旅游地產(chǎn)市場(chǎng)分析及未來(lái)趨勢(shì)

張麗姍

【摘要】近年來(lái)，我國(guó)旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫，旅游地產(chǎn)作為二者的交叉型產(chǎn)業(yè)，呈快速發(fā)展趨勢(shì)。旅游地產(chǎn)不僅能滿足消費(fèi)者度假的需求，還具備投資功能，市場(chǎng)前景巨大。本文對(duì)旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)進(jìn)行分析，通過(guò)SWOT分析，對(duì)其進(jìn)行剖析，并基于此對(duì)旅游地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。

【關(guān)鍵詞】旅游地產(chǎn);SWOT分析;未來(lái)趨勢(shì)

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.

1、引言

近年來(lái)，隨著生活水平的提高，對(duì)于旅游者來(lái)說(shuō)，他們已經(jīng)逐漸從單一的觀光型旅游轉(zhuǎn)向追求舒適、放松的休閑式旅游。而中國(guó)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入瓶頸期，急于改變發(fā)展模式來(lái)尋求出路。基于這樣的背景之下，旅游地產(chǎn)作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合逐漸興起。旅游地產(chǎn)是以旅游區(qū)域的自然環(huán)境為核心競(jìng)爭(zhēng)力，集旅游、居住、投資為一體的項(xiàng)目。

2、旅游地產(chǎn)市場(chǎng)SWOT分析

2.1優(yōu)勢(shì)分析

2.1.1較強(qiáng)的投資回報(bào)屬性

一般而言，旅游項(xiàng)目投資收益期高于15年，而可持續(xù)回報(bào)更是超過(guò)50年，傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H需2-3年即可收回投資，而可持續(xù)性回報(bào)有限，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的投資收益期在5-8年，位于二者之間。從個(gè)人投資角度來(lái)看，一方面，隨著旅游業(yè)消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必定帶來(lái)旅游地產(chǎn)價(jià)值上升;另一方面，當(dāng)代人生活工作壓力大，不管是長(zhǎng)期居住者還是短期度假者來(lái)說(shuō)，旅游地產(chǎn)能夠?yàn)樽籼峁┮粋€(gè)相對(duì)輕松休閑的居住場(chǎng)所，這也是一種精神上的回報(bào)方式。

2.1.2資金大量涌入

隨著普通住宅市場(chǎng)的逐漸飽和，許多房企面臨著轉(zhuǎn)型壓力。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變我國(guó)人民的旅游方式也逐漸發(fā)生了改變，從過(guò)去的觀光旅游為主轉(zhuǎn)變到如今的休閑旅游為主，并逐漸向旅居旅游為主，蓬勃發(fā)展的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩個(gè)交叉行業(yè)未來(lái)發(fā)展前景較大，使得旅游地產(chǎn)成為了地產(chǎn)行業(yè)新的突破口。各大地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)向主要發(fā)展旅游地產(chǎn)，支持旅游地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

2.2劣勢(shì)分析

2.2.1產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、質(zhì)量低下

現(xiàn)實(shí)中，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商為了追求利益，毫無(wú)規(guī)劃地效仿其他地方優(yōu)秀的旅游地產(chǎn)，而與自身的實(shí)際情況相背離。最終導(dǎo)致全國(guó)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目大同小異，市場(chǎng)缺乏創(chuàng)新，消費(fèi)者自然不會(huì)買(mǎi)單。且大部分都是東施效顰，只是模仿項(xiàng)目立意，缺乏高質(zhì)量和高品質(zhì)的追求，項(xiàng)目粗制濫造，不倫不類(lèi)，沒(méi)過(guò)多久便出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題和污染問(wèn)題，是對(duì)自然資源和社會(huì)資源的浪費(fèi)。

2.2.2存在“圈地運(yùn)動(dòng)”

以自然風(fēng)光為主的旅游業(yè)，通常都是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不是很高的地區(qū)，因此土地資源相對(duì)充沛。基于此，地方政府為了發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，用各種優(yōu)惠政策吸引投資者，旅游地產(chǎn)占地面積大，土地價(jià)格相對(duì)便宜，這就導(dǎo)致了部分違規(guī)行為的出現(xiàn)。部分開(kāi)發(fā)商借著發(fā)展旅游地產(chǎn)的旗號(hào)，“跑馬圈地”，炒作房地產(chǎn)，建設(shè)的地產(chǎn)偏重普通住宅地產(chǎn)，忽略其旅游地產(chǎn)的屬性。

2.3機(jī)會(huì)分析

2.3.1宏觀政策支持

2013年，提出《國(guó)民旅游休閑綱要（2013-2020年）》，大大增加了我國(guó)居民休假旅行時(shí)間，提高居民旅行質(zhì)量。2015年，《2015年全國(guó)旅游工作會(huì)議報(bào)告》出臺(tái)，著重優(yōu)化旅游項(xiàng)目，創(chuàng)新融資平臺(tái)，加強(qiáng)旅游業(yè)的投資建設(shè)。政府給予旅游業(yè)各種融資優(yōu)惠政策、完善國(guó)民休假制度，各種政策措施頻出，不斷推動(dòng)和刺激旅游地產(chǎn)的發(fā)展。旅游地產(chǎn)依附于旅游業(yè)發(fā)展，促使旅游地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展。

