中小型房地產企業融資方式研究

韋志軍

我國房地產開發企業，在其企業經營與生存過程中最為關鍵的一項工作內容就是融資。在政府對房地產企業進行了調控之后，房地產企業發展的資金問題業逐漸嚴重起來，但是大型開發商與中小型的房地產開發企業之間所面臨的難題也有一定區別，大型的開發商，授信額度較高，銀行放貸手續比較容易通過，但是中小型的房地產開發企業就不一樣了，由于企業規模有限，銀行審核非常嚴格，放貸難度較大，企業的經營出現了嚴重的資金緊張問題。在無法爭取到銀行的支持的情況下，中小型的房地產開發企業沒有選擇坐以待斃，而是堅持開發新的融資渠道，找到適合企業發展的融資方式。本文對中小型房地產企業目前的融資情況進行分析，明確中小型房地產企業在融資過程中的優劣勢，找到中小型企業融資發展的正確道路。

近年來，我國為了調控房地產市場，為了促進房地產市場的發展，政府相繼出臺了一系列的政策，對房地產市場進行了宏觀調控，深化對房地產開發企業的各方面進行了相應的限制與規范管理。比如金融方面，在2003年時為了更好地落實房地產行業的信貸管理工作，提高企業的風險承擔能力，并引導房地產企業的金融市場走向可持續的發展。根據這一指導思想，中國人民銀行辦法了相關的管理條例，對房地產企業的開發貸款、土地購買貸款、流動資金貸款等業務等進行了相關的政策管理，而這一政策的出臺也增加了中小型房地產企業的資金獲取難度。

中小型房地產融資發展現狀

優勢分析

1.在中小型城市和縣級城鎮中占據著主導地位

大型的房地產開發企業市場經營的范圍主要以直轄市、省會等一些大城市位置，對于以下中小型的城市等并不關注，這也給中小型房地產企業的發展留下了一線生機。不同層次、不同區域的房地產市場消費者，他們的消費需求都有一定差別，而這些中小型房地產企業在這方面的工作也較為理想，對這方面的需求做出了針對性的研究，并且已經形成了一個比較完善化的市場消費層次體系。

2.投資回報周期短，資金流轉速度快

相比于大規模的房地產開發商而言，中小型規模的房地產開發商，在資金的流轉以及投資回報周期方面相對要短，并且在資金的利用率方面也比較高，可以有效縮減融資成本。

3.開發風險低

大規模的房地產開發商，他們的開發箭鏃面積相對教案，資金運營成本也比較高，因此所面臨的融資風險也比較大，風險管理難度也是非常大的，然而中小型的房地產開發商，他們比較喜歡將資金投入一些普通住宅項目的建設中，在市場銷售與盈利能力方面有著較大優勢，項目的開發風險也會相對低一些，資金的回籠速度較快。

劣勢分析

1.企業的自有資產較少

房地產企業的有形資產主要包含有土地、廠房等；固定資產主要包括有生產設備、運輸工具等；流動資產主要包括原材料、產品以及流動資金等。這些都是體現房地產企業經濟實力的重要資產。相比于大規模的房地產企業，中小型房地產開發企業在有形資產方面的實力要相對落后下，在自籌資金的能力以及活動外部資金的支持能力方面會相對較弱。

2.企業的無形資產競爭力較弱

相比于大規模的房地產開發商，中小型房地產開發商對于企業的管理、經營制度的規范化以及財務狀況的透明化和風險承擔能力能方面都相對較弱，隨時都可能面臨破產。有關統計數據顯示，我國大部分的中小型房地產企業的平均壽命還不到三年，企業的信譽度非常差，很多企業在破產之后，債務償還能力非常差。

3.融資渠道過于單一，融資策劃能力較弱

近年來，房地產行業也在快速發展，但是融資渠道單一的問題依舊比較明顯，企業的資金獲取渠道主要來自銀行貸款，而為了能夠利用這些有限的資產，獲取更高的收益回報，很多中小型房地產企業在融資過程中，一味想著籌集大量的資金，卻沒有考慮到融資的成本。這樣盲目的融資理念與行為對于房地產企業的發展非常不利。

機遇分析

1.政府的政策傾向

2009年1月，銀監會針對房地產金融市場的信貸方面監管與審核制度以及相關的政策進行了一個全面的評估與總結，從多個方面低信貸業務的監管和審核制度進行了整改，明確要求，各類型的銀行都需要按照相關的制度，為小企業設立專門的信貸服務機構，大力扶持中小型企業，這對于在金融危機中不斷掙扎的中小型房地產企業而言，無疑是巨大的機遇。

