房子是用來住的

陸經強

8月31日，住房和城鄉建設部部長王蒙徽在“努力實現全體人民住有所居”新聞發布會上指出，中國的住房發展取得巨大成就，建成了世界上最大的住房保障體系，“中國建造”為經濟社會發展和民生改善作出了重要貢獻。

如今，人民對于住房質量、居住環境提出了新要求，如何讓人民實現“住有所居”，提升人民對美好生活的獲得感，中國的住房正在回歸民生屬性……

對于正在發生的行業劇變，貝殼董事長兼CEO彭永東如是總結：“隨著供需平衡和房價長期相對穩定，行業重心呈現三個轉變，即由‘房轉向‘人，由‘交易轉向‘服務，由‘買到房轉向‘住得好”。隨著房地產行業的深度重構，結合“十四五”規劃戰略方向，品牌房企們已經放棄“高負債、高周轉、高杠桿”的傳統打法，積極尋求轉型與突破，在智慧社區、物管服務、城市更新等細分領域中尋求更廣闊的發展機遇。

聯合開發 打造高品質生活

8月初，深圳、天津、青島、惠州四地相繼發布公告稱，第二輪土地集中拍賣延期舉行。在此前，住建部房地產市場監管司司長張其光表示，要著力建立房地聯動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質，建立購地企業資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，目前土地競拍政策正在形成“組合拳”和“緊箍咒”，有利于促進房企理性拿地。中原地產首席分析師張大偉認為，這對于房企的資金能力以及運營能力提出更高的要求。

針對集中土拍對房企資金和開發造成的影響，房企們采取的策略是組團拿地、聯合開發，發揮各自在資金和產品上的優勢，在符合政府房價調控要求的前提下，為購房者打造更高品質的產品。

以北京市首輪土拍為例，作為民企的卓越地產就與國企中交和首開合作，拿下三個地塊。同時，國企之間也聯手拿地，如“金地+華潤+保利”聯合體，參加了30宗地塊中的24場競拍。

分析人士指出，聯合拿地便于發揮企業在資金、管理和產品等方面的各自優勢。以保利在北京的聯合拿地為例，近年來保利在北京的多個項目均屬于聯合拿地，并由保利操盤。合作企業之所以愿意讓保利操盤運作，得益于保利前期在產品層面大力投入和深度研發所形成的產品優勢。

以健康高效空間為例，針對疫情期間人們對社區整體健康的高度關切，保利通過社區分流外環和雙組團大堂的設計，將網約車、快遞、外賣、垃圾處理等“外部”流線與內部小區業主活動區域隔離，避免外界因素影響、污染社區環境。同時，保利還通過智能新風、凈水系統升級、抗菌地漏、電梯光離子凈化等方式來凈化水和空氣，降低社區內病菌互串的風險。

在智慧社區中，社區智慧大腦可以根據每個小區業主通勤和活動的時間，智能調配并錯峰開展物業消毒、倒垃圾等服務。通過手機智控、智能呼梯等技術，實現業主從進入社區到打開家門全程無接觸通行。健康便捷服務則是在已有的線上生鮮社區配送、線上醫療網絡的基礎上，構建24小時健康云服務體系。

集中土拍提高了對房企資金的要求，也讓擁有更高管理能力和更高質量產品研發能力的房企走上前臺，獲得更多項目的開發權。與保利相似，萬科、融創、龍湖等品牌房企都是憑借產品力上位。

綠色轉型 助力實現“雙碳”目標

“十四五”規劃中指出，我國要力爭“在2030年前實現碳達峰，2060年前實現碳中和”。對于碳排放重點行業的房地產業，第十二屆全國政協委員、國務院發展研究中心原副主任侯云春指出，我們每建造一平方米房屋，要產生0.8噸的碳。房地產發展綠色建筑、減少碳排放形勢嚴峻，但空間很大，綠色建筑大有可為。

