土地估價執業風險控制分析

陳賢 李娜

摘要：隨著國家的飛速發展，土地使用制度也在不斷的改革和進步，土地估價已經成為社會經濟運行中直接關系公共利益和財產安全的不可或缺的重要中介行業。在積極配合土地使用制度改革、顯化土地資產、促進土地資源的集約合理利用以及推進土地市場建設、支持國有企業改制方面，這個行業都發揮了重要作用，為我國的經濟發展作出了貢獻。

關鍵詞：土地估價執業;風險控制

引言

我國土地市場的快速發展和建立，導致土地中介機構也隨之迅速發展，對土地價格的評估、登記代理、咨詢等等這些服務基本上都屬于土地中介機構的業務范圍之內，土地中介機構在我國土地市場上不僅為土地市場的發展起到了一定的推動作用，而且對提升國民整體的經濟水平和發展也起到了一定的影響和作用。

1土地估價行業的現狀以及存在的困難和問題

1.1土地評估中介機構管理不夠規范

我國土地估價行業起步晚，土地估價師整體數量不足以滿足估價市場的需求，一些機構的估價人員數量不足，則以非專業評估人員替代，而不少估價機構執業就是靠幾個掛靠的估價師，而真正撰寫報告人員則是那些基礎從業人員，甚至不具備估價資格，《土地評估中介機構注冊辦法》中對于現在常見的各公司設立分支機構缺少明確的指導意見，雖然一些省份對于設立分支機構的要求有所涉及，但目前設立類似分支機構性質的“辦事處”、“聯絡點”等機構的現象很普遍，簡單的人員組合，貧乏的技術力量，掛靠在某一個具有資質等級的土地估價機構，就開始承攬業務了，給土地估價行業和土地市場的健康發展帶來了不利的影響。

1.2土地評估報告質量偏低

當前各評估機構的評估人員主要包括三類：一是執業的注冊土地估價師;二是取得土地估價師資格但尚未執業的土地估價師;三是各類土地估價人員。自從土地評估機構脫鉤改制后，執業土地估價師大多成了土地評估機構的領導或股東，他們主要精力放在抓業務上，真正做評估的是那些未執業或沒有評估師資格也沒有評估經歷的人，這些人員多數對于土地評估操作是一知半解，對于各類指標、數據只知其然而不知其所以然，只簡單、機械地套用，導致近些年來土地評估報告整體質量滑坡嚴重，歷次報告抽查均有不少數量的不合格報告。

1.3行業內競爭愈加激烈，惡性競爭凸顯

隨著土地評估行業市場化程度的提高和競爭加劇，部分土地估價機構為求生存，以犧牲誠信為代價，搞惡性競爭，高評低估、低價競爭、迎合委托方不正當要求以及給關系人回扣等現象日益增多，這些違法違規行為嚴重地影響了土地市場公開、公平、公正發展，侵害了產權人的合法權益，損害了行業利益，有些則出現在政府項目上，政府采購制度的根本目的是為了公平競爭，選取質好、價優的服務，如果以最低報價作為追求的唯一目標，忽視技術、質量、服務等因素，則危害了社會利益，會對政府工作公信力造成惡劣影響，破壞了建設公平、有序、誠信的競爭環境。

2估價過程中的風險控制

2.1對于風險較大項目的風險防范

經預估項目存在較大風險的，估價機構應不承接該估價項目，并向委托方解釋拒絕承接項目的原因。估價師也可以及時向估價機構上報可預見的風險，經公司領導研判后承接，并制定風險防控措施，對評估過程各階段嚴格把關。由于項目的特殊性，估價項目委托方提供的權屬資料可能不齊全，負責該項目的注冊土地估價師應勤謹調查。對于估價委托方提供的權屬資料不齊全，在短時間內又不能補齊的，估價機構不應承接該項業務;如果承接該項業務，在遵循合法原則前提下在估價報告中對估價對象科學、合理設定假設條件，進行評估。簽訂估計委托協議時應明確估價項目基本事項，包括估價對象、估價目的、估價時點;雙方權利義務的內容;雙方違約責任;協議爭議解決方式。協議條款是估價機構與委托方簽訂委托協議時應在估價合同中明確的重要條款，通過設立合同將委托方提出的不合理要求排除是保證估價機構利益，規避執業風險的重要措施。

