房地產經營風險管理及應對策略分析

陳勇金

摘要：房地產經營投入資金大，一個房地產項目的投資規模通常上億，甚至部分房地產項目高達百億投資規模，同時房地產項目開發建設的周期較長，在建設期間存在各類風險，加之房地產項目的流動性較差，難以通過變賣資產回收資金，因此房地產經營過程中的風險較大，必須對房地產項目進行風險管控。本文主要分析了房地產經營過程中主要的風險類型，并針對房地產經營過程中存在的各類風險提出了應對策略。

關鍵詞：房地產經營;風險管理;風險控制

隨著社會經濟的發展以及我國城鎮化建設的開展，我國房地產在這樣的背景下迎來發展的黃金期。然而房地產項目在土地獲取、開發建設以及銷售階段都面臨著較大的風險，部分房地產企業因未能夠應對房地產經營過程中的風險出現了破產現象，因此房地產經營企業必須特別重視對風險的管控。

一、房地產經營風險類型

（一）土地獲取階段面臨的風險

我國房地產企業獲取土地的途徑大多是從地方政府渠道獲取，因此地方政府的土地出讓政策、出讓金額以及其他房地產企業競價等因素是房地產企業在土地獲取階段所面臨的主要風險。

（二）開發建設階段面臨的風險

1.前期工程

房地產企業在進行正式房屋建設之前需要對土地地形、土質等因素進行全面細致的勘探，并在此基礎上，根據土地不同的類型特征進行設計。一般來說，質量較好的土地前期勘探較為簡單，成本也相對較低，而土地地質較差則勘探成本較高的同時，后續也要花費更多的費用對土地進行平整處理。除此之外，開發商選擇的開發時機和開發方式也是影響企業經營風險的重要因素，如果企業能夠在房價處于上升期建設和售賣房屋，則能夠賺錢更多的利潤，企業在房價處于下行時期建設和售賣房屋則可能出現虧本經營的現象，然而如果長期不對土地進行開發和銷售房產，則可能影響企業資金的運轉，因此如何平衡各方面因素，對各因素進行綜合性考慮后進行科學決策時房地產企業需要考慮的重要問題。

2.建筑安裝工程

在進行房地產建設的過程中，房地產企業確定的風險因素包括：開發企業所采用的建筑技術、工人建設工程效率的高低以及建筑材料費用的高低，與此同時，房地產市場情況、國家房地產開發政策等不確定因素也對房地產企業的經營風險的來源。

3.建筑配套設施

建筑配套設施建設同樣也是影響房地產企業經營風險的一個重要因素，小區內綠化、管道建設等基礎設施開發成本是房地產經營風險的一個重要來源，除此之外，小區周圍的公共基礎設施，如：交通建設、學校建設、醫療資源等也是影響房地產企業經營風險的不確定性因素。

（三）房產銷售或租賃階段的風險

由于房地產項目的開發和建設周期較長，受到政策因素、通貨膨脹因素、房地產市場變動等不確定因素的影響，企業在房地產項目開發建設完畢后，其通過銷售或者租賃方式獲取的實際投資回報可能與企業預期的投資回報相差較大，一旦銷售和出租方式獲取的回報沒有達到預期水平，則可能會影響房地產后續開發項目，對房地產企業正常生產經營造成較大風險。

二、房地產經營風險應對策略

（一）風險回避

風險回避是房地產企業應對風險的重要舉措，對于風險承受能力較小的房地產企業而言，企業可以選擇放棄風險較高的項目，而選擇經營風險較小的項目，而這需要企業在進行土地獲取階段對土地項目進行初步的評估，找出其中可能存在的風險，并判斷企業能否承受潛在風險，在經過分析后再做出科學、合理的決策。

（二）風險轉移

房地產企業進行經營風險轉移通常有兩個方式，一是通過保險的方式進行風險轉移，房地產企業向保險公司支付一定的保險費用，對企業在開發過程中存在的常見風險類型進行投保，使得這些風險出現時，房地產企業所承受的損失由保險公司來承擔;另一種風險專業方式則是非保險風險轉移，房地產企業在面臨較大風險時，可以將部分項目承包給第三方來轉移風險或者是與其他企業共同出資開發房地產項目，將房地產開發項目中可能存在的風險部分轉移給第三方，進而減少房地產企業本身所承受的風險。

（三）風險分散

房地產企業進行風險分散主要可以采取三個方面的策略：首先是進行跨區域投資，我國幅員遼闊，各個城市的房地產市場情況及地方政府房地產政策存在一定的差異，對于大型的房地產企業而言，可以選擇跨區域投資開發房地產，當某一地區項目出現風險時，可以通過其他地區開發項目的收益來彌補;其次是分散開發項目的時間段，一般來說，當經濟回暖處于上升時期，也是房地產項目建設的有利期，此時，企業能夠獲利較大，但由于企業需要進行日常經營周轉，并不能夠將所有的項目都集中在經濟上升期來開發和銷售，因此企業需要對開發項目進行合理的規劃，在保障企業日常經營周轉正常的同時，預留一定的土地用于經濟上升使其進行開發和建設，從而擴大企業經營收益;最后，由于房地產的經營風險較大，因此房地產企業在經營狀況較好的時期可以對其他行業進行一定的投資，從而分散房地產企業的風險，使其在企業面臨經營風險時，能夠通過其他投資獲益，維持企業的經營運轉。

三、總結

房地產企業在經營的過程中面臨著諸多風險，為此，房地產企業需要在經營過程中，對各類可能存在的風險進行分析，并通過風險回避、風險轉移以及風險分散等措施將企業經營風險控制在能夠掌握的范圍內，使房地產企業能夠持續正常的經營和發展。

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柳州工學院 545616