抵押不注銷的房屋轉(zhuǎn)移登記如何辦理

摘要：根據(jù)《民法典》的規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。哪些內(nèi)容可以記載于登記簿？抵押權(quán)人不同意的轉(zhuǎn)移登記，登記部門是否需要通知抵押權(quán)人？這些問(wèn)題是不動(dòng)產(chǎn)登記人關(guān)注的方向。

關(guān)鍵詞：抵押;注銷;轉(zhuǎn)移登記

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）02-0047-48 收稿日期：2021-01-21

1 辦理抵押登記后是否可以辦理轉(zhuǎn)移登記

原《物權(quán)法》第191條規(guī)定，抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。只要抵押權(quán)人同意，可以辦理轉(zhuǎn)移登記的同時(shí)，辦理抵押登記的轉(zhuǎn)移?？梢钥闯?，轉(zhuǎn)讓的價(jià)格達(dá)不到債權(quán)數(shù)額的，原債務(wù)人仍需償還，只是抵押權(quán)消滅。

《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定，設(shè)有抵押權(quán)的，是否已經(jīng)辦理抵押權(quán)注銷登記，屬于登記機(jī)構(gòu)辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的審查要點(diǎn)。此后，不動(dòng)產(chǎn)登記部門據(jù)此規(guī)定，不再辦理存有抵押情況的轉(zhuǎn)移登記。

2 有抵押登記，轉(zhuǎn)移之后的抵押應(yīng)該辦理何類型的抵押登記

根據(jù)《民法典》第406條的規(guī)定，如無(wú)特別約定情況下，抵押不動(dòng)產(chǎn)可直接轉(zhuǎn)讓，無(wú)需先行注銷該不動(dòng)產(chǎn)上的抵押權(quán)，也不以抵押權(quán)人的同意為前提。

抵押權(quán)作為設(shè)立在所有權(quán)之上的限制物權(quán)，可以保障債權(quán)人優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的效力，在抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移后，有人擔(dān)心抵押權(quán)人的優(yōu)先權(quán)無(wú)法保障，導(dǎo)致抵押登記名存實(shí)亡，實(shí)際是多慮了。

不難理解，不動(dòng)產(chǎn)登記部門的抵押登記記載的是不動(dòng)產(chǎn)的擔(dān)保物權(quán)，抵押的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移后，受讓人在繼受取得該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)同時(shí)負(fù)擔(dān)該不動(dòng)產(chǎn)上的抵押權(quán)即可。抵押登記是擔(dān)保物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門記載的是不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記之后，仍然對(duì)以前的債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保，對(duì)抵押權(quán)人并無(wú)任何變化。在借款人無(wú)法償還債務(wù)時(shí)，仍然可以訴請(qǐng)拍賣該房屋用于償還貸款。從理解角度出發(fā)，與異議登記辦理轉(zhuǎn)移登記類似，登記機(jī)構(gòu)受理抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，要求受讓方提供知曉該不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)有抵押權(quán)承擔(dān)該抵押權(quán)風(fēng)險(xiǎn)即可。鑒于對(duì)抵押權(quán)人無(wú)實(shí)質(zhì)損害，民法典也未要求登記部門必須通知抵押權(quán)人。

另外，《民法典》第406條第2款規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。可見，通知抵押權(quán)人是抵押人的義務(wù)。

如果抵押權(quán)人同意，抵押權(quán)隨著房屋的轉(zhuǎn)移一并轉(zhuǎn)移，登記部門可以依據(jù)《規(guī)范》14.3.1，因主債權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記，三方簽字，合并收件辦理房屋轉(zhuǎn)移和抵押轉(zhuǎn)移登記。

如果抵押權(quán)人不同意，抵押人變更為新抵押人，其他信息不需要做任何的變更，在轉(zhuǎn)移后抵押權(quán)人登記簿記載原信息即可。從理解角度出發(fā)，轉(zhuǎn)移前債務(wù)人和抵押人為一人的，現(xiàn)在抵押人和債務(wù)人不同，債務(wù)人未變，抵押人變化。轉(zhuǎn)移前債務(wù)人和抵押人不為一人的，債務(wù)人未變，抵押人變化，用于擔(dān)保債權(quán)的物（抵押房屋）未變化，即現(xiàn)在的房屋所有權(quán)人愿意為以前的所有權(quán)人擔(dān)保，因其知曉抵押信息的存在，并無(wú)善意取得的可能，與異議登記異曲同工。

3 與物權(quán)無(wú)關(guān)的內(nèi)容是否可以記載登記簿

《民法典》第214條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。第216條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。第217條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

對(duì)權(quán)利人，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是有效表明權(quán)利人就不動(dòng)產(chǎn)所享有權(quán)利的源證明文件，能夠清晰地展現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利變動(dòng)狀況，因此具有無(wú)可爭(zhēng)辯的權(quán)威性。對(duì)第三人而言，不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公信力。對(duì)國(guó)家來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿便于國(guó)家對(duì)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)督與管理，更便于人民法院在發(fā)生損害賠償糾紛時(shí)確定責(zé)任的歸屬。

原國(guó)土資源部《關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》中，對(duì)登記簿記載的內(nèi)容進(jìn)行了概述。不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行填寫，具體分為宗地、宗?；拘畔?、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利信息和抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記、異議登記、查封登記信息等部分。

登記簿是對(duì)外公示物權(quán)效力的，記載內(nèi)容應(yīng)該是與物權(quán)相關(guān)的，不是任何內(nèi)容都可以寫入登記簿的。抵押雙方約定抵押時(shí)不能辦理登記，如果甲乙雙方只是約定，并無(wú)必須在登記簿記載的規(guī)定，應(yīng)該只限于雙方內(nèi)部的約定，其不能產(chǎn)生對(duì)外的效力。但《民法典》第406條規(guī)定，當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。依據(jù)此規(guī)定，登記部門應(yīng)該將雙方的約定內(nèi)容記載于登記簿，否則無(wú)法保障約定對(duì)外公示的效力。

2016年印發(fā)的《關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）有效期5年，今年即將到期，在新的《通知》中，應(yīng)該單獨(dú)設(shè)計(jì)約定部分的內(nèi)容，用來(lái)保障雙方的合法權(quán)益。

作者簡(jiǎn)介：肖惠勻，柳州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心。