2.2對政策制度風險的防范分析

我國當前的土地中介還處于初步發展的階段，針對土地中介的法律法規、規章制度、行業自律等等都相當缺乏，所以相關部門會根據市場的變化來對現有的法律法規以及政策制度作出相應的調整，不斷有新的制度出臺。而因為相關政策制度的調整和變革，給整個行業帶來整體的行業風險，這種風險在一定程度上是全面性的，但是針對這種風險，不同的行業機構會采取不同的有效措施來應對，對這種政策的調整和變革的接受度和敏感度也是大不相同，這也間接的導致機構之間對風險的抵御能力的差別。所以針對這種不確定因素，土地估價機構要提前做好準備，能夠對各種政策的不確定性提前作出準備，并且要根據行業的情況及時對自身的應對措施作出調整，將整個行業的發展規律以及發展階段所存在的優勢、特點等都進行有效的預測，以方便在國家出臺新的政策的時候能夠從容應對，將政策制度風險的防范工作做好，從而有效的減少因為政策制度而帶來的風險，減少土地估價機構的效益損失。

2.3宗地價格測算風險控制

該階段主要執業風險包括法規政策、技術標準運用錯誤;權屬權利判斷錯誤;利用狀況描述錯誤，估價師沒有勘查現場，沒有權屬證書、規劃條件、宗地圖、位置圖、照片等;地價定義錯誤;估價技術路線、估價方法選用錯誤;重要估價參數確定錯誤;案例選擇錯誤;估價結果確定錯誤等。宗地地價評估中的重要參數主要有區域因素和個別因素修正系數、收益還原率、期日修正系數、容積率修正系數、開發程度修正幅度、房價房租比、土地平均取得成本、平均開發成本、土地增值收益率、地價樓層分配率、稅率、利息率、利潤率。測算過程通常對各種各樣的參數進行選取，如收益率參數選取不當，估價結果會嚴重偏離。防控措施主要有：1）向行業評估專家咨詢，由專家提供寶貴經驗，準確確定估價參數;2）收集相近案例，采用內插法進行測算來確定估價參數;3）采用行業協會及時公布評估參數通過修正來確定。

2.4對市場風險的防范分析

對土地估價機構風險的管理上，因為市場情況變化而導致的風險是具有嚴重性的，因為土地市場本身的情況、狀態都是會隨時變化而且具有不確定性，而且市場風險所給土地估價機構帶來的影響不單單只是高風險，而且對社會經濟、土地估價機構自身的經濟效益都會帶來一定的影響。針對這一現象，面對市場風險的時候，要通過有效的估價報告來進行特殊的防范說明，在報告中要對防范風險的一系列措施進行詳細、有針對性的描述，任何質量問題都可能造成不可挽回的風險，所以土地估價機構要制定出一套比較完整嚴密的評估質量保證體系，相關估價人員要嚴格遵守這個體系來執行，對估價、評價、控制風險都要放在工作的首位，只有合理的降低風險，才能保證土地估價機構的長期發展。對市場風險的防范還要重視委托人的利益，委托人的利益能夠直接影響土地估價機構的經營效益，而且在一定程度上也能夠體現估價機構的信譽度，幫助化解土地估價機構所存在的風險，促使土地估價機構的長期有效發展。

結語

經濟的發展和科學技術水平的提高促進了土地估價制度的建設和完善，在具體的土地估價過程中，應該重視對估價技術人員的素質培訓和技能提升，加強和院校研究結合的合作與交流，建立現代化和規范化的企業管理制度，認真對待委托項目，為提高估價業務的發展貢獻力量。

參考文獻

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