現代空間信息技術在房地產估價中的應用價值分析

楊練 蔣洪波

摘? 要：該文在回顧房地產估價業發展歷程的基礎上，分析了包括遙感技術、導航衛星技術以及地理信息系統技術在內的現代空間信息技術在房地產估價中的應用價值，主要表現在：（1）遙感技術能夠為待估價房地產提供準確的空間位置、陰影及光照、真三維空間信息以及視覺因子以及周圍自然景觀的相關空間信息。（2）導航衛星技術能夠提升土地和房地產測量質量與效率，從而提高房地產估價的效率。（3）地理信息系統技術能夠為房地產評估的數據采集與管理、可視化顯示與分析、空間分析以及房地產估價的信息化管理提供支持。（4）在5G/6G時代，空間信息技術的智能化和自動化將推動房地產估價的智能化與自動化發展。

關鍵詞：房地產估價? ?空間信息技術? ?地理信息系統? ?遙感? ?全球導航衛星系統

中圖分類號：F299.23;F49? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A文章編號：1672-3791（2021）06（a）-0019-07

Application Value Analysis of Modern Spatial Information Technology in Real Estate Assessment

YANG Lian1? JIANG Hongbo2

（1.Chengdu Xinchengjian Industry Development Co.， Ltd.， Chengdu， Sichuan Province， 610015 China; 2. National Institute of Natural Hazards， MEMC， Beijing， 100085 China）

Abstract： On the basis of reviewing the development of real estate appraisal industry， this paper analyzes the application value of modern spatial information technology including remote sensing technology， navigation satellite technology and GIS technology in real estate appraisal， which is mainly reflected in： （1） Remote sensing technology can provide accurate spatial location， shadow and light for the real estate to be appraised True three-dimensional spatial information， visual factors and relevant spatial information of surrounding natural landscape. （2） Navigation satellite technology can improve the quality and efficiency of land and real estate measurement， so as to improve the efficiency of real estate appraisal. （3） GIS technology can provide support for data collection and management， visual display and analysis， spatial analysis and information management of real estate appraisal. （4） In the 5G/6G era， the intelligence and automation of spatial information technology will promote the development of intelligence and automation of real estate appraisal.

Key Words： Real estate assessment; Spatial information technology; GIS; RS; GNSS

房地產估價就是房地產評估師對房地產的價值進行評估，其最早出現在18世紀末期，當時英國產生了測量師俱樂部。1868年，英國成立的測量師協會主要開展房地產價值評估、土地價值評估、資產價值評估等業務。20世紀初期，在西方國家城市化進程高速發展的推動下，房地產估價行業迅猛發展;20世紀80年代以后，估價技術方法又有了質的改變，主要表現為從定性向定量的轉變，其主要方式是通過建立房地產估價數學模型，對房地產價值進行定量計算，如引入回歸分析方法，根據面積、材料、位置等特征構建回歸函數來評估房地產價值[1-2]。我國的房地產估價業主要是在20世紀80年代以后國家開展住房體制改革的大環境下出現和逐漸發展的，經過近40年的時間，我國房地產估價業在業務數量、技術方法、法律法規等方面都有了重大的進步[1]。但是，我國房地產估價業仍然存在一些有待解決的問題，主要表現在：（1）估價數據收集方式效率低、成本高;（2）估價工作受主觀因素影響較大，客觀性有待提高;（3）房地產估價信息化水平相對落后。

空間信息技術（Spatial Information Technology）是開展空間數據的采集、存儲、管理、顯示、處理和應用的現代信息技術，包括遙感（Remote Sensing，RS）、地理信息系統（Geographic Information System，GIS）和全球導航衛星定位系統（Global Navigation Satellite System，GNSS）技術等[3-4]。房地產估價是一項涉及空間信息的復雜工作，房地產估價中的所涉及的基礎數據大多擁有空間屬性，如房地產的位置、公共服務設施的分布、基礎設施的坐落等。所以，在房地產估價的過程中，大量的空間數據信息需要搜集、分析和管理。房地產估價方法主要以市場比較法、成本法和收益法為主，無論使用何種方法進行房地產價值評估，房地產的地理位置都在很大程度上影響房地產最終的評估結果，因此房地產的地理位置因素始終是評估的重點工作。將現代空間信息技術引入到房地產估價工作中來，充分發揮空間信息技術在空間數據采集、存儲、管理、分析等方面的優勢，不僅能夠解決傳統估價數據收集效率低、成本高的問題，而且能夠開展估價數據的系統性管理與共享。更為重要的是，將現代空間信息技術及其分析方法融入房地產估計，能夠最大限度地避免估價工作受主觀因素的影響，使得估價結果更為公正和客觀。伴隨著空間信息技術在房地產估計行業中的引入，房地產估價將朝著系統化、數字化、信息化方向發展[5-7]。

