房地產公司信托融資風險的控制研究

龔延君　韓忠雪

摘要：房地產的長期發(fā)展周期需要大量資金，是典型的資本密集型公司。基金在房地產公司的發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，資金實力雄厚的房地產公司發(fā)展迅速，前景廣闊。信托融資為房地產業(yè)開辟了一條新途徑，信托融資依賴于減少投資和資本供應靈活性的優(yōu)勢在房地產領域迅速發(fā)展，已成為房地產融資的最重要渠道。文章主要研究房地產公司信托融資風險的控制，介紹了房地產工期信托融資發(fā)展現(xiàn)狀，總結了我國房地產公司信托融資風險的主要表現(xiàn)，最后提出了房地產公司信托融資風險控制措施。

關鍵詞：房地產;信托;融資;風險控制

一、前言

房地產信托融資作為當下適用于房地產金融問題緩解的最佳方式，成為房地產信托機構最重要的信托手段，期間通過接受委托人的資產開展管理和經(jīng)營活動，而后對收入進行分成。房地產信托在現(xiàn)階段顯現(xiàn)出與傳統(tǒng)銀行貸款融資完全不同的模式，其融資行為有著顯著的優(yōu)勢，全新的方式為房地產公司提高了融資機制的靈活性，同時也降低了成本，這些比較優(yōu)勢也使它們成為受歡迎且在房地產公司得到廣泛使用。本文在分析現(xiàn)有我國房地產信托融資現(xiàn)狀的基礎上，確定了房地產信托融資存在的風險，并提出了科學合理的房地產信托融資風險控制策略。

二、我國房地產公司信托融資發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）房地產公司融資現(xiàn)狀

目前，中國傳統(tǒng)房地產金融渠道主要通過發(fā)行銀行貸款、上市公司和房地產信托進行。其中，銀行信貸是主要渠道。從20世紀末中國房地產市場房地產的引入開始，房地產借貸渠道主要依靠銀行貸款來滿足資金需求，貸款結構不合理，商業(yè)銀行會承擔巨大風險。當房價下跌時，銀行將承擔很多壞賬。因此，對于參與房地產開發(fā)或國家金融安全的公司而言，單一的融資結構是不可取的。

目前，我國的金融房地產市場仍在建設中，金融產品和衍生金融產品很少，而且由于目前我國市場經(jīng)濟的發(fā)展水平相對較低，相應的金融產權制度還不完善。主要問題有：房地產沒有金融產品，銀行是主要的金融機構，風險相對集中，與房地產的金融交易集中在主要市場，沒有政治支持，經(jīng)濟適用房的建設不到位等。

（二）我國房地產信托融資發(fā)展現(xiàn)狀

自房地產調控以來，房地產公司融資渠道發(fā)生了較大變化。隨著銀行貸款的收緊，公司債券的關閉以及證券市場的再融資，發(fā)展公司必須尋找新的方式，信托資金正在迅速發(fā)展。房地產和重點行業(yè)仍是信托基金使用的關鍵領域。在2018年的前三季度，投資于房地產行業(yè)的信托基金余額達到13.42%，為2013年以來的最高水平。與銀行貸款相比，房地產信托融資方式可以降低房地產公司資金的總成本，節(jié)省財務成本，并在條件方面提供更大的靈活性，從而實現(xiàn)房地產公司的可持續(xù)發(fā)展。與此同時，投資過程中的大多數(shù)房地產信托都采取貸款形式，仍然采取債權的形式，這相當于簡單地取代原來的銀行貸款，并沒有解決風險和利益不對稱的根本問題，在此過程中，信托行業(yè)的風險正在增加。將這一理論功能與中國房地產投資基金的現(xiàn)實進行對比，需要進一步的實踐，觀察和改進，才能在房地產融資中發(fā)揮積極作用。

