“三道紅線”穩居安全區行穩致遠主旋律下 萬科多賽道協同發展

馬馳

2018年，居安思危的萬科提出“活下去”;3年后，多家房企陸續爆雷，萬科又重提“活下去”的重要性，因為在萬科看來，“辦一個企業要負方方面面的責任，要確保金融安全”。

在外界看來，這樣的萬科有點“膽小”，然而也正是這份“膽小”，讓萬科始終強調穩字當頭、行穩致遠。

穩健之下，今年上半年，萬科不光回歸并保持“三道紅線”“綠檔”，還實現了業績的穩步增長，營收1671.1億元，同比增長14.2%;歸母凈利潤110.5億元;合同銷售金額3544.3億元，同比增長10.6%。

加速轉型 多賽道協同發展

今年上半年，萬科實現營業收入1671.1億元，同比增長14.2%。其中，房地產開發業務結算面積1115.4萬平方米，同比增長6.2%;結算收入1443.3億元，同比增長11.9%。

值得一提的是，截至今年上半年末，萬科已售未結合同金額為7819.1億元，較年初增長12%。有研究報告指出，疊加公司往年多集中于四季度結算，預計公司全年業績釋放無較大壓力。此外，今年上半年，萬科的銷售規模同樣保持兩位數增長，實現合同銷售金額3544.3億元，同比增長10.6%。分區域來看，上海區域是萬科的銷售主力，上半年銷售面積和銷售金額占比分別為30.5%和37.3%。

自2014年開始，萬科逐步從“地產開發為主”向“不動產開發、經營、服務并重”轉型。從上半年實踐來看，萬科在租賃住宅、物業服務、物流倉儲、商業開發運營等多個轉型賽道上同樣貢獻了不錯的業績表現。

比如，今年上半年，租賃住宅方面，泊寓實現營業收入13.2億元，同比增長25.6%;物業服務方面，萬物云實現營業收入103.8億元，同比增長33.3%;物流倉儲方面，萬緯物流管理項目營業收入13.4億元，同比增長64%;商業開發與運營方面，商業項目營業收入36.29億元，同比增長19%。業績會上，萬科還表示，鑒于行業、城市、客戶在發生的深刻變化，萬科將加快從地產開發為主向不動產開發、經營、服務并重的轉型。每個業務都要鞏固自身的基本盤，在已有賽道建立領先的競爭優勢。

租售并舉 集中式公寓規模全國第一

2021年，在“房住不炒”的主基調下，行業圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”的目標導向，持續完善政策措施，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。萬科積極響應政策號召，扎實推進“租購并舉”，積極發揮房地產開發和租賃住宅領域的專業能力。

租賃住宅方面，萬科持續打造青年公寓品牌“泊寓”，截至6月底，泊寓共有房源19.2萬間，上半年在16個重點城市新開業0.6萬間，累計開業14.8萬間，規模位列集中式公寓全國第一。泊寓現已布局全國33個城市，并在深圳、天津、西安、濟南、佛山、珠海、沈陽、東莞、福州9個城市的市場占有率保持第一。

泊寓還積極響應政策及市場需求，為政府提供人才安居房，已為多個城市提供超過3萬間人才房;為企業提供一站式服務，累計合作166家知名企業，覆蓋金融、科技、制造、建筑等行業，累計為近3.5萬名員工提供租賃住所。

此外，泊寓一直努力探索長租公寓可持續的業務發展模式。目前，泊寓已在實踐中形成集體建設用地租賃社區、自持用地建設租賃住房、城中村聯營改造運營、政府租賃住房代建代管、輕資產的“產品+建造+運營”服務輸出等多種業務模式。

行穩致遠 持續保持“綠檔”優勢

2021年上半年，萬科繼續保持安全、穩健的財務、資金狀況。早在一季度末，公司就順利回歸“綠檔”，各項指標均符合重點房地產企業資金監測和融資管理規則要求。截至今年6月底，萬科持有貨幣資金1952.2億元，是短期有息負債的2.3倍;而即使剔除預售監管資金和受限資金544億元，在手資金也是一年內到期有息負債的1.67倍;此外，萬科凈負債率20.2%，連續20年低于40%;剔除預收款項的資產負債率為69.7%。

2021年“三道紅線”的降檔壓力，讓部分房企在拿地方面按下“暫緩鍵”。充足的在手現金以及穩居“綠檔”安全區內的“三道紅線”讓萬科在拿地投資上游刃有余。今年上半年，萬科共獲取新項目95個，建筑面積1505.9萬平方米、地價總額約1126.3億元，新獲取項目投資金額92%位于一二線城市。

業績發布會上，萬科管理層指出，行穩致遠是公司工作的主基調，而堅持財務紀律是發展的底線和基礎。2021年下半年，萬科將嚴守“三道紅線”等各項調控政策的要求，持續保持“綠檔”;實施穩健的融資策略，總量合理控制，結構更加安全，保持融資彈性;堅持穩健的投資策略，量入為出，遵循戰略導向，關注投資的質量效益。