農用地流轉過程中土地估價問題及方法研究

陳哲威 任康寧

摘要：我國是世界大國，資源豐富，土地遼闊，農用地作為人類賴以生存的資源，為人們提供最基本的生活保障，近些年我國越來越注重對農用地的保護和農業經濟的發展。在當前經濟迅速發展、城市化進程不斷加快的過程中，我國農用地的利用存在著一些發展障礙：一是在城市化進程加快、產業結構調整的背景下，大量農民轉移到城市打工謀生，導致家中農用地拋荒閑置;二是曾經促進農村經濟發展的家庭聯產承包制在某種程度上不能很好的適應正在向著現代化、產業化、集約化發展的農業。因此，如何減少農地的荒蕪，實現農地的合理利用，發揮其最大價值，是當下所面臨的重要問題。

關鍵詞：農用地流轉;土地估價;方法

引言

農用地流轉是指農村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權，將經營權或使用權轉讓給其他農戶或其他經濟組織的行為。農用地流轉是農村經濟發展到一定階段的產物。通過土地流轉，可以開展規?；⒓s化、現代化的農業經營模式，促進農村社會經濟發展，提高農民生活水平，保障國家糧食安全。

1農用地流轉方式與價格表現形式

1.1農用地流轉方式

從農用地流轉過程中所有權性質是否改變的角度出發，其流轉方式主要有兩種：一是不改變集體所有制的前提下農用地的流轉和轉用，將經營權轉讓給其他農戶或者其他經濟組織;二是農用地為了公共利益需要通過征收為國有建設用地而改變土地集體所有的性質，一般具有強制性的特征。目前由于農用地流轉市場的不健全、不發達，其主要的流轉方式為農用地征收為國有建設用地和農用地土地承包經營權流轉。

1.2農用地價格表現形式

在農用地流轉公開的市場形成之前，我國的農用地價格有以下幾種表現形式：（1）征地補償費用。根據《土地管理法》的規定，征收農用地的補償費用包括土地補償費、安置補償費以及地上附著物和青苗的補償費，賠償的標準以被征土地前三年平均年產值為基數的數倍。另外《物權法》還規定，除了依法足額支付上述補償費用外，還應當對失地農民發放社會保障費用用于保障失地農民的基本生活需要。土地補償是對農用地物質價格的補償，地上附著物和青苗補償是對失地農民的資本補償，安置補償費相當于一種社會保障。該征地補償標準體現了農用地物質價格和農用地資本價格的二元價格屬性以及社會主義保障體系的優越性。（2）統一年產值標準與區片綜合價。征地補償標準在土地流轉市場尚不發達、科學的農用地估價體系還沒有完全建立的背景下制定的，隨著土地流轉市場的健全和土地真實價值的回歸，之前的農用地補償標準已經不能再成為正常的市場價格類型。旋即，農用地流轉市場中出現了統一年產值標準和區片綜合價格標準這兩種新的農用地價格補償形式。統一年產值標準是在一定區域范圍內，參考農用地的類型、肥沃程度、水利條件以及農產品價格等多個方面的因素，以前三年主要農產品平均產量、價格為主要依據測算的綜合收益值。征地區片綜合地價是指在城鎮行政區根據土地利用總體規劃確定的建設用地范圍，依據地類、產值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系以及當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素劃分區片并測算的征地綜合補償標準。農用地統一年產值標準強調與現行法律的時效性，該土地價格類型也更為合理，全國大多數區域都在實行。而征地區片綜合地價需要提前對農用地進行分等定級，在全國大范圍地推廣還存在障礙，只有個別大中城市采用這種價格類型作為農用地的價格參考。

2農用地流轉過程中的土地估價方法

2.1收益還原法

收益法的關鍵在于對估價土地未來客觀年收益的計算，此處的年收益是在正常法定的用途之下，農用地經過有效利用所能獲取的客觀經濟收益，如未來三年種植小麥、玉米等農作物的收益。此處的評估原則為“合理有效”而非“最高最佳”，是因為當前國家對農作物仍然存留一定行政計劃的影響力，無法完全放手農作物種植，導致即使勞動力投入和資本投入正常，也很難讓農用地的農業、養殖業等收入最大化。合理有效的可觀收益是將這些偶然的客觀因素去除之后正常生產所取得的收益。在實際運用中，估價土地合理有效的年收益的數據獲取難度非常高。各個地區的農業補貼、土壤條件、作物種類、水文規律等都有很大差異，甚至道路交通也是影響因素之一，導致收益估算相差甚遠。如果處理不當，收益法所評估出的農用地價值與真實價值就存在一定的差距。針對這種地區差異極大的情況，自然資源部已經將全國農用地進行了全面的核算和分等，運用這些客觀數據能夠建立標準化的農用地收益估價量表，收益法最為復雜的數據核算問題就會得到解決，其將會成為農用地流轉中最為適用的方法之一。

2.2市場比較法

比較法需要較為活躍的農用地流轉市場，在市場中獲取交易成功的前例，將估價土地與其進行價格比較，根據交易條件、市場條件和土地狀況等方面得出修正，從而給出農用地估價。事實上，比較法的使用難點在于當前缺少一個公開、透明、完整的農用地交易市場，在估價時難以收集到真實完整的交易前例，這樣比較法就很難妥善真實地應用。在交易前例的選擇上，對于不改變土地使用性質的農用地流轉交易，應選取在同一耕作制度的范圍之內的交易前例，能夠與待交易土地保證計算方法上的一致性。對于改變土地使用性質的農用地流轉交易，最好能夠選擇同一建設規劃范圍內的交易前例，在滿足市場法律法規的基礎上，運用替代原理形成計算基礎。

2.3成本逼近法

成本法是對農用地開發總過程中的合理支出和所得利潤之和加以修正調整來確定農用地流轉價格的方法，在所有的估價方法中，成本法擁有最大的市場爭議。在前文敘述中，農業用地的價值在于農業產值，即種植、養殖，也就是土地資源、自然資源、技術資源、商業資源的綜合價值，但是這些價值與農用地的開發并沒有直接的聯系。如在地理條件相對惡劣的山區、高原等難以開墾的地區，開發農用地的投資成本非常高，但是因為先天條件不足其總產能較低，利潤低，運用成本法和收益法得到的估價必然大相徑庭。如果是在平原、盆地開墾農地，其投入小、收益大，成本法得到的估價和收益法得到的估價也會有極大的不同。同一片土地不同的估價方法最終造成巨大的差異，因此當前在土地流轉的實例中已經很少再將成本法看作一種單獨的估價方法，更多的是將其運用在農用地投資的資本計算中。從產權交易的角度來看，成本法更加適用于土地用途改變的交易方式，以及廣泛用于農用地轉變為建設用地后開發成本增加的估價土地。從成本法衍生出一種新型的計算方法被稱為假設開發法，其是在科學測算土地開發成功后農用地的正常交易價格，并扣除開發過程中的相關技術費用，計算利息和正常利潤后得出的一個價格金額，從而測算農用地的價值的一種成本法變形方法。這種方法雖然在農用地的流轉中不匹配，但是在城鎮土地流轉中卻發揮了巨大的作用。

結語

土地的規?；洜I是發展現代農業的必經之路，在現代農村土地經營管理過程中，由于各個村落情況的不同，大部分非農就業渠道會讓農民將農用地通過出租、入股、承包等方式達到農用地的流轉目的，實現集中化的現代農業種植、養殖。但在農用地的流轉過程中，土地的價格問題是制約一切的關鍵因素，因此需要合理地評估和判斷土體價格，為農村生產經營管理的現代化提供支持。

參考文獻

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