城市綜合體開發營運模式研究

瞿蓓

摘要：城市綜合體集合了多種功能，是在市場經濟推動下所形成的一種現代化建筑模式，充分整合了各項資源，發揮著重要的作用，也是當代建筑行業關注的重點。近年來，各大型企業都開始開發城市商業綜合體，全面提升工作生活環境，提高經濟效益。在這一過程中，需分析市場特點，制定科學的開發運營計劃，明確設計規劃思路，保證城市建設的可持續發展。

關鍵詞：城市綜合體;開發與運營;市場

近年來，政府頒布了一系列的政策條例，為建筑業提供了極大的便利。同時，也加強了對房屋住宅的調控，很多房地產開始投向商業聚集帶。城市綜合體開發是政府提高GDP、擴張經濟版圖的有效方式，也是獲取商業投資的主要手段。在嚴格的商業管控下，要想實現城市綜合體的進一步發展，就必須明確開發營運的主要方向和目標，擴大覆蓋范圍。本文會從多個層面來分析論述，并提出一些針對性的建議，推動城市綜合體的建設。

一、背景分析

基于經濟全球化視域，目前各地區城市綜合體都處于轉型創新階段，政府要把握信息化技術優勢，做好適應性調整，以貼合市場變化。根據各項數據統計分析，城市綜合體趨向商業地產，朝著互聯網、數據化方向前進。從某種角度來說，電子化是商業經濟發展的主流，在科學技術支撐下，實體與互聯網經濟將實現深度融合，促進著城市綜合體結構的優化升級，主要體現在開發運營流程、客戶規劃階段。目前，城市經濟增長快速，建筑行業也緊跟其后，空間功能優勢增加，這也成為城市綜合體建筑的顯著標志。并且，由于商業經濟活動數量的攀升，建筑體綜合性也非常重要，各類商業地產涌現。總之，城市綜合體作為多功能商業建筑，層次豐富，對整個社會經濟體系建設具有根本作用。

二、城市綜合體概述

（一）概念

城市綜合體，綜合了文化娛樂、辦公、酒店、餐飲等多種功能，所形成的一體化建筑空間，各部分聯系緊密，對城市經濟發展具有推動作用。城市綜合體具有多功能、高效率、組合多樣等特點，在城市現代化背景下，民眾消費觀改變，建筑空間也隨之發生變化，城市綜合體的出現滿足了民眾的生活工作要求，也成為了商業地產新的發展方向。在開發運營階段，要綜合考慮各個因素，充分發揮建筑空間優勢，實現理想化的經濟利潤。在近年來，城市綜合體更加關注建筑群的統一協調，摒棄了傳統居住與商業分布模式，設計趨向科學化合理化，能夠大大擴展綜合建筑體的范圍。

（二）特點

城市綜合體是多個功能互補形成的建筑群結構，屬于依存性的經濟鏈條，能夠適應不同民眾的城市生活需求，且會及時更新和調整。綜合體在交通網絡層面具有互通性，交通脈絡主要集中于綜合體區域，具備了完善的信息網絡系統，帶動了商業經濟的發展。其次，城市綜合體功能多樣化，各環節相互配合，共同形成良性循環經濟結構;另外，在空間組成上，城市綜合體每一部分的建筑風格檔次相同，協調性較好。同時，綜合體建筑尺度擴大化，與周圍的環境相融合，注重室內外的綜合利用，達到功能互補效應。它還將高科技引入了基礎性設施建設，給城市商業綜合體提供了更加智能化的選擇，大大增強了服務能力，為區域經濟發展奠定了堅實的基礎。

三、目前城市商業綜合體建設現狀分析

“城市商業綜合體”融合了商業、辦公、文旅、餐飲等產業，所構成的多功能城市生活體，各板塊相互依存，屬于一個多層次、復雜化的綜合體。從宏觀角度來說，城市綜合體是在特定資源下所發展而來，劃分為多個區域，如商貿區、副中心、CBD核心區、交通地帶。綜合體的盈利模式是商業地產+多產業（休閑文化），也是開放性的消費場地，是城區的標志性建筑體，也是城市名片。根據實際調查發現，2019-2020年，二三線城市普遍開始大面積覆蓋商業綜合體，呈直線型上升，面積量逐年擴大，將達到16437萬m2。所以說，在市場經濟的影響下，商業綜合體將成為各地區發展方向，也是行業競爭的核心。但是，部分地區政府和企業對綜合體的規劃不夠明確，板塊劃分存在較多的問題，且商圈競爭激烈化，影響市場分配?？偟膩碚f，商業綜合體作為市容風貌的展現，政府與企業需通力合作，努力打造和諧社會，全面提高經濟發展水平，增強幸福生活系數。

四、貼合區域特點，形成商業綜合體

城市綜合體建筑群符合經濟發展需求，也是各產業相互融合的結果。它結合了多種功能，布局廣泛，能夠將有限資源充分利用，構成現代化的建筑形式，大大節約了資金、能源，為民眾生活提供便利。同時，也緩解了城市人口增長矛盾，提高了生活質量。綜合體的建設開發需按照政府的指導來進行，企業協助處理?；诤暧^經濟環境，政府、企業需制定一套科學合理的運營方案，結合區域特點，開設多個小商圈，從而帶動經濟消費，刺激就業發展，匯聚更多的品牌，構成綜合服務基地。就當下建設現況來看，萬達城市綜合體是最為成功的，也是商業地產開發的標桿。但是，部分區域運營還存在著一些問題，如推廣起點高、地域限制、投資成本、業態設計規劃、功能協調、項目合作等等。因此，政府、企業需深度研究，建立完善的開發運營模式，提高區域綜合服務，促進經濟增長。

