血本無歸的房產投資陷阱

朱振鑫　楊芹芹　張明照

巴菲特有句名言：“投資的第一原則是永遠不要虧錢，第二條原則是永遠不要忘記第一條規則。”投資者的每一分錢都是血汗錢，防范風險永遠比博取收益更重要。如果做不好風險管理，積累再多的財富都可能化為烏有，從1萬到1億可能需要一輩子，但從1億到1萬有時卻只需要一瞬間。

對于機構投資者來說，經過長期的實踐檢驗，形成了投資范圍和倉位的嚴格限定。但對于個人投資者來說，投資知識不完善，缺少投資紀律，很容易把雞蛋放在一個籃子里，最后竹籃打水一場空。

尤其是這幾年，監管相對寬松，金融創新產品不斷涌現，而且形式越來越復雜，別說一般個人投資者看不明白，很多專業機構投資者都是霧里看花。

我們基于對大量案例的分析為大家梳理出房產相關的投資陷阱及其中代表性的案例，總結分析它們爆雷的邏輯及共性，幫助大家揭開它的面紗。

一、海外購房陷阱

對于海外購房的投資者來說，無非兩種用途，一是用于投資，豐富資產配置。二是實際使用，不論是為子女留學、移民還是度假使用。據統計，所有的海外置業者中大約有75%的人是考慮投資的因素，56.1%的人考慮子女教育的因素，42.2%的人考慮移民的因素，而居住目的和醫療衛生分別占37.6%和7.6%。

得益于人口、金融、城鎮化等紅利，國內房地產經歷了過去十多年的黃金時代，投資也都取得了不錯的收益，但是這一邏輯在國外并不一定行得通，由于國家與國家之間有很多的不同，從宏觀的政治經濟環境到微觀的交易持有稅費等等一系列的不同，這種買方和賣方之間的信息不對稱越大，對投資者的專業素質要求越高。

第一類陷阱：純粹的詐騙

這里面的案例最著名的毫無疑問就是Barworks公司出售的“工位”，它以15-30萬的價格出售工位，承諾投資者12.5%的投資回報，滿一年還可以再將工位以125%的價格進行回售。什么樣的房產投資可以做到一年期37.5%的投資收益？最后這些“工位”被證明是一個純粹的騙局。

第二類陷阱：房產產權不合規

各個國家有不同的法律法規，對于房地產開發這種關乎到國計民生的行業更是如此，很多人利用國內投資者對國外法律法規的不熟悉，大肆出售一些不符合當地法律法規，甚至沒法轉手的房子。

以泰國房地產為例，除了一些特殊的土地之外，外國人購買公寓只能購買一棟樓其中的49%并擁有永久產權，其余51%必須由泰國人持有。但其實很多地方這51%是沒有人買的，房地產商就會把這些房子包裝成90年期限的房子賣給國內投資者，但其實這只是一份長達90年的租賃合同而已，產權所有人所擁有的權利，投資者一點也沒有。

第三類陷阱：房產質量差或者是價格虛高

這就是純粹的利用了國內購房者對當地房地產市場不夠了解的信息差，實際上，這樣的“劣質”或者是加價的房產一般也不是對當地人出售的，而是只針對中國人售賣。

比如2008年金融危機后，底特律樓市崩盤，上海某家公司就在國內兜售“5萬美元”的美國別墅。但實際上這些別墅不僅不值5萬美元，每年還要繳納稅費管理費等費用。

第四類陷阱：房地產購買以及持有的相關費用非常高

海外購房在中介環節的費用以及后續昂貴的維修維護成本，都會侵蝕投資者的利潤空間。國外在維護過程中與房產有關的稅費主要由房產稅、維修費、律師費、保險費、管理費等眾多費用，更不用說很多國家甚至有專門針對外國人的額外稅費。尤其是房屋維修費用，中介作為傭金獲取方并沒有動力告知投資者完全的購房信息，投資者如果不問，中介甚至可能會一筆帶過，這就導致很多中國投資者在買入之后才能發現還需要一筆不小的支出成本。

以西城晶華和紐約曼哈頓兩套1000萬元人民幣左右的房子為例。不算稅費，西城晶華該套房屋每平方米價格15.97萬元，Flatiron該套房屋每平方米價格為14.3萬元，兩套房屋每平米價格差異1.67萬元。看似美國房地產有利可圖，但是如果把稅費計入價格，西城晶華每平米17.13萬元，Flatiron每平米16.59萬元，相差無幾。

第五類陷阱：房產所在國的匯率問題

各類中介在推銷海外房產的時候一方面喜歡吹捧海外房地產的收益率有多么高，另一方面又喜歡用人民幣貶值和通脹問題來增加自己的說服力。但這其實只是一種話術而已，仔細來看，它從兩個不同的角度上找到了海外房地產的優點，而忽視了海外房地產的問題。

