小區物業消防安全管理存在的問題及改進措施

姜修德

（蘇州市消防救援支隊，江蘇 蘇州215000）

隨著我國市場經濟的快速發展，物業管理服務市場作為一種具有發展潛力的新型服務產業，正在迅速發展。但是在各住宅區的大型物業消防管理中，許多大型物業消防服務行業和企業并沒有正確地將住宅消防安全生產的管理監督作為一項重要的管理工作，忽視了消防安全的監督管理，暴露了社區防火工作中的諸多弊端，頻繁出現消防隱患。通過對近年來物業消防事故數據的收集與分析，了解到物業消防服務管理企業主要表現為消防工作職能設置崗位不足，導致企業消防安全管理大大弱化，出現更多的沖突和安全隱患。

1 中國城市居民日常生活中消防安全監督管理的基本情況

近年來，城市居民點火災控制設施在日常生活環境中的頻繁發生，不僅造成了很大的社會經濟損失，而且逐漸成為直接影響整個城市社區消防安全和社會經濟穩定的重要社會影響因素。許多試點縣組織了消防安全演練聯合調查機構。例如，在地方政府、公安、工商城市管理委員會、各級政府消防等有關行政部門的配合下，中央組織開展了一系列鄉鎮社區防火宣傳教育活動。

在一定程度上，雖然它有效地提高了社區居民對住宅小區交通安全事故預防責任的認識，有效維護了住宅小區的安全，但從消防行業的整體發展和未來發展來看，該小區消防工作的組織和管理還遠遠不夠，還存在許多不足和一些重大缺陷。隨著我國近年來城市化和城市化新項目建設的發展，出現了各種大規模的城市居民生活和綜合服務型生活區和服務性商業區，服務區的規模不斷擴大。從居住區消防安全數據的收集和發布情況來看，火災安全生產監督管理的理論基礎薄弱也是一大缺點。

2 我國住宅小區存在的幾種消防安全問題

（1）我國一些住宅小區的消防安全建設往往缺乏一套全面的防火安全規劃，不完全符合防火技術的總體設計。但事實上，一些房地產開發商為了追求集體經濟和社會效益，已經減少了對住宅小區消防設施建設的資金投入，如消防設備和消防器材不足等，導致一些住宅項目存在許多重大的安全隱患。特別是一些住宅小區的早期建設、消防設施基礎設施尚未完成，一些村內消防車通道尚未開通，消防設備水源缺乏，導致一些地區消防器材不全，地產公司找不到或來不及添置，許多建筑物存在重大的消防安全隱患。消防行為主要有：供暖水管、熱水管道、電視電話甚至天然氣管道的安全架空不足、埋入鋼管的深度不夠、固定不當、管道排水系統的接地力不夠等。由于一些大型住宅小區缺乏必要的消防安全隱患，所以確定了逃生通道的位置和火災逃生標志的定位。物業管理等消防處會在入口設置或安裝防火屏障，影響大型消防車在住宅范圍內的正常運作，并在進行消防工作后，延誤有效時間。

（2）民眾對消防安全的認識薄弱。

隨著社會經濟的不斷發展，人們對生活質量的要求越來越高了。由于現代家庭裝飾是現代人追求個性化最完美的場所，許多居家居民為了追求家居裝飾的個性化，大量選擇使用可燃易爆的裝飾材料進行裝飾。為了居民的安全，有的居民又安裝了防護欄桿。居民為了防止小偷擅自進入房間，也專門安裝了防盜欄設備，所以整個住宅樓的外圍是有防護欄的，一旦大樓內發生火災，對滅火員和消防人員的救援和及時撤離不利。有的社區居民為了有效地節約社區空間，建筑垃圾等危險物品合理地存放在公共消防走廊里，占用了重要的火災疏散活動，一旦發生社區火災，這些便會嚴重危害居民區防火安全的行為，將對居民區的生命財產安全和健康構成巨大的社會威脅。

3 解決居住區物業管理消防安全管理問題的措施

3．1 嚴格按照要求進行消防規劃和設計

隨著我國房地產業的快速發展，國家頒布了許多相關的消防法規，要求開發商按照消防初始要求在建筑物內建設各種消防設施和滅火設備，以保證重大火災時建筑物消防設備的安全。設計工作單位組織、編制全區消防設計方案時，應當嚴格按照現行《國家消防建筑設計規范》和《中華人民共和國防火法規》的有關規定組織實施。此外，公安消防技術監督機構和其他不動產物權加強對住宅物業的監督檢查管理，驗收期間也嚴格按照國家有關消防設施技術規劃標準對物業進行檢查和關閉，不按照防火技術計劃的要求或者不嚴格要求設備配備相關的防火設施和消防器材，保證各住宅區在一定期限內進行防火維修。

3.2 界定物業服務公司的消防安全責任

消防安全監督管理是整個居住區公共服務消防管理的一個不可分割的組成部分，住宅小區消防的維護不容忽視。根據《中華人民共和國消防安全法》等相關行業執法規定，統一實施行業法律規范，對行業消防安全監管的監督管理、實施領導責任、明確的責任意識，制定符合實際情況的行業防火監管法規，逐步完善，并納入行業間防火評級工作范圍。建立企業防火檢測工作小分隊，自發組建消防志愿者企業消防隊伍，確保企業在當地發生嚴重火災事故后能夠組織應急救援；組建消防控制室，安排消防專職人員正常值勤，建立和完善生產消防檔案管理制度，開展火災救援和消防人員工作。

3．3 提升社區物業管理服務機構的企業管理人員和社區居民的專業消防安全知識

首先，通過一系列以“四人制”為主要培訓內容的消防教育理論研究和業務培訓，加強對政府物業管理人員的消防安全素質訓練，提高物業公司員工的防火安全意識，使每位物業管理人員認識到加強防火安全監督管理的緊迫性。其次，要加強組織培訓，定期對重點消防實驗室的從業人員進行專業的消防安全知識教育培訓。最后，利用住宅小區物業管理公司的信息資源優勢，開展“萬戶消防安全宣傳”的宣傳活動，向居民廣泛普及科學的防火安全管理知識，不僅極大地提高了居住區居民的安全知識素養，而且增強了居民自我救援的能力。

3.4 提高消防隱患整改能力，營造健康安全的生活環境

物業消防管理企業不僅需要加強消防設施和防護設備的日常維護和維修，而且還需要設立和啟動專人管理消防設施檢修與檢修的具體管理工作。物業管理企業應當每年在各級建立和實施防火安全責任制，明確各消防崗位的職責和消防分工。物業管理企業一般需要定期和定點組織物業消防安全隱患，重點檢查是否可能存在交通堵塞，無論防火門結構是否被故意損壞，執法部門是否違反規定等，都已設置防盜滅火器，社區公共道路設施建設車輛間距控制合理，居民車輛不需要按照有關規定停放公共車輛；確保公共運輸道路暢通，禁止道路堵塞，破壞和損毀違法人員，及時設置安全隱患調查領導小組，一旦發現重大火災隱患，及時上報并解決。

4 結論

物業管理服務是目前我國物業服務領域的一個新興服務產業，物業管理是一種與現代商業地產銷售和發展模式相適應的物業綜合服務管理。目前存在著許多安全問題，尤其是在消防安全監督管理方面，如何確保小區內居民享有安全、健康的居住環境是終極目標。消防安全生產管理不僅直接關系到物業管理服務領域的企業安全管理，其服務涉及小區業主的生命安全和人身財產安全，而且直接影響到社會的穩定和社區經濟的健康穩定發展。