例如，由于城市商業綜合體的集成性，企業需初步劃分區域板塊，如零售、辦公、餐飲、酒店、娛樂等，形成商圈分布圖，明確每一部分的核心功能。之后，可以調查周邊居民的格調和消費水平，建設專門的商業網點配套設施，為民眾提供多樣化需求。在物業管理方面，政府需劃撥一定的商業用地，合理規劃控制實際土地面積。為了打造更加優質的綜合體結構，企業需幫助政府“改造舊城區”，建立商業中心區，有效解決交通、環境、居住問題，促進經濟與社會效益的協同發展。通常情況下，城市綜合體涵蓋了持有型和銷售型物業融合產品，開發步驟要結合當地情況，上報項目規劃、工程建設進度，前期是以住宅和寫字樓投產為主，將商業區進行“訂單式”分配，或者將所有經營權進行公開租賃，提前銷售商業和街道店鋪。如果在項目設計中，存在一些不合理的因素，需及時修正，加強工程管理。最后，當項目投產后，企業需遵循運營要求和建議，有序統籌商業組合、開業營銷、主力店等工作，確保可持續經營效果，成為綜合體結構經濟的體現。

五、根據當地商圈情況，有效設計規劃

城市商業綜合體屬于集成式的建筑群，覆蓋多個板塊，如商務辦公、綜合娛樂等。在實際建造中，企業要根據當地土地資源、政策條例、情況，有計劃布設，明確綜合體定位。針對街區產業、市政配套，政府要重新編制建筑設計，綜合人口、經濟條件，確保開發的通暢性。就當下來看，一些地區整體包裝的商圈覆蓋范圍有限，且基本是一些低端的購物商場中心，發展局限性較大。在人口流通量急劇增長情況下，必須遵循市場規則，深入開發經營，注入新鮮元素，以免業態同質化。

例如，寧波的香榭麗舍——和義大道，這里有著中國近代金融業象征的錢業會館，有著中國第一所女子中學，還有桃花渡、漁浦門碼頭、南宋古船等象征古代港口城市的符號……豐富的歷史人文以及得天獨厚的地理優勢，足以說明這里是古代寧波對外交通貿易的核心區。而在規劃過程中，有關部門將其改造建設成為三江中央商貿區，打造成一個集頂級商業、時尚品牌、休閑娛樂于一體的高端休閑商業區。LOUIS VUITTON、Cartier、Emporio Armani、Christian Dior、杰尼亞、Ferragamo、Mont blanc等一線大牌均在和義大道購物中心開設形象店、旗艦店。同時還開發了寧波萬豪酒店，以及名品會館、休閑娛樂、時尚購物、環球美食、頂級會所等六大商業板塊，實現了現代化建設和歷史文化保護的完美結合。

六、明確開發運營具體內容，最大化發揮項目產品價值

伴隨市場經濟發展，城市商業建筑形式也發生了一系列的變化，開始由單一化商業帶，轉變成組合型商業建筑圈，綜合性強，功能多樣化，是商業地產發展的必然趨勢，也是一個城市GDP的體現。城市綜合體的建立，在一定程度上，提高了區域價值，整合了各項資源。先進行商業規劃，再布設格局，這有利于低成本運營，減短開發的周期，提高商業中心帶的綜合實力。但是，在項目實操過程中，卻經常出現半途擱淺、經營失敗的情況，主要原因是開發商沒有正確認識到商業地產的特點，操作不夠規范，依然采取傳統的住宅開發經驗來指導商業地產，這無疑會阻礙著整個項目的開發運行。所以，政府企業需以市場為依據，將客戶群體作為中心點，明確項目開發運營的目標，并對物業區域進行市場調研，科學定位產品，主導產業發展潛力。同時，由于城市綜合體工程量較大，涉及范圍廣，企業在開工前要了解周邊居民的人口特征和消費能力，這也是開發運營的基礎性條件。之后，便可以參照客戶興趣、出行習慣等，提供良好的項目服務，真正實現以人為本的項目開發。

例如，由于綜合體項目產品多元化，其中包括一些商業街、寫字樓、酒店等，功能豐富，內部布局復雜。所以，要合理配比，如辦公7%～67%、酒店5%～51%、商業10%～50%，住宅9%～23%。其次，要根據商圈內外環境因素，發現潛在客戶群，制定市場開拓計劃、拓展經營范圍，占據市場。如萬達綜合體項目就有著特定的開發模式鏈：商業策劃與招商、商業項目規劃、前期設計、施工建造、商家入駐/持續招商。開發運營的根本目的是資金回收，企業需認真分析租賃的模式，真正發揮項目產品的價值，對可行性高的部分追加投入，以合資投資、債券融資為主，實現滾動式開發，增強資本市場當中的競爭力。

七、結束語

近年來，各大城市都開始興建商業綜合體，政府出臺了各項扶持政策，這也吸引了各大投資商。但是，受到多種因素的影響，城市綜合體存在盲目開發的情況，產生了一系列的問題，如區域商業項目滯后、運營難度大。在信息化社會背景下，政府、企業需準確定位綜合體運營目標，有針對性的規劃客戶運營，并依靠大數據系統，制定多元化的發展計劃，增強行業競爭力，確保企業長期處于可持續發展狀態，防范潛在經濟風險，實現最終的建設目標。

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