淺談房地產合作開發的財稅要點

譚勝男

本文分析房地產合作開發的動因，介紹了房地產合作項目常見的四種運營模式、是否選擇操作、是否選擇報表三個方面進行分析，從合作項目需重點關注的合并報表管理、注冊資本金、股東借款利息、項目融資、項目資金管理的使用要點五個方面對房地產合作開發項目協議談判及執行的財稅要點進行分析，為房地產合作開發財務人員提供參考。

在當前宏觀經濟調控手段下，房地產企業面臨競爭力下降、盈利水平下降，和日漸增加的土地獲取成本現狀。房地產企業大多會選擇合作開發的模式，通過合作的方式解決政策、土地價格、資金鏈、競爭壓力等方面的問題。

一、房地產合作開發的動因分析

（一）優勢互補，降低風險，提高競爭力

國家利用長效調整機制下達限售、限購、限價，對銀行等金融機構進行了限制，對房地產企業貸款的審核更加嚴格，依靠企業自身的經濟實力需要承受的風險比較大，可能沒有足夠的利潤抵御風險和壓力。房地產企業才尋求合作，多方合作降低拿地資金占用，利用其他企業的優勢與自身完成互補，降低了融資方面的風險，提高自身的風險抵抗能力。房地產合作合法模式出現后，企業必須抓住機會提高自身的競爭力，利用其它企業的優勢降低土地項目開發成本，房地產企業負責土地項目的建設開發，合作企業負責土地的獲取，這樣即可極大地提高市場競爭力。

（二）提高盈利水平

房地產企業利用合作開發的方式提高獲取更多土地開發項目運營的資格，即可開發出更多的樓盤，最后即可通過銷售住房回收開發成本。當前房地產企業銷售金額能夠占到總資金的50%以上，而且銷售金額所占比例還會進一步提高，因此通過增加銷售金額的方式即可得到提高盈利水平的目的，合作開發可以通過合作利用雙方的資源降低土地獲取和開發的成本，最后可以使用相同的資金完成更多土地項目的開發，這樣就能夠通過合作開發提高盈利水平。合作開發模式可以實現房地產企業的快速擴張和發展，相比單獨開發速度更快、效率更高、成本更低、收益更大。

二、房地產合作項目運營管理常見模式分析

房企合作項目管理類型按公司的參與程度可用是否操盤來判定，通常操盤企業來控制項目公司的經營管理制度和管理體制。甲乙雙方共擔風險、共享利益，該模式下甲乙雙方都具有操盤權，甲乙雙方都可以選擇操盤，哪方選擇操盤即可派出總經理、各部門工作人員，而另一方派出財務部門等其他人員;甲方不承擔風險，按照銷售收入比例或固定利潤分配，該模式下甲方不參與項目的管理和運營，只享受分紅權益，此時只有乙方具有操盤權，乙方需要指派總經理、財務部門、董事部和其他部門工作人員。

選擇并表權的一方可以將合并項目公司的財務報表與其母公司的財務報表進行合并，這樣既可以客觀地反映出母公司和子公司的整體經營情況，還可以增加母公司的業績規模，同時還不會影響項目公司的債務和稅務情況。母公司合并財務報表的過程中可以將投資、內部購銷、債權債務進行抵消，從而降低公司的整體稅費，提高公司的經營利潤。而母公司的業績規模擴大，有利于更好地融資，因為數據是企業融資的根本，而房地產行業恰恰是最需要融資的行業之一。在合并報表層面，只有一方股東可將項目公司主體納入其合并報表，即并表權。甲乙雙方都參與實際管理和運營時，則需要對并表權的歸屬進行協商。

基于對房地產項目操盤和并表的組合，房地產合作項目常見的運營模式分為：操盤并表、操盤不并表、不操盤并表和不操盤不并表。至于選擇的管理模式，需綜合考慮：當企業實力較強而其他合作方為財務投資人的身份入股，宜選擇操盤并表;當各方股權相當，我方管理能力較強但對方有強烈并表需求的，宜選擇操盤不并表;當各方股權相當，我方綜合實力低于其他合作方，僅負責其中一部分業務條線時宜選擇不操盤并表;當我方股權占比較低或股權較為分散，且綜合實力不如其他方時，宜選擇不操盤不并表。

三、房地產合作開發項目的財稅要點分析

（一）合并報表管理

合并報表的合并范圍應以控制為基礎加以確定。母公司直接或通過子公司間接擁有被投資單位半數以上的表決權，表明母公司能夠控制被投資單位，納入合并報表范圍。母公司擁有被投資單位半數或以下的表決權，滿足以下條件之一的，視為母公司能夠控制被投資單位，應當將該被投資單位認定為子公司，納入合并報表的范圍：（1）通過與被投資單位其他投資者之間的協議，擁有被投資單位半數以上的表決權;（2）根據公司章程或協議，有權決定被投資單位的財務和經營政策;（3）有權任免被投資單位的董事會或類似機構的多數成員;（4）在被投資單位的董事會或類似機構占多數表決權。我國會計準則側重“實體理論”編制合并報表，及少數股東享有的收入、利潤、權益等份額都納入合并報表。

合并報表要綜合考慮經營業績和資本結構。從經營業績方面來看，合并報表可以增加企業的業績規模，從而提高母公司的融資能力。為改善各股東方的經營業績，股東借款可適當收取利息，項目公司一般對該利息采取資本化，短期可以提升各股東經營業績。上市地產公司資本結構的指標主要是資產負債率和凈負債率。結轉利潤前，如果合作項目公司資產負債率低于合并資產負債率，這時候并入會降低資產負債率。在項目公司盈利時，可提升并表主體的收入、利潤規模，項目虧損時會降低經營業績;項目公司通常在結轉收入利潤前為虧損狀態，此時不建議納入合并范圍，對改善公司經營成果并無好處，這時候可以約定公司經營和財務事項必須各方一致同意方可執行，否認大股東的控制權，待公司結轉利潤年度，再簽訂補充協議，實現大股東并表的目的。

（二）注冊資本金

注冊資本是全體股東認繳出資的綜合，注冊資本在各股東方實際繳納后，在財務報表上體現為實收資本。房地產開發企業屬于資金密集型行業，一般注冊資本會實額繳納，故本文假定注冊資本等同于實收資本。

注冊資本金要綜合考慮開發資質、項目融資、稅務合規性、資本結構等因素，注冊資本金應做適當權衡，過低可能會影響開發資質，反之過高不利于企業融資。如房地產二級開發資質要求企業注冊資本不低于2000萬，項目融資要求不低于自由資金不低于總投資額的30%;稅務要求股東的債權性投資與權益性融資比例不超過2：1的情況下，準予扣除，超過部分不得在發生當期和以后年度扣除。