2.3.2居民消費(fèi)水平的提高

2019年，全國(guó)旅游人數(shù)突破60億人次，國(guó)內(nèi)旅游收入高達(dá)5萬(wàn)億元，旅游消費(fèi)已經(jīng)成為國(guó)民的剛性需求。旅游地產(chǎn)作為旅游項(xiàng)目中重要的一項(xiàng)，包含住宅、酒店、會(huì)所、公園等各種形態(tài)，更是成為旅游業(yè)中一項(xiàng)必不可缺的消費(fèi)體驗(yàn)。國(guó)家支持居民消費(fèi)的政策和居民消費(fèi)水平的提高為旅游地產(chǎn)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的政策和經(jīng)濟(jì)支持。

2.4威脅分析

2.4.1投資過(guò)熱

據(jù)媒體報(bào)道，上市百?gòu)?qiáng)房企中，有90%以上都參與了旅游產(chǎn)行業(yè)，足以呈現(xiàn)出旅游地產(chǎn)行業(yè)的火熱。旅游地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)熱投資，必然會(huì)導(dǎo)致供大于求的市場(chǎng)供需不平衡現(xiàn)象。據(jù)旅游地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告稱(chēng)，目前旅游地產(chǎn)年投資總額已經(jīng)突破萬(wàn)億元，但年收益率卻只達(dá)到了3%-4%，收益率極低，滯銷(xiāo)問(wèn)題嚴(yán)重。

2.4.2環(huán)境污染

旅游地產(chǎn)往往建設(shè)在風(fēng)景優(yōu)美的地方，這些地方大部分還沒(méi)有經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)利用，而旅游地產(chǎn)的介入必然會(huì)給自然環(huán)境帶來(lái)威脅。比如在建設(shè)初期，往往存在大量建筑垃圾，在投入使用之后，更是有源源不斷的生活垃圾、生活廢水廢氣的排出，如果處理不當(dāng)，必然會(huì)給脆弱的自然環(huán)境帶來(lái)危害。例如有北京江南之稱(chēng)的溫榆河一線，原本河網(wǎng)密布，野生動(dòng)植物資源豐富，但隨著旅游地產(chǎn)和旅游業(yè)的大量進(jìn)駐，導(dǎo)致原有的生態(tài)資源受到侵害，也是對(duì)旅游資源的消耗。

3、旅游地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

3.1旅游地產(chǎn)逐漸國(guó)際化、專(zhuān)業(yè)化

全球化的必然性和堅(jiān)韌性并不是一場(chǎng)突發(fā)事件（新冠疫情）所能改變的。因此，我國(guó)旅游地產(chǎn)不僅要抓牢國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，也要不斷開(kāi)拓國(guó)外市場(chǎng)，更多地吸引國(guó)際友人，朝著國(guó)際化趨勢(shì)發(fā)展，向世界輸出中國(guó)文化。旅游地產(chǎn)也應(yīng)該根據(jù)其依附的周邊旅游業(yè)開(kāi)發(fā)相對(duì)應(yīng)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，精準(zhǔn)定位客戶群體，不僅要滿足大眾化口味，更要開(kāi)發(fā)針對(duì)企業(yè)培訓(xùn)、旅居生活等不同的市場(chǎng)需求。其次，旅游地產(chǎn)的管理和經(jīng)營(yíng)也要交給專(zhuān)業(yè)的人士操作，從而促進(jìn)旅游地產(chǎn)的合規(guī)合法化，提高旅游地產(chǎn)的質(zhì)量。

3.2注重保護(hù)生態(tài)景觀資源

未來(lái)旅游地產(chǎn)將會(huì)朝著綠色、低碳、環(huán)保的方向發(fā)展。政府要對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)有統(tǒng)一的規(guī)劃，規(guī)劃內(nèi)容上要以保護(hù)和完善生態(tài)景觀體系作為規(guī)劃的主導(dǎo)因素;開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)該更加注意保護(hù)和完善原有的生態(tài)景觀，在滿足政府規(guī)劃要求的前提下，盡量開(kāi)發(fā)出更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。

3.3旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)由觀光旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)變

近年來(lái)，旅游消費(fèi)模式發(fā)生了質(zhì)的改變，由傳統(tǒng)的以景點(diǎn)觀賞為目的的“觀光旅游”向以休閑消費(fèi)與度假為目的的“休閑旅游”模式轉(zhuǎn)變。在這種新的旅游模式下，人們對(duì)旅游消費(fèi)的要求將集中于旅游風(fēng)景區(qū)的環(huán)境與現(xiàn)代休閑消費(fèi)這兩個(gè)因素。尤其是在遠(yuǎn)離城市的景區(qū)短期或定期居住，更成為未來(lái)旅游發(fā)展的趨勢(shì)，因此，一般意義上的觀光旅游已經(jīng)開(kāi)始向商務(wù)型、度假型的方向轉(zhuǎn)化。

小結(jié)：

旅游地產(chǎn)是現(xiàn)今社會(huì)的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，是市場(chǎng)發(fā)展的產(chǎn)物。目前國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)正在迅速發(fā)展，市場(chǎng)存在著較多的發(fā)展機(jī)會(huì)，但同時(shí)也有許多威脅存在，利用優(yōu)勢(shì)、抓住機(jī)遇、弱化劣勢(shì)、抵抗威脅，才能促進(jìn)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊敏，阮亞娜，孟倩婷.中國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展及前景研究[J].現(xiàn)代物業(yè).現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)，2015，14（3）：20-22.

[2]王志鵬.我國(guó)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀、挑戰(zhàn)與對(duì)策研究[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，2015，4：32-34.

[3]李輝，陳琛.我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展的思考[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2016，5：97-98.

[4]鄭玉梁.基于供需邏輯的旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析[J].山西建筑，2016，42（28）：218-220.