2.有望拓寬直接融資渠道

2008年12月國務院針對金融行業提出了30條發展建議，建議金融機構大力發展中小型企業的集合債券，為中小型企業提供短期的融資債券。在2008年的年度工作會議上，央行也表示愿意扶持中小型企業，進行短期融資債券的試點工作，幫助中小型企業渡過融資難關。這種政策環境，對于中小型房地產企業的發展而言，無疑是一片利好的。

挑戰分析

1.土地購買的門檻有所提升

2009年關于土地出的相關管理制度文件中明確指出，將開發商購買土地的首付款比例提高到五成，并且分區繳納全部款項的時間縮短到了一年。并且各地方的土地出讓政策也有的大幅的變更，土地首付款的比例也上漲到了20%到30%左右。這一系列的土地整改政策的提出，大大提升房地產企業土地征收的前期成本，也提升了土地購買的門檻高度。

2.房地產的銷售量大大削減，資金回籠的速度大大減緩

2010年1月，國務院針對房地產購買貸款政策作出了相應的整改，并發布了制度文件。文件中有明確的規定。二套房的貸款首付額度不得低于總房款的百分之四十，貸款利率也要嚴格按照風險評估標準來進行定價。在2010年9月時，國家更是出臺了更為嚴格的購房政策，政策規定居民購買三套以上的住房，不得進行商業貸款。這些政策的出臺，使得商品上的銷售壓力大大增加，銷售量的降低也使得資金回籠的速度不斷減慢，對小型房地產開發商的打擊是非常大的。

中小房地產開發企業融資方式探索

走專業化的戰略發展道路

從資金的層面上來分析，專業化發展戰略的制定，對于我國中小型房地產企業目前所面臨的局勢而言是最佳的選擇道路。專業化的戰略對于中小型房地產企業經濟規模擴張以及核心競爭力提升而言都是非常有利的。大部分中小型房地產企業的經營規模都比較小，還無法達到規模化經營和發展的水平。因此，為了迎合市場的發展，中小型房地產企業一定要提高自身經營水平的專業化程度，嚴禁一味貪圖短期的高收益。而是要根據企業自身資金、設備、人才、技術以及商品等的情況，制定合適的經營模式，關注企業核心競爭力的提升，為企業的將來做好規劃。

強化企業內部管理，提高企業信譽度

企業信譽度的高低，是決定企業在融資過程中的優勢度和融資能夠獲得高額資金的根本所在。但是就目前的情況來看，逃避銀行和企業外債的行為，在很多中小型房地產企業中依然存在著，這對企業信譽度以及社會形象的影響是非常大的。中小型房地產企業一定要強化對內部的管理水平，做好企業信譽度的維護工作，樹立良好的企業形象。堅持誠信經營的原則，做好自身信用意識的提升工作，一方面要對自身的財務制度進行規范化管理與完善，還要定期對企業的財務狀況進行全面、準確的分析，做好自身資信等級的提升工作；其次，企業要各級自身發展戰略計劃已不同階段的發展情況制定科學、有效的融資管理方案，與銀行建立起良好的授信關系。嚴格遵照貸款合同條例，將貸款資金使用在正確的地方，嚴格遵守還款計劃，建立良好的信譽度。

加強合作聯盟，提高中小企業合作融資能力

企業融資通道打開的最佳途徑就是加強與企業之間的戰略合作。首創置業的董事長就曾說過：在市場政策宏觀調控的背景之下，房地產的最佳發展途徑就是實施房地產并購。

中小房地產企業要著眼于未來發展，進一步強化與國內外房地產企業、金融機構等主體的合作，在合適的時機爭取更多融資。加強與關聯企業的合作，可以有效緩解企業在高速發展過程中所面臨的資金壓力，促進企業的穩定發展。汽車，中小型房地產企業與大型房地產企業之間形成合作關系之后，不僅可以學習他們的先進管理理念，先進技術等，還可以促進企業的平穩發展與進步。

結 語

我國有大量的中小型房地產企業，他們在經營過程中存在著實力弱小，資金不足等問題，這些問題的存在給企業的發展帶來了一定的困擾。對于中小型房地產企業而言，建立最有效、最科學的資金籌集模式，不僅可以幫助企業走向健康的發展，還能有效解決企業經營過程中所面臨的資金難題。

（南寧威寧房地產開發有限公司）

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