基于因子分析法的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，近年來政府也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷加強(qiáng)宏觀調(diào)控，其發(fā)展可以反映我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的狀況。本文將采用因子分析法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行實(shí)證分析，找出房地產(chǎn)行業(yè)上市公的問題，并有針對(duì)性的給出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);因子分析;財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

1.緒論

房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)也快速上漲，而這現(xiàn)象并不符合房地產(chǎn)價(jià)格的正常增長(zhǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)仍存在較大的經(jīng)濟(jì)泡沫。因此，研究房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力具有十分重要的意義，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的研究和分析可以使得房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得了前期的優(yōu)處，同時(shí)也對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)起到了重大的推動(dòng)作用，同時(shí)我們可以發(fā)現(xiàn)存在的問題，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使得企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

2.文獻(xiàn)綜述

張翰，晏智剛，李想（2020）通過主成分分析法發(fā)現(xiàn)不同的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有較大的差別，并建議房地產(chǎn)企業(yè)提升自己的社會(huì)責(zé)任，并且打造自己的企業(yè)品牌。李雨，張麗（2020）認(rèn)為企業(yè)績(jī)效考核可以從財(cái)務(wù)績(jī)效考核和非財(cái)務(wù)績(jī)效考核兩個(gè)方面進(jìn)行，主觀因素往往大于客觀定量因素，因此數(shù)據(jù)的收集、處理和分析比較困難。張晶晶（2019）發(fā)現(xiàn)比較發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)公司總是有地理位置好的優(yōu)勢(shì)，但地理位置好的公司也不代表一定好，因此，企業(yè)應(yīng)充分利用自身利益，提高經(jīng)營(yíng)能力，提高債務(wù)承受能力。

3.因子分析法

因子分析是一種多變量統(tǒng)計(jì)分析方法，它采用了降維的思想，考察原始變量矩陣和一些關(guān)系復(fù)雜的變量對(duì)幾個(gè)綜合因素的內(nèi)在依賴性。因子分析是盡可能將變量減少到少數(shù)幾個(gè)因素，而不丟失或丟失信息，這些因子可以非常廣泛地總結(jié)大量數(shù)據(jù)中包含的信息，即使減少變量的數(shù)量，也可以再現(xiàn)變量之間的內(nèi)部關(guān)系。

4.研究設(shè)計(jì)

4.1樣本的選擇

截止到2020年12月31日，本文將選取上證A股房地產(chǎn)行業(yè)上市公司，共62家上市公司，經(jīng)過篩選選取了公司財(cái)務(wù)狀況較為穩(wěn)定且具有代表性的、至今未退市的房地產(chǎn)上市公司16家，本次研究的房地產(chǎn)上市公司相關(guān)數(shù)據(jù)均選自國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)以及各個(gè)公司的年度財(cái)務(wù)報(bào)表為依據(jù)，再結(jié)合因子分析法來對(duì)各個(gè)房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。

4.2財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取

在選擇指標(biāo)的時(shí)候，要從反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的目的入手，選擇能全面系統(tǒng)地反映了這一問題，并易于從數(shù)據(jù)庫(kù)中提取出來的進(jìn)行研究。然后根據(jù)上述原則，本文從償付能力：流動(dòng)比率（X1）;速動(dòng)比率（X2）;資產(chǎn)負(fù)債率（X3）;盈利能力：資產(chǎn)報(bào)酬率（X4）;發(fā)展能力：總資產(chǎn)增長(zhǎng)率（X5）;所有者權(quán)益增長(zhǎng)率（X6）;營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率（X7）以及營(yíng)運(yùn)能力：流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X8）;存貨周轉(zhuǎn)率（X9）這四個(gè)方面進(jìn)行分析。

4.3因子分析基本步驟

4.3.1適合性檢驗(yàn)

通過檢測(cè)，如下表3-1所示，得出KMO的檢測(cè)值為0.655>0.5，顯著性檢測(cè)值為0.000<0.05，近似卡方值為104.622，可以采用因子分析法。

4.3.2確定公因子

本文基于特征根>1的標(biāo)準(zhǔn)選擇了公因子，如下表3-2所示。從表可知，共提取了三個(gè)公因子，它們旋轉(zhuǎn)后分別獲得的方差解釋率為35.623%、35.024%、12.712%，經(jīng)過旋轉(zhuǎn)過后的累計(jì)方差解釋率達(dá)到了83.358%，這表明提取樣本的數(shù)據(jù)基本上是均勻分布的，是可以反映樣本中的信息內(nèi)容的。

4.3.3公因子的命名

對(duì)因子命名需要在因子載荷矩陣的基礎(chǔ)上完成，要使清楚地表示因子的含義，就需要因子對(duì)變量具有較高的載荷。通過SPSS軟件可以得出因子的載荷矩陣，旋轉(zhuǎn)后的成分矩陣如下表3-3所示：