該文分別分析了遙感、全球導航衛星系統和地理信息系統技術在房地產估價行業的應用價值，在此基礎上綜合分析了5G/6G時代下的空間信息技術在房地產估價的應用潛力和應用價值，最后對該文的分析進行了總結和展望。

1? RS與GNSS技術在地產估價中的應用價值

廣義的遙感（Remote Sensing，RS）是指一切無接觸的遠距離探測，狹義的遙感是指通過衛星、飛機或地面上的探測儀器，不與目標相接觸，從遠處把探測目標的電磁波特性記錄下來，分析揭示探測目標的特征性質及其變化的綜合性探測技術。遙感技術在20世紀60年代初開始出現，1972年美國發射了第一顆陸地衛星后，進入航天遙感時代[8]。全球導航衛星系統（GNSS）是指為用戶提供三維坐標、速度以及時間信息的空基無線電導航定位系統[9]，GNSS可以精確確定遙感影像的地理位置，同時GNSS的實時差分技術也能夠提高房地產估價外業測繪的效率。

1.1 遙感技術為待估價房地產提供位置及距離信息

遙感技術應用于房地產估價工作中首要的應用價值是用于提供位置信息和兩個位置之間距離信息（見圖1）。房地產的位置信息直接體現了該房地產所屬土地的級差地租，位置越好，級差地租越高，房地產價格也相對越高。利用遙感數據能夠很容易的計算某兩個特點地點之間的距離信息，以用于房地產估價。比如：對于某待估價的房地產，利用遙感圖像，就能夠很容易地識別該房地產附近的商城、學校、醫院、公園、工業設施等相關信息及與待估價房地產的距離，為估價模型提供輸入數據。另外，利用遙感數據，還可以從區域上總體評估某一區域的房地產價格走勢，比如：可以利用街景圖像來提取地理信息，以預測城市房地產總體價格走勢。

1.2 遙感技術為待估價房地產提供陰影及光照信息

遙感技術在房地產估價中的另外一個重要應用就是能夠為待估價房地產提供陰影及光照條件等環境信息。陰影主要體現在高層建筑對彼此的影響，光照條件則意味著白晝時間的多少（見圖2）。陰影及光照條件對生活舒適度都有著重大影響，是人們住房選擇的重要指標之一，比如：在中國北方，購房者往往更傾向于選擇樓間距較大、朝南的房子居住。Fleming D.等的研究結果也表明，擁有更好光照的房產價格相比光照條件較差的房產價格高2.6%。所以在房地產估價中，陰影和光照條件應是重要的輸入參數，但目前在房地產估價模型幾乎都沒有考慮過它們的影響。隨著房地產及房地產估價業的發展，不久的將來，陰影和光照或將稱為房地產估價的一個重要輸入，遙感技術在此將發揮更為重要的作用。

1.3 三維遙感為待估價房地產提供垂直維度信息

隨著我國城市化進程的不斷加快，城市的發展在空間上不僅體現在城市面積的不斷變大，受建設用地有限的制約，還體現在城市空間高度上的不斷增高，即垂直維度的顯著空間變化。房地產的三維特征在一定程度上影響著房地產價格，例如：相對低樓層來說，人們更愿意選擇中高樓層，因為其視野更為開闊。由于房地產三維特征很難量化，目前的房地產估價方法都是基于二維空間數據。但是在處理城市垂直高度信息時，基于二維的估價方法無法描述城市的三維特征，難以表現出高層建筑在垂直維度上的空間差異[10-11]。三維建模則可以很好地描述城市的空間三維特征，因此將三維影響因子和三維建模引入房產估價中來具有實際意義。隨著遙感技術的發展，目前已經能夠直接提供精確的地表三維遙感模型，比如：即將發射的高分7號（GF-7）衛星以及無人機傾斜攝影遙感技術，都能夠提供不同分辨率的三維遙感圖像（見圖3）。

