房地產評估存在的常規問題簡析

高玉強

【摘? 要】隨著我國社會經濟的發展和城市化進程的加快，房地產建設項目不斷增多，建筑業得到了長足的發展，與此同時也帶動了與建筑業相關的其他產業的崛起，其中就包括房地產評估業。在進行房地產交易、投資等的過程中，需要對相應的財產價值做出真實、客觀的評估，一般來說是由第三方專門的房地產評估機構來執行相關的工作。但是由于我國房地產評估工作的起步和發展比較晚，在評估工作執行的過程中存在一些常規的問題，一定程度上影響和制約了房地產業的健康和穩定發展。因此，論文就針對這些常規問題加以分析，基于問題提出應對之策，以供參考。

【Abstract】With the development of China's social economy and the acceleration of urbanization， the number of real estate construction projects is increasing， and the construction industry has been greatly developed. At the same time， it also drives the rise of other industries related to the construction industry， including the real estate appraisal industry. In the process of real estate transaction and investment， it is necessary to make a real and objective evaluation of the corresponding property value. Generally speaking， the relevant work is carried out by a third-party special real estate evaluation agency. However， due to the late start and development of China's real estate evaluation， there are some conventional problems in the implementation of the evaluation， which affect and restrict the healthy and stable development of the real estate industry to a certain extent. Therefore， this paper analyzes these conventional problems and puts forward some countermeasures， for reference.

【關鍵詞】房地產評估;常規問題;解決措施

【Keywords】real estate appraisal; conventional problems; solutions

【中圖分類號】F293.3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2021）08-0074-02

1 引言

房地產評估工作服務于房地產交易，房地產交易主要包括房屋租賃、房產投資、房屋貸款抵押等。當前，我國房地產行業仍然處于迅猛發展的階段，地產開發商數量越來越多，隨之而來的就是房地產交易活動的日益頻繁。在這樣的背景下，房地產評估工作的開展越來越受重視，房地產評估的結果已經成為房地產交易的最重要依據。近年來，我國出現了不少的房地產評估機構，從事房地產評估工作的人員已經超過700萬，實現了房地產評估業的快速發展[1]。雖然房地產評估業擁有十分廣闊的發展前景，但是仍然不可忽視其中存在的問題，如評估法律制度建設的問題，以及從業人員素質的問題等。房地產評估的重點在于保障評估結果的真實性、客觀性和有效性。因此，要從行業發展的角度入手，重點解決房地產評估工作中存在的常規問題。

2 房地產評估存在的常規問題

2.1 房地產評估法律法規不夠健全

目前，我國的房地產評估工作主要依據《城市房地產管理法》中的評估許可和標準來執行，但是只是來表明房地產評估機構及其管理人員的法律地位，沒有明確和具體的評估操作規則[2]。這就導致在房地產評估的流程上存在一定的不確定性和不規范性，尚未形成行業標準和道德規范，使得具體的評估行為難以進行有效的法律界定和法律保護。在這樣的情況下，房地產評估師缺乏獨立性，可能與房地產開發商沆瀣一氣，導致評估結果失真。

2.2 房地產評估方式單一

在進行房地產評估的過程中，存在評估方式單一的問題。目前的房地產評估方式大多是進行內部的評估，很少考慮到外部因素對房地產價值的影響。內部評估多是采取利潤法，根據房地產項目的區位條件、設計風格、公共設施等來對房地產進行基礎的價值評估，從用戶利益的角度入手進行評價。但是房地產評估還要考慮到外部的市場風險、競爭風險、政策風險等，否則會嚴重影響評估的科學性和有效性。

2.3 房地產評估人員的專業能力與綜合素質有待提升

隨著房地產評估行業的快速發展，更要重視行業人才的建設，提高從業人員的專業能力和綜合素質，以更好地適應房地產評估業的未來發展需求。但是就實際情況來看，現有的房地產評估人員要么缺乏專業的理論知識，沒有從業資格證書，要么理論知識豐富但實踐經驗不足?？梢?，房地產評估機構缺乏完善的選人和用人標準。同時，評估機構忽視對人才的系統性培訓和科學管理，導致其缺乏工作的積極性和主動性，影響評估工作的質量和效率。