通過上表可以看出第一個(gè)公因子與速動(dòng)比率、流動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、每股凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率五個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)相關(guān)，而這五個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)都屬于企業(yè)償債能力和發(fā)展能力的指標(biāo)，記為F1。第二個(gè)公共因子與流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)報(bào)酬率三個(gè)指標(biāo)相關(guān)，這三個(gè)指標(biāo)屬于營(yíng)運(yùn)能力和盈利能力，記為F2。第三個(gè)公因子與營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率相關(guān)，這個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)屬于發(fā)展能力，記為F3。

4.3.4因子得分

確定完因子以后，就可以根據(jù)各個(gè)樣本在因子上的預(yù)測(cè)算出得分。通過SPSS軟件，可以得出成分得分系數(shù)矩陣，在確定各因子的得分函數(shù)。我們通過成分得分系數(shù)矩陣，得出以下三個(gè)公式：

F1、F2、F3是第一個(gè)到第三個(gè)因子的得分函數(shù)，各個(gè)樣本在因子上的得分只需將樣本的指標(biāo)數(shù)據(jù)代入結(jié)合上表可以得出房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的因子綜合得分表達(dá)式為：F=0.524F1+0.328F2+0.148F3

5.結(jié)論與建議

5.1結(jié)論

結(jié)果表明，房地產(chǎn)上市公司的整體績(jī)效水平較好，但存在兩極分化現(xiàn)象，前三名和后三名之間的差距很大。同時(shí)，個(gè)體的發(fā)展績(jī)效不足，即使排名前五的公司也不能在這三個(gè)因子的得分上保持領(lǐng)先，這表明，在財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)方面還有改進(jìn)的余地。房地產(chǎn)上市公司的整體業(yè)績(jī)主要取決于償債能力，而發(fā)展能力、經(jīng)營(yíng)能力以及盈利能力的得分也是對(duì)企業(yè)有影響重要的。因此，提高企業(yè)償債能力是提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的關(guān)鍵。在提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平和利潤(rùn)水平的同時(shí)，促進(jìn)企業(yè)的全面協(xié)調(diào)發(fā)展。

5.2建議

5.2.1均衡發(fā)展各項(xiàng)指標(biāo)

企業(yè)之間的問題是不同的，企業(yè)必須根據(jù)自己的情況來決定自己的戰(zhàn)略情況。在盈利能力方面，可以創(chuàng)新銷售方式，以此來增加收入;在經(jīng)營(yíng)能力方面，公司可以加強(qiáng)庫(kù)存和固定資產(chǎn)管理，提高周轉(zhuǎn)率;在發(fā)展能力方面，公司要制定長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，因地制宜，與時(shí)俱進(jìn)，不斷改變戰(zhàn)略方針。房地產(chǎn)是一個(gè)高投資且高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，不僅需要強(qiáng)化企業(yè)的資本管理，還需要調(diào)整優(yōu)化結(jié)構(gòu)。在內(nèi)部入手，需要資本集中，避免資本的分散，從而不影響資本管理;根據(jù)企業(yè)償債能力調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略。

5.2.2 提升房地產(chǎn)行業(yè)中各個(gè)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感

獲得利潤(rùn)是企業(yè)生存的基本前提。然而許多企業(yè)追求盲目的盈利，忽視了企業(yè)對(duì)社會(huì)其他方面的影響。房地產(chǎn)行業(yè)中的各個(gè)企業(yè)如果想要相對(duì)綜合的競(jìng)爭(zhēng)能力來與社會(huì)一同發(fā)展的其他企業(yè)互相競(jìng)爭(zhēng)，那么就需要在這個(gè)社會(huì)發(fā)展中與社會(huì)周圍環(huán)境較好地結(jié)合。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不僅是企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)，更是企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)負(fù)責(zé)改善社會(huì)環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境的一份責(zé)任。

5.2.3關(guān)注國(guó)家政策，提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效

作為一家房地產(chǎn)公司，國(guó)家的政策對(duì)其發(fā)展是具有是牽引效果的。管理層必須不斷出臺(tái)和落實(shí)調(diào)控措施，及時(shí)捕捉政策動(dòng)向，并且能夠及時(shí)應(yīng)對(duì)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展推出新模式迫在眉睫。而想要了解房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因子分析是最重要的方法。通過對(duì)各因子得分系數(shù)的分析，可以全面評(píng)估房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)狀況，從而對(duì)房地產(chǎn)上市公司的風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行分類，可以高效的把控房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]張翰，晏智剛，李想.基于因子分析法的房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力評(píng)價(jià)[J].綠色科技，2020（20）：259-261.

[2]李雨，張麗.房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)實(shí)證研究——基于因子分析[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2020（36）：35-39.

[3]張晶晶.基于因子分析法的房地產(chǎn)上市公司債務(wù)承載能力分析[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2019（12）：43-46.

作者簡(jiǎn)介：尤曉晴（1997-），女，江蘇無錫人，碩士在讀。