如果單說房地產的歷史收益率，把所有國家的房地產放到美元的維度來進行比較。國內房地產過去十年總收益率67%，人民幣自從2005年以來直到2015年十年間都是處于升值通道，即使經過了五年貶值，到了今天，兌美元的匯率一共才貶值了2.4%。

而近幾年被爆炒的東南亞國家呢？印度盧比十年間貶值幅度高達89%，匯率跌了快一半。泰銖雖然這十年里匯率小幅升值，但1998年金融危機時泰銖貶值幅度高達146%的情況相信大家都記憶猶新。實際上匯率的變動是世界上最難預測的問題之一，任何所謂對沖人民幣貶值的話術，都只是銷售中介為了賣房給投資者設下的陷阱罷了。

第六類陷阱：售后出租的問題

由于國外很多地方房價比較穩定，大多數情況下房產更多的是作為消費品存在，因此在購入房產后，很難通過房價升值獲利，投資者一般都需要通過出租來獲得足夠的收益。

而國內投資者不可能時時刻刻在國外經營出租事宜，如果投資者輕信投資中介“包租”的承諾，結果由于管理不善、地理位置不好等原因，要么無法出租，根本就沒有出租收益，要么高昂的運營費用吞噬掉了投資者本身的出租收益，最后只能是竹籃打水一場空。

過去十年亞洲各國貨幣升貶值幅度

二、房地產投資陷阱

無論是高檔還是低檔社區，無論是不是知名開發商出品，房地產的侵權事件每天都在中國的房地產市場發生。投資者遭遇的侵權行為涉及到廣告宣傳、銷售環節、交付環節、配套變更等各個方面。

不僅在購房前有可能掉進開發商的認購陷阱，在購房后，開發商的很多“臨時操作”也會讓購房者有苦難言。結合以往案例，我們梳理了目前最主要的三種房地產騙局：

第一種投資陷阱：制造現場熱銷假象

在銷售現場，開發商為了營造銷售興旺的氣氛，經常會在售樓中心的房源公示欄上打出“售完”的字樣，讓購房者覺得已經沒有多少套房屋。故意制造緊張感，使購房者在沒有認真考慮的情況下就沖動的簽合同，交定金。

更有甚者存在捂盤的行為，即開發商領到了預售許可證，卻沒有按照規定將所有房源一次性推售，而是根據銷售需要分層多次開盤，人為制造熱銷假象。

房地產商虛假承諾

房地產商虛假承諾

據新聞報道，2017年南京的一處名為云樹公館的樓盤領取了2幢、3幢兩棟樓的預售證，上網房源總套數共1051套。然而開盤后云樹公館展廳現場并沒有所有房源的公示，公示房源的樓層也少了大半。銷售人員表示開盤當天就賣出了400多套，然而開盤1000套賣出400套和開盤500套賣出400套顯然效果不同，如此一來也有助于開發商推出后續房源時順勢漲價。根據南京房管部門的相關規定，領取商品房預售許可證后的樓盤，必須在10天內一次性公開銷售全部房源，分層賣房的這一行為已經涉嫌嚴重違規。

第二種投資陷阱：開發商卷款跑路

開發商在建設過程中，如果出現資金鏈斷裂，無法繼續施工，甚至負責人跑路的情況，購房者可能面臨全部銷售款的損失，也要繼續承擔銀行貸款的還款責任。

應對這種情況，政府通常會介入與開發商和其他利益關聯方協調復工事宜，幫助企業清產核資、申請破產重組等等，但所需時間較長，不確定性大。

2015年廣西南寧紅日山湖“維權門”事件中，該項目一期按照合同原定于2014年12月31日交房，然而到了交房日期后并未兌現，開發商一再延期交房，到最后直接宣布停工。據了解，農業銀行于2013年批復同意投放6億元貸款用于紅日山湖項目建設，到2014年3月已累計發放貸款4.45億元。

但后來農行發現紅日公司大量挪用銷售貨款，多次責令其資金歸還，但公司一直不配合整改，且擅自到房管部門對農行抵押物非法撤押，最后農行暫停放貸，確認開發商資金鏈斷裂。購房者經過3年艱難維權，直到2018年在南寧市委市政府的協調下開發商才分四次初步交付了所有住宅。

第三種投資陷阱：向投資者虛假承諾

為了更好地達到銷售的目的，房地產開發商在銷售前承諾的房屋質量、小區內的居住環境、容積率、綠地、停車位，小區外的學校、交通規劃等都有可能是只是一種營銷手段，一旦簽訂了合同繳納了房款，到收房的時候就會發現有各種各樣的虛假承諾騙局存在。

我們為大家梳理了9種房地產商可能存在的虛假承諾情況，普通投資者在買房之前一定要非常注意，以免踩雷。