新時(shí)期房地產(chǎn)工程造價(jià)的管理創(chuàng)新及模式

王璇 卜衛(wèi)星

【摘要】在社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平和城市化進(jìn)程不斷加快的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)需要面對(duì)國(guó)內(nèi)和國(guó)外的競(jìng)爭(zhēng)，因此，房地產(chǎn)工程造價(jià)管理的意義就顯得更加重要。然而，從當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)工程造價(jià)管理依舊存在許多需要改進(jìn)的地方，包括房地產(chǎn)工程的設(shè)計(jì)策劃不夠合理、房地產(chǎn)工程規(guī)劃不夠明確、房地產(chǎn)工程成本控制不夠完善等，要想使得房地產(chǎn)工程能夠更好地穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，就必須解決這些問(wèn)題?；诖?，本文將對(duì)新時(shí)期房地產(chǎn)工程造價(jià)管理的創(chuàng)新及模式進(jìn)行淺析。

【關(guān)鍵詞】工程造價(jià);房地產(chǎn);創(chuàng)新模式;新時(shí)期

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.

雖然近年來(lái)房地產(chǎn)工程造價(jià)管理的受關(guān)注程度不斷提升，但圍繞其中的項(xiàng)目成本控制實(shí)踐進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)各類(lèi)問(wèn)題仍較常見(jiàn)，如成本控制意識(shí)缺乏、設(shè)計(jì)工作存在欠缺、動(dòng)態(tài)成本控制不當(dāng)?shù)取榱擞行Ы鉀Q這類(lèi)問(wèn)題，本文將圍繞房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中的項(xiàng)目成本控制開(kāi)展具體研究。

1、工程造價(jià)定義

工程造價(jià)主要包括工程的直接費(fèi)用與工程的間接費(fèi)用。其中工程直接費(fèi)用主要分為：第一，人工費(fèi)用。工程項(xiàng)目建設(shè)需要投入大量的人工，勞動(dòng)力非常多，所以，人工成本相對(duì)較高。勞動(dòng)當(dāng)中的人工費(fèi)和勞動(dòng)人員數(shù)量和地區(qū)內(nèi)勞動(dòng)價(jià)格存在正相關(guān)。第二，材料費(fèi)用。建筑工程中材料費(fèi)主要分為工程施工和安裝等各個(gè)材料。嚴(yán)格控制各項(xiàng)物資的采購(gòu)，工程建設(shè)施工中所用材料必須優(yōu)化設(shè)計(jì)費(fèi)用的使用計(jì)劃方案。第三，施工機(jī)械的使用費(fèi)。建筑工程的機(jī)械成本因?yàn)槭┕るy度的不同而有所不同，和工程人工成本之間呈反比例。而工程的間接費(fèi)用主要兩項(xiàng)，其一為利潤(rùn)，就是施工企業(yè)完成工程施工后刨除成本之外的資金。其二為稅費(fèi)。即按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定所征收的工程稅、建筑稅以及城市維護(hù)費(fèi)等等稅費(fèi)，稅費(fèi)屬于工程造價(jià)當(dāng)中的必要因素。

2、房地產(chǎn)工程造價(jià)管理項(xiàng)目成本控制常見(jiàn)問(wèn)題

2.1成本控制意識(shí)缺乏

成本控制意識(shí)缺乏屬于房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中的項(xiàng)目成本控制常見(jiàn)問(wèn)題。在設(shè)計(jì)、施工等階段，責(zé)任不明的成本控制問(wèn)題往往在設(shè)計(jì)、成本、工程等部門(mén)均有所體現(xiàn)，如設(shè)計(jì)部門(mén)一味推崇保守設(shè)計(jì)、成本管理部門(mén)不參與設(shè)計(jì)方案的探討、工程部門(mén)拆改及變更施工方案，以及成本管理部門(mén)在洽商變更滯后情況下僅負(fù)責(zé)事后核算，這些都將使成本控制意識(shí)缺乏的問(wèn)題日益惡化。此外，項(xiàng)目成本控制手段不夠精細(xì)也會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)成本失控的問(wèn)題，而設(shè)計(jì)、工程部門(mén)的“置身事外”所帶來(lái)的負(fù)面影響也較為深遠(yuǎn)。

2.2房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量問(wèn)題

建筑工程在施工管理過(guò)程中最為重要的一項(xiàng)管理內(nèi)容就是對(duì)施工質(zhì)量的管理，施工質(zhì)量管理不到位、工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，將會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展造成較為嚴(yán)重的負(fù)面影響，不利于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期、穩(wěn)定的發(fā)展。當(dāng)前，造成房地產(chǎn)工程施工質(zhì)量管理出現(xiàn)問(wèn)題的原因較為廣泛，例如，房地產(chǎn)工程的施工管理制度不夠完善、房地產(chǎn)工程的施工人員綜合素質(zhì)較低等。不僅如此，房地產(chǎn)工程在進(jìn)行施工的過(guò)程中，通常會(huì)對(duì)工程方本身可以獲得的經(jīng)濟(jì)效益追求片面性，導(dǎo)致工程方忽視施工材料等方面的質(zhì)量把關(guān)，使施工質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題。