1.4 遙感技術在房地產估價中的其他應用價值

遙感技術除了能夠為待估價房地產提供地理位置、距離、陰影和光照條件以及垂直維度信息以外，還能夠為待評估房地產提供天空視覺因子和自然景觀等信息。天空視角因子（Sky View Factor，SVF）是描述城市地理學的一個常見指標，用于測量天空的可視程度，其主要取決于市區建筑物的高度和密度，SVF與陰影及光照條件一樣，對居民的生活舒適度也有著一定的影響。利用遙感三維建模的技術，可以為待估價房地產模擬SVF[11]。此外，遙感技術還能夠提供房地產周邊自然景觀信息。自然景觀也被廣泛認為會顯著影響房產價格和人們的住房選擇，良好的自然景觀可以增加房產的價格，反之則會降低房地產價格。

1.5 GNSS技術在房地產估價中的應用價值

全球導航衛星系統（GNSS）是指能全天候為用戶提供地球表面或近地空間的三維坐標、運動速度以及精準時間的空基無線電導航定位系統。最早的導航衛星系統是美國的GPS（Global Positioning System）系統，其從20世紀70年度開始研制，于1994年全面建成;1993年俄羅斯開始建設全球定位系統（GLONASS），并于2007年開始運營;歐盟也與1999年開始建設伽利略衛星導航系統（Galileo Satellite Navigation System，GALILEO）。我國于2007年4月14日成功發射了第一顆北斗衛星，標志著我國成為世界上第4個GNSS系統進入實質性運作階段的國家。2012年年底，我國北斗衛星導航系統（BeiDou Navigation Satellite System，BDS）完成14顆衛星發射組網，為亞太地區用戶提供定位、測速、授時和短報文通信服務;2020年7月31日上午，北斗三號全球衛星導航系統正式開通，能夠為全球用戶提供基本導航（定位、測速、授時）、全球短報文通信、國際搜救服務。

開展土地和房地產測量是進行土地和房地產估價的前提條件，然而土地和房地產測量本身是一項復雜且系統的工程，所涉及的測量范圍較廣，內容較多，從而會導致測量工作存在較大的難度。以往多采用人工測繪方式進行測量，不僅需耗費大量的時間和精力，而且難以取得良好的測量效果。隨著我國北斗導航衛星系統的發展，將包含北斗衛星技術在內的GNSS技術應用于土地和房地產測量中，不僅能提升土地和房地產測量質量與效率，還能實現土地和房地產測量的自動化及土地和房地產測量成果的多樣化，從而提升房地產估價的效率。另外，GNSS技術也能夠為遙感圖像提供地理位置定位以及圖像精糾正工作，提高遙感圖像位置精度，從而提高遙感技術在房地產估價中的應用價值。

2? GIS技術在地產評估中的應用價值

地理信息系統（Geographic Information System，GIS）是指在計算機硬、軟件系統支持下，對地球空間數據進行采集、儲存、管理、編輯、分析和顯示的技術系統。與傳統數據庫相比，GIS最為突出的優勢是其具有空間分析功能，主要包括進行空間疊加分析、空間查詢、空間實體聚散度分析以及空間模擬等[12-16]。GIS技術在房地產評估中的主要應用價值包括：（1）為房地產的估價工作提供所需數據的采集與管理。GIS 技術具有超強的數據收集、管理能力，能為房地產評估收集不同來源、不同維度的數據，即包括房地產及其周圍設施的空間位置數據，也包括諸如價格、環境等房地產屬性數據。（2）針對傳統估價方法數據可視化不夠的問題，GIS 技術可以將房地產及其周圍環境數據間的關聯及其變化動向以可視化方式呈現給用戶。（3）GIS為房地產評估開展空間分析，使得估價結果更為科學合理。（4）GIS技術能夠提升房地產估價信息化水平。

