關于房屋轉租三方權益的保護

丁寧

在經濟社會飛速發展的今天，房屋租賃問題已經不僅僅局限于當事人雙方之間的權利義務關系，房屋轉租模式的出現同時產生了相對利益關系的第三方——次承租人。本文圍繞著出租人、承租人、次承租人三方進行討論，通過對于我國現行法律關于房屋轉租問題的規定，指出部分房屋轉租問題未規定完善的情況，提出相應的意見建議。

論文一共三個部分，前言、正文與結語。前言部分主要通過分析我國現如今房屋轉租的市場形式，相關的制度規定進行個人觀點的闡述。正文部分大致分為三方面，分別為房屋轉租模式的分析;出租人、承租人以及次承租人三方的利益關系比較;出售租賃房屋情況下不同主體的優先購買效力分析。最終通過綜合的分析，結合我國現行法律規定，對我國法律應在何種情況，何種問題方面的完善提出建議。

現如今，隨著國家與各個城市的經濟高速發展，全國各地大量人口紛紛向城市涌入，隨即使得本是地廣人稀的現象發生轉變，土地價值提升，房地產行業迅猛發展。同時，房價的提升也帶動了另一市場的發展——房屋租賃市場。大量高校畢業生與初入社會或是進城打工的群體為房屋租賃市場提供了大部分的需求量。但隨著社會的不斷發展，為適應經濟發展的不斷創新與各類群體的經濟水平，轉租模式應運而生，從而更好的提高房屋的使用率，節約了大量租賃成本，但是，作為一種特殊的房屋租賃模式，一系列隨之而引發的新型房屋轉租糾紛也層出不窮。而我國的法律法規以及司法解釋對于房屋轉租作出了如下規定：《中華人民共和國合同法》第244條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人未經過出租人同意轉租的，出租人可以解除合同?！薄渡唐贩课葑赓U管理辦法》中對于房屋轉租關系也做出了相關規定?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》第11條規定，承租人應在出租人書面同意的基礎上對該房屋進行轉租，否則出租人有權解除出租合同，收回房屋并向承租人索賠?！蛾P于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中也就承租人超期轉租，出租人房屋出租合同解除權期限以及次承租人代為償還租金等問題做出了相應規定。

“房屋轉租“從此特殊形式的出現到房屋轉租合同的產生以及我國對于解決房屋轉租問題所產生的糾紛所作的相應立法行為都是大勢所趨，順應時代的發展。房屋轉租的問題必將成為現今以及未來社會的主流問題之一，故而我們更應明確其解決方法。房屋轉租關系涉及到三方權利義務關系，分別是出租人，承租人以及次承租人。與此同時還涉及到兩類合同，分別是房屋租賃合同以及房屋轉租合同。而在現實生活中，除房屋的合理轉租外，也充斥著承租人擅自轉租，部分轉租等侵犯他人權利的侵權行為，在我國現行法律法規的背景下，比較不同國家對于該問題的立法模式，探討如何保護房屋轉租關系中三方當事人的合法權益。現行法律中，承租人在擅自轉租房屋給次承租人后，此時，出租人享有是否同意轉租合同的效力的權利，即對于轉租合同效力的同意權。如果出租人同意轉租合同的效力，則轉租合同成立，如果不同意則導致次承租人無法合法的享有該房屋的使用權，雖享有向承租人維權的權利，但實踐情況中承租人多有逃跑或不知下落情況的發生。故而更應該從立法根本解決對于弱勢第三方的利益保護，將承租人的轉租行為與其與此承租人所訂立的轉租合同區別對待，使得出租人的同意權無法對于轉租合同產生絕對的主導地位，使得出租合同，轉租合同，出租行為與轉租行為之間的關系相互獨立，從而使得當事人三方之間地位得以平衡，利益保護也相互制衡。

當事人，房屋租賃合同與轉租合同之間的關系：

出租人與承租人的關系。出租人依與承租人二人之間所簽訂的房屋租賃合同，按約定向承租人提供約定內的具體租賃房屋，以供承租人居住或使用，此時承租人取得該房屋使用權，并依照約定向出租人支付一定租金。從而所產生的依附于房屋租賃合同所產生的房屋租賃合同關系。

