公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用與反思

摘要：在全球經(jīng)濟(jì)一體化背景下，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則亦經(jīng)過(guò)多次改革，旨在與國(guó)際準(zhǔn)則趨同，進(jìn)而提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理效率。尤其是引入公允價(jià)值計(jì)量模式，應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目中，使企業(yè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，提高融資能力，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)更好發(fā)展。基于此，以基本會(huì)計(jì)理論為基礎(chǔ)，對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的概念進(jìn)行闡述，討論其在投資性房地產(chǎn)中的具體應(yīng)用情況，并提出反思建議，旨在推動(dòng)企業(yè)在實(shí)際會(huì)計(jì)工作中關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用，提升投資性房地產(chǎn)的信息披露，提高財(cái)務(wù)管理水平。

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值;投資性房地產(chǎn);應(yīng)用;反思

一、引入公允價(jià)值計(jì)量模式的必要性與重要意義

2006年，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則首次引入了公允價(jià)值計(jì)量模式，2014年我國(guó)制定CAS39，更是進(jìn)一步推動(dòng)了這一計(jì)量模式的具體應(yīng)用。所謂公允價(jià)值計(jì)量，即在公平、有序、獨(dú)立的交易環(huán)境中，交易雙方在計(jì)量日因轉(zhuǎn)移一項(xiàng)資產(chǎn)（負(fù)債）所愿意接受（支付）的對(duì)價(jià)[1]。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化背景下，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中引入公允價(jià)值計(jì)量模式具有著重要意義：

（一）與國(guó)際準(zhǔn)則相趨同

自我國(guó)加入WTO以來(lái)，外國(guó)公司進(jìn)駐國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，加劇了企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)，而當(dāng)前我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中無(wú)公允價(jià)值計(jì)量模式，與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則存在較大的差距，無(wú)法動(dòng)態(tài)地反映企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，在會(huì)計(jì)信息披露方面存在著弊端。引入公允價(jià)值計(jì)量模式，有助于加強(qiáng)企業(yè)間的國(guó)際交流與合作，通過(guò)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則向國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的趨同，為國(guó)內(nèi)企業(yè)創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境[2]。

（二）提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量

隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、高速發(fā)展，資產(chǎn)的價(jià)值變化存在著較大的波動(dòng)，例如房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)上升，引入公允價(jià)值計(jì)量模式，能夠動(dòng)態(tài)地反映企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，進(jìn)而提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，使會(huì)計(jì)信息使用者能夠及時(shí)獲得可靠信息，并做出相應(yīng)的決策[3]。

（三）提升企業(yè)融資能力

現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中，為了擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)、擴(kuò)張市場(chǎng)，往往會(huì)通過(guò)多渠道進(jìn)行融資，對(duì)于擁有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)而言，更是因房地產(chǎn)占據(jù)了大量的資金，需要通過(guò)強(qiáng)大的融資來(lái)促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，能夠真實(shí)反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。且隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的上升，能夠降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，使企業(yè)通過(guò)發(fā)行債券、抵押貸款等渠道更易獲得融資資金。

二、公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中的實(shí)際應(yīng)用

所謂投資性房地產(chǎn)，即企業(yè)為賺取租金或資本增值而購(gòu)置的房地產(chǎn)。例如，購(gòu)買(mǎi)或修建的房屋，用于出租收取租金收益;為了獲取增值收益而購(gòu)置的房屋、土地等。在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中是明確投資性房地產(chǎn)的目的在于通過(guò)投資獲得收益，包括出租、持續(xù)待增值等，區(qū)別于自身經(jīng)營(yíng)用房以及房地產(chǎn)投資類(lèi)企業(yè)將房屋、土地作為存貨的情況。在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中引入投資性房地產(chǎn)的概念，提現(xiàn)代企業(yè)將購(gòu)置房地產(chǎn)作為一種投資形式，通過(guò)區(qū)分生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用房，有助于進(jìn)一步提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。