作為節能減排的重要一環，裝配式建筑近年來得到政府的高度重視和政策支持。早在2016年9月，國務院辦公廳就頒布《關于大力發展裝配式建筑的指導意見》，要求在建筑領域大力發展裝配式建筑。2020年8月住房和城鄉建設部印發《關于加快新型建筑工業化發展的若干意見》，再次強調對裝配式建筑發展的重視。

作為我國房地產行業領軍企業，碧桂園堅持將裝配式建筑理念在項目建設中積極推廣應用。位于廣東珠海的碧桂園保利海悅天境項目建筑單體預制率約20%，裝配率達40%。

憑借在裝配式建筑領域的積極探索，碧桂園在2017年就獲評“首批國家裝配式住宅產業基地”。目前，碧桂園已經建立了高度標準化的部品部件庫、戶型庫、樓型庫，借助BIM技術打通研發、設計、生產、運輸、施工等全產業鏈的數據流，成為裝配式建筑開發應用的龍頭企業。

與碧桂園發力裝配式建筑不同，龍湖的綠色建筑發力重點落在被動式建筑上。被動式建筑也稱被動式超低能耗建筑，依靠建筑本身的構造設計，就能達到舒適的室內溫濕度，不需要“主動”提供能源。龍湖集團副總裁宋海林認為：“在產業結構轉型中，被動房將是未來發展的重要方向，它契合了這個時代需求的變遷。”

作為龍湖集團被動式建筑的標志項目，位于河北高碑店的龍湖·列車新城項目，全部采用被動式建筑技術建造。例如，建筑的墻體采用200-250毫米厚的石墨聚苯板及擠塑聚苯板，為建筑穿上厚重的“棉衣”，保證室溫恒定；無冷熱橋構造，用隔熱墊片阻隔構件熱傳導，防止室內能量流失；以高效的熱回收新風系統，滿足室內新風和采暖制冷需求；采用被動式門窗系統，以三層中空玻璃構造，實現良好的隔音性和舒適性。

在碧桂園的裝配式建筑、龍湖的被動式建筑外，國內品牌房企還在其他節能環保建筑領域進行廣泛探索，如中國金茂的綠金建筑、朗詩集團的綠色建筑、葛洲壩地產的健康建筑……中國房企在實現“雙碳”目標、推進智慧制造以及提升人民居住品質等方面正不斷發力。

多路徑拓展十萬億元級市場在召喚

如果說碧桂園、龍湖等品牌房企的綠色建筑探索，更側重于“房”，那么從去年掀起的房企物業板塊拆分上市熱銷，則顯示行業已經逐漸將拓展重點轉向“人”的相關領域。

對于物業企業的發展重心轉變，世茂服務執行董事曹士揚就明確表示，物業服務要從“對物的管理”轉向“對人的服務”。

世茂服務積極改善社區內的基礎設施，更新老舊設施，提升用戶安全感；建立用戶場景服務標準，實現管家、安全、環境、設施等無縫銜接用戶體驗；以“世集”為樞紐，打造家門口的商業場所，匯聚優質的第三方服務進入社區；開展多樣化的文化主題活動，打造充滿人文關懷的社區。

在浙江的世茂璀璨天宸社區中，世茂服務將快節奏城市生活中愈發珍貴的親子時光變為了日常。世茂璀璨天宸特設親子攤位，衛龍、大白兔奶糖、旺旺、小浣熊美食讓社區中的大朋友、小朋友互動暢享舌尖童趣；斗獸棋、彈珠、陀螺等穿越時空的游戲，更是讓人們在游戲中重拾成長之樂。

通過上述措施，世茂服務所管理的社區在居住安全、環境感受和社區運行成本等方面均有顯著提升。世茂服務半年業績報告顯示，截至2021年上半年，世茂服務管理物業面積達2600萬平方米，歸屬股東利潤同比增長不少于120%。

根據貝殼研究院統計，截至2021年7月底，已有11家物業企業成功上市，另有23家房企已遞交招股書正在排隊中，預計今年物企上市數量會再次刷新紀錄。易居研究院總監嚴躍進表示，通過與集團公司進行資源整合和模式創新，物業公司可提供多元化的增值服務，成為房企發展的新藍海。

