后，影響城市低收入家庭居住質量的因素是較為多元的，還涉及個體受教育程度、人均家庭收入、地區因素等多個方面。所以，改善城市低收入家庭居住質量是一個復雜的系統工程，相關部門也應該綜合考慮各種因素，制定更加完善、更加系統、更加有效的政策，以進一步改善城市低收入家庭居住質量。