（一）會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中的具體應(yīng)用

在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，不僅明確地對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了界定，還提出企業(yè)可結(jié)合自身的實(shí)際選擇成本、公允價(jià)值計(jì)量模式。特別是由于長(zhǎng)期以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)均是使用成本計(jì)量模式，在引入公允價(jià)值計(jì)量模式后，出于謹(jǐn)慎性考慮，準(zhǔn)則中做出具體的規(guī)定，要求必須同時(shí)滿足兩個(gè)條件：一是，存在活躍的交易市場(chǎng)，即同類(lèi)房地產(chǎn)在市場(chǎng)中有較多的交易實(shí)例;二是，能夠在市場(chǎng)上獲得相關(guān)交易信息，且能夠據(jù)此類(lèi)信息客觀地對(duì)房地產(chǎn)公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)會(huì)計(jì)科目“公允價(jià)值變動(dòng)損益”進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)投資性房地產(chǎn)價(jià)值上升時(shí)，作會(huì)計(jì)分錄：

借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

若當(dāng)期房地產(chǎn)的公允價(jià)值呈現(xiàn)下跌的態(tài)勢(shì)，則作相反的會(huì)計(jì)分錄。

（二）采用公允價(jià)值計(jì)量模式影響因素分析

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于采用公允價(jià)值計(jì)量模式提出了較為嚴(yán)苛的要求，在具體的應(yīng)用中投資性房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估受到多種因素的影響，具體分析如下：

一是，可能缺乏成熟的交易市場(chǎng)環(huán)境。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程較為滯后，尤其是受到一些地區(qū)可能交易案例較少，缺乏同類(lèi)房地產(chǎn)參考的市場(chǎng)價(jià)值，導(dǎo)致企業(yè)披露的會(huì)計(jì)信息可靠性難以保證。同時(shí)，企業(yè)自身在獲取房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)受到一定的局限，可能會(huì)雇用第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，既會(huì)增加企業(yè)的成本，可能還存在數(shù)據(jù)不公允的情況，增加企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。

二是，可操作性不強(qiáng)，甚至可能引發(fā)公司業(yè)績(jī)波動(dòng)。引入公允價(jià)值計(jì)量，關(guān)鍵在于“公允”二字，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠完善，無(wú)論是交易信息的獲取、分析，還是專(zhuān)業(yè)的評(píng)估，都需要耗費(fèi)成本。同時(shí)，會(huì)計(jì)規(guī)范程度、財(cái)務(wù)人員職業(yè)判斷等因素均可能會(huì)影響到公允模式計(jì)量，進(jìn)而可能會(huì)引發(fā)公司業(yè)績(jī)波動(dòng)，影響投資者的信心，不利于企業(yè)穩(wěn)健性經(jīng)營(yíng)。進(jìn)而影響

三、公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的反思

隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程加快，為營(yíng)造公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、營(yíng)商環(huán)境，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則多次改革，逐步與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同。在企業(yè)投資性房地產(chǎn)計(jì)量中引入公允價(jià)值模式，有助于使企業(yè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，提高融資能力，促進(jìn)企業(yè)更好、更快發(fā)展。對(duì)公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用展開(kāi)分析，結(jié)合應(yīng)用中所遇到的困境，提出幾點(diǎn)反思：

一是，發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，逐步創(chuàng)建活躍、完善的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，從而為公允價(jià)值模式的應(yīng)用提供更充分、準(zhǔn)確的參考依據(jù)，減少價(jià)值判斷的主觀性，增強(qiáng)可操作性，使其能夠真實(shí)反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，提高會(huì)計(jì)信息的可靠性。

二是，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員專(zhuān)業(yè)判斷能力的培養(yǎng)，規(guī)范估值技術(shù)指南，從而為公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用創(chuàng)造良好的環(huán)境。強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員的誠(chéng)信教育，加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)與繼續(xù)教育力度，促進(jìn)財(cái)務(wù)人員嚴(yán)守道德操守，準(zhǔn)確處理相關(guān)事務(wù)，提升會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。同時(shí)，規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的相關(guān)行業(yè)，提高專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)，營(yíng)造良好的評(píng)估環(huán)境。規(guī)范估值技術(shù)指南，使房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的彈性空間縮小，評(píng)估人員以指南為依據(jù)開(kāi)展價(jià)值評(píng)估，減少主觀判斷機(jī)率與上下浮動(dòng)空間，保證公允價(jià)值信息的可靠性。

參考文獻(xiàn)：

[1]方磊.公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2020，No.248（03）：114-115.

[2]韓韋.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用——以上市公司為例[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2020，No.625（05）：132-134.

作者簡(jiǎn)介：劉飛（1985.1-），男，漢族，本科，會(huì)計(jì)師，西安國(guó)際陸港保稅物流投資建設(shè)有限公司，房產(chǎn)稅方面和投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響。