在政府幾項宏觀調控措施的影響下，房地產公司不斷尋找新的融資渠道，以確保企業(yè)資金的正常運作。然而，對于大多數(shù)房地產公司而言，信托融資實際上并未被視為企業(yè)長期融資渠道，僅用作銀行貸款的臨時替代方案。由于我國的房地產公司尚未形成將信托融資轉變?yōu)榉€(wěn)定的公司財務渠道的意識，房地產公司的信托融資風險幾乎沒有消除，房地產公司信托融資的發(fā)展也很難，仍有許多障礙。

三、我國房地產公司信托融資風險的主要表現(xiàn)

（一）缺乏管理經(jīng)驗

大部分房地產信托從事相關的房地產業(yè)務，其行業(yè)管理效果顯著。房地產對于項目的開發(fā)，往往最初的還款手段皆通過其項目價值來實現(xiàn)，尤其是營業(yè)利潤是還款的重要方式。開發(fā)商在工程、項目、資本、人力等方面的管理能力直接影響著項目的開發(fā)結果，甚至引發(fā)信任計劃風險。信托管理方案的安全性主要依靠公司對風險的把控能力，在其風險管理中可以對主要風險進行有效識別，同時還能有效預防風險的出現(xiàn)。對于信托公司而言，其資本規(guī)模和對風險的把控和預測水平遠遠落后于銀行系統(tǒng)，所以貸款的持續(xù)性針對管理尤為重要，幫助信托項目可以實現(xiàn)較大的收益和有效管理風險。

（二）財務杠桿使用過度

現(xiàn)階段，很大一部分房地產企業(yè)在融資方面的手段主要用于緩解財務緊張，不過在手段的運用中往往會過于依賴于財務杠桿的效用，造成自身資產負債率偏高的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在房地產企業(yè)的資金往來方面，憑借極少資本量就可以實現(xiàn)巨額資金的引入，憑借于此對項目展開管理，最終在稅收方面得到有效保護，進而增強項目的盈利水平。同時還提升了房地產公司的風險程度，尤其是過度的運用杠桿效用，造成極高的流動性，提升風險性，引發(fā)后續(xù)還款的壓力，這在償還信托計劃時會產生很大的不確定性。

（三）資金平衡不確定

房地產企業(yè)在自身資金余額方面會受到兩方面的影響，分別是資本流入的降低，外流的提升。因此需要深入剖析影響因素在項目凈現(xiàn)金流量方面的作用效果，找出敏感因素。大多數(shù)房地產公司通過債務管理來管理項目，這對公司資產的流動性提出了很高的要求。公司需要擁有大量資產來匹配資產，否則，公司很容易受到短期資本無法滿足的問題。對于其流動資產來說最關鍵的內容就是庫存，實現(xiàn)儲備的基礎是公司已經(jīng)完成的開發(fā)用地、成品商品房、出租房產等。其中，商品房在獲得銷售許可證后就成為了房地產企業(yè)最重要的收入方式。在公司的運作中最重要的就是現(xiàn)金流，只有良好的保障才能讓公司得以更好的發(fā)展，不過這些會被宏觀政策以及房產銷售的因素所影響，具有一定的周期性，而且波動性比較大，會在時間、數(shù)量和項目時效及成本等方面出現(xiàn)各種問題，公司經(jīng)常面臨財務限制困境。

（四）市場需求出現(xiàn)波動

房地產市場風險通常由個體、系統(tǒng)、區(qū)域等風險體現(xiàn)出來。其中個體風險來自于不對稱的信息影響，會影響公司的房地產價格，甚至會引發(fā)資產價格泡沫的發(fā)生。系統(tǒng)風險來自于宏觀方面，表現(xiàn)在國際資本、貸款、經(jīng)濟周期等方面。在勢均力敵的平衡局面下金融機構、開發(fā)商及購房者往往會比較平靜，而一旦被打亂，那么就成了價格泡沫，而泡沫的嚴重程度決定了泡沫何時爆發(fā)。區(qū)域市場風險取決于區(qū)域經(jīng)濟差異的程度，通常來說，開發(fā)商和購房者在猜測價格上漲方面的意識會造成均衡局面的波動，往往會被視為區(qū)域風險的主要來源。