2.4 房地產評估市場環境不規范

隨著市場經濟體制的日益完善，市場的開放化、自由化程度越來越高，房地產評估機構之間也存在著激烈的競爭，為獲取更多的客戶資源，有可能采取違規操作等方法進行不正當競爭，使得房地產評估市場比較混亂[3]。再加上房地產評估機構的業務質量參差不齊，缺乏必要的風險管理意識，都會影響評估效果。因此，要實現房地產評估工作質量和水平的提升，就有必要進一步強化市場監管，優化市場環境。

3 針對房地產評估常規問題的應對之策

3.1 健全和完善房地產評估的法律體系

健全和完善房地產評估法律體系是實現房地產評估行業健康發展的重要保障。

首先，相關政府部門要在原有的《城市房地產管理法》的基礎上，就評估工作的執行增加具體的操作規范和細節流程，包括評估時效、評估認證以及每個評估環節的標準化費用等。

其次，要強化房地產評估機構的獨立性和自主性，減少評估機構對房地產商的依賴，制定必要的違規懲罰舉措，合理界定評估行為，盡可能減少壓價、收回扣等現象[4]。

最后，要完善行業道德標準體系，實現道德層面與法律層面之間的相互配合，促進房地產評估行業的健康長遠發展。

3.2 優化和改進房地產評估的方式方法

在開展房地產評估工作的過程中，要注意對評估方式方法的優化和改進。要充分考慮到外部因素對評價結果的影響，采取市場分析法、市場比較法以及風險預測法等的方法來執行相關的評價工作。同時，隨著信息時代的到來，市場信息環境更加開放，房地產評估機構要建立評估信息中心，投入資金和技術搭建房地產評估的數據平臺，實現對評估信息的高效、集成處理，實現對市場公允價值信息的收集和調查，提升評估質量和效率。

3.3 提高房地產評估工作人員的專業能力和綜合素質

要實現房地產評估工作人員專業能力和綜合素質的提升，首先，要完善對相關從業人員的資格認證標準。專業的房地產評估師既要具備必要的理論知識，同時又要有著足夠的工作經驗，精通財會技術等，通過制定相關的人才選拔標準，嚴格市場準入，提高職業規范[5]。

其次，房地產評估機構要進一步強化對現有人才的培訓和考核，定期組織評估工作人員進行培訓學習，了解最新的行業動態和政策法規，提升自身的適應能力。同時健全人才激勵與考核機制，鼓勵評估工作人員發揮自身的主觀能動性，提出問題、解決問題，制定詳細的員工獎勵標準，提高人才的積極性，為房地產評估行業的可持續發展奠定重要基礎。

3.4 加快制度體系建設，進一步規范評估市場環境

要提升房地產評估工作的質量和發展水平，還要加快制度體系建設，進一步規范房地產評估的市場環境。

首先，要建設房地產評估行業的內外部監督體系。房地產評估貴在真實性和客觀性，評估機構要格外重視自身的社會信譽，通過內外部監督體系的建設，有效防止擾亂市場和行業秩序的問題發生。在行業內部，機構與機構之間要互相監督，在外部要依靠政府部門進行監督，建立投訴機制，對于房地產評估中的不規范行為及操作進行嚴肅處理[6]。

其次，要優化當前的市場環境，一是重點解決經驗不足的問題，提升風險管理意識，借鑒國內外的優秀案例，學習成功經驗和模式，提升房地產評估的專業化、規范化、市場化和標準化水平。二是弱化房地產評估機構與政府部門的聯系，調整監督管理機制，由物業評估行業作為主要監管者，政府部門只是進行外部監督，不干預行業內的操作，確保各評估機構之間能夠公平參與市場競爭。

4 結語

房地產評估中的常規問題無外乎法律法規、市場環境、人員素質這幾個方面，針對評估工作中存在的問題，要從制度建設、環境建設、人才建設入手，完善房地產評估工作體系，促進行業健康發展。

【參考文獻】

【1】王斐.房地產評估存在的常態問題簡析[J].綠色環保建材，2021（01）：145-146.

【2】童玲.房地產評估機構的風險預防與控制[J].商業文化，2021（03）：104-105.

【3】張麗娟.房地產評估中的風險與控制對策[J].大眾投資指南，2021（01）：55-56.

【4】劉降斌，劉瓊瓊.房地產評估中的區位因素影響研究[J].商業經濟，2020（12）：167-168.

【5】李玨，李煒娟，鄧敏慧.產教融合視角下房地產評估課程教學改革研究[J].現代商貿工業，2021，42（02）：136-138.

【6】羅海浩.試論房地產評估行業的現狀問題與對策[J].中國市場，2020（30）：78-79.