3、新時(shí)期房地產(chǎn)工程造價(jià)管理創(chuàng)新及模式的對(duì)策和建議

3.1工程變更成本控制路徑

房地產(chǎn)工程具備不確定性、長(zhǎng)期性、復(fù)雜性等特點(diǎn)，這使得變更問(wèn)題的出現(xiàn)無(wú)法規(guī)避，變更導(dǎo)致的超目標(biāo)成本問(wèn)題也較為常見(jiàn)，這顯然不利于房地產(chǎn)工程的成本控制。為強(qiáng)化工程變更成本控制，筆者建議從工程變更審查與論證、BIM技術(shù)應(yīng)用、工程變更分級(jí)審批三個(gè)方面入手，以此來(lái)優(yōu)化工程變更的成本控制。工程變更審查與論證需關(guān)注發(fā)、承包雙方存在的均不愿意變更等問(wèn)題，這是由于變更后會(huì)對(duì)施工產(chǎn)生影響。為了保證變更的合理性，明確變更的費(fèi)用及原因，對(duì)變更的審查與論證極為關(guān)鍵，必要時(shí)結(jié)合專題會(huì)議，即可從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)角度出發(fā)，順利獲取最優(yōu)方案。一般變更可由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位召開(kāi)技術(shù)分析會(huì)，以此確定變更方案，施工時(shí)需嚴(yán)格根據(jù)該方案來(lái)進(jìn)行實(shí)施，并規(guī)避弄虛作假、虛報(bào)工程量、偽造或修改依據(jù)、先辦事后簽證等情況。如洽商變更事項(xiàng)涉及金額較大，需開(kāi)展專項(xiàng)比價(jià)，不得直接委托施工，上級(jí)審批后也需要開(kāi)展進(jìn)一步的比價(jià)洽談。客觀的洽商變更估算也應(yīng)得到重視，以此保證標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、審核嚴(yán)密、動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控及時(shí)、成本臺(tái)賬嚴(yán)格記錄。對(duì)于不可避免的新增洽商變更，必須開(kāi)展規(guī)范性審核，變更理由恰當(dāng)與否、變更手續(xù)齊全程度、變更程序規(guī)范情況、變更估算準(zhǔn)確性均要引起足夠重視，以此強(qiáng)化成本控制意識(shí)，嚴(yán)格下發(fā)變更通知單，嚴(yán)格開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)把關(guān)，落實(shí)分級(jí)管理，做好變更臺(tái)賬，可更好規(guī)避疏漏問(wèn)題。

3.2必須嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理

現(xiàn)場(chǎng)簽證屬于建筑工程建設(shè)施工過(guò)程中常見(jiàn)的一項(xiàng)工作，必須做好建筑項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的詳細(xì)記錄工作，并且需要深入到施工工地的第一線，落實(shí)“隨做隨簽”的機(jī)制。針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的簽證必須采取嚴(yán)格措施加以管理，根據(jù)預(yù)先設(shè)計(jì)規(guī)劃的現(xiàn)場(chǎng)簽證工作管理程序來(lái)全面的落實(shí)執(zhí)行，保證各項(xiàng)工作的有效性。

3.3建立管理標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化工程造價(jià)成本控制管理機(jī)制

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而言，其在具體工程建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，需要制定出完善的管理標(biāo)準(zhǔn)，而相關(guān)管理人員則需要嚴(yán)格按照管理標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行控制，確保成本控制體系能夠與現(xiàn)代化要求相符合。對(duì)于在成本控制管理工作當(dāng)中所存在的漏洞和問(wèn)題，相關(guān)管理人員需要及時(shí)采取有效對(duì)策進(jìn)行處理和解決，使工程造價(jià)得到優(yōu)化，進(jìn)一步提升成本控制管理工作質(zhì)量。從房地產(chǎn)的造價(jià)管理人員角度出發(fā)，其需要加強(qiáng)和服務(wù)者之間的溝通和交流，并完善相關(guān)組織架構(gòu)，有效改革房地產(chǎn)造價(jià)成本管理體系，從而使房地產(chǎn)工程的造價(jià)成本管理水平得到有效提高。

3.4房地產(chǎn)工程施工期間，對(duì)施工工期進(jìn)行管理

在房地產(chǎn)工程施工期間，企業(yè)需要對(duì)工期進(jìn)行嚴(yán)格管理，只有保證房地產(chǎn)工程在規(guī)定期限內(nèi)保質(zhì)保量地完成，才能使房地產(chǎn)工程造價(jià)得到最合理的安排。因此，企業(yè)需要根據(jù)相關(guān)制度進(jìn)行獎(jiǎng)懲，若在規(guī)定工期內(nèi)完成施工任務(wù)則進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，若超出規(guī)定工期仍未完成施工任務(wù)則要進(jìn)行處罰，這樣才能更好地提高房地產(chǎn)工程的施工進(jìn)度和建設(shè)效率。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中的項(xiàng)目成本控制需關(guān)注多方面的影響。在此基礎(chǔ)上，本文涉及的設(shè)計(jì)階段成本控制路徑、工程變更成本控制路徑、目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理路徑等內(nèi)容，則直觀展示了可行性較高的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制策略。為了更好地開(kāi)展工程造價(jià)管理工作，大數(shù)據(jù)等新型技術(shù)的應(yīng)用、數(shù)字化平臺(tái)的建設(shè)、相關(guān)人才的引進(jìn)和培養(yǎng)問(wèn)題同樣需要加強(qiáng)重視。

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