承租人與此承租人的關系。從本質上講，轉租合同與房屋租賃合同大同小異，只是在轉租合同中，承租人代替了原本出租人的地位，而此承租人代替了承租人的地位，此時承租人在轉租合同中享有的權利義務與其在租賃合同中出租人享有的權利義務大致相同，而次承租人的權利義務也與之呼應。但唯一不同的是，在租賃合同中，出租人作為房屋的持有者，享有房屋的所有權，但在轉租合同中簽訂之前，承租人享有的僅僅是房屋的使用權而非所有權，故而糾紛也從中產生。

出租人與次承租人的關系。二者相對來說，因為合同的相對性原理，二者之間并無直接的權利義務關系，但因兩份合同的標的物均為該房屋，所以不得不產生關系，且在我國現行法律下，在承租人未經過出租人同意擅自轉租房屋的情況下，對于轉租合同的效力，出租人享有是否同意的權利，次承租人的去留取決于出租人的決定。

關于房屋所有權變動時次承租人的優先購買權問題：

承租人與次承租人。此順序問題我只考慮承租人與次承租人之間的優先購買順序，即在承租人未經同意擅自轉租房屋情況下，該房屋進行出售時，我認為次承租人優先與承租人享有購買權。主要理由在于，對于房屋的使用權與聯系來說，次承租人作為房屋的直接使用人，居住者，與房屋聯系更為密切，相對于承租人來說，次承租人對于該房屋的依賴性更強，承租人僅僅是以其收取一定量的房租，謀取利益，但次承租人生產，生活等生活行為或經濟來源都源自于該房屋，故而次承租人對于該房屋的需求性遠遠超過了承租人，所以其購買權應該優先于承租人，這同時也體現了民法的公平正義的精神。

房屋共有人，承租人與次承租人?！段餀喾ā分幸幎?，為穩定市場秩序和維護交易安全，共有權人的優先購買權先于他物權人。在《城鎮房屋租賃合同解釋》第24條規定，出租人出賣房屋時，房屋共有人享有優先購買權。對此我認為，次承租人的購買權在大多數情況下要優與承租人，但次承租人相對于共有人來說，仍屬于相對意義上的“承租人”，所以其共有人的購買權仍優先于次承租人。

由此可見，在經濟飛升的大背景下，房屋轉租行為的出現即為現行經濟下房屋租賃模式的創新與轉變，我國法律規定在對其看重的情況下仍保持其活力，保證承租人的參與熱情，對于房屋轉租行為以及房屋租賃市場起到良好的引導與護航作用，使其在正確的航道向前行駛與發展。

房屋轉租作為當今社會房屋租賃的新形式，同樣也是新趨勢，它順應了市場的發展，體現了市場需求的靈活性，為人們提供便利，提高效率的同時，又大大節約了租賃成本，帶動了經濟發展。但是現如今關于轉租問題方面的法律法規仍未做到面面俱到，一些生活實踐中存在的為題乃至于糾紛并不能完全依靠現行的法律法規得到良好的解決，很多情況下，處于弱勢方的此承租方會遭受當事三方中相對較重的利益損失，這樣就會造成利益關系的失衡，無法真正做到通過法律去保護每一個人。而我在文中通過對現行法律的討論，對部分還未進行明確規定的問題進行深入研究;通過對于實際生活中不同轉租模式的列舉，出租人、承租人與此承租人之間的權利義務關系的分析以及對于出售租賃房屋時的優先購買權問題的討論，對于我國對于轉租方面問題法律法規的完善提出相關的意見建議。

“法律的生命在于經驗，而不在于邏輯?！狈傻某霈F與實施正是人類社會實踐的產物，而最終也應服務于人類。對于房屋轉租問題而言，去更好地完善法律法規，更好的平衡當事人之間的利益關系，不僅僅體現了民法公平正義的精神，更大程度上推動了法治社會的發展。

長春工業大學 吉林省長春市 130000