2.1 GIS為房地產估價系統提供數據采集和管理

房地產估價涉及到大量的規劃、土地、建筑、環境、基礎設施、公共服務、價值價格等不同來源數據、不同種類、不同格式的數據，GIS系統能夠有效地將這些數據進行收集與管理，解決估價數據來源廣、數量大、種類多且格式不統一的問題，以達到快速查找和有效利用的目的。例如：在實際估價工作中，搜集市場實例成交價格是房地產評估中重要的環節，傳統的做法是將調查到的市場價格記錄下來，但其無法對其位置進行空間關聯，也無法將價值時點的調查數據與歷史數據進行對比，雖然房地產價值與價格與其位置密切相關。對此，GIS不僅可以采集待估價房地產位置信息，并以屬性數據的形式將其調查時刻時點以及歷史成交數據記錄下來，還可為估價人員收集和描述該房地產周邊配套信息、交通情況、樓盤分布情況等信息，并統一管理。

2.2 GIS為房地產估價信息提供可視化服務

房地產估價中涉及到房地產位置、交通、醫療、繁華程度等數據，GIS系統的空間可視化技術能夠將上述數據動態整合，并以圖形、圖表等方式輸送給用戶，能夠方便地為估價人員提供數據可視化查詢，幫助估價人員進行信息查詢及分析。空間信息可視化和虛擬現實技術的結合，也將是GIS技術在房地產估價領域的進一步延伸，可運用動畫技術制作，對涉及時空變化的估價對象做出更為直觀的可視化動態演變分析。

2.3 GIS為房地產估價提供空間分析

由于GIS具有強大的空間分析能力，使得GIS能夠為房地產估價模型中涉及的大量空間及屬性數據進行處理，并結合其他數學方法來改進房地產估價模型，從而提高估價工作的準確性和公正性。GIS用于房地產估價的空間分析模型中，最為常用的是緩沖區分析和疊加分析。在房地產估價的過程中，緩沖區分析是在獲取待估價房地產周邊的相應的有關的估價信息，包括空間信息和屬性信息，比如：商業、學校、銀行、交通等服務配套等信息的基礎上，對待估價房地產設置一定的緩沖區進行分析，充分挖掘房地產數據中的空間特性，以分析周邊的環境、設施等對該待估價對象的價格的影響。以分析某新建商場對周邊住宅或商業房地產價格的影響為例，可以根據影響范圍的大小設置不同的緩沖區，通過分析緩沖區內的價格變化，來判斷該新建商城對周圍房地產價格的影響程度。空間疊加分析主要是在各種數據以及收集好的基礎上，將不同來源的數據（信息）進行空間疊加，制作各種專題圖，每一鐘專題圖都可以由某項房地產價格的影響因素構成，如住宅分布圖、公共服務設分布施圖、基礎設施分布圖、房地產價格分布圖等。

2.4 GIS技術支持下的房地產估價信息化管理

房地產估價數據不僅包含房地產價格在內的文本數據，也包含房地產位置等重要的空間數據，這些數據是進行房地產評估的基礎。GIS具有強大的空間數據采集、管理、編輯、分析、模擬和顯示能力，因此將地理信息技術引用到房地產估價管理中，可大力提升房地產估價的信息化水平。圖4為GIS及時支持下的房地產估價信息化服務系統。該系統主要分為數據層和應用層兩個層面。底層為數據層，包括數據的采集、管理、查詢、分析以及可視化輸出等功能;數據采集包括收集房地產交易實例信息、多媒體數據信息、地物空間信息、屬性數據信息以及其他基礎數據（包括行政區劃、自然地理、社會、人文、教育、醫療、交通、電力等）。數據管理則通過構建數據庫管理系統，利用GIS 強大的管理功能對收集的信息進行分類管理。應用層主要利用GIS的空間分析功能，在支持人機交互的模式下，通過建立房地產估價模型，開展房地產估價，并輸出估價結果（估價報告、相關圖表等）。