除物業領域之外，城市更新也成為各大房企拓展版圖的新領域。今年的政府工作報告中，城市更新被首次寫入：“發展壯大城市群和都市圈，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮化發展質量。”這表明國家將全力實施城市更新行動，切實轉變城市開發建設方式。

在城市更新市場上，萬科等企業已經走在了前列。今年8月，萬科集團與上海市政府簽訂框架協議，未來雙方將在“未來城市”旗艦項目建設、“物業城市”綜合治理創新實踐、城市有機更新、住房租賃行業發展、建筑科技應用等方面進行深入合作。

在此之前，萬科在北京的望京小街城市更新項目已經獲得各界的廣泛認可。望京小街是望京腹地的一條商業街區，也曾是望京最繁華的地段。然而隨著城市定位和周邊業態的更新變化，小街的整體空間老化，停車混亂、交通擁堵和環境臟亂等問題凸顯。2020年年初，在朝陽區政府的引導下，萬科作為社會資本參與望京小街的改造工作。在改造過程中，萬科充分發揮其在城市綜合運營領域的專業優勢和豐厚產業鏈資源，僅用8個月，就將這條老式街區改造為一條集辦公、購物、休閑、生活于一體的歐式步行街，其承載的智慧科技、國際交往、文化藝術屬性，使望京小街成為北京又一時尚新地標。

與萬科一樣，從廣州舊改起家的富力集團也將發展重心放在了城市更新領域。在2019年4月，富力城市更新集團正式成立，專注于拓展城市更新項目。截至2020年底，富力在全國已簽約城市更新項目規劃總建筑面積超過8000萬平方米，貨值超過1.2萬億元。總部位于深圳的佳兆業集團從1999年的深圳龍崗舊改項目起步。截至目前，佳兆業城市更新項目已遍布粵港澳大灣區、長三角、環渤海和華中等區域的十余個核心城市，總推進項目約200余個。克而瑞研究中心統計數據顯示，目前中國百強上市房企中，約有六成房企涉足城市更新領域，其中TOP50上市房企的比例達到了78%。

在物業服務與城市更新領域外，分析人士指出房地產行業發展還擁有住房租賃、文旅康養、數字經濟等諸多細分賽道，而這些領域也將成為房企競爭壯大的路徑。

貝殼研究院首席分析師許小樂表示，在我國房地產由購房時代轉向居住服務時代，五大領域將被重新定義：一是流動人口租賃需求孕育的萬億租賃市場；二是品質居住需求產生的現代物業領域；三是人口老齡化造成的社區養老需求；四是城市更新、老舊小區改造領域；五是數字經濟對于房地產的重構市場。這五大產業的市場初步估計有十幾萬億元規模，未來二十年居住領域的發展大門已經開放。

哪些房企將抓住機會迎來新一輪增長，哪些房企將被時代洪流大浪淘沙，這取決于它們的品牌是否能抓住時代需求，是否滿足了人們對美好生活的向往，真正讓居住者話語權歸位的時候到了。

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8家房企入圍2021《財富》世界500強

今年的《財富》世界500強排行榜中，共有8家房地產行業公司上榜。與去年情況相同的是，所上榜的公司仍然全部來自于中國。

根據榜單顯示，去年在榜的5家房地產企業，今年的排名相較去年有著大幅提升。去年位列152位的中國恒大集團，今年排名上升30個名次至122位，也創下了中國房企在世界500強排名的新高。

去年排名在208位的萬科，今年排名大幅提高48個名次至160位，綠地控股提高34個名次至142位，中國保利集團有限公司今年排名為174位，提高了17個名次。去年還是世界最大房企的碧桂園，今年雖然“老大”位置不保，但仍為世界第二大房企，其排名為139位，與去年相比也提高了8個名次。

值得注意的是，今年上榜《財富》世界500強的房地產企業，比去年增加了三家企業，分別是排名在364位的融創中國、456位的龍湖集團，以及排在470位的華潤置地，進一步印證了中國的經濟實力。

（編輯/呂天驕）