學區房改革，深圳先走了一步

鄭智維

曾高燒不退的學區房被澆了一盆冷水。

7月30日，被稱為深圳社會建設領域“基本法”的《深圳經濟特區社會建設條例（草案征求意見稿）》（以下簡稱《條例》）公開征求意見。

其中，公共教育方面提出：“市、區教育部門應當推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，健全優質教育資源共建共享機制。”

長遠來看，義務教育均等化是趨勢。在此背景下，各地針對炒作學位房亂象的改革輪番推出。從北京跨片區的搖號入學，到上海中考指標名額到校、到區，再到此次深圳《條例》發布，學區房再次迎來大手筆改革。

大學區招生傳遞出怎樣的政策信號？“多校劃片”政策實施會給學區房帶來怎樣的影響？深圳先行先試之后，是否會推向全國？帶著這些問題，本刊進行了深入采訪。

大學區招生

除了弱化學區房的作用外，《條例》還提出大學區內學校之間在設施設備投入上完全一樣，每個學生的財政經費投入完全一樣，教師在大學區內輪崗。

“通過在大學區內組建教育集團，而在一個集團內實現上述動作。如果真的做到了這些，學區房還有用嗎？”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

在解讀《條例》時，深圳市體制改革研究會副會長兼秘書長、《條例》研究和起草組成員熊義剛說，深圳大學區政策不會脫離“就近入學”的原則，學位與房產仍將是綁定關系。

“不過，大學區招生改革后，學區供應從過去的‘一個蘿卜一個坑變成了‘一個蘿卜N個坑。”他解釋說。

所謂大學區，即將住房周邊學校所在的范圍組合成一個大的學區。在大學區內，由電腦派發學位，實行相對就近入學，從而實現學區內的學校教育資源共享和均衡。

按照大學區制度的設計，同一套學區房可能分到名校，也可能分到普通學校。“大學區如果執行得好，會在一定程度上降低房產與學位的‘捆綁?！毙芰x剛說。

事實上，早在2015年深圳市教育局推出的《關于深圳市義務教育招生工作的指導意見》就以“相對就近、教育均衡程度相當、學校相對集中、九年一貫對口”為要求，探索試行大學區招生制度。

在李宇嘉看來，過去的大學區制度只能算是“偽大學區制度”。

“按照戶籍、非戶籍、買房、租房分為A、B、C、D四個類別。每個類別再根據單片區還是大學區，分為1、2類。錄取的順序是先錄單片區，再錄大學區。學位房主導的單片區依舊占有很大的優勢。”以龍華為例，他分析說。

降溫將是長期趨勢

“學區房真的涼了？”交流中，多位孩子家長發出這樣的疑問。經過初期市場焦慮情緒過后，很多家長都在等待政策細則出臺。

近期，百花片區出現降價百萬、200萬，甚至法拍房打六折都無法銷售出去的現象。

“整個市場對超高學區房價格存在巨大泡沫現象已經形成共識?！崩钣罴握f，未來，任何關于學區房的政策，對深圳的學區房都是利空，特別是打擊過去單校劃片下超高學區房價格。

因為與優質學校掛鉤，學區房價格在過去數年間出現瘋狂上漲。近年來，關于天價學區房的報道經常見諸網端。

2019年，因為有廈門實驗小學的學位，廈門一套15平方米的學區房掛牌價高達258萬元;因為綁定了優質的學區房，北京西城區一個12平方米的儲物間單價竟高達30萬元/平方米。

事實上，《條例》公布后，深圳不少涉及學區的樓盤傳出降價消息。

“類似概念也體現了學區資源均衡發展的導向。”接受《民生周刊》記者采訪時，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析說，“大學區制”概念提出，打破了傳統學區學位的概念，有利于防范特定區域炒作學區房的現象，能夠降低學區房的熱度。

在李宇嘉看來，需求端、供給端改革同步推進，再加上二手房指導價的作用，深圳的學位房降溫將是長期趨勢。

“退一步講，將二手房指導價作為深圳長期執行的社會制度，對超高學區房來講，他們的價格和指導價的差距更大，這也是學區房降溫的一個重要因素?！彼治稣f。

先行先試

事涉教育和房地產兩個行業，學區房制度改革備受關注。

從教育的角度看，如何破解擇校熱，實現教育資源均衡，是義務教育階段亟待解決的問題。

給學位房降溫，堅持“房住不炒”，則是房地產調控的主基調。有統計數據顯示，今年1-7月全國房地產調控多達352次。從單月來看，7月房地產調控政策井噴，自上而下密集的調控政策多達66次。

有分析人士認為，作為全國經濟政策與制度試驗田，深圳先行先試的目的是為日后向全國推廣提供可行的經驗。

和深圳的二手房官方指導價類似，目前已經有寧波、成都、西安、紹興、無錫、東莞跟隨。未來，關于學區房的改革也會有更多城市跟隨。

今年4月30日召開的政治局會議上明確要求，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。

據記者不完全統計，這次會議之后，北京、上海等十幾座城市頻頻出手，重拳整治學區房亂象。

此次深圳立法獲得通過，無疑會加快深圳學區房改革政策推進的腳步。談及這次政策的特別之處，李宇嘉說：“不同于過去，不要低估政策的決心?！?/p>

編輯：郭梁