3? 5G/6G時代下空間信息技術在房地產估價中的應用價值

隨著現代通信技術的迅猛發展，5G/6G時代逐漸到來。5G即第五代移動通信技術（5th Generation Mobile Communication Technology），是具有高速率、低時延和大連接的移動通信技術，具有增強移動帶寬、海量機器類通信和超高可靠、低時延通信三個特點。5G從2013年提出，我國從2020年開始，各大城市已經基本實現5G通信覆蓋。6G也稱為第六代移動通信技術，是把無線通信技術與中高低軌的衛星移動通信技術集成在一起，實行全球泛在覆蓋的高速通信，能夠實現全息遠程呈現、多異構無線傳輸接入、地面和衛星融合通信[17]。相對于5G技術而言，6G技術接入速率更高、接入時延更低、運動速度更快、通信覆蓋更廣。5G/6G時代下的空間信息技術在房地產評估中的應用價值主要方向為對房地產估價提供真三維實景地理信息以及推動房地產估價的智能化與自動化。

3.1 房地產評估中的真三維實景地理信息技術

實景三維模型是多細節表達各類地物三維幾何信息、語義屬性、空間關系的空間數據集，是集數據、結構、功能為一體的三維數據智能表達模型主要特點是精準三維幾何信息、豐富的地形要素、精準的空間關系和多細節層次表達[17-18]。隨著5G/6G技術的發展，三維數據采集的增漲將為真三維實景地理模型的建立提供更加精細和可靠的三維數據，基于實景三維模型的上述特點，房地產的三維結構信息，周圍環境信息以及與其他重要目標（商城、醫院、學校等）的空間關系信息將更為直觀和準確，在此支持下，可以對待評估房地產及其周圍環境的現狀甚至歷史發展進行回顧，一方面能夠更為精確地了解和理解該房地產目前的實際價值;另一方面根據歷史發展的回顧，還還能夠預測其未來發展走勢，以評估該房地產未來價值趨勢。

3.2 空間信息處理的智能化與自動化推動房地產估價的智能化與自動化

隨著人工智能和通信技術的發展，在5G/6G時代的空間信息技術的智能化和自動化水平將大為提高，遙感數據目標識別和信息提取等方面將實現全自動化處理，北斗衛星系統導航定位精度將達到亞米級，從而進一步推動空間信息處理的智能化發展，地理信息系統與遙感技術、衛星導航技術的集成能力和應用也將更為智能化和自動化[17]。毋庸置疑，空間信息處理的智能化和自動化將推動房地產估價的智能化和自動化。在遙感技術地產應用方面，結合GNSS技術的發展，能夠為待估價房地產提供更為準確的位置及距離信息、更為直觀的陰影及光照條件信息以及更為立體和真實的真三維信息。在GNSS方面，隨著5G/6G技術以及導航衛星技術的進步，房地產的室內高精度定位和測量也將成為可能。在地理信息系統方面，地理信息系統的智能化和自動化，意味著房地產評估數據采集與管理、可視化顯示也分析、房地產空間分析以及房地產估價信息化管理的智能化與自動化，在提高效率的同時，估價過程控制將更為科學，估價結果也將更為可靠。

4? 結論

某個房地產的價值，不僅體現在該房地產本身，還與其所處的地理位置和周圍環境、公共設施、生活便利度等要素密切相關。將具有空間信息的、以遙感技術、導航衛星技術以及地理信息技術為代表的現代空間信息技術在房地產估價方面具有其他技術不可比擬的優勢，主要表現在以下幾個方面。

（1）遙感技術能夠為待估價房地產提供準確的位置及距離信息;直觀的陰影及光照條件以及立體、真實的房地產真三維空間信息;房地產天空視覺因子以及周圍自然景觀的相關空間信息等。

（2）導航衛星技術能夠提升土地和房地產測量質量與效率，實現土地和房地產測量的自動化及土地和房地產測量成果的多樣化，從而提升房地產估價的效率。另外，GNSS技術能夠為遙感圖像提供地理位置定位以及圖像精糾正，提高遙感圖像位置精度，從而提高遙感技術在房地產估價中的應用價值。

（3）地理信息系統技術能夠為房地產評估的數據采集與管理提供支持，收集不同來源、不同維度的數據。另外，針對傳統估價方法在處置數據時可視化不夠的特點，GIS技術可以將房地產及其周圍環境數據間的關聯及其變化動向以可視化方式呈現。同時，GIS還可以為房地產評估開展特定空間分析。最后，GIS技術能夠提升房地產估價信息化管理水平。

（4）隨著通信技術的發展，5G/6G時代逐漸到來。在5G/6G時代，空間信息技術將向更為智能化和自動化的方向發展，從而推動房地產估價的智能化與自動化。

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